Las 10 preguntas que te debes de hacer antes de poner tu vivienda en alquiler

El tipo de alquiler, el Certificado de Eficiencia Energética, las cláusulas o estipulaciones del contrato de alquiler, los índices o referencias para la actualización de las rentas son algunos de los temas que te estarás planteando si tienes previsto poner una vivienda en alquiler este año. Desde la Agencia negociadora del Alquiler te ayudamos a solventar todas tus dudas relacionadas con el alquiler de viviendas. Empezamos el año, tiempo de hacer balance del año anterior y hacer la lista de los nuevos propósitos para el nuevo año. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler queremos ayudar a todas aquellas personas cuyo propósito del nuevo año sea poner su vivienda en alquiler con un listado de las 10 preguntas más frecuentes  sobre alquiler de viviendas con sus respuestas. 1. ¿Cómo aseguro el alquiler de mi vivienda?: Esta es la primera pregunta que toda persona que quiere poner en alquiler una vivienda se hace. En el mercado hay múltiples productos y servicios que prometen asegurar el alquiler a los propietarios, tales como seguros de impago o avales bancarios, pero realmente la gestión integral del alquiler por parte de una empresa especializada es la mejor solución. En este artículo os contamos 3 posibles fórmulas para asegurar el alquiler de su vivienda. 2. ¿Qué tipo de índice de referencia debo tomar para la actualización de la renta de la vivienda que voy a alquilar?: Cuando se redacta el contrato de alquiler se recomienda determinar el tipo de mecanismo a utilizar para la revisión de la renta. Hay varios índices de referencia como el IPC, IGC, euríbor, PIB o ARCA. En este artículo hablamos sobe ello: La revisión de las rentas de alquiler, ¿qué tipo de índice de referencia tomar?. 3. ¿Podré recuperar la vivienda una vez esté alquilada?: Cuando ponemos en alquiler una vivienda, es inevitable que nos hagamos la pregunta de si podremos recuperarla. La respuesta es que sí, siempre que sea una causa de necesidad. En este artículo te contamos los tres requisitos necesarios para aplicar la causa necesidad y poder recuperar una vivienda alquilada. 4. ¿Cuales son los motivos por los que podré rescindir el contrato de alquiler?: Hay muchos motivos por los que es posible resolver el contrato de alquiler, por parte del arrendador, como por ejemplo la falta de pago del alquiler o el subarriendo de la misma. En este artículo detallamos los 10 principales motivos por los que se rompe un contrato de alquiler. 5. ¿Puedo perder el derecho sobre mi propiedad arrendada?: Existen sólo cuatro supuestos, contemplados en la Ley, en los que como arrendador puedes perder el derecho de propiedad. Para no perder el derecho sorbe la propiedad alquilada es a importancia vital la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Detallamos los 4 supuestos en los que el arrendador puede perder el derecho sobre la propiedad arrendada en este artículo. 6. ¿Es obligatorio adjuntar el Certificado de Eficiencia Energética en el contrato de alquiler?: Según José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler: “La falta de este Certificado no priva de validez legal al contrato de arrendamiento. Quién no lo presente se hará responsable de las sanciones que por ello se le puedan imponer”. Más información sobre el Certificado de Eficiencia Energética en este artículo. 7. ¿Quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones de la vivienda que voy a alquilar?: Cualquier deficiencia que surja en una vivienda arrendada, que se produzca por el uso y desgaste ordinario ocasionado por el paso del tiempo, debe asumirla siempre el arrendador dentro de su deber de conservación de la vivienda. Sin embargo, la Ley también indica que éstas deficiencias cuando sean pequeñas reparaciones pueden ser imputadas a los inquilinos. En este artículo damos algunas pautas generales para establecer quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones en viviendas de alquiler. 8. ¿Opto por el alquiler tradicional o alquiler turístico o de temporada?: Debido a la alta rentabilidad a corto plazo que ofrece el alquiler turístico o de temporada se ha incrementado el número de arrendadores que se plantean este tipo de alquiler pero finalmente la mayoría opta por el alquiler tradicional ya que buscan un beneficio sostenido en el tiempo. En este articulo contamos las principales ventajas del alquiler tradicional frente al alquiler turístico o de temporada. 9. ¿Qué tipo de estipulaciones incluidas en el contrato de alquiler pueden declararse nulas?: Los contratos de alquiler no pueden contravenir la ley.La Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas las estipulaciones del contrato que modifiquen en contra del arrendatario las normas del título segundo de la Ley. Un ejemplo en este artículo: Estipulaciones nulas en un contrato de alquiler con José Ramón Zurdo 10. ¿Son válidas las cláusulas sobre las prórrogas del contrato de alquiler?: “Contrato de un año con prórrogas anuales hasta los tres años de duración” es una cláusula que se suele incluir en los contratos de alquiler pero que en principio puede resultar nula pues es el inquilino el que tiene el poder de prorrogar el contrato según marca la Ley. Más información en este artículo: Las prórrogas en un contrato de alquiler desgranadas por José Ramón Zurdo Éstas son sólo algunas de las preguntas más frecuentes que te estarás planteando si quieres poner en alquiler una vivienda. Para todas las cuestiones relaciones con el alquiler de viviendas urbanas en Madrid te recomendamos que contactes con la Agencia Negociadora del Alquiler , profesionales especialistas en arrendamientos urbanos en Madrid.

