Hay tres fases que son esenciales; si se cumplen a rajatabla, las expectativas de que se produzcan impagos son muy pocas. La primera consiste en la búsqueda de un inquilino solvente, con un trabajo estable y capacidad económica suficiente para el pago de la renta, que no conste inscrito en ningún registro de impagados o de morosos, y que fundamentalmente aporte referencias del último lugar donde ha estado alquilado. El cumplimiento estricto de esta fase es fundamental pues es la principal fuente generadora de futuros problemas. Como ejemplo nosotros en Agencia Negociadora del Alquiler hemos recuperado dos formalidades importantísimas para la mejor elección del futuro arrendatario, formalidades que no se solicitan mucho en España a pesar de la importancia que tiene, pero que gran relevancia en los países anglosajones, como son las referencias que pueda aportar el futuro candidato a inquilino y la posterior entrevista personal de la fiel observancia de estas dos formas se pueden evitar muchos problemas futuros. Si se hacen las cosas correctamente no es necesario solicitar aval bancario para tener un buen inquilino. Además, en la actualidad debido a la crisis financiera, las entidades no conceden avales al haber endurecido mucho las condiciones para su concesión.
La segunda fase a la que aludía anteriormente es la de redactar un contrato de arrendamiento personalizado y fuerte que penalice los incumpliendo y agilice los procedimientos de desahucio en caso de impagos; contrato que debe ser redactado solo por abogados especialistas en contratación, ya que va a ser el soporte de las futuras reclamaciones, pero no hay que olvidar que en toda relación arrendataria quien mas tiene que perder, siempre es el arrendador; pues es el que pierde la posesión de la propiedad.
La tercera fase, aunque opcional, también es fundamental para el buenfin del arrendamiento, y es la de que sean profesionales expertos los que llevan la administración de los alquileres. Hemos detectado que muchos problemas se producen después de firmar el contrato, que es cuendo surgen los problemas personales entre arrendador y arrendatario. Como ejemplo nosotros en la Agencia Negociadora del alquiler figura en el contrato como representante legal de la propiedad arrendadora, reprensándola en todas las negociaciones, demandas y respuestas que haya que dar a los inquilinos, controlando los pagos comprometidos, incluso ingresando y devolviendo las fianzas. Para que esto sea visible, lógicamente hace falta un contrato de arrendamiento claro, preciso y contundente.
Por último, la cuarta fase en la que intervenimos es cuando ya existe el problema y tenemos que buscar con las partes, si es posible, una solución negociada y sin no queda mas remedio, acudir a los tribunales de justicia o a la vía arbitral.
