Un alquiler rentable y seguro a través de la gestión profesionalizada

El sector del alquiler se ha convertido en un mercado dinámico que crece imparable. La nuevas generaciones confían más en los alquileres que en la propiedad por la sociedad que les ha tocado vivir. Más razonable en algunos casos, con menos compromisos y mayor movilidad geográfica. El alquiler se encuentra en auge y quien confía en profesionales que usan un método para su gestión suelen obtener una rentabilidad sostenida.

Aunque en España el porcentaje de gente que vive en una casa en propiedad está por encima de la media de la Unión Europea, estamos viendo un aumento de la población que vive de alquiler, sobre todo entre los menores de 35 años. Este cambio de tendencia no solo se debe a la precariedad que afecta principalmente a la gente joven: existe un cambio de mentalidad donde, en un mundo globalizado en el que se ha disparado la movilidad geográfica laboral, los jóvenes prefieren tener menos ataduras. Todo esto dibuja un panorama muy favorable para los propietarios que quieran poner un inmueble para alquilar y que tiene su reflejo en que los precios del mercado de la vivienda llevan tres años consecutivos subiendo en gran parte del país. Esta situación, que contrasta con los malos resultados en lo que va de año en la bolsa española, ha motivado que los inversores vuelvan a interesarse en el mercado inmobiliario.  

Lo más importante en las inversiones a largo plazo es garantizar cierto nivel de seguridad. La compra de un vivienda para alquilar entraña algunos riesgos por la naturaleza de la propia inversión. Al final hay tercera personas implicadas que deben atender unos pagos mensuales. Este es la mayor inseguridad que se produce derivada de esta clase de inversión. Un sistema de gestión profesionalizado limita el riesgo a cotas mínimas. En Agencia Negociadora del Alquiler realizamos un estudio pormenorizado del valor que debería pagar el inquilino. Este precio, bien ajustado a mercado, limitará la morosidad. Así mismo, el estudio financiero realizado a cada candidato garantizará la buena salud del contrato. EL TRANQUILER, como sistema de gestión demuestra su fortaleza ante posibles contingencias, garantizando y protegiendo la inversión a largo plazo de todos los propietarios.

Pero, ¿por qué el mercado inmobiliario y no otro?

Una de las razones son los tipos de interés: con estos a los niveles actuales las rentabilidades que se pueden obtener están, en el peor de los casos, en torno al 5%, muy por encima de lo que se puede obtener en deuda pública o bolsa. Y es que las previsiones para los próximos meses en los precios del alquiler en casi todo el país siguen siendo alcistas. Esta masiva entrada de inversores puede estar forzando escaladas sobre las rentas, que podrían con el tiempo provocar dificultades para ocupar los inmuebles por culpa de ese alza de los precios. Pero es en los locales comerciales donde a día de hoy encontramos una rentabilidad mayor: aproximadamente un 8%, lo que convierte a este tipo de activos inmobiliarios en uno de los más atractivos para invertir. La recuperación económica ha provocado una fuerte subida de la demanda de locales comerciales tradicionales, a pie de calle y asequibles en precio para inversores de nivel medio. Por eso es importante que, en el contexto actual en el que vemos que es un buen momento para poner en alquiler nuestras propiedades pero en el que a su vez hay cada vez más actores sobre el escenario, contemos con el asesoramiento de profesionales con experiencia que hagan todas las gestiones pertinentes por nosotros. En Agencia Negociadora del Alquiler no solo nos encargamos de elegir al inquilino, administrar el alquiler, la gestión de las reparaciones y pagarte la renta a tiempo. Como profesionales estamos al tanto de todas las noticias que afectan al sector, para de esta manera no solo gestionar el alquiler de tu inmueble sino ser capaces de asesorarte para que siempre puedas obtener la máxima rentabilidad y pase el menor tiempo posible en los periodos entre diferentes arrendatarios. ¡No dudes en consultarnos!

Consejos sobre el alquiler de una vivienda

Hoy proponemos recomendaciones de importancia para conseguir un contrato duradero y ajustado a la ley.

