LOS INCUMPLIMIENTOS DE CONTRATO MÁS FRECUENTES DE INQUILINOS Y PROPIETARIOS

• Inquilinos: impago de renta, destrozos, usar el mes de fianza como mes de alquiler, marcharse de la vivienda antes de que finalice el contrato o incluir a otras personas en la vivienda sin comunicarlo al propietario.

• Propietarios: solicitar más de dos meses de garantías adicionales, impedir la prórroga hasta 5 años, utilizar el alquiler residencial como si fuera alquiler turístico, o abusos en el alquiler de viviendas protegidas.

Madrid, 6 de noviembre de 2020. En momentos de incertidumbre y crisis económica, es cuando más surge la picaresca, con el claro objetivo de saltarse las normas y las leyes, buscando el interés propio. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), ha notado un incremento considerable de inquilinos y propietarios, que en estas circunstancias excepcionales generadas por el COVID, intentan buscar atajos para saltarse o incumplir directamente la ley que regula los alquileres, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En el caso de los inquilinos, estas son las prácticas más frecuentes para incumplir la LAU:
1.- Morosidad: impago de rentas. Lamentablemente este es el principal incumplimiento contractual, el impago de la renta. Y las causas son bien distintas: por un lado las protagonizadas por aquellos morosos profesionales que de forma intencionada no pagan el alquiler o se creen con el derecho de no pagar la renta, y se aprovechan principalmente de los propietarios particulares o empresas del sector con poca o nula experiencia. Y por otro lado, inquilinos con voluntad de pago, pero que no pueden hacer frente al pago de la renta, por ejemplo, porque se han quedado sin empleo. En este último caso de morosidad sobrevenida, normalmente el propietario particular no tiene la capacidad financiera necesaria para dar una solución profesional a esta situación. Desde el inicio de la pandemia la morosidad ha ido en aumento entre los propietarios particulares, sin la experiencia en la selección y la gestión de alquileres.
2.- Deterioro de las viviendas: destrozos y mantenimiento de la vivienda. Además de los impagos, el segundo incumplimiento contractual más frecuente es cuando se producen importantes destrozos en las viviendas o un deficiente mantenimiento de las mismas. En estos casos, el propietario recibe la vivienda en mal estado, peor o mucho peor que cuando la puso en alquiler, un situación que no hay que confundir con los deterioros provocados por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural de la vivienda.
3.- Utilizar el mes de fianza como mes de alquiler. El artículo 36 de la LAU regula todo aquello que tiene que ver con la fianza, pero en ningún caso autoriza al inquilino a sustituirla por un mes de alquiler. Éste es un uso, ilegal y muy extendido entre muchos inquilinos, que ante el temor de que el propietario no le devuelva la fianza, sustituyen el pago del último mes por el importe de la fianza. En concreto sobre la devolución de la fianza, la LAU expone en el artículo 36.4, que dicho saldo será restituido al inquilino al fin del arriendo: El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
4.- El inquilino se marcha antes de que finalice el contrato. Es un comportamiento muy extendido entre los arrendatarios, que lo consideran un derecho a marcharse cuando quieran de la vivienda, y que por lo tanto no están sujetos a ninguna penalización, y si esto sucede, y le aplican una penalización económica, la consideran totalmente injusta. Este supuesto solo es verdad, si en el contrato de arrendamiento no figura de forma explícita la penalización cuando el arrendatario desiste anticipadamente del cumplimiento del contrato. En cambio si esta penalización figura en el contrato, y el inquilino abandona la vivienda a los 6 meses, comunicándolo al propietario con 30 días de antelación, tendrá una penalización máxima equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que restase por cumplir, y para los períodos de tiempo inferiores al año, la parte proporcional de la indemnización. Si no se comunicara el preaviso con 30 días, se le podría reclamar también la penalización del preaviso.
Y por último, si el inquilino se fuera antes del sexto mes, se le podría reclamar también los meses de renta que transcurriesen hasta el cumplimento del sexto mes.
5.- Incluir a otra persona en la vivienda. Es una práctica extendida en muchos arrendamientos de vivienda, cuando los inquilinos incluyen a una o varias personas, mayores de edad, para residir de forma habitual en la vivienda, sin comunicarlo al arrendador y por tanto sin la inclusión, obligatoria, en el contrato de alquiler. Esta práctica puede generar muchos problemas para el arrendador, puesto que la persona, mayor de edad, que reside ahora en la vivienda y que no figura en el contrato de alquiler, está exenta de todas las obligaciones contractuales, desde el pago del alquiler, la duración del contrato, reparaciones, etc…
En relación a esta anomalía, se pueden producir dos situaciones muy perjudiciales para el propietario: que una parte de los inquilinos se marchen de la vivienda, precisamente los que si figuraban en el contrato de alquiler, quedándose en la vivienda los inquilinos que no figuran en el contrato y por lo tanto exentos de toda responsabilidad. O que los inquilinos que se marchan sean los más solventes y los que se quedan no tengan la solvencia necesaria para seguir garantizando el pago de la renta.
En el caso de los propietarios, estas son las prácticas más frecuentes para incumplir la LAU:
1.- Solicitar más de dos meses de garantías adicionales. También es común que los propietarios, ante el miedo a los impagos, quieran asegurar todo lo posible el arrendamiento de sus vivienda, y exijan a los inquilinos más de dos meses de garantías adicionales. Esta práctica es contraria a la última reforma de la LAU, a través del RD 7/2019, de 1 de marzo, que limita las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades. En cambio, y como ya informamos, si podrán los arrendadores saltarse esta norma y exigir más de dos meses de renta como garantías adicionales, si el alquiler es de larga duración, es decir, de más de 5 años o más de 7 en el caso de arrendadores personas jurídicas.
2.- Impedir la prórroga hasta 5 años. Según la última reforma de la LAU, los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años. Algunos propietarios utilizan ciertas argucias para recuperar la vivienda, antes de los 5 años, alegando falsas causas de necesidad, tanto para ellos o para familiares cercanos.
3.- Utilizar el alquiler residencial como si fuera alquiler turístico. Propietarios, con viviendas que estaban destinadas al alquiler de temporada, con el objetivo de no estar obligados a cumplir hasta los 5 años que tienen derecho los inquilinos de permanecer en la vivienda, realizan contratos de alquiler, normalmente de un plazo inferior al año de duración, para recuperar la vivienda posteriormente y dejar al inquilino desprovisto de su derecho de prórroga hasta los 5 años. Estos contratos si los inquilinos acreditan que la finalidad de los arrendamientos era para residir habitualmente y de forma permanente, pasan a ser automáticamente contratos de alquiler de vivienda, regulados por la LAU, y no alquiler turístico.
4.- Abusos en el alquiler de viviendas protegidas. También los propietarios arrendadores cometen muchos abusos en el alquiler de vivienda protegidas (VPO, VPP, VPT, etc..) sobre todo cuando se reservan para ellos, para incluir sus pertenencias, los trasteros de las viviendas que son anejos inseparables y que deben cederse obligatoriamente a los inquilinos.

