EL CONTROL DE PRECIOS DE ALQUILER EN CATALUÑA ES UN AVISO PARA EL RESTO DE ESPAÑA: CAIDA DE LA OFERTA, MÁS INQUILINOS SIN VIVIENDA Y PRECIOS QUE APENAS CAEN

• Desde la Agència de l’Habitatge de Catalunya a los portales inmobiliarios, todos coinciden en una destrucción de la oferta y disminución de contratos de alquiler.

• “La verdadera finalidad de la Ley catalana no es que más familias puedan acceder al alquiler, sino mostrar a sus electores que han bajado algunos precios, castigando a los propietarios, sin contarles la verdad, que, a causa de ello, hay menos viviendas en alquiler, ese es el drama”, José Ramón Zurdo.

Se ha cumplido un año de la entrada en vigor de la Ley catalana que limita las rentas de alquiler, en las zonas denominadas como tensionadas. “Si el Gobierno quiere saber qué es lo que sucedería con el mercado del alquiler en el resto de España, si se aplicará la Ley catalana del alquiler, ya tiene la respuesta: caída brusca de la oferta de viviendas en las zonas intervenidas, con unas rentas que apenas bajan de precio”, advierte José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

“Han disminuido notablemente la firma de contratos, lo que ha propiciado que en estas zonas el mercado esté todavía más tensionado con una fuerte demanda frente a una cada vez más exigua oferta. Ahora las zonas intervenidas en Cataluña son, digamos, zonas privilegiadas para unos pocos, y con mucha gente esperando conseguir piso, porque la oferta cada vez es menor”, señala Zurdo.

INTERVENIR EL MERCADO DESTRUYE LA OFERTA DE VIVIEDAS EN ALQUILER

La limitación de los precios del alquiler en Catalunya ha perjudicado claramente al alquiler en esta Comunidad Autónoma, y todos los datos y tendencias del mercado así lo afirman. “Pero para ello hay que hacer un análisis profesional y no ideológico, y vemos que las luces de alarma se han encendido en el alquiler en Cataluña, cuando todos los datos apuntan a una disminución importante de la oferta de viviendas en alquiler o disminución de contratos firmados, desde las cifras oficiales ofrecidas por Agència de l’Habitatge de Catalunya con un decrecimiento del 16,6% de las firmas, hasta los portales inmobiliarios que hablan de una disminución de la oferta de más del 40%”, comenta José Ramón Zurdo.

Mientras, en el resto de zonas, no intervenidas, ha sucedido algo parecido a la Comunidad de Madrid, donde el mercado se está autorregulando, y los precios han ido bajando. En la Comunidad de Madrid, sin una intervención de precios, ha bajado notablemente el precio de los alquileres y ha aumentado la oferta.

EL OBJETIVO DE INTERVENIR LAS RENTAS ES EL DE CASTIGAR A LOS PROPIETARIOS SIN RESOLVER UN MAYOR ACCESO AL ALQUILER

“Lo importante para propiciar un mayor y mejor acceso al alquiler, es cuidar y trabajar sobre la oferta. La Ley que limita los precios en Cataluña y su posible traslación a la Ley de Vivienda estatal, con la que presiona Unidas Podemos, es claramente un castigo a los propietarios, particulares y empresas y perjudica la inversión privada e institucional. La Ley catalana pretende, y así lo ha conseguido, castigar a los propietarios y desincentivar la inversión, su finalidad no es que más familias puedan acceder al alquiler, sino mostrar a sus electores que han bajado algunos precios, sin contarles la verdad, que, a causa de ello, hay menos viviendas en alquiler, ese es el drama y el análisis correcto que hay que hacer sobre esta situación”, advierte el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. “Cataluña, por lo tanto, es el espejo donde nos tenemos que mirar, para comprender lo que sucedería si esta norma se traslada al conjunto de España”.

