Fianza: cuantía exigible

Como comentábamos en nuestra anterior entrada, el poco tiempo que ha estado vigente la reforma del alquiler ha generado multitud de dudas entre propietarios e inquilinos. Esto se debe a que, durante los meses previos a la entrada en vigor del RD, se habló mucho de los principales cambios que se iban a producir en la ley y que al final apenas han durado 37 días.

Uno de los puntos de los que más se habló fue el relativo a la cuantía de la fianza que podía pedir el arrendador. Vamos a hacer un repaso general a este tema, en el que volvemos a las condiciones de la LAU de 1994 y las modificaciones que se hicieron en 2013, para que no queden dudas:

El arrendador puede exigir más de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda, considerándose dicha entrega como garantía adicional. Expliquemos algunas cuestiones básicas sobre la fianza en los arrendamientos:

  • El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones
  • La exigencia de la fianza viene impuesta con carácter obligatorio por la ley
  • Deberá ser en metálico
  • La exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato
  • Cuando se trate de viviendas la cuantía de la fianza es de una mensualidad de renta y de dos en arrendamientos de uso distinto (locales de negocio).
  • La fianza deberá depositarse en el órgano designado por la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda.

La Disposición Adicional Tercera de la LAU establece:

  • Durante los 3 primeros años  la fianza no se actualizará. Pero cada vez que se prorrogue el contrato podrá exigirse que se actualice hasta completar una mensualidad de renta.
  • Debe devolverse al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó. La devolución de la fianza deberá hacerse en el plazo de un mes desde que el arrendatario ha entregado la posesión efectiva del inmueble.
  • Una vez terminado el arriendo,  si no se hace efectiva la restitución de la fianza al inquilino, devengará el interés legal a su favor.
  • Por tanto, una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, por ejemplo si existren daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario, para su compensación con la fianza).

Y ahora, vamos con la cuestión que más dudas ha generado el corto periodo de tiempo de vigencia del RD:

¿Puede exigirse más de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda?

Pues bien, aunque la Ley nos dice que cuando se alquilen viviendas el importe de la fianza será de una mensualidad, esto no supone un tope legal. Esto es así ya que esa es la mensualidad que hay que depositar en la Comunidad Autónoma: no hay prohibición de exigir una cantidad mayor como garantía adicional. 

La diferencia quedará en posesión del arrendador, respondiendo de las garantías del cumplimiento del contrato por parte del inquilino. Si el inquilino cumple con sus obligaciones, deberá serle restituida esta cantidad junto con la depositada en la Comunidad Autónoma.

Como vemos la normativa puede cambiar muy rápidamente y es necesario estar al día si no queremos encontrarnos con problemas en el futuro o hacer planes según una información que no es correcta. Por eso en Agencia Negociadora del Alquiler contamos con un grupo de profesionales con experiencia que se encargan de la gestión integral de tu inmueble, para que no tengas que preocuparte por nada. ¡Infórmate de nuestro sistema: el Tranquiler!

Por último, os dejamos el enlace a nuestro artículo sobre fianzas en el que os explicamos lo relativo a los plazos y organismos ante los que hay que presentarla:

Saque mayor rendimiento a su piso con un buen mantenimiento

En muchas ocasiones nos encontramos con pisos que se ponen en alquiler en un estado mejorable. Si bien los inquilinos tienen la obligación de hacer un buen uso del inmueble y sus elementos, el arrendador debería entregar este en buenas condiciones, pero no siempre es así: paredes sucias, electrodomésticos obsoletos, muebles que están para tirar a la basura, colchones que han visto más gente que los de un hostal de mala muerte, etc. Hacer el mantenimiento del piso y tenerlo en las mismas condiciones en las que nos gustaría encontrarlo a nosotros si fuéramos los inquilinos debería estar en la mente de todo arrendador. Pero si la parte ética de todo este asunto no convence a todos (aunque debería ser el principal motivo), aquí os traemos un argumento imbatible: un piso bien arreglado se alquila mejor. Más rápido. Y por una renta más alta. Además, invita a que los inquilinos sean más responsables que si se mudan a una cochiquera. Veamos algunos consejos para sacar mayor provecho a nuestro inmueble:

PINTURA

Una de reformas en un piso en alquiler fundamental es la de pintar la casa. Sanear las paredes es básico pues da un aspecto de limpieza necesario, así como de sensación de estrenar el piso. A la hora de determinar de qué color pintar un piso de alquiler, tenemos que escoger tonalidades neutras que nos ayudarán a ofrecer una sensación de amplitud y que, además, no estará reñido con los gustos decorativos de un futuro inquilino.