3 posibles fórmulas para asegurar el alquiler de su vivienda

Impagos y retrasos en el cobro del alquiler. Ante éstas situaciones los propietarios buscan fórmulas que les aseguren el alquiler. Los seguros de impagos y los avales bancarios son dos de las fórmulas más usadas pero que no llegan a resolver el problema de raíz. La gestión integral del alquiler por parte de una entidad que asegure el alquiler es una de las posibles soluciones. El imparable auge que está experimentando el mercado del alquiler en Madrid trae consigo la proliferación de múltiples productos y servicios que prometen asegurar el alquiler a los propietarios, tales como seguros de impago o avales bancarios. La finalidad no sólo es asegurar el cobro del alquiler sino evitar los retrasos en los pagos y todo lo que tenga que ver con la gestión integral del alquiler de viviendas para no llegar hasta éstos puntos. De todas las fórmulas que existen actualmente, destacamos las tres más habituales:
  1. Contratar seguro de impagos de rentas o de cobertura jurídica: Es una de las fórmulas más utilizas puesto que asegura al inquilino el cobro de rentas en caso de impago y evita a los inquilinos los costosos avales o depósitos bancarios. En los últimos meses el Observatorio Español del Seguro del Alquiler ha (OESA) ha advertido de que la comercialización de seguros no regulados de impago de alquiler en España se ha duplicado en el último año. Además, este tipo de seguros no son una garantía completa ya que sólo intervienen una vez se ha producido el impago pero no actúan ante los retrasos del alquiler u otros problemas derivados de la gestión del alquiler.
  2. Solicitar un aval bancario: Es otras de las fórmulas más usadas para asegurar el alquiler. Se trata de un tipo de garantía que solicita el arrendador al inquilino como método para garantizar el cobro de las rentas del alquiler. Normalmente se solicita un anal que equivale a dos o tres mensualidades. Debido al endurecimiento de las condiciones para conceder este tipo de avales y al coste inicial extra para el inquilino cada vez se utiliza menos.
  3. Gestionar de forma íntegral el alquiler a través de una empresa: Una de las alternativas que está en auge es contratar la gestión de una empresa aseguradora del alquiler que gestione de forma integral el alquiler para evitar llegar al punto de los retrasos y de los impagos en las rentas del alquiler.
En este audio José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler nos da argumentos sólidos de por qué el seguro de impagos de renta no es la mejor fórmula para asegurar el alquiler en el programa Más Madrid de La Cope. La mayor garantía es tener cubierto no sólo los impagos y los retrasos sino una gestión integral que nos evite llegar éstos puntos y, en Madrid esta gestión integral nos la ofrece la Agencia Negociadora del Alquiler, profesionales especialistas en arrendamientos urbanos en Madrid. Si quiere asegurar el alquiler de su vivienda, póngase en contacte con nosotros y gestionaremos de forma integral su vivienda de alquiler.

En la revisión de las rentas de alquiler, ¿qué tipo de índice de referencia tomar?