¿CÓMO SE PUEDEN BAJAR LAS RENTAS DE ALQUILER?

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), ofrece las siguientes propuestas para conseguir un mercado equilibrado entre oferta y demanda, lo que podría mejorar considerablemente el acceso a una vivienda en alquiler:

– Si queremos bajar los precios de las rentas de alquiler, hay que aumentar la oferta de viviendas privadas, por ejemplo, incentivando fiscalmente tanto a propietarios particulares como empresas, para que les sea atractivo y rentable apostar por el alquiler.

– También, la Administraciones Públicas, deberían trabajar para aumentar la oferta de vivienda pública, para las familias que no pueden acceder en igualdad de condiciones al mercado privado.

– Hay que incentivar a propietarios e inquilinos, y trabajar en una verdadera y justa colaboración público-privada.

– Regular mejor el alquiler turístico, limitándolo solo a las viviendas que cumplan con los estrictos requisitos exigidos por la legislación local y autonómica, con el fin de que todas las viviendas que no cumplan las exigencias, se vayan a engrosar la oferta de viviendas de alquiler tradicional y puedan bajar los precios como ha estado ocurriendo hasta ahora.

– Reforzar la seguridad jurídica de todos los arrendamientos, con una reglas claras y precisas, con el fin de que ante cualquier incumplimiento se pudiere tener la certeza temporal de cuando se podría recuperar la posesión de la vivienda alquilada, algo que en la actualidad no ocurre y que está espantando a mucho inversores de este tipo de inversiones, lo que está produciendo que, a pesar de la bajada actual de precios, se mantengan las rentas altas por una carencia de oferta suficiente para atender a toda la demanda.

– El mercado del alquiler en España tiene que crecer y acercarse a la media europea de más del 30% de vivienda destinada al alquiler, y eso no se hace castigando al mayor generador de vivienda en alquiler: los propietarios.

Por último, José Ramon Zurdo, comenta que, “el sector privado de los arrendamientos no está para cubrir o soportar, como algunos pretenden, las carencias del sector publico ante la falta de vivienda social en alquiler, y si a un arrendador particular no le pagan la renta debe disponer de un procedimiento ágil de resolución de conflictos para recuperar rápidamente la posesión de su vivienda, si esto fuera así, puedo asegurar que aumentaría de tal forma la oferta de viviendas en alquiler que los precios bajarían por si solos considerablemente”.