Por otro lado, es importante escoger pinturas de calidad para evitar que las paredes se agrieten antes de tiempo, pintura plástica y lavable que permita, en un momento determinado, poder pasar por encima una bayeta y limpiarla.

SUELOS

Aunque lo parezca, no tiene por qué ser una reforma costosa. Y es que se puede optar por distintas obras de mejora en el solar, ya sea un nuevo suelo integro o uno superficial que también ayudará a lucir la casa. En cuanto a qué tipo de suelo escoger para una vivienda en alquiler, éste tiene que ser resistente y lo menos delicado posible, por tanto, si optas por madera, recuerda dejar una guía de su cuidado al inquilino. En el mercado existen distintos tipos de solar de fácil colocación e ideales para las viviendas en alquiler. Laminados de clic, que uno mismo puede colocar o vinílicos, que se pueden poner sobre el propio suelo ya existente y que ofrecen sensación de una renovación integral.

VENTANAS Y PUERTAS

Estos elementos suelen generar incidencias durante la vigencia del alquiler roturas o mal funcionamiento. Respecto a las ventanas, debemos de comprobar que estas cierran correctamente y herméticamente. En caso contrario, quizás necesiten volver a ser cuadradas por un profesional. Las puertas de la vivienda de alquiler también es importante revisarlas. Posibles grietas o la necesidad de un barnizado para ofrecer la sensación de renovación son trucos importantes a la hora de promocionar el inmueble. Además, hay que comprobar que estas cierran correctamente e incluso que no chocan con muebles o paredes. En este caso, podemos colocar topes que harán que no se estropee pintura o muebles.

SANITARIOS Y GRIFERÍA

Los baños o la cocina en ocasiones tienen la grifería o sanitarios deteriorados. Revisa su estado y en el caso de que sea necesario, límpialos bien o modifícalos. Una grifería brillante, ofrece un aspecto diferente a cocina y cuarto de baño, además, habrá menos posibilidades de posibles derramas al estar nuevos. Si en el baño hay cortinas, alfombrillas o toallas, cámbialas por unas nuevas, dará sensación de limpieza. Cocina y baños son un elemento diferenciador en reforma de una vivienda de alquiler pues son los espacios que más visibilidad tienen. Desde una modificación de armarios hasta el vinilaje de estos, pueden hacer de estas estancias espacios completamente nuevos. Si el alicatado está en muy mal estado o antiguo, se puede pintar con pintura especial.

MUEBLES

Antes que dejar muebles que ya eran malos hace 40 años como si el piso que alquilas fuera a la vez un guardamueble particular que tienen que cuidar los inquilinos, es mejor alquilar el piso vacío. De lo contrario da mala imagen, el inquilino siente que cualquier sustitución que haga se hará a su costa y no estarás atrayendo a los posibles arrendadores que más te interesan. Si optas por alquilar con muebles, estos deben ser básicos y funcionales, con capacidad de almacenaje y que estén en buenas condiciones. En definitiva, no supone una gran inversión ofrecer el piso en buenas condiciones a nuestros inquilinos. Si lo hacemos, al final, recuperaremos esa inversión. Cualquier duda que tenga sobre mantenimiento y decoración para un piso de alquiler, no dude en consultárnos. ¡Aprenda a rentabilizar mejor su inmueble!

Las obligaciones del arrendador y el arrendatario

Cuando nos disponemos a alquilar nuestra vivienda debemos saber cuales son nuestras obligaciones y aquellas que corresponden a nuestro futuro inquilino. Rodearse de profesionales que nos ayuden a la hora de alquilar una propiedad es crucial en un mercado cada día más competitivo y profesionalizado. Desgranamos las obligaciones más importantes de ambas partes.

