Cuando nos disponemos a alquilar nuestra vivienda debemos saber cuales son nuestras obligaciones y aquellas que corresponden a nuestro futuro inquilino. Rodearse de profesionales que nos ayuden a la hora de alquilar una propiedad es crucial en un mercado cada día más competitivo y profesionalizado. Desgranamos las obligaciones más importantes de ambas partes.
¿Quién es el arrendador y quien es el arrendatario?
¿Quién es el arrendador de una vivienda?
El arrendador es aquella persona que es propietario del inmueble y lo pone al servicio del arrendatario a cambio de una contrapartida pactada en el contrato de arrendamiento.
¿Quién es el arrendatario de una vivienda?
El arrendatario es aquel que disfruta de un inmueble aportando una contraprestación pactada en el contrato de arrendamiento.
Normativa a aplicable al arrendamiento de viviendas
Por lo que se refiere a la normativa que se les aplica a los arrendamientos de vivienda, el artículo 4 de la Ley de arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Obligaciones de arrendador y arrendatario
A continuación, vamos a analizar las principales obligaciones que se derivan tanto para el arrendador como para el arrendatario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son las siguientes:
Duración del contrato
La duración del contrato puede ser libremente pactada por las partes, pero si se pacta un periodo inferior a un año el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años de duración. En este caso, el arrendatario tiene la posibilidad de no prorrogar el contrato mediante un preaviso de 30 días.
Una vez transcurridos los 3 primeros años el contrato se prorrogará por un año más salvo preaviso de una de las partes a la otra con 30 días de antelación respecto al vencimiento del contrato.
En cuanto al arrendador, si transcurrido un año de contrato, necesita la vivienda para sí mismo, familiares o cónyuge en los términos regulados por la Ley, lo puede comunicar al arrendatario con dos meses de antelación y el contrato no se prorrogará.
Posibilidad de desistir del contrato
El arrendatario tiene la posibilidad de desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, si lo comunica con una antelación de 30 días. Es decir, que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento para el arrendatario.
Muerte del arrendatario
En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato el cónyuge, persona con relación análoga al cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, en los términos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La renta y su revisión
La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada. Según establece la Ley, la renta se pacta libremente por las partes y si no regulan otra cosa en el contrato se pagará de forma mensual y durante los 7 primeros días de cada mes. En este sentido, es importante destacar que el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
La renta puede ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato según lo que hayan pactado las partes. Si no existe pacto al respecto, no se aplicará la revisión de renta.
Elevación de renta por mejoras
Si han transcurrido 3 años de contrato y el arrendador realiza obras de mejora en la vivienda, tendrá derecho a elevar la renta, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.
Pago de gastos de comunidad y tributos
Las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento que los gastos de comunidad o los tributos que correspondan a la finca arrendada se repercutan al arrendatario. En estos casos debe figurar en el contrato la cuantía de dichos gastos y tributos para que el arrendatario sepa de forma concreta lo que tiene que pagar.
Habitabilidad
La obligación más importante del arrendador es la que se regula en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece lo siguiente: “1.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
En este sentido la Ley establece que cuando se tengan que realizar obras en la vivienda por orden de una autoridad que la hagan inhabitable, el arrendatario podrá suspender el contrato de arrendamiento o desistir del mismo, sin indemnización alguna.
Obras del arrendatario
El arrendatario no puede realizar en la vivienda obras que afecten a la configuración, estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del arrendador. El arrendador que no haya autorizado las obras podrá resolver el contrato o solicitar que la vivienda se devuelva a su estado anterior al terminar el contrato.
Derecho de adquisición preferente
En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la misma. Dicho derecho tiene dos formas el tanteo y el retracto, dependiendo si se ejerce antes o después de la compraventa según lo regulado en la Ley.
Fianza
El arrendatario deberá entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta (en los arrendamientos de vivienda) en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Se pueden solicitar otras garantías como avales bancarios o fianzas personales, dependiendo de lo que pacten las partes.
Finalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. Es decir, que si una parte incumple el contrato la otra puede exigir el cumplimiento o solicitar la resolución.
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