Alquiler seguro
EL CONTROL DE PRECIOS DE ALQUILER EN CATALUÑA ES UN AVISO PARA EL RESTO DE ESPAÑA: CAIDA DE LA OFERTA, MÁS INQUILINOS SIN VIVIENDA Y PRECIOS QUE APENAS CAEN
• Desde la Agència de l’Habitatge de Catalunya a los portales inmobiliarios, todos coinciden en una destrucción de la oferta y disminución de contratos de alquiler.
• “La verdadera finalidad de la Ley catalana no es que más familias puedan acceder al alquiler, sino mostrar a sus electores que han bajado algunos precios, castigando a los propietarios, sin contarles la verdad, que, a causa de ello, hay menos viviendas en alquiler, ese es el drama”, José Ramón Zurdo.
Se ha cumplido un año de la entrada en vigor de la Ley catalana que limita las rentas de alquiler, en las zonas denominadas como tensionadas. “Si el Gobierno quiere saber qué es lo que sucedería con el mercado del alquiler en el resto de España, si se aplicará la Ley catalana del alquiler, ya tiene la respuesta: caída brusca de la oferta de viviendas en las zonas intervenidas, con unas rentas que apenas bajan de precio”, advierte José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
“Han disminuido notablemente la firma de contratos, lo que ha propiciado que en estas zonas el mercado esté todavía más tensionado con una fuerte demanda frente a una cada vez más exigua oferta. Ahora las zonas intervenidas en Cataluña son, digamos, zonas privilegiadas para unos pocos, y con mucha gente esperando conseguir piso, porque la oferta cada vez es menor”, señala Zurdo.
INTERVENIR EL MERCADO DESTRUYE LA OFERTA DE VIVIEDAS EN ALQUILER
La limitación de los precios del alquiler en Catalunya ha perjudicado claramente al alquiler en esta Comunidad Autónoma, y todos los datos y tendencias del mercado así lo afirman. “Pero para ello hay que hacer un análisis profesional y no ideológico, y vemos que las luces de alarma se han encendido en el alquiler en Cataluña, cuando todos los datos apuntan a una disminución importante de la oferta de viviendas en alquiler o disminución de contratos firmados, desde las cifras oficiales ofrecidas por Agència de l’Habitatge de Catalunya con un decrecimiento del 16,6% de las firmas, hasta los portales inmobiliarios que hablan de una disminución de la oferta de más del 40%”, comenta José Ramón Zurdo.
Mientras, en el resto de zonas, no intervenidas, ha sucedido algo parecido a la Comunidad de Madrid, donde el mercado se está autorregulando, y los precios han ido bajando. En la Comunidad de Madrid, sin una intervención de precios, ha bajado notablemente el precio de los alquileres y ha aumentado la oferta.
EL OBJETIVO DE INTERVENIR LAS RENTAS ES EL DE CASTIGAR A LOS PROPIETARIOS SIN RESOLVER UN MAYOR ACCESO AL ALQUILER
“Lo importante para propiciar un mayor y mejor acceso al alquiler, es cuidar y trabajar sobre la oferta. La Ley que limita los precios en Cataluña y su posible traslación a la Ley de Vivienda estatal, con la que presiona Unidas Podemos, es claramente un castigo a los propietarios, particulares y empresas y perjudica la inversión privada e institucional. La Ley catalana pretende, y así lo ha conseguido, castigar a los propietarios y desincentivar la inversión, su finalidad no es que más familias puedan acceder al alquiler, sino mostrar a sus electores que han bajado algunos precios, sin contarles la verdad, que, a causa de ello, hay menos viviendas en alquiler, ese es el drama y el análisis correcto que hay que hacer sobre esta situación”, advierte el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. “Cataluña, por lo tanto, es el espejo donde nos tenemos que mirar, para comprender lo que sucedería si esta norma se traslada al conjunto de España”.
¿CÓMO SE PUEDEN BAJAR LAS RENTAS DE ALQUILER?
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), ofrece las siguientes propuestas para conseguir un mercado equilibrado entre oferta y demanda, lo que podría mejorar considerablemente el acceso a una vivienda en alquiler:
– Si queremos bajar los precios de las rentas de alquiler, hay que aumentar la oferta de viviendas privadas, por ejemplo, incentivando fiscalmente tanto a propietarios particulares como empresas, para que les sea atractivo y rentable apostar por el alquiler.