¿Quién es el arrendador y quien es el arrendatario?

¿Quién es el arrendador de una vivienda?

El arrendador es aquella persona que es propietario del inmueble y lo pone al servicio del arrendatario a cambio de una contrapartida pactada en el contrato de arrendamiento.

¿Quién es el arrendatario de una vivienda?

El arrendatario es aquel que disfruta de un inmueble aportando una contraprestación pactada en el contrato de arrendamiento.

Normativa a aplicable al arrendamiento de viviendas

Por lo que se refiere a la normativa que se les aplica a los arrendamientos de vivienda, el artículo 4 de la Ley de arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Obligaciones de arrendador y arrendatario

A continuación, vamos a analizar las principales obligaciones que se derivan tanto para el arrendador como para el arrendatario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son las siguientes:

Duración del contrato

La duración del contrato puede ser libremente pactada por las partes, pero si se pacta un periodo inferior a un año el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años de duración. En este caso, el arrendatario tiene la posibilidad de no prorrogar el contrato mediante un preaviso de 30 días. Una vez transcurridos los 3 primeros años el contrato se prorrogará por un año más salvo preaviso de una de las partes a la otra con 30 días de antelación respecto al vencimiento del contrato. En cuanto al arrendador, si transcurrido un año de contrato, necesita la vivienda para sí mismo, familiares o cónyuge en los términos regulados por la Ley, lo puede comunicar al arrendatario con dos meses de antelación y el contrato no se prorrogará.

Posibilidad de desistir del contrato

El arrendatario tiene la posibilidad de desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, si lo comunica con una antelación de 30 días. Es decir, que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento para el arrendatario.

Muerte del arrendatario

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato el cónyuge, persona con relación análoga al cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, en los términos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La renta y su revisión

La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada. Según establece la Ley, la renta se pacta libremente por las partes y si no regulan otra cosa en el contrato se pagará de forma mensual y durante los 7 primeros días de cada mes. En este sentido, es importante destacar que el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. La renta puede ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato según lo que hayan pactado las partes. Si no existe pacto al respecto, no se aplicará la revisión de renta.

Elevación de renta por mejoras

Si han transcurrido 3 años de contrato y el arrendador realiza obras de mejora en la vivienda, tendrá derecho a elevar la renta, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

Pago de gastos de comunidad y tributos

Las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento que los gastos de comunidad o los tributos que correspondan a la finca arrendada se repercutan al arrendatario. En estos casos debe figurar en el contrato la cuantía de dichos gastos y tributos para que el arrendatario sepa de forma concreta lo que tiene que pagar.

Habitabilidad

La obligación más importante del arrendador es la que se regula en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece lo siguiente: “1.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. En este sentido la Ley establece que cuando se tengan que realizar obras en la vivienda por orden de una autoridad que la hagan inhabitable, el arrendatario podrá suspender el contrato de arrendamiento o desistir del mismo, sin indemnización alguna.

Obras del arrendatario

El arrendatario no puede realizar en la vivienda obras que afecten a la configuración, estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del arrendador. El arrendador que no haya autorizado las obras podrá resolver el contrato o solicitar que la vivienda se devuelva a su estado anterior al terminar el contrato.

Derecho de adquisición preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la misma. Dicho derecho tiene dos formas el tanteo y el retracto, dependiendo si se ejerce antes o después de la compraventa según lo regulado en la Ley.