EL CAMBIO DE USO DE UNA VIVIENDA TURISTICA A RESIDENCIAL PUEDE SER ILEGAL

 
  • La reconversión de los arrendamientos de viviendas turísticas para pasar al alquiler tradicional, para luego posteriormente volver otra vez al alquiler turístico, antes de 5 años, es una práctica que puede acabar en fraude de ley.
  • Si el inquilino puede demostrar que la vivienda alquilada es su residencia habitual, aunque el contrato se haya hecho como temporal, el propietario incurriría en fraude de ley, y el contrato pasaría a durar 5 años y 7 si el propietario es una empresa.
  •  Si el propietario de una vivienda destinada al alquiler turístico quiere ahora cambiar el uso a residencial, para en un año recuperar la vivienda nuevamente para uso turístico, deberá redactar un verdadero contrato de temporada (no simulado) y el inquilino deberá demostrar que su residencia habitual no está en la vivienda que va a arrendar.
Desde hace más de un año, con el inicio de la Pandemia, se ha detectado un aumento de la oferta de viviendas en alquiler, que provienen de viviendas destinadas al alquiler turístico. Los propietarios de viviendas turísticas, ante la falta de turistas, se están pasando al alquiler tradicional. Pero este trasvase se estaría produciendo con la idea de firmar arrendamientos de temporada por períodos de un año, con la pretensión de que pasado ese plazo y las condiciones del turismo mejoren, vuelvan otra vez a recuperar las viviendas para uso turístico.   Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), su Director General, José Ramon Zurdo advierte que dicho trasvase, “sería ilegal si no se acredita correctamente la temporalidad del arrendamiento”. “El nuevo arrendamiento no puede ser realizado a través de la figura del arrendamiento de vivienda, porque la duración de éstos arrendamientos, si el inquilino quiere, pueden llegar a alcanzar plazos de cumplimiento obligatorio de 5 a 7 años, en función de que los arrendadores de las viviendas sean personas físicas o jurídicas, por lo cual no se podrían recuperar las viviendas arrendadas al cabo del año, advierte Zurdo.
  • En el caso que no se la cumpla la ley, un arrendamiento que pretenda ser de temporada, puede prolongarse hasta 5 años y convertirse en residencial.
La Agencia Negociadora del Alquiler informa que, la figura jurídica que están utilizando los arrendadores de viviendas turísticas, para pretender conseguir su fin, es la de suscribir arrendamientos de temporada (ocupación accidental de una vivienda en períodos concretos). En este supuesto, el plazo de duración pactado no está sujeto a ninguna prórroga obligatoria para los arrendadores, por lo que al vencimiento del plazo pactado, el arrendamiento finalizaría y ya los arrendadores podrían recuperar sus viviendas para dedicarlas otra vez a la actividad turística.   “Pero esta puede ser una práctica peligrosa, advierte José Ramón Zurdo, porque los arrendadores tienen que acreditar la temporalidad de los contratos y que los futuros inquilinos tienen su domicilio habitual en otra localidad, sino se pudieran acreditar, estaríamos ante arrendamientos de vivienda, que podrían llegar a alcanzar los plazos de duración indicados anteriormente, y el propietario no podría recuperar el inmueble con anterioridad para cambiar el uso a turístico”.
  • Si el inquilino puede demostrar que esa es su residencia habitual, aunque el contrato se haya hecho como temporal, el propietario incurriría en un fraude de ley.
“En este sentido, subraya Zurdo, lo firmado en estos contratos de arrendamiento de temporada no compromete en absoluto a los inquilinos si ellos demostrasen que alquilaron las viviendas para establecer en ellas su residencia habitual. Esta práctica se consideraría que es un fraude de ley, que ocurre cuando se utiliza un negocio jurídico (arrendamiento de temporada) con la finalidad de alcanzar ciertos objetivos contrarios a los regulados en otras normas del Ordenamiento Jurídico (normas que regulan los arrendamientos de vivienda que tienen otro régimen jurídico más estricto que las normas que regulan los arrendamientos de temporada)”. Reiteradas sentencias del tribunal supremo han dicho que la calificación de un arrendamiento como de temporada (uso distinto a vivienda) no deriva del plazo concertado, sino de la finalidad de la ocupación, y esta para ser considerada como arrendamiento de temporada debe ser ajena a una ocupación como residencia habitual y permanente de los inquilinos, informa la Agencia Negociadora del Alquiler.
  • Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler
  • La Agencia Negociadora del Alquiler es líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato.
  • La Agencia Negociadora del Alquiler proporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas.
  • La Agencia Negociadora del Alquiler lleva más de 9 años apostando por la profesionalización y  dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial.