Alquilar una vivienda aparentemente es un proceso sencillo y tanto propietarios como inquilinos cometen muchos errores en algunos aspectos relacionados con el contrato o la propia relación entre las partes. Desvelamos algunos consejos que pueden ser muy relevantes.

Consejos para el casero

Si quieres alquilar tu piso, atento a estos cuatro pasos básicos para evitar contratiempos

Es importante que el dueño contempla los derechos y obligaciones que dimanan del contrato. Hay cuatro aspectos esenciales que el casero no debe pasar por alto, como solicitar al inquilino garantías adicionales a la fianza o cambiar la domiciliación de los contratos de suministros, entre otros.

Qué hacer si el inquilino no acepta la subida del alquiler y paga la renta que estima oportuna

Algunos inquilinos están negándose a aceptar las subidas, pero no abandonan la vivienda y continúan pagando el importe ya caducado. Ante esta situación, el propietario debe comunicar por burofax el fin del contrato con 30 días de antelación y no aceptar la renta del arrendatario.

Los caseros, ante su gran pregunta: ¿subir el alquiler o conservar a un buen inquilino?

Uno de los gremios que quiere beneficiarse de la recuperación económica es el de los caseros: ahora es el momento de subir los alquileres, después de unos años de rebajas. Pero ¿compensa perder a ese inquilino formal? Hay casos en los que compensa asumir el riesgo, sobre todo si la renta actual es muy baja, pero casi siempre es mejor consensuar el incremento de la renta con el inquilino para no perder a una persona que ha cumplido y no ha sido problemática.

Modelo de contrato de alquiler 

Con la entrada en vigor de los cambios que afectan a los alquileres, se impone variaciones en los modelos de contrato que se venían utilizando en los arrendamientos. En Agencia Negociadora del Alquiler podemos ayudarte con uno de los aspectos más tediosos del alquiler.

Las alternativas que tiene el casero para reducir los riesgos antes de poner el piso en alquiler

Una de las mayores preocupaciones del arrendador es no saber exactamente qué tipo de inquilino está en su vivienda. Para reducir el riesgo de que el inquilino deje de pagar la renta, existe EL TRANQUILER, un sistema que garantiza el pago de las rentas así como la elección del mejor inquilino.

¿Cuáles son las sanciones por no declarar el alquiler de una vivienda?

Los pisos alquilados históricamente han generado una gran economía sumergida. Ahora Hacienda ha iniciado una campaña para ‘cazar’ a los que alquilan en negro. Si te pilla, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como ‘paralela’. Además, podrá imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado.

El riesgo que corres por no declarar en el IRPF los ingresos por el alquiler de viviendas

La Agencia Tributaria está dispuesta a castigar a aquellos contribuyentes que no declaren en el IRPF los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas. Y, ¿cómo? Impidiendo que se apliquen la reducción del 60% aplicable sobre los rendimientos obtenidos. O, dicho de otro modo, va a impedir que pueden tributar sólo por el 40% de los rendimientos obtenidos. 

Cuándo y por qué se puede actualizar la renta del alquiler de un piso

Desde que quedaran aprobadas las nuevas medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, el precio de la renta puede ser actualizado libremente por el inquilino o el propietario. Ahora bien, sólo puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

A la hora de actualizar la renta del alquiler: ¿Qué índice es mejor utilizar, el IPC o el IGC?

Propietario e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio del alquiler. El Gobierno ha cambiado la ley para que este tipo de contratos no sufra los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas. 

¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. En primer lugar, se debe intentar llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay dos opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso en su totalidad se puede prolongar entre 3 y 8 meses. Para garantizar que esto no ocurra, EL TRANQUILER siempre garantiza el pago de las rentas, sin sorpresas.

Consejos para el inquilino

ITP del alquiler: qué es y cuánto vas a pagar

Los contribuyentes que hayan estado recientemente de alquiler en Madrid, Andalucía o Cataluña y lo hayan declarado a Hacienda tienen pocas posibilidades de librarse de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre los arrendamientos. Ahora bien, los expertos insisten en que han tenido suerte: incumplir la ley tributaria, aunque sea por desconocimiento, está sujeto a sanciones de hasta el 75%, pero tanto abogados como autonomías descartan multar y abrir expedientes.