Fianza

El arrendatario deberá entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta (en los arrendamientos de vivienda) en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Se pueden solicitar otras garantías como avales bancarios o fianzas personales, dependiendo de lo que pacten las partes. Finalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. Es decir, que si una parte incumple el contrato la otra puede exigir el cumplimiento o solicitar la resolución. Agencia Negociadora del Alquiler pone a disposición de sus clientes un gabinete jurídico gratuito para la resolución de conflictos derivados de la relación entre inquilino y propietario, redacción de contratos y acuerdos entre las partes ¡llámenos sin compromiso! 900 20 20 11

6 documentos necesarios para alquilar una vivienda

Alquilar una vivienda también supone hacer cierto papeleo. Además de encontrar el inquilino ideal, tendrás que asegurarte de que cuentas con cierta documentación necesaria para poder cerrar el acuerdo de alquiler. Además del contrato de alquilar firmado por ambas partes, tendrás que contar con:

1. Certificado energético

El certificado de eficiencia energética es imprescindible para poder poner una casa en alquiler. De hecho, en el propio anuncia deberás señalar la etiqueta de eficiencia energética y, después, presentarle una copia del documento al inquilino. En Agencia Negociadora del Alquiler te ayudamos a conseguir tu certificado sin coste adicional alguno.

2. Cédula de habitabilidad

Este documento garantiza que la vivienda cuenta con las condiciones necesarias para residir en ella y que el inquilino puede hacer posesión de la misma. Si este te la solicita, has de tenerla a tu disposición para poder mostrársela.

3. Documentos de propiedad

Con este se acredita la escritura de propiedad y por lo tanto demuestra que eres el dueño de la vivienda. También se pueden entregar copias del último recibo del IBI y las facturas de suministros básicos.

4. Aval del alquiler

Como casero, para asegurarte, puedes solicitar al inquilino un aval. Ya puede ser una cantidad de dinero determinada, un seguro de impago o un aval bancario. De este modo, si este no cumple con los pagos acordados en el contrato podrás solicitar estas cantidades.

5. Documento del depósito de la fianza

Una vez hayas alquilado la vivienda y cobrado la fianza tienes 21 días laborables para depositar la cantidad íntegra en el organismo correspondiente en tu Comunidad Autónoma. El trámite se puede realizar, también, a través de Internet. Una vez hecho esto, deberás entregarle un justificante al inquilino. De no hacerlo, podrías someterte a sanciones ya que este trámite es obligatorio.

6. Contrato de alquiler

Firma siempre un contrato de alquiler en el que se determine el tiempo por el que se alquila la vivienda, cantidad a pagar, condiciones… De este modo, ante cualquier incidencia, estarás mucho más protegido.   Con toda esta documentación podrás disfrutar de un alquiler seguro.

¿Me pueden sancionar si no deposito la fianza del alquiler?

La respuesta es muy simple: sí, te pueden sancionar porque el depósito de la fianza es obligatorio en todos los contrato de alquiler. La fianza la entrega el inquilino al dueño del piso como “seguro” de que cumplirá con todos las condiciones del contrato. Si es así, al finalizar la relación el casero debe devolvérsela íntegramente. Pero, ¿qué ocurre mientras tanto con ese dinero? Debe depositarse en el organismo oficial correspondiente. Es responsabilidad del dueño de la vivienda; sin embargo, el inquilino también tiene la obligación de exigirle a su casero que deposite la fianza y que le entregue el documento oficial que así lo acredita. Si no se hace, el inquilino no se enfrenta a sanciones pero sí el casero.

¿Cómo es el proceso?

Puede variar según la comunidad autónoma pero normalmente estos son los pasos a dar:
  • Rellenar un formulario online.
  • Acceder a una pasarela de pago e introducir los datos de la tarjeta.
  • Pagar el importe de la fianza.
  • Descargarse un justificante para entregar al inquilino.

¿Qué plazos hay para depositar la fianza?

Por lo general, tienes 30 días hábiles desde la firma del contrato. Si se excede este plazo se añade un recargo del 2% sobre el importe de la fianza. Si pasa más de un año, el recargo será de un 5%.

¿Cuáles son las sanciones?

Depende de nuevo de cada comunidad autónoma pero en Madrid se considera una sanción grave que se castiga con una multa del 26% al 50% de la cuantía de la fianza, con un tope de 90.000€. En Cataluña, por ejemplo, la multa puede ser del 35% al 75% de la fianza. Los inquilinos, además, sin este documento no podrán solicitar las deducciones pertinentes por el alquiler en su declaración de la renta además de enfrentarse a sanciones importantes si solicitan una deducción que no les corresponde.

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