– También, la Administraciones Públicas, deberían trabajar para aumentar la oferta de vivienda pública, para las familias que no pueden acceder en igualdad de condiciones al mercado privado.
– Hay que incentivar a propietarios e inquilinos, y trabajar en una verdadera y justa colaboración público-privada.
– Regular mejor el alquiler turístico, limitándolo solo a las viviendas que cumplan con los estrictos requisitos exigidos por la legislación local y autonómica, con el fin de que todas las viviendas que no cumplan las exigencias, se vayan a engrosar la oferta de viviendas de alquiler tradicional y puedan bajar los precios como ha estado ocurriendo hasta ahora.
– Reforzar la seguridad jurídica de todos los arrendamientos, con una reglas claras y precisas, con el fin de que ante cualquier incumplimiento se pudiere tener la certeza temporal de cuando se podría recuperar la posesión de la vivienda alquilada, algo que en la actualidad no ocurre y que está espantando a mucho inversores de este tipo de inversiones, lo que está produciendo que, a pesar de la bajada actual de precios, se mantengan las rentas altas por una carencia de oferta suficiente para atender a toda la demanda.
– El mercado del alquiler en España tiene que crecer y acercarse a la media europea de más del 30% de vivienda destinada al alquiler, y eso no se hace castigando al mayor generador de vivienda en alquiler: los propietarios.
Por último, José Ramon Zurdo, comenta que, “el sector privado de los arrendamientos no está para cubrir o soportar, como algunos pretenden, las carencias del sector publico ante la falta de vivienda social en alquiler, y si a un arrendador particular no le pagan la renta debe disponer de un procedimiento ágil de resolución de conflictos para recuperar rápidamente la posesión de su vivienda, si esto fuera así, puedo asegurar que aumentaría de tal forma la oferta de viviendas en alquiler que los precios bajarían por si solos considerablemente”.
EL CAMBIO DE USO DE UNA VIVIENDA TURISTICA A RESIDENCIAL PUEDE SER ILEGAL
- La reconversión de los arrendamientos de viviendas turísticas para pasar al alquiler tradicional, para luego posteriormente volver otra vez al alquiler turístico, antes de 5 años, es una práctica que puede acabar en fraude de ley.
- Si el inquilino puede demostrar que la vivienda alquilada es su residencia habitual, aunque el contrato se haya hecho como temporal, el propietario incurriría en fraude de ley, y el contrato pasaría a durar 5 años y 7 si el propietario es una empresa.
- Si el propietario de una vivienda destinada al alquiler turístico quiere ahora cambiar el uso a residencial, para en un año recuperar la vivienda nuevamente para uso turístico, deberá redactar un verdadero contrato de temporada (no simulado) y el inquilino deberá demostrar que su residencia habitual no está en la vivienda que va a arrendar.
- En el caso que no se la cumpla la ley, un arrendamiento que pretenda ser de temporada, puede prolongarse hasta 5 años y convertirse en residencial.
- Si el inquilino puede demostrar que esa es su residencia habitual, aunque el contrato se haya hecho como temporal, el propietario incurriría en un fraude de ley.
- Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler
- La Agencia Negociadora del Alquiler es líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato.
- La Agencia Negociadora del Alquiler proporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas.
- La Agencia Negociadora del Alquiler lleva más de 9 años apostando por la profesionalización y dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial.
EL ÍNDICE DE PRECIOS DEL GOBIERNO NO ES VALIDO PARA INTERVENIR LAS RENTAS DE ALQUILER
- “Si ahora mismo el Gobierno quisiera intervenir las rentas de alquiler y tuviera que utilizar este Índice, la mayoría de los alquileres subirían bastante de precio y los inquilinos tendrían que soportar subidas de entre 40€ y 300€”, un incremento de las rentas de un 33% de media, según la muestra escogida. Manuel Romillo, Director Ejecutivo de ANA.
- En 23 de las 29 viviendas, el 79%, la renta media que indica el Índice de precios del alquiler del Gobierno, es superior al precio del alquiler de las viviendas actualmente alquiladas por ANA (rentas de enero de 2021).