Las cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda

Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.

Estos son dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.

Trucos imprescindibles para encontrar piso de alquiler en las grandes ciudades

La experiencia de Agencia Negociadora del Alquiler nos dice que en las grandes ciudades españolas se pone de manifiesto que establecer contacto en las primeras horas tras su publicación y generar buenas sensaciones personales son factores decisivos para poder acceder a una vivienda en alquiler. Las garantías ofrecidas, la solvencia y el precio adecuado son fundamentales para ser escogido por el propietario o el profesional.

Consejos para ambos

Cómo redactar un contrato de alquiler para que el casero y el inquilino estén blindados

Los principales problemas que surgen son la falta de contenido, falta de claridad y cláusulas contrarias a la ley, como los falsos arrendamientos de temporada, la negativa a la prórroga legal o la penalización al inquilino si no permanece un año como mínimo.

Contratos de alquiler: asegúrate de que entiendes todo lo que firmas

Es importante un lenguaje claro y sencillo pero que sea un texto completo, por lo que siempre es aconsejable que lo redacte un abogado especializado. Debe incluir los derechos y deberes de cada una de las partes, porque es tan importante lo que se dice como lo que queda a interpretación de la LAU.

Cláusulas a tener en cuenta cuando firmas un contrato de alquiler (como propietario o inquilino) 

Al firmar un contrato de alquiler es importante que tanto propietario como inquilino protejan sus intereses de acuerdo a lo establecido por la ley. Por eso es interesante contar con el asesoramiento de un profesional que nos ayude a redactar o interpretar el contrato, ya seamos propietario o inquilino. Hoy en día es necesario incluir cláusulas antes obviadas como la del pago del ITP de alquiler o la de desahucio por impago, y evitar el uso de condiciones abusivas o nulas como la negativa a la prórroga legal.  

Seis premisas básicas para tener bien atado el contrato de alquiler 

A la hora de elaborar el contrato de arrendamiento de una vivienda son varias las preguntas que se agolpan en la cabeza para tenerlo lo mejor atado posible: ¿verbal o escrito? ¿en documento público o privado? ¿hay que pagar algún impuesto? Desde Agencia Negociadora del Alquiler recomiendan hacer el contrato por escrito y que esté inscrito en el Registro para mayor protección del inquilino. 

Consejos básicos para propietario e inquilino en el alquiler de una vivienda

Cuando vayas a poner tu vivienda en el mercado de arrendamiento o estés buscando piso en alquiler, aquí van algunos aspectos que debes tener en cuenta antes de firmar: los términos a pactar para fijar la renta mensual y su incremento anual, cuánto tiempo va a durar el contrato o quién se hace cargo de las obras en la casa en función de su relevancia.

Cuestiones (como mínimo) que se pueden negociar en el contrato de alquiler de un piso

Cuando se firma el contrato de alquiler, existe una tendencia a considerar que son documentos de adhesión que no pueden modificarse. Pero nada más lejos de la realidad. Aunque hay algunos extremos no negociables por mandato legal, sí hay otras muchas cuestiones que se pueden modificar, como la duración del contrato, la actualización de la renta o el pago de impuestos.

En un alquiler, ¿qué paga el casero y qué el inquilino?

Cada vez más personas se deciden por alquilar una vivienda ante la imposibilidad de comprar, pero el alquiler también conlleva una serie de gastos que conviene aclarar. Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona todo lo que puede medirse con contadores individuales.

Las razones por las que propietario e inquilino pueden poner fin al alquiler

Con la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler, es interesante conocer bien los motivos por los que se puede dar por finalizado el arrendamiento. El inquilino puede poner fin al contrato antes de que se cumplan los tres años de prórroga siempre que se hayan cumplido seis meses desde la firma y si avisa con 30 días de antelación. El propietario puede solicitar la casa como residencia habitual en caso de necesitarla para él o para un familiar de primer grado, pero una vez pasado un año desde la firma.

