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Fiscalidad

SEPTIEMBRE EL MES DEL AÑO EN EL QUE SE ALQUILAN MÁS VIVIENDAS CON UN AUMENTO DE MÁS DEL 30%

12 septiembre 2019
José Luis
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Categorias: Alquiler seguro, contrato, Fiscalidad
  • Por cada oferta de vivienda que sale al mercado existe una demanda de 8 candidatos de media.
  • Los estudiantes, un perfil solvente de inquilinos gracias al aval de sus padres, incrementan de manera considerable el aumento de alquileres en el mes de septiembre.
  • Una vivienda con un buen precio, se alquila en un día o dos. Cuando el precio es muy elevado, las viviendas apenas tienen visitas y no suele alquilarse hasta que el propietario baja el precio.
  • Aproximadamente el 70% de las candidaturas de inquilinos se rechazan por problemas de solvencia o estabilidad laboral,

Madrid, 12 de septiembre de 2019. El mes de septiembre es el mes por excelencia de mayor demanda de alquileres, lo que provoca que el mercado de arrendamientos urbanos aumente en porcentajes superiores al 30%, informa la Agencia Negociadora del Alquiler, empresa líder en la gestión integral de alquileres.

Para la Agencia Negociadora del Alquiler, existen cuatro factores que influyen de manera decisiva en esta alza de mayor demanda de alquileres: por un lado el factor estacional donde el final del verano ayuda con días más largos para poder ver viviendas y temperaturas cálidas que acompañan esta tarea.

Otro factor importante para la Agencia Negociadora del Alquiler, es la incorporación de un importante número de demandantes, que son los estudiantes, que buscan viviendas para el inicio de sus temporadas estudiantiles o universitarias. El perfil de estudiantes suele ser un perfil solvente de inquilinos, al ser operaciones que vienen avaladas por su padres, subrayan desde la empresa de gestión de arrendamientos.

El tercer factor que influye en el alza de la demanda, es que en el mes de septiembre mucha gente sigue de vacaciones y se destinan varios días a ver pisos. Por último, septiembre es el mes “donde empieza la temporada”, inicio del curso académico, se retoma la actividad regular en el trabajo, en política, justicia, deportes, etc, y mucha gente aprovecha para mudarse e iniciar una nueva vida, y el alquiler aporta una gran flexibilidad para ese cambio de vivienda, apuntan desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

UNA OFERTA ESCASA EN UN MERCADO DE PRECIOS DESIGUAL

Este importante aumento de la demanda de alquileres en septiembre, donde miles de inquilinos buscan una vivienda, contrasta con la escasa oferta de vivienda en alquiler, señala la Agencia Negociadora del Alquiler. Según la empresa de gestión de arrendamientos urbanos,en estos momentos por cada oferta de vivienda que sale al mercado existe una demanda de 8 candidatos de media. Del total de candidatos a ser inquilinos, aproximadamente el 70% de estas candidaturas se rechazan por problemas de solvencia o estabilidad laboral, subrayan desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

Cuando ponemos en el mercado una vivienda que está bien de precio, apuntan desde la Agencia Negociadora del Alquiler, el inmueble no llega a tener más de 2 visitas y se alquila en uno o dos días máximo. Además, subrayan desde la empresa de gestión de arrendamientos, que este tipo de viviendas que están en precio, los arrendatarios suelen permanecer más tiempo arrendados y los propietarios rentabilizan mejor sus alquileres.

Pero cuando el propietario ha puesto un precio muy elevado a una vivienda, en contra de nuestras recomendaciones, el piso en cuestión tiene muy pocas visitas y la vivienda no se alquila hasta que el propietario decide bajar el precio y situarlo así acorde al mercado de arrendamiento, subrayan desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

Por último, desde la desde la Agencia Negociadora del Alquiler, señalan que, la evolución del alquiler de viviendas, como en otras muchas materias no es lineal sino que está afectada por una serie de factores de estacionalidad que casi siempre se repiten de forma habitual en el tiempo. Así podemos afirmar que la curva ascendente de los alquileres de viviendas comienza a crecer a partir de la primavera llegando a su máximo esplendor justamente después del verano, para ir bajando progresivamente a partir del mes de noviembre, llegando a las cuotas mínimas de demanda en los meses de diciembre, enero y febrero.

Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler

La Agencia Negociadora del Alquiler es líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato.

La Agencia Negociadora del Alquiler proporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas.

La Agencia Negociadora del Alquiler lleva más de 9 años apostando por la profesionalización y  dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial.

INVERTIR EN UNA VIVIENDA PARA ALQUILAR SUPERA LA RENTABILIDAD EN BOLSA O EN DEPÓSITOS BANCARIOS

16 julio 2019
José Luis
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Categorias: Alquiler seguro, Fiscalidad, IVA

Ante la escasa rentabilidad, por no decir nula, que ofrecen actualmente los depósitos bancarios, muchos inversores y ahorradores se plantean invertir su dinero en bolsa o en viviendas para alquilar, y la pregunta que surge es cual es mejor inversión.

En un principio, hablamos de dos productos muy diferentes: la inversión en la compra de acciones en bolsa no requiere grandes esfuerzos económicos y es un producto que ofrece mucha mayor liquidez que los inmuebles al cotizar en mercados abiertos, por lo que pueden venderse de forma inmediata para disponer de liquidez. En cuanto al apartado de gastos asociados, también la inversión en bolsa requiere un menor esfuerzo económico cuyo coste medio estaría por debajo del 2%. Por último, la inversión en bolsa no produce una renta mensual como la inversión en el alquiler de viviendas, a lo sumo, a lo único que podríamos aspirar de forma periódica, sería al pago de dividendos.

La inversión en viviendas para alquilar, es un producto totalmente diferente dado que la compra requiere un mayor esfuerzo económico debido al alto valor que tienen actualmente las viviendas, al igual que los gastos asociados a la compra son mucho mayores, en el entorno del 10%. También hay que tener en cuenta que el arrendamiento de viviendas conlleva una serie de costes de mantenimiento como el IBI, las basuras, gastos de Comunidad, seguros, reparaciones, etc. Además, la inversión en viviendas para alquilar tiene mucha menos liquidez que la inversión en bolsa, al tardarse de media unos ocho meses en poder enajenarse para poder disponer de su valor económico.

Pero dicho todo esto, si nos atenemos a los fríos números económicos de los últimos 24 meses, la elección de la inversión no tiene color, y ello es debido a la caída del Ibex en este período de tiempo en un 12% mientras que el precio medio de las viviendas en España se ha revalorizado en este período en más de un 10%, de los cuales un 4% corresponden a la rentabilidad del alquiler y el 6% restante a la rentabilidad de la revalorización.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

LAS NUEVAS REGLAS PARA ALQUILAR

4 marzo 2019
José Luis
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Categorias: Alquiler seguro, contrato, Fiscalidad

Mañana martes 5 de marzo entra en vigor (BOE) el nuevo Real Decreto Ley que introduce cambios en los contratos de alquiler y que todo propietario e inquilino deben conocer antes de firmar un contrato de arrendamiento. 

A partir del 5 de marzo, todos los contratos de arrendamiento que se firmen en España deberán asumir los cambios introducidos por esta nueva norma. Las novedades afectan, principalmente, a la duración de los contratos, el límite a la hora de actualizar las rentas, así como los plazos de preaviso en caso de que propietario inquilino quieran rescindir el contrato.

Al final de este post y para ofrecer más luz en el sector del alquiler de viviendas, detallamos los 7 regímenes jurídicos que actualmente se encuentran en vigor.

