Hay veces en las que un propietario, por la razón que sea, decide poner en venta el inmueble antes de la finalización del contrato firmado con su inquilino. Llegados a este punto surgen las dudas en ambas partes: ¿cómo debo proceder como inquilino?, ¿es legal que el arrendador me ponga en esta situación?, etc.
Para conocer qué hacer en estos casos, vamos a hablar de la cláusula de enajenación.
CLÁUSULA DE ENAJENACIÓN
La enajenación de la vivienda se trata de una cláusula contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos;(LAU) y hace referencia a lo que sucedería con el contrato de arrendamiento, y con el inquilino, en el caso de que se realice una operación de compraventa de la vivienda. La normativa se divide entre los contratos firmados con anterioridad y posterioridad al 6 de junio de 2013. Por tanto, es de suma importancia recordar en qué fecha exacta se firmó el contrato puesto que va a determinar lo que va a pasar con el piso, el contrato y el inquilino.
CONTRATOS FIRMADOS ANTES DE 2013
Aunque los documentos establecidos antes de la actualización de la LAU ya han finalizado su obligatoriedad de cinco años, aún hay viviendas en las que se ha renovado y que se siguen regulando bajo la antigua legislación. En este caso la enajenación de la vivienda quedó establecida y el acuerdo entre ambas partes se debería haber prolongado hasta el final del contrato original, aunque no estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, en esta situación, si el inmueble no estaba registrado, el vendedor tendría que haber indemnizado al inquilino por cada año que le restase de contrato.
CONTRATOS FIRMADOS DESPUÉS DE 2013
Para todos los contratos pactados después de la reforma de la legislación que regula los alquileres, tiene mucho peso la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. En la actualidad, para poder aplicar la enajenación de la vivienda, y mantener el contrato de arrendamiento, es obligatorio que el inmueble esté registrado. Si todas estas condiciones se cumplen, el nuevo propietario estará obligado a mantener el contrato de alquiler firmado con anterioridad a que se produjese la operación de compraventa del inmueble.
EN CASO DE QUE NO ESTÉ REGISTRADO
Existen dos opciones distintas de cómo se puede actuar, dependiendo de si el comprador conocía o desconocía la existencia del contrato de arrendamiento:
- Si el comprador no conoce que la vivienda que ha adquirido tiene un contrato de alquiler vigente, este es considerado como comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento. En esta ocasión, según establece la LAU, si el nuevo propietario no quiere continuar con el alquiler, el inquilino tendrá tres meses para abandonar la casa. Pero en la LAU se obliga a mencionar, en la escritura de compraventa, si la vivienda cuenta con un contrato de alquiler. Por tanto, salvo falsificación de documentos, el comprador y nuevo propietario debe conocer la existencia del contrato de alquiler.
- Por otra parte, si el comprador conoce que su nueva vivienda cuenta con un contrato de alquiler (la mayoría de las veces), el nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler.
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