¿En qué supuestos el arrendador puede perder el derecho sobre la propiedad arrendada?. Nuestro abogado especializado en arrendamientos nos cuenta los cuatro casos en los que es posible que esto ocurra y cómo evitarlo .
Uno de las preguntas más complejas que nos han trasladado está relacionada con el supuesto en que el arrendador pueda perder el derecho de la propiedad arrendada y cómo afectaría al contrato de arrendamiento, si se extinguiría o no.
José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler nos da la respuesta: «La resolución del derecho que el arrendador tenga sobre la propiedad arrendada puede extinguir el arrendamiento o no. Depende si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad«.
Existen sólo cuatro supuestos en los que el arrendador puede perder el derecho de propiedad, contemplados en la Ley:
- Cuando en la escritura de venta se reserva el derecho a recuperar la casa: En el aso de que sobre la propiedad arrendada se ejercitara un retracto convencional. Esto sucede cuando el vendedor de un inmueble se reserva en la escritura de venta el derecho a poder recuperar nuevamente la casa en unas determinadas condiciones. Cuando ejercita este derecho se encuenta que la vivienda ya está alquilada. Si esto ocurre se extinguiria el arrendamiento excepto que el contrato de arrendamiento estuviera el inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción del derecho de retracto. Si es así habría que respetar el arrendamiento hasta que acabara.
- Cuando se encuentra en una disposición del testamento: En el caso de la apertura de un sustitución fidecomisaria. Esto ocurre cuando una disposición de un testamento encarga a un heredero que conserve una casa y la rentabilice para luego cedérsela a un tercero. Cuando el tercero adquiera la vivienda, si esta estuviera alquilada se extinguiría el arrendamiento que el heredero pudiera haber concertado, salvo que el contrato de arrendamiento constara inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción del fidecomiso.
- Cuando se ejercita el derecho de opción a compra: En el caso que se ejercitara un derecho de opción de compra que hubiera otorgado el arrendador sobre la vivienda arrendada, excepto si el contrato de arrendamiento constara inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción del derecho de opción de compra.
- Cuando haya una venta forzosa de una propiedad en una subasta judicial: Como consecuencia de una venta forzosa de una vivienda provocada en una subasta judicial por ejemplo cuando el arrendador no ha pagado la hipoteca. Excepto el contrato de arrendamiento constara inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción de hipoteca que origina la ejecución hipotecaria.
La importancia de la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de al Propiedad
Sin duda, estos estos cuatro casos nos muestran la importancia vital que tiene la inscripción de los contratos de arrendamientos de viviendas en el Registro de la Propiedad para no perder el derecho sobre la propiedad arrendada. Una acción tan sencilla que se practica muy poco.
En el espacio del programa matinal de Cadena Cope, dedicado a las consultas de los oyentes sobre temas relacionados con los arrendamientos, José Ramón Zurdo nos lo cuenta:
Inscripción de su vivienda arrendada en el Registro de la Propiedad
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