Estos son los cambios que introduce el nuevo Real Decreto Ley de medidas urgentes sobre alquiler:

Duración de los contratos: de tres a cinco años

Se amplía de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, siempre que el casero sea una persona física. En el caso de las personas jurídicas, la duración de los alquileres se eleva a siete años. Además, la prórroga tácita se eleva de uno a tres años en ambos casos.

La subida anual del alquiler solo en base al IPC

Todos los nuevos contratos firmados a partir de ahora estarán sujetos al IPC para su actualización anual. Es decir, ningún casero podrá subir a su inquilino el alquiler más del IPC durante los cinco años de vigencia del contrato. Deberá esperar a la renovación para subir el precio. 

Se amplía el plazo de preaviso para la disolución del contrato

El plazo de preaviso para que una de las dos partes pueda romper el contrato de alquiler se amplía. El propietario deberá informar al inquilino con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá avisar al propietario con cuatro meses.

En caso de venta de la vivienda se respeta el contrato de alquiler

En aquellos casos en los que la vivienda alquilada sea vendida a un tercero, éste deberá respetar los plazos así como las condiciones vigentes, aunque estos no estén inscritos en el registro de la propiedad.  

Si fallece el inquilino

En aquellos casos en los que se produzca el fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en la vivienda en alquiler en aquellos casos de vulnerabilidad social, donde existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años. 

Limita la fianza a una mensualidad

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. No obstante, el arrendador podrá exigir una garantía adicional al arrendatario de hasta un máximo de dos mensualidades.

En el caso de alquiler turístico

La actual norma excluye los alquileres turísticos de la LAU, al tratarse de una actividad económica, y en lo que respecta a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), si los vecinos logran una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, podrán limitar las viviendas de uso turístico —hasta ahora se necesitaba unanimidad— o asignarles mayores gastos comunes.

Se ralentizan los procedimientos de desahucio

Todos los Juzgados están obligados a comunicar a los Servicios Sociales todos los Desahucios que conozcan. Si los Servicios Sociales detectaran situaciones de vulnerabilidad, y los arrendadores son personas jurídicas, se paralizarían los lanzamientos por 3 meses para que los inquilinos tengan más tiempo para buscar otras viviendas. En el caso de que los arrendadores sean personas físicas, la interrupción de los lanzamientos sería por un periodo de un mes.

Mas gravámenes para las viviendas vacías.

Se remarca a los Ayuntamientos que podrán establecer recargos en las cuotas del IBI para penalizar las viviendas vacías.

Menos Impuestos para los inquilinos

Se recoge para todos los inquilinos que alquilen viviendas de forma estable una exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados.

Recuperación de la vivienda por los propietarios por causa de necesidad

Se establece que esta debe recogerse por anticipado en el propio contrato de arrendamiento, por lo que ya no es válido como ocurría con la anterior legislación que la necesidad se pudiera producir de forma sobrevenida.

Se amplían los gastos para los arrendadores

Cuando los arrendadores sean personas jurídicas, el Decreto les obliga a soportar todos los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización en los que incurrieren.

Comunidades de Propietarios

Se eleva el fondo de reserva de las Comunidades de Propietarios  del 5% al 10% para sufragar inversiones de accesibilidad.

7 regímenes jurídicos para el alquiler

Por último detallamos los siete Regímenes Jurídicos que regulan en la actualidad los arrendamientos de viviendas. Todos están en vigor por lo que dependiendo de en qué fecha se firmaran los arrendamientos se aplicarían las normas de unos o de otros.