Ventajas de alquilar una vivienda a través de un profesional

Cada vez más profesionales que se especializan en ayudar tanto a los inquilinos a encontrar una vivienda como a los propietarios a alquilarla con seguridad. Al casero le facilitan la selección del inquilino, la redacción del contrato o la contratación. Por su parte, a los inquilinos les posibilitan encontrar una vivienda que se ajuste a sus posibilidades económicas, les informan sobre el contenido del contrato de arrendamiento y les sirven de mediador en el caso de que surja algún problema durante la duración del mismo.

El plan del Ayuntamiento de Madrid para preservar las viviendas residenciales en el centro

La medida podría contener el precio del alquiler residencial si aumenta la oferta para este fin

El plan del Ayuntamiento de Madrid para frenar la conversión de las viviendas en alojamientos turísticos ha salido adelante en el Pleno de Cibeles con el apoyo de Ahora Madrid y PSOE y el rechazo de PP y Cs. Supone, entre otras medidas, que todos los alojamientos turísticos, incluidas las viviendas de uso turístico, tendrán que tener acceso independiente y licencia.

Este plan especial para la regulación de uso terciario en su clase de hospedaje busca “preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos y, en segundo lugar, buscar que la actividad del hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad redistribuyendo la actividad económica, a la vez que descargando la concentración del centro histórico”, ha defendido el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo.

El edil ha dado cuenta de las 598 enmiendas presentadas, 41 de ellas estimadas parcialmente, y ha destacado que el plan cuenta con el correspondiente informe ambiental de la Comunidad y con el de la consejería de Turismo.

A partir de ahora, cualquier casa que se alquile con fines vacacionales durante más de 90 días al año debe ser considerada como un establecimiento dedicado al hospedaje. Es decir, un local que efectúa una actividad comercial y que, por lo tanto, debe tener una licencia de uso terciario para poder abrir sus puertas. 

Actualmente basta con que las viviendas estén inscritas en un registro habilitado por la Comunidad de Madrid, pero ahora tendrán que ir un paso más allá. El problema estará en que no será tan fácil conseguir esas licencias. Según se desprende de los propósitos del Ayuntamiento, la concesión de los permisos dependerá de cuatro factores: la zona de ubicación, el nivel de usos admitido, el nivel de protección del edificio y, por último, el uso implantado en él. 

Anillos

El plan se desarrolla sobre un ámbito que afecta a una superficie de 52,7 millones de euros distribuido en tres zonas o anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticosque soportan cada uno de los barrios madrileños.

El primer anillo coincide con los límites del distrito de Centro. El segundo lo forman los barrios del resto del centro histórico, comprende el distrito de Chamberí completo y parte de los distritos de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca. El tercero se corresponde con los barrios de la almendra Central, a los que se suman otros de los distritos de Usera, Carabanchel y Latina.

El cálculo que maneja el Consistorio es que en torno al 95 por ciento de las viviendas de uso turístico, inscritas en el registro de la Comunidad, podían verse afectadas por la normativa del plan, con vocación de “limitar y restringir la implantación de vivienda de uso turístico por los problemas que genera de convivencia e incompatibilidad de actividad terciaria con residencial”. En este momento hay establecimientos de hospedaje con su correspondiente licencia y sólo les afectaría el plan en el momento de reformar esa licencia o cuando acometiera una obra estructural.

Eliminada la implantación directa

Para la sustitución del uso residencial por uso de hospedaje en edificios completos para implantar un hotel u otro establecimiento similar, el nuevo plan prácticamente elimina la posibilidad de implantación directa. Es necesario contar con un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que deberá ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid y posteriormente por el Pleno municipal.

En caso de que el edificio en el que se pretende implantar este tipo de establecimiento ya posea un uso terciario, el Plan General vigente permite la implantación mediante licencia directa en casi cualquier edificio, excepto en los edificios protegidos, que requerirán la aprobación de un plan especial. Cuando el hotel pretenda implantarse en un edificio protegido de uso residencial, el plan especial deberá acreditar que no es viable rehabilitarlo para el uso residencial.

Acceso independiente

La principal novedad para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente. El plan no diferencia las exigencias para la implantación de las viviendas de uso turístico de otras formas del uso de hospedaje (pensiones, etc.) cuando se realicen en parte de un edificio residencial.