EL ÍNDICE DE PRECIOS DEL GOBIERNO NO ES VALIDO PARA INTERVENIR LAS RENTAS DE ALQUILER

  • “Si ahora mismo el Gobierno quisiera intervenir las rentas de alquiler y tuviera que utilizar este Índice, la mayoría de los alquileres subirían bastante de precio y los inquilinos tendrían que soportar subidas de entre 40€ y 300€”, un incremento de las rentas de un 33% de media, según la muestra escogida. Manuel Romillo, Director Ejecutivo de ANA.
  Madrid, 04 de marzo de 2021. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), empresa especializada en la gestión integral de alquileres, ha realizado un estudio, basado en un caso práctico, donde ha seleccionado una muestra de 29 viviendas que la agencia tiene actualmente alquiladas en la Comunidad de Madrid, y les ha aplicado el Índice de Precios del Alquiler (*), desarrollado por los técnicos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El objetivo de este estudio es comprobar cómo quedarían esas rentas, en el caso que se utilizara este Índice, como la herramienta para intervenir las rentas de alquiler en España, medida que recientemente ha aprobado el Gobierno. La principal conclusión a la que ha llegado la Agencia Negociadora del Alquiler es que este Índice no es válido para intervenir las rentas del alquiler, es más, de aplicarse ahora mismo y tomando como referencia esta muestra, subirían los precios del alquiler, de media, un 33%, lo que se traduciría en incrementos de las rentas que van desde menos de 100€, hasta más de 300€. Estas son las principales conclusiones:  
  • En 23 de las 29 viviendas, el 79%, la renta media que indica el Índice de precios del alquiler del Gobierno, es superior al precio del alquiler de las viviendas actualmente alquiladas por ANA (rentas de enero de 2021).
 
  • Todas las viviendas analizadas, tomando como referencia la horquilla de precios que establece el percentil p75, la totalidad de sus propietarios podrían subir la renta de alquiler, es decir, utilizando este parámetro, el índice se podría usar como una herramienta para subir el precio del alquiler en España.
 
  • En 6 viviendas de las 29 seleccionadas por ANA, la renta media que indica el Índice de precios del alquiler del Gobierno, es inferior al precio al que ANA ha alquilado esas viviendas. En concreto estas rentas estarían en: 80, 10, 162, 7, 21 y 24 euros por encima, respectivamente (desde un 1,2% hasta un 18% por encima del actual precio de mercado).
 
  • Por otro lado, estas 6 viviendas, tomando como referencia la horquilla que muestran los percentiles 25-75, están dentro de esta franja de precios, e incluso podrían subir la renta. Por ejemplo, la vivienda situada en Nuestra Señora de Guadalupe 18, se podría subir la renta 124€ más, quedando una renta de alquiler de 724€, cuando ahora se ha alquilado en 600€. También el propietario de la vivienda de Villaviciosa, nº5 en Alcorcón, podría subir su renta en 481€ más, pasando de una renta que actualmente se ha alquilado en 675€ a los 1.156€ que propone el índice, según el p75.
 
  • En el 79% de las viviendas analizadas, el Índice de precios de alquiler del Gobierno, indica que la renta media por metro cuadrado, debería tener un precio superior al actual precio de mercado. Divididos en 5 grupos, los incrementos de renta que plantea este Índice en cada una de las viviendas, son los siguientes:
 
  • Incremento de la renta en menos de 100€, en cantidades de: 10, 40, 43, 46, 84 y 86€
  • Incremento de la renta de más de 100€, en cantidades de: 100, 102, 118, 122, 134, 177 y 178€
  • Incremento de la renta de más de 200€, en cantidades de: 261, 240, 292€
  • Incremento de la renta de más de 300€, en cantidades de: 306, 339, 340, 386 y 391€.
  • Incremento de la renta de más de 800€: 890€.
  • Este incremento de la renta de alquiler, en las 23 viviendas, representa un 33% de media.
 
  • En 7 viviendas analizadas, de las 29, un 24%, hemos detectado que la horquilla de precios que sitúa el percentil 25, que serían las rentas mínimas, están incluso por encima del precio al que se han alquilado actualmente esas viviendas. Estos 7 casos, son especialmente preocupantes, por el desfase de rentas que hay entre lo que plantea el índice de precios de alquiler del Gobierno y los actuales precios de mercado. En detalle, estas son las viviendas:
 
  • 1) Julio Caro baroja 5 (Chalet), en Bohadilla del Monte, con 260m2, alquilado en 1.450€, el Índice plantea una renta media de 2.340€/mes, 890€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 1.898€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 448€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere un precio máximo (p75) de 2.860€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
 