ANA PIDE AL GOBIERNO QUE NO DEJEN ATRÁS A LOS PROPIETARIOS EN LAS AYUDAS AL ALQUILER

  • Apoyaremos al Gobierno si toma las medidas adecuadas para ayudar tanto a inquilinos, como a propietarios.
 
  • Si se aplican condonaciones o moratorias de rentas de alquiler a inquilinos, los propietarios deberán recibir la ayuda equivalente.
 
  • ANA alerta sobre el peligroso mensaje que se está lanzando, desde diversos sectores sociales, que incitan a dejar de pagar los alquileres.
 
  • Jose Ramón Zurdo: “es muy importante que todo el Gobierno entienda que el alquiler es una cadena donde están implicados y conectados propietarios e inquilinos y por lo tanto cualquier medida a adoptar tiene que tener en cuenta a las dos partes, con medidas equitativas y proporcionales para no desproteger a nadie.”
  Madrid, 26 de marzo de 2020. Ante las distintas informaciones aparecidas en los medios de comunicación y las recientes declaraciones de la Ministra de Asuntos Económicos, Nadia Calviño, La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) solicita al Gobierno que, en cualquiera de los escenarios que estén estudiando para el mercado de alquiler, no dejen atrás a los propietarios.   “Nos parece bien y apoyamos que el Gobierno quiera tomar medidas para ayudar a los inquilinos en dificultades por la crisis del Covid-19, pero como ellos mismos dicen: sin dejar a nadie atrás, es decir, los propietarios tienen que ser ayudados de igual manera, ni más, ni menos”, subrayó José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). “Tanto si se están estudiando condonaciones de renta, moratorias o deducciones, o cualquier otro tipo de ayuda directa o indirecta a inquilinos, comenta Zurdo, se tendrá que aplicar el equivalente hacia los propietarios, vía ayudas directas, deducciones fiscales, etc..”. También, recuerda el Director General de ANA, “es importante no repetir errores pasados de otros Gobiernos, y asegurarse que las ayudas directas que se quieran canalizar a los inquilinos vayan a parar realmente a las rentas de alquiler que tienen que percibir los propietarios, para que no haya lugar a trampas o picaresca.” Por otro lado, desde la Agencia Negociadora del Alquiler alertan sobre el peligroso mensaje que se está lanzado, tanto desde una parte del Gobierno, como desde sectores de la sociedad, que prácticamente incitan o alientan el impago de las rentas de alquiler, “lo que puede provocar un agravamiento de la situación entre inquilinos y propietarios, donde puedan producirse situaciones de impagos, que afecten a miles de propietarios particulares que necesitan esas rentas para vivir”, alerta José Ramón Zurdo. RESCATAR Y APOYAR EL MERCADO DE ALQUILER Jose Ramón Zurdo remarca que en la situación de crisis y emergencia que estamos viviendo, “es muy importante que todo el Gobierno entienda que el alquiler es una cadena donde están implicados y conectados propietarios e inquilinos y por lo tanto cualquier medida a adoptar tiene que tener en cuenta a las dos partes, con medidas equitativas y proporcionales para no desproteger a nadie.” “Si se toman las medidas adecuadas y una vez que pase esta crisis, será un buen momento para evaluar la importancia de apoyar el mercado de alquiler y trabajar para una mayor protección del mismo, avanzar en su profesionalización, con medidas fiscales y legales que fortalezcan el mercado de arrendamientos urbanos en toda España, concluye Jose Ramón Zurdo.   Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler La Agencia Negociadora del Alquiler es líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato. La Agencia Negociadora del Alquiler proporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas. La Agencia Negociadora del Alquiler lleva más de 9 años apostando por la profesionalización y  dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial.    