En los edificios de uso residencial en los anillos 1 y 2 en los que se desee solicitar una licencia de uso de hospedaje para una parte del mismo, el nuevo plan exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos. No podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas. En el anillo 3, esa exigencia de acceso independiente se mantiene cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse en situaciones donde no estén permitidos otros usos terciarios.

Esta medida que ya tienen innumerables detractores parece que puede parar el ascenso del precio del alquiler en las zonas afectadas por el plan. La falta de oferta tiene muchos actores responsables y puede que esta medida contenga el alza que se estaba experimentando.

Máximos históricos en el precio del alquiler, una consecuencia de la falta de oferta

Durante los años 2006 y 2008 el precio del alquiler en España alcanzó su máximo histórico en todas las comunidades autónomas. Los precios tocaron techo en toda España entre diciembre de 2006 y agosto de 2008. Así, Canarias fue la primera comunidad autónoma que registró su máximo histórico y lo hizo en diciembre de 2006 con un precio del 7,64 €/m2 al mes, seguido de Cataluña, que registró en mayo de 2007 su máximo al situar el precio en 12,44 €/m2 al mes y la Comunitat Valenciana que en junio de 2007 alcanzó los 8,11 €/m2 al mes.

El precio de los alquileres se está normalizando después de las fuertes subidas que vivimos en 2017 y buena parte de 2018, lo que llevó a superar los máximos registrados hace diez años en algunas zonas del país. Ahora esta situación se está estabilizando, aunque seguimos registrando tensiones en algunas capitales y enclaves turísticos, así como en el extrarradio de las grandes ciudades.

Madrid, Canarias, Baleares y Cataluña superan los máximos en 2018

El análisis revela que cuatro comunidades ya han alcanzado los máximos del precio del alquiler que habían registrado durante los años 2006 y 2007. En concreto, Cataluña superó en enero de 2018 el precio máximo de mayo de 2007 al llegar a los 12,88 €/m2 al mes, seguido de Baleares, que en mayo de 2018 marcó un nuevo máximo con 10,60 €/m2 al mes y Canarias y Madrid que registraron máximos el pasado mes de junio y diciembre.

En el otro extremo, el resto de las comunidades todavía no han superado los precios máximos y muchas de ellas están, todavía, lejos de superarlos

Cinco provincias ya han superado los precios máximos

Respecto a las provincias, cinco de ellas han superado en 2018 los precios máximos que habían alcanzado entre 2007 y 2008. Se trata de Madrid, Baleares, Salamanca, Las Palmas y Barcelona, que superaron los máximos entre enero de 2018 y diciembre 2018. 

El resto de las provincias, todavía no han superado el precio máximo y la mayoría de ellas están lejos de superar los precios máximos. Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife y Sevilla están un -7,3%, un -7,7% y un -10% por debajo de los precios máximos que registraron entre 2006 y 2008.

Seis municipios han superado máximos en 2018

Respecto a los municipios, en seis de ellos se han superado durante 2018 los precios máximos de los años 2007 y 2008. En concreto, Barcelona superó el precio en enero de 2018 al situar el precio del alquiler en los 16,26 €/m2 al mes, seguido de Salamanca, que en mayo de 2018 llegó a los 7,64 €/m2 al mes, Las Palmas de Gran Canaria, Málaga, Palma de Mallorca y Madrid.

Otros municipios como A Coruña están a sólo un -3,4% por debajo del precio de máximos, que registró en julio de 2008 con un precio de 7,42 €/m2 al mes. Le sigue Valencia, que está a un -4,5% del precio máximo que registró en enero de 2008 con 8,83 €/m2 al mes.

Estas circunstancias en el mercado de alquiler, obligan a una mayor atención profesionalizada en el sector, dando resultados más favorables en la salud del contrato, así como el inquilino seleccionado. El alquiler seguro se ha convertido en una tendencia en alza que asegura el cobro de las rentas de forma puntual.