  • 2) Terradas, nº8, en Getafe, con 105m2, alquilado en 575€, el Índice plantea una renta media de 966€/mes, 391€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 766€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 191€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.512€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
 
  • 3) Canencia de la Sierra, nº29 en Vallecas, con 70m2, alquilado en 675€, el Índice plantea una renta media de 1.015€/mes, 340€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 707€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 32€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.372€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
 
  • 4) Fernando Poo, nº39 en Arganzuela, con 75m2, alquilado en 690€, el Índice plantea una renta media de 982€/mes, 292€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 795€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 105€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.440€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
 
  • 5) Cardenal Cisneros, nº16, Madrid, con 70m2, alquilado en 795€, el Índice plantea una renta media de 1.456€/mes, 661€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 1.106€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 311€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 2.128€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
 
  • 6) Doña Romera, nº6 en Getafe, con 100m2, alquilado en 550€, el Índice plantea una renta media de 790€/mes, 240€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 650€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 100€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.350€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
 
  • 7) Amparo, nº100, centro, con 65m2, alquilado en 675€, el Índice plantea una renta media de 1.014€/mes, 339€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 786€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 111€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.521€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
 
  • En el Índice de Precios de Alquiler del Gobierno, lo máximo que desciende es a la denominación de sección censal, que en muchos casos abarca una zona muy amplía con una tipología de viviendas muy diversas. En este sentido, este Índice no puede identificar correctamente las 29 viviendas alquiladas por la Agencia Negociadora del Alquiler, en cuanto a la altura de la vivienda, su estado, orientación, certificado energético, etc…
  Manuel Romillo, Director Ejecutivo de la Agencia Negociadora del Alquiler, analiza estos resultados, “si ahora mismo el Gobierno quisiera intervenir las rentas de alquiler y tuviera que utilizar este Índice, la mayoría de los alquileres subirían bastante de precio, es la conclusión más importante a la que hemos llegado y que hacemos pública para que todo el mundo pueda comprobarlo” “Entendemos que el mercado del alquiler le está jugando una mala pasada, sobre todo a una parte del Gobierno, cuando su principal y única herramienta para controlar lo que ellos denominan “desorbitados precios del alquiler”, es claramente inflacionista, y si se aplicara ahora mismo, como hemos visto, la mayoría de los inquilinos tendrían que soportar subidas de las rentas de alquiler, desde 40€, a más de 300€”, un incremento de las rentas de un 33% de media, alerta Romillo. Manuel Romillo, profundiza en la naturaleza del Índice, “utilizar un índice estadístico de carácter estructural, basado en la explotación de fuentes tributaria del año 2018, para intervenir las rentas de alquiler en 2021 y pretender seguir interviniendo los precios en el tiempo, en un mercado como el del alquiler de viviendas, que es claramente coyuntural y cambiante, es inconcebible y metodológicamente imposible, como hemos demostrado en nuestro caso práctico.”    METODOLOGÍA   Para realizar este caso práctico, la Agencia Negociadora del Alquiler, ha hecho lo que cualquier propietario de vivienda puede hacer, para aplicar este índice oficial sobre su propia vivienda.   Ha seleccionado 29 viviendas, alquiladas durante el mes de enero de 2021, en la Comunidad de Madrid, en zonas y barrios de la almendra central, de fuera de la M30 y de determinados municipios de la Comunidad. Luego en la web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana https://www.mitma.es/vivienda/alquiler/indice-alquiler hemos introducido la calle, número del inmueble y ciudad.   El buscador del Ministerio despliega una leyenda con la Capa_SeccionesCensales donde extraemos los dos principales datos que nos interesan para nuestro inmueble: el precio del índice x M2, expresado en renta M (€/m2) y el rango P25-P75, que son los percentiles que reflejan el intervalo en el que se encuentran los valores del 50% de los bienes inmuebles de uso vivienda. El primer valor que nos sale en renta M (€/m2), lo multiplicamos por los metros cuadrados de nuestra vivienda y nos ofrece el precio medio al que deberíamos alquilar el inmueble. Los valores que nos den el rango P25-P75, lo multiplicamos también por los metros cuadrados de nuestra vivienda y nos dará una horquilla de precios, mínimos y máximos, para nuestra renta de alquiler.   (*) Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda. Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler La Agencia Negociadora del Alquiler es líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato. La Agencia Negociadora del Alquiler proporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas. La Agencia Negociadora del Alquiler lleva más de 9 años apostando por la profesionalización y dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial.  