EL ALQUILER DE VIVIENDAS PUEDE CONTINUAR PERO CON LAS DEBIDAS PRECAUCIONES

  • Apoyamos que arrendadores y arrendatarios sean flexibles con la nueva situación y se puedan acordar aplazamientos o reducciones en las rentas de alquiler cuando la situación lo requiera.
 
  • La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) mantiene su actividad comercial, respetando la salud y la seguridad, para que el alquiler no se pare y se pueda seguir alquilando viviendas, utilizando de forma preferente los canales online.
 
  • El mercado de arrendamientos urbanos es un mercado vivo que no puede pararse porque hay finalizaciones de contrato o nuevos alquileres que hay que atender y los arrendadores y arrendatarios no pueden quedar en el limbo.
 
  • El alquiler es una cadena que afecta a todas las partes, y un impago en un arrendamiento puede estar afectando a otra familia.
  Madrid, 18 de marzo de 2020. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) entiende que a raíz de la aprobación de los dos Reales Decretos, el 463/2020 y el aprobado hoy en Consejo de Ministros, el mercado del alquiler de viviendas puede continuar su actividad, pero tomando las debidas precauciones que establece el estado de alarma y la restricción de circulación, debido a la emergencia sanitaria por el avance del coronavirus. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) se subraya que el mercado de arrendamientos urbanos es un mercado vivo y de vital importancia en nuestra sociedad, y que debe seguir su curso. En estos días se están produciendo finalizaciones de contratos que evidentemente hay que resolver, personas que necesitan acceder a una vivienda, o las distintas incidencias que pueden surgir en una vivienda y precisan de la intervención profesional para resolverlas. Por otro lado se subraya que el alquiler es una cadena que afecta y puede afectar a todas las partes, y que un impago en un arrendamiento puede estar afectando, por ejemplo, a un arrendador que a su vez es un autónomo que necesita esos ingresos, una propietaria que paga a su vez una hipoteca con esa renta de alquiler que percibe, o una persona mayor que necesita esa renta para complementar el pago de la residencia. En este sentido, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) apoya que arrendadores y arrendatarios sean flexibles y cuando la situación lo requiera puedan acordar aplazamientos de pago de renta o reducciones temporales de las mismas. En estos momentos tenemos encima de la mesa un caso concreto, informa ANA, donde un inquilino que está sufriendo las consecuencias de la actual situación de crisis, estamos realizando una propuesta, con el consentimiento del propietario, para que la renta de alquiler de 600€ se le reduzca un 50% los próximos 3 meses, después volvería a pagar la renta normal y luego se le daría un plazo hasta el 31 de diciembre para pagar la reducción aplicada en estos próximos 3 meses. De esta manera, subrayan desde la Agencia Negociadora del Alquiler, le damos un plazo para que el inquilino pueda recuperarse. Este tipo de intervención solo podremos hacerla con aquellos inquilinos que hayan demostrado sus nueva situación económica, y que estén al corriente del cumplimento de sus obligaciones, apuntan desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). ALQUILAR RESPETANDO LA SALUD Y LA SEGURIDAD DE TODOS Por un lado la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) mantiene su actividad para que el alquiler no se pare y se pueda seguir alquilando viviendas. Para realizar la actividad con total seguridad y preservar la salud de todos los implicados, los profesionales de ANA están utilizando, en la medida de lo posible, todos los canales online a su alcance en las tramitaciones con propietarios e inquilinos. Desde la recepción de documentación, avales e información sobre el inmueble, y restringiendo los desplazamientos a los estrictamente necesarios para la culminación del proceso.  Por otro lado la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) mantiene su actividad sobre la gestión integral que realiza a diario sobre su cartera de inmuebles, atendiendo a propietarios e inquilinos en todo aquello que tiene que ver con los servicios esenciales en las viviendas y el correcto mantenimiento del alquiler, utilizando en la inmensa mayoría de los casos los canales online que disponemos. Se está prestando especial atención a la tramitación de las posibles incidencias que puedan surgir en las viviendas, en el marco de la restricción de movimiento que recoge el RD. La Agencia Negociadora del Alquiler está desarrollando su actividad y atención a propietarios e inquilinos de forma online, a través de su teléfono de información 91 411 32 53, en la dirección de email: atclientes@tranquiler.com, y a través de su página web https://www.agencianegociadoradelalquiler.com/, dentro de la campaña #QuedateEnCasa.         Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler La Agencia Negociadora del Alquiler es líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato. La Agencia Negociadora del Alquiler proporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas. La Agencia Negociadora del Alquiler lleva más de 9 años apostando por la profesionalización y  dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial.