Decálogo de la inversión en vivienda

¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta en vivienda? hemos elaborado una guía con los diez principales consejos a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble, tanto para vivir en él como para rentabilizarlo. Las principales sugerencias tienen que ver con el análisis de precios, la elección del mejor préstamo hipotecario, la previsión de gastos recurrentes y fiscales o las oportunidades de revalorización.

La vivienda vuelve a estar de moda. El ladrillo ha comenzado a recuperar el brillo perdido y enfila 2019 como año de su consolidación. Cada vez se venden más casas, y los precios suben de forma notable. Los pisos se encarecieron un 6,7% de media, según el Instituto Nacional de Estadística.

1. Hacer un estudio sobre el precio y la potencial revalorización de la vivienda

El precio es la principal variable a tener en cuenta a la hora de decantarse por una vivienda u otra, pero lleva aparejado otro argumento de vital importancia: la potencial revalorización. Tanto si la vivienda se va a destinar a la inversión -o sea, al alquiler, en busca de rentabilidad- como si se adquiere para uso propio, es recomendable conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro sólido.

¿Por qué es importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización? Porque la compra de un piso es una de las inversiones más importantes para el común de los mortales, si no la que más. Lo normal es que, con el tiempo, de una casa más pequeña se pase a una mayor, por necesidades familiares, por la mejoría laboral, o simplemente, por haber ahorrado más. Añadir componentes de rentabilidad relacionada con el alquiler a largo plazo nos dará un indicador claro de la inversión. Son cálculos sencillos que todos deberíamos hacer para asegurar la rentabilidad de nuestra inversión.

2. Buscar un piso por el que no tenga que pagar más del 40% de su sueldo

El presupuesto es uno de los factores más importantes a la hora de adquirir una vivienda. Por eso, antes de contratar un préstamo hipotecario, es importante saber cuáles son los gastos mensuales que se pueden pagar, haciendo una proyección de los ingresos a corto y medio plazo. Lo ideal es que la hipoteca no suponga más del 40% de uno del sueldo principal de la unidad familiar, para evitar riesgos innecesarios de impago. Hay entidades bancarias que rebajan este umbral aún más, hasta el 33% o, incluso, por debajo del 30%. Independientemente de si la compra la destinamos a vivienda o para alquilar debemos ser cautelosos con las cargas que suponen para nosotros.

3. Realizar un estudio sobre la hipoteca que le conviene más

En este punto, surge la gran duda: ¿hipoteca a tipo fijo o variable? Los créditos a tipo fijo se han convertido en el producto estrella y ya suponen un tercio de la contratación total, pero las hipotecas variables siguen siendo más atractivas… siempre que los tipos de interés no se disparen a largo plazo.

Los préstamos variables siguen siendo más ventajosos, según los expertos

Para decidir, hay que tener en cuenta, fundamentalmente, las perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés. Ahora el euribor está en mínimos históricos. Y el Banco Central Europeo ha anunciado, entre otras medidas, que va a mantener el tipo de interés oficial en el 0%, “si es necesario”. “Un escenario realista pudiera ser que los tipos volvieran de manera progresiva, a niveles cercanos al 2%”, apunta la OCU. “Si se mantuviera un euribor muy bajo estable durante los próximos dos años, rondase alrededor del 1% durante los cinco años siguientes y subiera hasta el 2% quedándose así hasta el vencimiento, los préstamos a tipo de interés variable seguirían siendo más interesantes que los fijos”, concluye esta organización.

4. Revisar toda la fiscalidad aparejada a la compra del inmueble

La compra de vivienda tiene varios efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos, que están al alza. Es el caso de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en varias comunidades.

El IVA de los pisos nuevos es del 10%; por los usados se pagael ITP (6%-11%)

El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente, para un máximo de dos plazas de garaje, y del 4% para viviendas con algún régimen de protección. Si la vivienda es de segunda mano, el comprador está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma en una horquilla de entre el 6% y el 11% sobre el precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor: en este caso, el porcentaje se aplicará sobre el valor comprobado por el Fisco.