- Todas las viviendas analizadas, tomando como referencia la horquilla de precios que establece el percentil p75, la totalidad de sus propietarios podrían subir la renta de alquiler, es decir, utilizando este parámetro, el índice se podría usar como una herramienta para subir el precio del alquiler en España.
- En 6 viviendas de las 29 seleccionadas por ANA, la renta media que indica el Índice de precios del alquiler del Gobierno, es inferior al precio al que ANA ha alquilado esas viviendas. En concreto estas rentas estarían en: 80, 10, 162, 7, 21 y 24 euros por encima, respectivamente (desde un 1,2% hasta un 18% por encima del actual precio de mercado).
- Por otro lado, estas 6 viviendas, tomando como referencia la horquilla que muestran los percentiles 25-75, están dentro de esta franja de precios, e incluso podrían subir la renta. Por ejemplo, la vivienda situada en Nuestra Señora de Guadalupe 18, se podría subir la renta 124€ más, quedando una renta de alquiler de 724€, cuando ahora se ha alquilado en 600€. También el propietario de la vivienda de Villaviciosa, nº5 en Alcorcón, podría subir su renta en 481€ más, pasando de una renta que actualmente se ha alquilado en 675€ a los 1.156€ que propone el índice, según el p75.
- En el 79% de las viviendas analizadas, el Índice de precios de alquiler del Gobierno, indica que la renta media por metro cuadrado, debería tener un precio superior al actual precio de mercado. Divididos en 5 grupos, los incrementos de renta que plantea este Índice en cada una de las viviendas, son los siguientes:
- Incremento de la renta en menos de 100€, en cantidades de: 10, 40, 43, 46, 84 y 86€
- Incremento de la renta de más de 100€, en cantidades de: 100, 102, 118, 122, 134, 177 y 178€
- Incremento de la renta de más de 200€, en cantidades de: 261, 240, 292€
- Incremento de la renta de más de 300€, en cantidades de: 306, 339, 340, 386 y 391€.
- Incremento de la renta de más de 800€: 890€.
- Este incremento de la renta de alquiler, en las 23 viviendas, representa un 33% de media.
- En 7 viviendas analizadas, de las 29, un 24%, hemos detectado que la horquilla de precios que sitúa el percentil 25, que serían las rentas mínimas, están incluso por encima del precio al que se han alquilado actualmente esas viviendas. Estos 7 casos, son especialmente preocupantes, por el desfase de rentas que hay entre lo que plantea el índice de precios de alquiler del Gobierno y los actuales precios de mercado. En detalle, estas son las viviendas:
- 1) Julio Caro baroja 5 (Chalet), en Bohadilla del Monte, con 260m2, alquilado en 1.450€, el Índice plantea una renta media de 2.340€/mes, 890€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 1.898€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 448€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere un precio máximo (p75) de 2.860€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
- 2) Terradas, nº8, en Getafe, con 105m2, alquilado en 575€, el Índice plantea una renta media de 966€/mes, 391€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 766€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 191€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.512€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
- 3) Canencia de la Sierra, nº29 en Vallecas, con 70m2, alquilado en 675€, el Índice plantea una renta media de 1.015€/mes, 340€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 707€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 32€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.372€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
- 4) Fernando Poo, nº39 en Arganzuela, con 75m2, alquilado en 690€, el Índice plantea una renta media de 982€/mes, 292€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 795€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 105€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.440€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
- 5) Cardenal Cisneros, nº16, Madrid, con 70m2, alquilado en 795€, el Índice plantea una renta media de 1.456€/mes, 661€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 1.106€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 311€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 2.128€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
- 6) Doña Romera, nº6 en Getafe, con 100m2, alquilado en 550€, el Índice plantea una renta media de 790€/mes, 240€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 650€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 100€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.350€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
- 7) Amparo, nº100, centro, con 65m2, alquilado en 675€, el Índice plantea una renta media de 1.014€/mes, 339€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 786€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 111€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.521€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.
- En el Índice de Precios de Alquiler del Gobierno, lo máximo que desciende es a la denominación de sección censal, que en muchos casos abarca una zona muy amplía con una tipología de viviendas muy diversas. En este sentido, este Índice no puede identificar correctamente las 29 viviendas alquiladas por la Agencia Negociadora del Alquiler, en cuanto a la altura de la vivienda, su estado, orientación, certificado energético, etc…