Análisis de las garantías que se pueden solicitar actualmente a los inquilinos, en el alquiler de viviendas

El punto de partida de este análisis es el RDL 7/2019 de 1 de Marzo que modifica el apartado 5 del artículo 36 de la LAU, estableciendo las garantías que se pueden solicitar en el alquiler de viviendas, equivalentes a un mes de fianza, y hasta dos meses en concepto de garantía adicional.

La redacción dada por el Real Decreto hace surgir una serie de preguntas como si las partes podrían pactar mayores cantidades o si se podría solicitar avales bancarios que cubrieren importes superiores a las dos mensualidades de renta, o si se pudieren solicitar otras garantías. También habría que preguntarse si una estipulación del contrato que exigiese un aval por más de dos mensualidades de renta, sí se podría considerar nula de acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El objeto del presente artículo es intentar dar respuesta a estas preguntas conociendo de antemano que voy a dar mi opinión personal, porque debido a lo reciente de la entrada en vigor del Decreto, los Tribunales todavía no se han pronunciado sobre la materia.

Vamos a partir de un hecho que no admite dudas y es que los arrendamientos para usos distintos a viviendas no tienen ninguna limitación a la hora de solicitar garantías adicionales a los arrendatarios. En estos arrendamientos la única limitación legal es que la fianza debe equivaler siempre al importe de dos mensualidades de renta.

En cuanto a la primera cuestión, de si las partes del contrato podrían pactar mayores garantías adicionales a las indicadas en el Decreto, o de si podrían solicitar avales bancarios que cubrieran importes superiores a las dos mensualidades de renta, hay que responder que inicialmente, si nos refiriésemos a arrendamientos de viviendas de hasta cinco años, en el caso de arrendadores personas físicas, o de hasta siete años en el caso de arrendadores personas jurídicas, no se podría superar el límite legal de un mes de fianza y dos meses de garantías adicionales. Sólo habría un supuesto excepcional regulado en el propio Decreto que afectaría a los arrendamientos de larga duración, que son aquellos cuya duración se hubiere establecido por más de cinco años o por más de siete años, en el caso de arrendadores personas jurídicas. En estos casos no hay límites en las garantías y avales que se pueden solicitar a los inquilinos.  En mi opinión, acudir a este tipo de contratos para un inversor que busca rentabilidad en el alquiler no es un disparate, porque permitiría aumentar las garantías que limita el Decreto objeto de análisis. No debería resultar perjudicial que un arrendamiento de vivienda se suscribiera por un año prorrogable a voluntad del inquilino, hasta seis años (un año más del límite de cinco años que impone la ley), o en el caso de arrendadores personas jurídicas firmar el arrendamiento por un año prorrogable hasta ocho a voluntad del inquilino. El mayor inconveniente de estos contratos de mayor duración podría ser que el IPC anual en un contrato a seis u ocho años pudiera no recoger de forma real el coste de la vida al final del período, pero también creo que las mayores garantías que se podrían conseguir, y la mayor estabilidad de este tipo de  arrendamientos, compensaría con creces este inconveniente.

En cuanto a solicitar avales bancarios por cantidades superiores a los dos meses de garantía adicional que exige el Decreto, si siguiéramos literalmente los términos del Decreto no se podrían solicitar, pero este Decreto tiene algunas aristas sobre  las que se deberán pronunciar en un futuro nuestros tribunales,  que podrían permitir esta posibilidad. Lo primero que quiero manifestar eran mis dudas iniciales acerca de que los bancos fueran a conceder avales garantizando el pago por más de dos meses de renta, pero sorpresivamente, sí los están concediendo siempre que lo que se avale no sea sólo el importe económico del impago de rentas, sino que también se avale el incumplimiento de cualquiera otra condición pactada en los contratos.

Otra pregunta que deberíamos hacernos es si una estipulación del contrato que exigiese un aval garantizando el pago de más de dos mensualidades de renta, si se podría considerar una estipulación nula. Mi opinión personal es que el concepto de nulidad recogido en el artículo 6 de la LAU nunca sería aplicable, porque el artículo que regula las limitaciones de las garantías adicionales que se pueden solicitar a los inquilinos, está recogido en el artículo 36-5 de la LAU dentro del título IV, y la nulidad que predica el artículo 6 se refiere sólo a las regulaciones contenidas en el título II de la LAU que se alterasen en perjuicio de los derechos de los inquilinos. Por lo que sobre este aspecto también opino  que tendrán que pronunciarse nuestros tribunales, imagino que sobre la base de que el artículo 4 de la LAU impone como límite a la voluntad de las partes, el cumplimiento de las disposiciones del título I y IV en el que se integra el precepto comentado.

Otra arista de la regulación contenida en el Real Decreto analizado, para intentar defender la exclusión de los avales de la regulación contenida en el mismo, es que podría argumentarse que si el legislador en la exposición de motivos del Decreto decía “… Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.

Pero en cambio en el articulado omite u olvida la mención expresa a los avales, al decir en el artículo primero, apartado 14, parte 5 que modifica al artículo 36 de la LAU:

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuere persona jurídica, el valor de esta garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.

Se podría entender esta falta de mención expresa como una válvula de escape que permitiera interpretar de otra manera lo regulado en el Decreto.

Personalmente creo que lo indicado en la exposición de motivos debería haber tenido también reflejo con precisión en el articulado del Decreto, no entendiendo el porqué de la omisión de la palabra aval.

Nos surge otra pregunta, sobre qué otras garantías se podrían solicitar a los inquilinos para no incumplir los términos del Decreto. Se me ocurre una que van a utilizar muchos arrendadores y es la figura del afianzamiento, o sea, cuando otra persona ajena a la relación arrendaticia avala o afianza el cumplimiento íntegro del contrato y de todas las obligaciones económicas del inquilino sin tener en cuenta la limitación de dos mensualidades de garantía adicional. Es justo por este motivo, por lo que también, se podría defender que si los bancos respondiesen por los mismos motivos, también se podrían admitir avales bancarios por más de dos mensualidades de renta.

En conclusión, en mi opinión algunas de las medidas adoptadas en el Real Decreto 7/2019 de 1 de Marzo para intentar bajar el precio de los alquileres, como las hoy comentadas, lo único que pueden provocar es que sea mucho más selectiva la selección de inquilinos y se excluyan a muchos inquilinos para acceder al alquiler, sobre todo, a los que tengan ingresos más inestables, dado que los propietarios, en muchos casos, no van a querer alquilar sin avales bancarios, ni tampoco con tan sólo dos meses de garantía adicional, pues en casos de incumplimientos o de desperfectos las cantidades que permite exigir el Decreto no llegan a cubrir casi nada.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

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