Si la compra está sujeta a IVA, el comprador también debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate. El AJD, en su modalidad documentos notariales, grava las escrituras, actas y testimonios notariales a través de una cuota fija y otra variable. Todas las operaciones sujetas a IVA que se formalicen en documento notarial quedan sujetas a este impuesto por la cuota fija y por la variable. Este tributo es incompatible con el ITP, por lo que las operaciones sujetas a ITP que se formalicen en documento notarial sólo quedarán sujetas a AJD en su cuota fija.

5. Calcular los gastos de comunidad y su influencia en la rentabilidad

Además del precio final de la propia vivienda, los expertos en el mercado residencial recomiendan revisar minuciosamente los gastos de comunidad y las cargas o deudas que pueda acarrear la compra del piso. Si estos son muy elevados, o se reparten entre muy pocos vecinos, deberá incurrir en unos pagos mensuales que encarecerán notablemente su inversión o harán menos rentable su inversión..

Asimismo, el comprador de vivienda debe prever que, cada año, estará obligado a pagar una cuota de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la propia tenencia de la casa, en función de su valor catastral y de la localidad en que se encuentre.

Los gastos totales de una vivienda son fundamentales a la hora de calcular la rentabilidad neta que se va a obtener por él, si se ha comprado como inversión, con vistas a ponerlo en el mercado del arrendamiento.

La rentabilidad neta total de una vivienda se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles todos los gastos) entre el precio del inmueble, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 euros al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros en los 12 meses, tiene una rentabilidad neta del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta ascendería al 7%, por la ganancia patrimonial implícita, según explica el Instituto de Práctica Empresarial.

6. Sopesar las ventajas de comprar una vivienda a reformar

Tanto en el caso de optar por una vivienda para vivir como si se adquiere para rentabilizarla a través del alquiler, comprar una vivienda para reformar puede contar con interesantes ventajas, sobre todo en el centro de las grandes ciudades. No en vano, a la posibilidad de diseñar la casa a su medida es posible añadirle otro plus: una mayor rebaja en el precio final.

Antes de iniciar la reforma, se deben analizar los puntos fuertes y débiles de la vivienda, sobre todo en temas como aislamiento, conductos o iluminación requieren una especial atención. También es interesante plantearse la estética que se quiere dar y todos aquellos detalles que se buscan dentro de una casa. Para ello es necesario preparar un proyecto concreto, que se ajuste perfectamente a nuestras necesidades y presupuesto, y así evitar futuros errores

En caso de que la reforma sea importante, es mejor pedir ayuda a un profesional. Es conveniente solicitar un presupuesto detallado a varios profesionales y así comparar precios.

Uno de los inconvenientes que más preocupa en una vivienda de segunda mano es el estado de las tuberías. Si están a la vista, pueden ser sustituidas sin necesidad de levantar el suelo, o se pueden pintar del mismo color que la pared.

Conseguir desde el principio una iluminación correcta en toda la casa contribuye a darle un aire nuevo, con lo cual será más fácil ajustar al alza el precio del alquiler. Un buen rediseño de la casa sale rentable siempre, a largo plazo.

7. Ahorrar un plus de dinero para gastos extraordinarios

Los expertos inmobiliarios recomiendan tener dos colchones económicos. Por un lado, hay que ahorrar, como poco, el 20% del precio del inmueble que se quiere adquirir, para pagar la parte que no cubre el préstamo hipotecario. Por otro lado, hay que destinar otro porcentaje de ahorros a los gastos de escrituración, abogados, notario, etcétera… así como a los posibles gastos extraordinarios que puedan surgir tras la compra de la vivienda.

Sólo 2 de cada 10 compradores hacen todos los cálculos antes de firmar la hipoteca

Para que éstos sean los mínimos posibles, revise a conciencia los posibles vicios ocultos del inmueble. No es infrecuente que, tras la compra, comiencen a aparecer defectos de construcción, como grietas, gorgojos de la madera, humedades, malfuncionamiento de los equipamientos del piso, etcétera. Comprobarlo todo antes de dar el paso definitivo de la compra es muy importante.

La mayoría de ellos se pueden descontar, a posteriori, del precio de venta. Incluso se puede cancelar la operación. Además, si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si en razón de su profesión debía conocerlos, será obligado a la indemnización de perjuicios.