  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la Ley del año 64.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el conocido Decreto Boyer del año 85.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la última Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que entró en vigor el 01/01/95
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se concertaron después de las últimas modificaciones de la L.A.U. del 4 de Junio de 2013 y del 30 de Marzo de 2015.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el último Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno que entró en vigor el 19 de Diciembre de 2018 y lo estuvo hasta el 24 de Enero de 2019.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados a partir del 24 de Enero que coincide con el régimen existente antes de la aprobación del Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno.
  • Régimen jurídico aplicable a todos los arrendamientos que se firmen a partir de la fecha de publicación en el BOE del Real Decreto aprobado por el Gobierno. Necesita la convalidación posterior de la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. Si no lo convalidara se volvería otra vez al régimen Jurídico anterior a la aprobación del Decreto pero respetando los alquileres suscritos desde la aprobación del Decreto hasta su no convalidación por la Diputación Permanente

ALQUILER SUMERGIDO: DETECCIÓN Y SANCIONES

25 febrero 2019
José Luis
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Categorias: Alquiler seguro, contrato, Fiscalidad

Hace tiempo que Hacienda persigue a los caseros que no declaran el dinero que reciben por el alquiler de sus pisos. Entre 2011 y 2013 los inspectores detectaron 120.000 alquileres en negro.

Según los datos que manejaba los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) en 2016, en esa época el 41,4% de los alquileres se hacía en negro. Melilla (61,6%), Murcia (61,1%), Canarias (55,6%) y Andalucía (55,4%) eran las comunidades con mayor tasa de alquileres sin declarar. Estos datos se elaboraron a partir de la Estadística IRPF-2013 y Censos de la Población y Viviendas 2011, siendo esta la última estadística con la que se cuenta.

MÉTODO DE DETECCIÓN DE HACIENDA

Hacienda inicia actuaciones inspectoras o tributarias de control cuando descubre indicios de alquiler en negro, pero hay otros que son detectados gracias al servicio de alertas estrenado por la Agencia Tributaria el año pasada para avisar a los caseros de sus obligaciones fiscales.

El foco de Hacienda está sobre el alquiler de viviendas, pero especialmente el alquiler turístico. Así envió 136.000 avisos durante 2017 y el año pasado lanzó su modelo 179 sobre cesión de viviendas con fines turísticos para obtener información sobre este tipo de inmuebles.

A lo largo de los años Hacienda se ha valido de diferentes instrumentos para cazar el alquiler en negro. Estas son algunas de ellas:

-ALERTAS ONLINE

Hacienda ha activado desde la campaña de la Renta 2015 un sistema de alertas online que avisan al casero que debe declarar sus ingresos por alquiler. Este es el modelo de mensaje que se podía recibir por parte de la administración en 2016:

“De acuerdo con los datos de los que dispone la Agencia Tributaria, usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben de incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales”.

– CRUCE DE INFORMACIÓN

Desde 2010 Hacienda dispone de las información de consumo de luz de los hogares y locales comerciales para hacer comprobaciones en aquellos inmuebles que, estando supuestamente desocupados, tienen elevados consumos de electricidad.

En 2012, la caza y captura del alquiler en negro vía cruce de datos ya era parte de su estrategia. Así consta en la resolución de 24 de febrero de 2012, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2012.

Además, hay otras buenas fuentes de información para Hacienda: las delegaciones autonómicas de Hacienda, las instituciones públicas donde se depositan las fianzas de los alquileres y los anuncios de alquileres en Internet. A esto hay que sumar que en el momento en el que el inquilino incluya la vivienda en alquiler como domicilio fiscal ya se puede iniciar el proceso de comprobación.

– VISITAS EN PERSONA

Hacienda también hace visitas sorpresas para detectar alquileres opacos. Durante 2015 hizo 5.469 visitas, un número que aumentó considerablemente el año siguiente llegando a sumar más de 8.000 visitas a viviendas sospechosas.