LOS INCUMPLIMIENTOS DE CONTRATO MÁS FRECUENTES DE INQUILINOS Y PROPIETARIOS

• Inquilinos: impago de renta, destrozos, usar el mes de fianza como mes de alquiler, marcharse de la vivienda antes de que finalice el contrato o incluir a otras personas en la vivienda sin comunicarlo al propietario.

• Propietarios: solicitar más de dos meses de garantías adicionales, impedir la prórroga hasta 5 años, utilizar el alquiler residencial como si fuera alquiler turístico, o abusos en el alquiler de viviendas protegidas.

Madrid, 6 de noviembre de 2020. En momentos de incertidumbre y crisis económica, es cuando más surge la picaresca, con el claro objetivo de saltarse las normas y las leyes, buscando el interés propio. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), ha notado un incremento considerable de inquilinos y propietarios, que en estas circunstancias excepcionales generadas por el COVID, intentan buscar atajos para saltarse o incumplir directamente la ley que regula los alquileres, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En el caso de los inquilinos, estas son las prácticas más frecuentes para incumplir la LAU:
1.- Morosidad: impago de rentas. Lamentablemente este es el principal incumplimiento contractual, el impago de la renta. Y las causas son bien distintas: por un lado las protagonizadas por aquellos morosos profesionales que de forma intencionada no pagan el alquiler o se creen con el derecho de no pagar la renta, y se aprovechan principalmente de los propietarios particulares o empresas del sector con poca o nula experiencia. Y por otro lado, inquilinos con voluntad de pago, pero que no pueden hacer frente al pago de la renta, por ejemplo, porque se han quedado sin empleo. En este último caso de morosidad sobrevenida, normalmente el propietario particular no tiene la capacidad financiera necesaria para dar una solución profesional a esta situación. Desde el inicio de la pandemia la morosidad ha ido en aumento entre los propietarios particulares, sin la experiencia en la selección y la gestión de alquileres.
2.- Deterioro de las viviendas: destrozos y mantenimiento de la vivienda. Además de los impagos, el segundo incumplimiento contractual más frecuente es cuando se producen importantes destrozos en las viviendas o un deficiente mantenimiento de las mismas. En estos casos, el propietario recibe la vivienda en mal estado, peor o mucho peor que cuando la puso en alquiler, un situación que no hay que confundir con los deterioros provocados por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural de la vivienda.
3.- Utilizar el mes de fianza como mes de alquiler. El artículo 36 de la LAU regula todo aquello que tiene que ver con la fianza, pero en ningún caso autoriza al inquilino a sustituirla por un mes de alquiler. Éste es un uso, ilegal y muy extendido entre muchos inquilinos, que ante el temor de que el propietario no le devuelva la fianza, sustituyen el pago del último mes por el importe de la fianza. En concreto sobre la devolución de la fianza, la LAU expone en el artículo 36.4, que dicho saldo será restituido al inquilino al fin del arriendo: El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
4.- El inquilino se marcha antes de que finalice el contrato. Es un comportamiento muy extendido entre los arrendatarios, que lo consideran un derecho a marcharse cuando quieran de la vivienda, y que por lo tanto no están sujetos a ninguna penalización, y si esto sucede, y le aplican una penalización económica, la consideran totalmente injusta. Este supuesto solo es verdad, si en el contrato de arrendamiento no figura de forma explícita la penalización cuando el arrendatario desiste anticipadamente del cumplimiento del contrato. En cambio si esta penalización figura en el contrato, y el inquilino abandona la vivienda a los 6 meses, comunicándolo al propietario con 30 días de antelación, tendrá una penalización máxima equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que restase por cumplir, y para los períodos de tiempo inferiores al año, la parte proporcional de la indemnización. Si no se comunicara el preaviso con 30 días, se le podría reclamar también la penalización del preaviso.
