La duración de los contratos de alquiler está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos y, como tal, presenta muchas condiciones y recovecos que hay que tener en cuenta antes de firmar.
Arrendador y arrendatario pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler de la vivienda. Sin embargo, si la firma es por menos de tres años el contrato se prorroga cada año automáticamente hasta sumar un mínimo de tres años. ¿Qué quiere decir? Que el inquilino puede quedarse durante un mínimo de tres años si cumple con sus obligaciones.
La propia Ley de Arrendamientos, en el artículo 9 dice:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
¿Qué ocurre cuando finaliza ese tercer año y ya se han agotado todas las prórrogas?
El contrato ha vencido porque ya se han agotado todas las prórrogas posibles. Si se quiere seguir con el mismo inquilino solo habría tres opciones:
- Firmar un contrato nuevo por un periodo inicial de un año prorrogable a tres donde se regularan las condiciones del alquiler.
- Renovar mediante un anexo el contrato primitivo por otro contrato pero también con prórrogas a favor de los inquilinos de hasta tres años.
- No hacer nada y dejar que el inquilino siguiera disfrutando de la vivienda por un período de quince días después del vencimiento. En este supuesto el contrato se iría renovando anualmente por tácita reconducción si el precio del alquiler se hubiera fijado de forma anual. El problema es que no se podría alterar el contenido y condiciones del contrato original.
¿Sería posible prorrogar ese contrato que ya ha acabado con anexos que se le podrían adjuntar?
La respuesta es no, porque al contrato primitivo ya no le quedan más prórrogas al vencimiento del cuarto año. Esos anexos se podrían considerar nulos al vulnerar al artículo seis de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Solo habría una posibilidad para poder admitir el vencimiento del cuarto año y firmar anexos por años prorrogables y es que en el contrato inicial así se hubiera señalado para cuando venciera el contrato y sus posibles prórrogas.
Nuestro abogado especializado en arrendamientos y Director de nuestro área jurídica, José Ramón Zurdo, lo explica en una entrevista en la Cadena SER.
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