IPC, IGC, euríbor, PIB o ARCA son algunos de los índices de referencia que se aplican en la actualización de las rentas de alquiler. Conoce los supuestos en los que se aplica cada uno. En la actualidad existen diferentes regulaciones legales para la actualización de las rentas y que varían en función de cuál es la fecha de celebración de los contratos, en esta materia conviven varias legislación que están en vigor. La última regulación afecta a todos los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 1 de abril de 2015. En ésta última regulación se dió mucha prioridad a lo que las partes quieran pactar en los contratos de alquiler como mecanismo de revisión de renta. Se pueden dar tres supuestos:
  • Sin mecanismo de revisión de rentas de alquiler: Si no se ha previsto en los contratos un mecanismo de revisión de rentas éstas no se pueden revisar.
  • Mecanismo de revisión de rentas de alquiler acordado: Cuando las partes expresamente han acordado un mecanismo hay que pasar por este mecanismo de revisón salvo en el caso de que se considere abusivo.
  • Mecanismo de revisión de rentas de alquiler indeterminado: Cuando las partes tienen voluntad de revisar las rentas pero no se ha establecido un mecanismo de forma clara. En estos supuestos la ley lo resuelve y se aplica obligatoriamente el IGC (Índice de Garantía de la Competitividad).
En este audio José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler explica éstos tres supuestos en el programa Más Madrid de La Cope.

IPC, índice más utilizado como mecanismo de revisión de rentas de alquiler

El Índice de Precios de Consumo (IPC) sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas del alquiler. Aunque desde la última regulación se suprime para los alquileres de vivienda la actualización de la renta por imperativo legal y la aplicación del IPC como índice de referencia dando paso al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). En España el INE (Instituto nacional de Estadística) es el responsable del cálculo y publicación mensual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Con este mecanismo se asegura que los contratos a los que se aplique este índice contribuyen a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo. En este enlace se puede ver la variación % del último periodo publicado del índice de garantía de competitividad.

¿Qué es el Índice ARCA?

Otro mecanismo de revisión a tener en cuenta es el índice Arca (Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler) un índice privado creado en 2015 por la compañía Alquiler Seguro. Es el único indicador que tiene en cuenta exclusivamente el mercado del alquiler. Éste índice se calcula en base a tres parámetros importe medio de las rentas firmadas en el mes, importe medio de las rentas en vigor e importe medio de las rentas de una muestra representativa de inmuebles facilitada por el portal Idealista. En este enlace puedes ver el histórico. En este audio José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler explica las ventajas e inconvenientes del uso de éste índice en el programa Más Madrid de La Cope.

¿Qué indicador vas a utilizar para actualizar tu renta?

Si vas a firmar un contrato de alquiler y vas a incluir un mecanismo de revisión en el mismo, te recomendamos que te pongas en contacto con la Agencia Negociadora del Alquiler, profesionales especialistas en arrendamientos urbanos en Madrid, para estar tranquilo de cuál es la mejor opción. Confíe en el #tranquiler y contacte con nosotros.

Los 10 principales motivos por los que se rompe un contrato de alquiler

La falta de pago del alquiler parece el motivo más evidente. Sin embargo, existen muchos otros motivos por los que se puede resolver un contrato de arrendamiento, tanto por parte del arrendador como por parte del arrendatario. En ocasiones antes de finalizar el contrato de arrendamiento, una de las partes decide resolver el contrato de arrendamiento. Es un hecho muy común en el arrendamiento de viviendas. Desde nuestra experiencia relatamos los motivos más habituales por los que se resuelve un contrato de alquiler.

Motivos de resolución del contrato de arrendamiento

  • Por parte del arrendador (casero):
1. Falta de pago del alquiler: Por la falta de pago de las rentas o cualquier otra cantidad asimilada a las rentas como el impago de suministros, de gastos de comunidad o cualquier otra cantidad a la que se hubiera comprometido pagar el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no indica el número de mensualidades que se han de impagar para resolver el contrato de arrendamiento puesto que ésta es una cuestión que queda a la voluntad de las partes. 2. Falta de pago del importe de fianza o de su actualización: El impago de la fianza así como de sus actualizaciones son motivo para resolver el contrato. Es una obligación que viene regulada en el artículo 4 de la LAU. 3. Subarriendo o la cesión inconsentida de la vivienda: Subarrendar una vivienda es motivo para rescindir el contrato de alquiler si en el mismo no se ha especificado. Para evitar conflictos es recomendable especificar en el contrato la prohibición expresa de subarrrendar la vivienda. 4. Daños u obras en la vivienda no consentidas: Cuando el arrendatario ocasione daños o realice obras en la vivienda de forma no consentida por el arrendador, se podrá resolver el contrato de alquiler. 5. Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas: Si en la vivienda se realizan cualquiera de estas actividades el arrendador podrá resolver el contrato. 6. Uso indebido de la vivienda: Cuando la vivienda fuera dedicada al ejercicio de actividades comerciales o profesionales sin pactar en el contrato. De esta modo, la vivienda dejara de estar destinada de forma primordial a satisfacer la satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. 7. Recuperación de la vivienda: Si el arrendador quiere destinar la vivienda como vivienda permanente para sí o para sus familiares de primer grado de consanguinidad puede rescindir el contrato de arrendamiento.
  • Por parte del arrendatario (inquilino):
8. Cuando el arrendador no realice en la vivienda las reparaciones para conservarla en las condiciones de habitabilidad necesarias para servir al uso convenido 9. Cuando el arrendador moleste o perturbe de hecho o derecho al inquilino en el uso de la vivienda arrendada. 10. Cuando hayan transcurrido los primeros seis meses desde la firma del contrato: Una vez transcurrido ese tiempo, tal y como recoge la LaAU el inquilimo puede finalizar el contrato de arrendamento, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler explica detalladamente cada uno de estos motivos en el espacio del programa matinal de Cadena Cope, dedicado a las consultas de los oyentes sobre temas relacionados con los arrendamientos:

Si esto ocurre, ¿cómo comunico la resolución del contrato?

En la Agencia Negociadora del Alquiler le asesoramos y le ayudamos durante todo el proceso del alquiler hasta su finalización. Le informamos de los motivos por los que como arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento y la forma de comunicarlo. Cuente con nosotros, ¡consúltenos!

La Agencia Negociadora del Alquiler abre nueva sede en Francisco Silvela

La Agencia Negociadora del Alquiler, ubicada en Paseo Castellana, abre una nueva sede en  la calle Francisco Silvela de Madrid. Una sede con una imagen renovada que permitirá ampliar  el servicio integral y diferencial de gestión de inmuebles en alquiler en Madrid. Tras casi un década al servicio de la gestión de inmuebles en alquiler en Paseo Castellana, la Agencia Negociadora del Alquiler abre una nueva sede en la calle Francisco Silvela, en el madrileño barrio de La Guindalera. Un espacio moderno que cuenta con una renovada imagen que permitirá a sus profesionales, especialistas en arrendamientos urbanos, ampliar su servicio integral de alquiler tanto a propietarios como a inquilinos. La garantía del cobro de la renta del alquiler, la obtención del Certificado de Eficiencia Energética, la tramitación del cambio de los sumisnistros y préstamos de Asesoria Jurídica, la gestión del ingreso y devolución de las fianzas en el IVIMA y la asistencia a las Juntas de Propietarios en defensa de los propietarios, cuando hay conflictos provocados por los inquilinos seleccionados, son sólo algunos de los servicios que ofrece la Agencia Negociadora del Alquiler a sus clientes sin ningún coste económico extra y, por los que se diferencia de otras empresas de gestión de alquileres urbanos en Madrid.

Agencia Negociadora del Alquiler, expertos en la protección a propietarios

A diferencia de otras agencias, en la Agencia Negociadora del Alquiler son auténticos profesionales de la protección a propietarios desde el inicio hasta el fin del contrato de alquiler. Buscan siempre las máximas garantías que pueda aportar el inquilino con el fin de minimizar los riesgos al propietario, pagan directamente la renta al propietario sin esperar el pago del inquilino, se hacen cargo de las rentas durante todo el procedimiento de reclamación hasta la finalización o la recuperación de las llaves. Toda una serie de acciones encaminadas a garantizar un alquiler seguro.

Alquiler seguro, máxima de la Agencia Negociadora del Alquiler

Como empresa inmobiliaria líder en la gestión de alquileres en Madrid, la Agencia Negociadora del Alquiler garantiza un alquiler seguro a todos los propietarios que confían la gestión integral de sus inmuebles en alquiler en esta empresa. Asesoran a sus clientes en la confección del contrato de arrendamiento, resuelven todos los problemas e incidencias que surjan durante la tramitación del alquiler y en el transcurso del contrato y, les representan en cualquier actuación judicial o arbitral, si se diera el caso de que hubiera que plantear la reclamación de rentas impagadas.

Agencia Negociadora del Alquiler, miembro de ASNEF

Para una mayor garantía, la Agencia Negociadora del Alquiler, empresa que tiene la consideración de entidad financiera, es miembro de ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito). Por lo tanto, está autorizada para acceder al mayor registro de ficheros morosos existente en España y a incorporar en él a los inquilinos que no pagan las rentas.

Francisco Silvela, nueva ubicación de la Agencia Negociadora del alquiler

Para conocer todas las garantías de alquiler seguro que le ofrece la Agencia Negociadora del Alquiler le invitamos a visitar nuestras nuevas instalaciones en la calle Francisco Silvela de Madrid. ¡Contáctenos!

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