CONSECUENCIAS DE NO DECLARAR EL ALQUILER

Como vemos, la Agencia Tributaria dispone de variadas herramientas para detectar la existencia de alquiler no declarado, y éstas se van perfeccionando año tras año. Veamos cuáles son las consecuencias de arrendar en negro un inmueble:

  • En caso de no tener declarado el alquiler, el propietario no puede hacer reclamaciones en caso de impago de la renta o desperfectos ocasionados por el inquilino.
  • Hacienda hará una liquidación paralela del IRPF con un importe que dependerá de los ingresos del contribuyente en cuestión, pero que tributará al tipo máximo posible, descartando todas las deducciones fiscales.
  • Se habrirá un expediente sancionador a los propietarios por ocultar ingresos.
  • Se obligará a pagar una sanción, mas los intereses de demora correspondientes al propietario. A esto habría que sumarle una multa que iría del 50% al 150% de la base de la sanción en función de su gravedad.

En definitiva: la Agencia Tributaria está decidida a terminar con los arrendamientos sumergidos y tiene las herramientas necesarias para lograrlo.

En Agencia Negociadora del Alquiler contamos con el mejor sistema de gestión integral del mismo, para que no tengas que preocuparte por nada. Nos encargamos desde la concesión del Certificado de Eficiencia Energética a los pagos mensuales, pasando por la redacción de contratos, cláusulas o las reparaciones necesarias. ¡Contacte con nosotros y le informamos!

Obligaciones fiscales en el alquiler de locales

24 enero 2019
José Luis
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Categorias: Alquiler seguro, Fiscalidad, IVA

En este artículo hablábamos de las obligaciones fiscales que debemos asumir cuando ponemos en alquiler una plaza de garaje. Hoy vamos a analizar las obligaciones y exenciones con las que nos encontramos a la hora de alquilar un local de nuestra propiedad.


Como ya hemos visto en anteriores ocasiones, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la que regula los alquileres, y lo es en este caso también cuando alquilamos un local de negocio para uso distinto al de vivienda.


Alta en Hacienda

Si se quiere arrendar un local de negocio a una empresa o a un autónomo para que ejerza su actividad económica, debemos darnos de alta en Hacienda. Esto es así porque el arrendamiento es una prestación de servicios sujeta a IVA.

I.V.A.

Alquilar un local de nuestra propiedad es una prestación de servicios sujeta a IVA. Tanto si se trata de un local como de un inmueble destinado a vivienda y despacho profesional.

Se debe repercutir el IVA por el total de la contraprestación (renta y cantidades asimiladas y accesorias) al tipo general del 21% y presentar declaraciones trimestrales de IVA pudiendoo deducirse el soportado por las inversiones o gastos realizados en el inmueble.

Si los gastos que están al nombre del arrendador se repercuten en el inquilino (como comunidad, suministros, IBI…), estos formarán parte de la base imponible del IVA junto con las rentas del alquiler.


Resumen anual de IVA

En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no se estará obligado a presentar el resumen anual de IVA. Sólo se tendrán que aportar cierta información adicional en la declaración de IVA del cuarto trimestre.


Retención a cuenta del IRPF por alquiler de local

Cuando el pagador es un autónomo o una empresa, la ley le obliga a retener un porcentaje sobre la cantidad que se paga y a ingresarlo trimestralmente en hacienda a cuenta del IRPF. En 2019 sigue siendo el 19% y aunque no existe obligación de que quede reflejado en la factura, es frecuente que se haga.

La retención debe practicarse sobre todos aquellos gastos que se repercutan al arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento como son la comunidad, los suministros (agua, luz, etc), el IBI o la tasa de basuras.


I.R.P.F.

Cuando se arrienda un inmueble sin ejercer ejercer una actividad económica, se deben declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.

Se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización…

Al no tratarse de un arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de locales de negocio no puede acogerse a la reducción del 60% que establece la ley del IRPF.

El artículo 27 de la Ley del IRPF señala que se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.



En futuros artículos explicaremos cuándo y cómo practicar la retención sobre el alquiler de inmuebles, ¡estad atentos!


Póngase en contacto con nosotros para cualquier duda, e infórmese sobre la mejor opción de alquiler del mercado: nuestro sistema integral de gestión de alquiler, EL TRANQUILER.