En el presente artículo vamos a ver dos casos habituales en el mundo del alquiler y cuáles son los procedimientos adecuados para cada uno.
Por un lado no es infrecuente que los inquilinos, por uno u otro motivo, decidan abandonar el inmueble antes de la finalización del contrato de alquiler. Cuando esto ocurre muchas veces es el propio inquilino el que se ofrece a buscar un sustituto, apelando a la figura de “cesión de contrato” que veremos ahora. Por otro lado a veces se propone subarrendar una parte de la vivienda a un tercero para compartir gastos, lo que se conoce como subarriendo.
Cesión de contrato
Por la cesión de contrato de arrendamiento el inquilino o arrendatario de un inmueble (cedente) transmite a un tercero (cesionario) todos los derechos y obligaciones que pactó en el alquiler original, pasando el nuevo inquilino a ocupar su posición del anterior en el contrato frente al arrendador, finalizando en consecuencia el primer contrato de alquiler.
Reglas de la cesión de contrato:
- El arrendatario necesita el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. No puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que el arrendador o propietario principal le autorice.
- Si se produce la cesión con el consentimiento, el anterior inquilino es sustituido por el nuevo, subrogándose en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al arrendador.
- Cuando la finca arrendada se destine a un negocio, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (quien tiene derecho a elevar hasta un 20% el precio por la renta).
Subarriendo
Mediante un contrato de subarriendo, el inquilino puede alquilar a un tercero el uso de toda o parte de la vivienda que él tiene arrendada. Al contrario que en la cesión, se mantiene la relación contractual principal entre arrendador y arrendatario, así como sus cláusulas. Por tanto, nace un nuevo contrato en las mismas condiciones y sin extinguir el contrato de alquiler principal.
Veamos cuáles son las reglas del subarrendamiento:
- Puede ser total o parcial: La Ley de Arrendamientos Urbanos solamente permite el parcial (no en su totalidad). El arrendatario que subarrienda, debe permanecer en la vivienda, pues en caso contrario se trataría de una cesión de arrendamiento. En cambio, la Ley de Arrendamientos Rústicos, exige que tanto la cesión como el subarriendo se realice sobre la totalidad de la finca.
- Para que sea perfectamente válido, el subarriendo deberá realizarse con consentimiento previo, expreso y por escrito del propietario o arrendador. Es imprescindible que esté de acuerdo, pues si no lo autoriza, tendrá automáticamente la facultad de finalizar el contrato.
- Si el uso de una vivienda es temporal y a título gratuito no se considera subarriendo, por ejemplo, cuando hay amigos o familiares de visita. Tampoco lo será cuando tiene fines comerciales o turísticos, pues entonces se trata de un contrato de hospedaje.
- El contrato de subarriendo de la vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento original.
- La renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino al propietario.
- Cuando en la finca alquilada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento previo del arrendador (aunque si es conveniente que se le notifique) y podrá elevar la renta un 10% del precio del contrato de alquiler original.
- El subarriendo o subarrendamiento es por naturaleza un acuerdo que resulta del contrato de arrendamiento principal. Por tanto, terminará si se finaliza el alquiler original.
Por último, otra forma de cesión del contrato de alquiler se produce al fallecer el arrendatario mientras el contrato continúa vigente. En este caso estaríamos hablando de la figura de subrogación, de la que ya escribimos un artículo recientemente.
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