¿Por qué es importante el cálculo del precio de alquiler de una vivienda?
Calcular el precio de alquiler de una vivienda es esencial para su mejor comercialización y obtener la mayor rentabilidad posible, porque si el precio no es el adecuado, perderíamos a los mejores candidatos a inquilinos o estarían menos tiempo arrendados, lo que afectaría a la rentabilidad esperada por los propietarios.
Por ello, es fundamental estar asesorado por un profesional que conozca el mercado a fondo, porque un precio adecuado tiene una relevancia muy directa con una mayor duración del arrendamiento.
También hay que tener en cuenta, que en los tiempos actuales, en donde el desalojo de un inquilino que no paga rentas puede llegar a los dos años de duración, la meta que tiene que tener un arrendador, no es la de encontrar al inquilino que pague la renta más alta, sino al inquilino que pague la renta más segura, ósea, hay que cambiar cantidad por seguridad, aunque para ello haya que bajar la renta.
¿Qué factores influyen en el precio de un alquiler?
Los factores que influyen en el precio de alquiler de una vivienda son múltiples. Entre los más importantes se encuentran los siguientes factores:
- Ubicación. Este es un factor de primer orden, ya que las viviendas ubicadas en zonas céntricas o próximas a centros comerciales, con servicios básicos, accesos viales y beneficios municipales, son más atractivas.
- Estado de conservación. El estado de la vivienda es otro factor determinante. Inmuebles renovados, modernos o nuevos tienden a ser más atractivos para los inquilinos y, por lo tanto, pueden alquilarse a precios más altos.
- Tamaño y distribución. Las viviendas amplias, con varios ambientes y proporciones de buena distribución, son generalmente más demandadas. Asimismo, los espacios adicionales como terrazas, balcones, jardines amplios y las características especiales como el rendimiento energético suelen tener mayor demanda.
- Costes de mantenimiento. El precio del alquiler debe cubrir los costes de explotación y mantenimiento de la vivienda: calefacción, agua caliente, iluminación de áreas comunes, mantenimiento del ascensor, y demás gastos asociados con la propiedad.
- Mercado local y legislación. Es fundamental que el precio de alquiler esté en línea con los precios del mercado local y que cumpla con las regulaciones vigentes. Consultar con expertos inmobiliarios o recurrir a una gestión integral de alquiler en Madrid y otras zonas de gran demanda puede ayudar a determinar un precio idóneo.
¿Qué tener en cuenta a la hora de calcular el precio de alquiler de una vivienda?
Para calcular el precio de alquiler en España, los propietarios deben considerar no solo el valor de la propiedad en el mercado, sino también los gastos asociados a su mantenimiento y uso. Dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, el propietario deberá costear los siguientes gastos:
- Seguro del inmueble
- Renovaciones y refacciones para hacer la vivienda habitable
- Gestión inmobiliaria
- Saneamiento de redes pluviales
- Impuestos y tasas municipales
- Gastos de calefacción y agua caliente, si fuere el caso (viviendas con C. Central)
- Gastos de comunidad.
Mientras que otros deberá abonarlos el inquilino:
- Gastos de los suministros de la vivienda (agua, energía y gas)
- Tasa de Residuos Sólidos Urbanos, si se pacta
- Y algún mantenimiento que se pacte en el contrato.
Los propietarios deben tener en cuenta todos estos gastos para no perder dinero al alquilar su inmueble. Asimismo, deben asegurarse de proporcionar todos los muebles necesarios para que la vivienda sea habitable, lo cual incluye los elementos de baño y cocina necesarios para su uso habitual. Si la vivienda está amueblada con elementos extra, esta puede alquilarse a un precio mayor.
¿Cómo calcular el alquiler de un piso?
El cálculo del alquiler de un piso está íntimamente relacionado con su valor de compra. Para establecer un precio de alquiler justo, se pueden utilizar dos métodos principales:
Método rentabilidad (bruta o neta). Si el objetivo es obtener un beneficio anual, se puede calcular el alquiler en función de la rentabilidad deseada. Esto implica determinar un porcentaje de rentabilidad (bruta o neta) que se espera obtener del inmueble. La fórmula sería:
Rentabilidad (bruta o neta) x alquiler = (ingresos anuales / precio de compra) x 100
Ratio precio-beneficio (PER): Este método se utiliza para amortizar el precio de la propiedad en una determinada cantidad de años. Por ejemplo, si se desea amortizar la vivienda en 15 años, se puede calcular el alquiler mensual necesario para lograrlo. La fórmula sería:
Valor total de la propiedad / ingresos anuales por alquiler
Cómo saber si el alquiler está en una zona tensionada
La Ley de Vivienda de 2023 permite que las comunidades autónomas declaren ciertas áreas como “zonas de mercado residencial tensionado” (artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo). Estas áreas pueden ser municipios, ciudades o territorios donde exista un riesgo significativo de falta de oferta de vivienda para la población. Si el piso se encuentra en una zona declarada tensionada, el propietario tendrá más limitaciones a la hora de establecer el precio de alquiler.
Para saber si tu propiedad se encuentra en una de estas áreas, puedes ingresar al registro web de “Zonas de mercado residencial tensionado”, del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
En el contexto actual del alquiler en España, los propietarios deben considerar múltiples factores para establecer un precio justo y a la vez competitivo a la hora de calcular el precio del alquiler de su vivienda. Especialmente porque durante los últimos dos años los precios del alquiler y las regulaciones aumentaron significativamente debido a la alta demanda y la escasez de oferta.