Y por último, si el inquilino se fuera antes del sexto mes, se le podría reclamar también los meses de renta que transcurriesen hasta el cumplimento del sexto mes.
5.- Incluir a otra persona en la vivienda. Es una práctica extendida en muchos arrendamientos de vivienda, cuando los inquilinos incluyen a una o varias personas, mayores de edad, para residir de forma habitual en la vivienda, sin comunicarlo al arrendador y por tanto sin la inclusión, obligatoria, en el contrato de alquiler. Esta práctica puede generar muchos problemas para el arrendador, puesto que la persona, mayor de edad, que reside ahora en la vivienda y que no figura en el contrato de alquiler, está exenta de todas las obligaciones contractuales, desde el pago del alquiler, la duración del contrato, reparaciones, etc…
En relación a esta anomalía, se pueden producir dos situaciones muy perjudiciales para el propietario: que una parte de los inquilinos se marchen de la vivienda, precisamente los que si figuraban en el contrato de alquiler, quedándose en la vivienda los inquilinos que no figuran en el contrato y por lo tanto exentos de toda responsabilidad. O que los inquilinos que se marchan sean los más solventes y los que se quedan no tengan la solvencia necesaria para seguir garantizando el pago de la renta.
En el caso de los propietarios, estas son las prácticas más frecuentes para incumplir la LAU:
1.- Solicitar más de dos meses de garantías adicionales. También es común que los propietarios, ante el miedo a los impagos, quieran asegurar todo lo posible el arrendamiento de sus vivienda, y exijan a los inquilinos más de dos meses de garantías adicionales. Esta práctica es contraria a la última reforma de la LAU, a través del RD 7/2019, de 1 de marzo, que limita las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades. En cambio, y como ya informamos, si podrán los arrendadores saltarse esta norma y exigir más de dos meses de renta como garantías adicionales, si el alquiler es de larga duración, es decir, de más de 5 años o más de 7 en el caso de arrendadores personas jurídicas.
2.- Impedir la prórroga hasta 5 años. Según la última reforma de la LAU, los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años. Algunos propietarios utilizan ciertas argucias para recuperar la vivienda, antes de los 5 años, alegando falsas causas de necesidad, tanto para ellos o para familiares cercanos.
3.- Utilizar el alquiler residencial como si fuera alquiler turístico. Propietarios, con viviendas que estaban destinadas al alquiler de temporada, con el objetivo de no estar obligados a cumplir hasta los 5 años que tienen derecho los inquilinos de permanecer en la vivienda, realizan contratos de alquiler, normalmente de un plazo inferior al año de duración, para recuperar la vivienda posteriormente y dejar al inquilino desprovisto de su derecho de prórroga hasta los 5 años. Estos contratos si los inquilinos acreditan que la finalidad de los arrendamientos era para residir habitualmente y de forma permanente, pasan a ser automáticamente contratos de alquiler de vivienda, regulados por la LAU, y no alquiler turístico.
4.- Abusos en el alquiler de viviendas protegidas. También los propietarios arrendadores cometen muchos abusos en el alquiler de vivienda protegidas (VPO, VPP, VPT, etc..) sobre todo cuando se reservan para ellos, para incluir sus pertenencias, los trasteros de las viviendas que son anejos inseparables y que deben cederse obligatoriamente a los inquilinos.