8. Visitar el vecindarioy la vivienda y revisar los posibles vicios ocultos

Antes de decidirse por un inmueble, es importante que un profesional realice una inspección técnica que determine el estado de los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales, como recomienda Beatriz Toribio, responsable del departamento de Estudios de Fotocasa.

Los certificados de Inspección Profesional de Vivienda (certificados IPV) aportan la seguridad de que la propiedad está en perfecto estado, al menos, la posibilidad de plantear un posible descuento si hubiera algún elemento defectuoso.

Además, es recomendable hablar con los vecinos para saber lo que significa vivir en esa comunidad. Visitar el vecindario es imprescindible para saber si este se ajusta o no a las necesidades del comprador en cuestión de transporte, colegios, comercio, zonas verdes…

La importancia de los alrededores es crucial. La zona en la que se ubica la vivienda es casi tan importante como el interior de ésta. Tanto si es para vivir, como para alquilar, factores como la existencia de transporte público, zonas verdes, la cercanía de comercios o centros educativos mantendrán siempre al alza su inversión.

Si el inmueble cumple todos los requisitos, pero la localización no se adecúa a las necesidades establecidas en un principio, su inversión no será ventajosa.

Para no cometer errores a la hora de tomar la decisión es importante conocer la zona, caminar por ella y ver si se adapta a los objetivos marcados. Tiempo y dedicación, en suma.

9. Si es una inversión, hay que priorizar la zona y la rentabilidad al precio

En las zonas céntricas de las grandes ciudades, el mercado residencial se está recuperando con más solidez que el resto. Son zonas bien comunicadas, que tienen una demanda muy solvente, ofrecen alta rentabilidad y albergan una actividad comercial importante. En ellas, tanto quienes compran para vivir de forma habitual como los inversores que buscan poner los pisos en alquiler tienen una expectativa de revalorización más segura que en otras zonas.

Ahora mismo, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, comprar una vivienda en barrios periféricos genera el doble de rentabilidad que aquellas viviendas adquiridas en el centro. Los barrios céntricos necesitan una inversión significativamente mayor para adquirir el inmueble, cuando la renta de su alquiler no es tan superior a las que se pueden generar en la periferia.

El ratio rendimiento/riesgo es más óptima en la periferia. Las zonas más rentables de las grandes urbes son las del centro secundario

Los distritos que ofrecen más rentabilidad en Madrid son Puente de Vallecas (7,4%) y Carabanchel (6,4%) y luego Latina, Tetuán y Centro (entre el 5 y el 6%). En Barcelona también los más rentables son periféricos: Nou Barris 6% y Sant Andrei 5,4%

10. No precipitarse… ni dejar pasar una buena oportunidad

Los chollos se han acabado: si sabes lo que quieres y dónde lo quieres, ve a por ello. El sector se está animando y en Madrid y Barcelona cada vez cuesta más encontrar una casa. Es decir, no hay que precipitarse, pero tampoco hay que dejar pasar una buena oportunidad.

Las decisiones, en su momento, pero sin prisas: Tan importante es conocer objetivamente el mercado antes de tomar una decisión, como dar una rápida respuesta cuando surge la ocasión. Precipitarse, o dejar pasar la ocasión, darán al traste con una buena oportunidad de inversión.

Muchos inversores necesitan sólo una visita para comprar una vivienda o incluso algunos la adquieren a ciegas, pero lo cierto es que no es lo más aconsejable, según todos los expertos consultados.

Tener la posibilidad de ver la casa a diferentes horas del día permite tener una perspectiva diferente, no sólo del interior de la vivienda, también del barrio y los alrededores. De hecho, lo normal es que en una primera visita no se vislumbren todos los detalles o factores que, a la larga, resultan vitales.

Eso sí, hay ocasiones en que encontrar la vivienda ideal demasiado pronto puede indicar que no se ha comparado lo suficiente.

Poder visitar varias viviendas, con características diferentes, ayudará a concretar las prioridades, conocer más a fondo los gustos y saber cuáles son las necesidades secundarias a las que se está dispuesto a renunciar.

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