Se acerca la tan temida intervención del precio de los alquileres

La probable intervención del precio de los alquileres anunciada por el partido político Unidas Podemos en su programa electoral ya está aquí, y puede traer unas consecuencias nefastas para el sector inmobiliario, y en particular para el sector de los alquileres. Esta intervención podría producir fácilmente seis consecuencias directas:

1º) Disminución de la oferta ante la falta de seguridad jurídica que se anticipa.

Todas las medidas que se han estado tomado últimamente sobre esta materia han perjudicado claramente a los arrendadores en beneficio de los arrendatarios, así se han alargado los contratos hasta plazos difícilmente entendibles (hasta 10 años (7 de duración + 3 de prórroga) en casos de arrendadores personas jurídicas), se han limitado las garantías que se pueden solicitar a los inquilinos, se ha impuesto a que los arrendadores personas jurídicas soporten los honorarios de gestión e intermediación de las Agencias Inmobiliarias, se ha limitado que los alquileres se actualicen por encima del IPC, se ha aumentado indirectamente el plazo de los desahucios en casos de inquilinos en situación de vulnerabilidad. Si a todo esto le sumáramos que los arrendadores no pudieran fijar libremente los precios de sus alquileres, todo ello conformaría un cóctel explosivo de incertidumbre e inseguridad para quienes tienen la llave de aumentar la oferta de viviendas, que son los arrendadores, lo que puede provocar que saquen menos viviendas al alquiler y disminuya la oferta.

2º) Retirada de SOCIMIS y de Fondos de Inversión.

Ante las medidas tan restrictivas como las que se pretenden imponer a los arrendadores, otra consecuencia directa como de hecho está pasando, es que muchas de las empresas que se dedican en invertir activos para luego alquilar, y por tanto aumentar la oferta, se están planteando la venta de esos activos porque no les salen rentables las operaciones con medidas tan restrictivas. Por lo que vemos que estas medidas atacan de lleno a los dos grandes proveedores de viviendas para el alquiler que son los arrendadores y las Sociedades que invierten en inmuebles para luego alquilar, que son los únicos Agentes que pueden hacer que la oferta de viviendas en alquiler aumente para que los precios pudieran bajar.

3º) Aumento de la Bolsa de Dinero “B”.

Medidas tan restrictivas para los arrendadores como la tan anunciada intervención de los precios, puede generar que los propietarios no se conformen y acudan a la economía sumergida para compensar las diferencias económicas, lo cual generaría la creación de una bolsa de dinero negro, además de pagarse menos impuestos.

4º) Mantenimiento de los altos precios de los alquileres.

En todos los países en los que se han intervenido el precio de los alquileres, las rentas no han bajado y se han mantenido los altos precios.

La intervención de los precios puede provocar grandes desigualdades ante la complejidad técnica de su desarrollo, dado que el precio de dos viviendas en la misma finca puede variar considerablemente en función de su altura, de si han sido reformadas, de si son interiores o exteriores, o incluso de su orientación o de los sistemas de calefacción de que dispongan. La complejidad técnica en ciudades donde se ha implementado la intervención de los precios ha dado lugar en algunos casos, a casos tan dispares como que la renta obtenida de aplicar los criterios de intervención haya sido incluso superior a la renta de mercado de las viviendas libres de esa zona en concreto.

5º) Otro efecto que conllevaría la intervención de los precios sería un menor mantenimiento de las viviendas por los propietarios al recortárseles sus márgenes de beneficios, lo que fomentaría un mayor deterioro de las viviendas, como ocurrió en su momento con el porqué de viviendas de renta antiguas.

6º) Por último, una posible intervención de los precios desincentivaría la actual adquisición de viviendas por particulares para rentabilizarlas destinándolas al alquiler, lo que provocaría una disminución de la oferta y un posible aumento o mantenimiento de los precios.

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