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Diferencias con otras empresas de gestión de alquileres


Diferencias con otras empresas de gestión de alquileres

La agencia negociadora del alquiler es una empresa inmobiliaria líder en la gestión de alquileres en Madrid que se dedica en exclusiva a la gestión de patrimonios en alquiler, llevando la gestión integral del alquiler con el fin de que sus propietarios no tengan ninguna relación con los inquilinos, y que también garantiza por sí misma y directamente al propietario el pago de las rentas antes de los días 8 de cada mes, hasta que se recuperen las llaves de la vivienda o se dicte la resolución (Laudo) que ponga fin a la reclamación, excepto que el motivo del impago sea imputable al propietario.

Diferencias

a. Con las tradicionales agencias inmobiliarias.

Estas últimas normalmente sólo intermedian en la búsqueda de inquilinos y por ello, no se hacen responsables de lo que ocurre “después” de firmado los contratos; muchos problemas vienen por esta vía, pues como estas empresas cobran sus honorarios a los inquilinos y no al propietario, todo su afán es intentar encontrar inquilinos que les paguen sus honorarios y una vez encontrados, los venden como los mejores inquilinos con el fin de que se firme la operación, pero sin responsabilizarse de lo que pueda ocurrir después de la firma del contrato, por suerte esta práctica cada vez más se está corrigiendo.

b. Con la otra empresa existente de gestión de alquileres que garantiza directamente el pago puntual de las rentas (no el cobro) antes del día 5 de cada mes

Los servicios que ofrece la agencia negociadora del alquiler son muchísimo más amplios que los que ofrecen estas empresas, pero sobre todo hay un servicio en el que destacamos, que es la garantía de pago; Estas empresas en caso de impago de rentas sólo le van a pagar la renta al propietario, hasta el momento que inician la reclamación, que es cuando presentan la demanda de desahucio, hecho que suele ocurrir al mes del impago, con lo cual normalmente sólo se tendrá cubierto, en caso de impago, un solo mes de renta, pero durante la duración del procedimiento de reclamación, el propietario ya no cobrará rentas. En cambio, la garantía de pago de la agencia negociadora del alquiler es muchísimo más amplia, pues no sólo llega hasta el inicio de la reclamación, sino que llega hasta la finalización o hasta la recuperación de las llaves. Pero es que además, la Agencia Negociadora del Alquiler ofrece una serie de servicios sin ningún coste económico, por los que estas empresas sí cobran.

Así la agencia negociadora del alquiler ofrece a todos sus clientes propietarios el Certificado de Eficiencia Energética, sin ningún coste económico, siendo la única empresa del mercado que lo hace.

También sin ningún coste, tramitamos el cambio de los suministros y prestamos Asesoría Jurídica.

También nos encargamos, a diferencia de estas empresas, del trámite del ingreso y devolución de las fianzas en el IVIMA, y de acudir a las Juntas de Propietarios en defensa de nuestros propietarios, cuando hay conflictos provocados por los inquilinos que seleccionamos con las Comunidades de Propietarios donde residen.

En resumen, los servicios que ofrece la agencia negociadora del alquiler no tienen ningún parangón con los que ofrecen estas empresas.

Además, la documentación contractual que elaboran es muy limitada y ambigua, normalmente no suscriben contratos de prestación de servicios con sus clientes (contratos que regulan los derechos y las obligaciones que tienen la empresa de gestión de alquileres y los propietarios después de la firma del contrato de arrendamiento), además los contratos de arrendamiento que utilizan son muy cortos, ambiguos, sin detallar de manera clara y pormenorizada las obligaciones y derechos de las partes contratantes.

c. Con otras empresas de gestión de alquileres que garantizan el pago de las rentas, pero no directamente, sino a través de seguros de impagos de alquileres.

Estas empresas garantizan al propietario el pago de las rentas, pero no lo hacen directamente, ni por sí mismas, como hace la agencia negociadora del alquiler, sino que acuden para hacerlo a la contratación de seguros de impago de alquileres, con lo cual no se involucran tanto en la precisa y correcta gestión del alquiler, como si respondieran directamente de sus errores, al no responsabilizarse directamente ni económicamente de los impagos de renta que pudieren realizar los inquilinos que seleccionan. La labor de la agencia negociadora del alquiler es una labor preventiva con el fin de evitar de que surja el problema; en cambio la misión de los seguros de impagos, es diferente, pues éstos actúan a posteriori cuando ya ha surgido el problema y hay que minimizar los estragos producidos.

Los seguros de impago de alquileres que utilizan algunos particulares o algunas inmobiliarias para garantizar las rentas, dan muchísimos problemas, pues cuando lees la letra pequeña de las pólizas te das cuenta, que al final entre carencias y franquicias cubren muy poca renta, y además te la pagan cuando ya se ha agotado el proceso judicial de reclamación, lo cual puede tardar en ocurrir mucho tiempo.


Además, otros problemas añadidos que presentan los seguros de impago son:

  • Tardan mucho tiempo en dar una respuesta entre el momento en que se presenta la documentación del futuro inquilino para su estudio, y el momento en que te la aprueban, con lo cual, ahí se pierden muchas operaciones, pues los inquilinos siguen buscando casas.
  • También, por otro lado, la mayoría de los problemas del alquiler que dan lugar a los impagos de renta, nacen de la propia gestión del alquiler, en esos encontronazos que se producen entre arrendadores y arrendatarios al tener intereses contrapuestos, y las compañías de seguros no intervienen en esa gestión, con lo que se está expuesto a que sigan surgiendo los problemas a pesar de tener un seguro.
  • Por último, un problema muy habitual actualmente, ocurre cuando el inquilino es impuntual en el pago de la renta, te la paga no a primeros de mes, como es su obligación, sino a lo largo del mes que tiene para hacerlo, pero sin dejar de pagarla. En este caso, el seguro tampoco puede hacer nada, porque técnicamente no hay impago mensual de la renta, pero el propietario nunca puede contar con una fecha estable de ingresos para atender otros pagos que tenga que realizar y además le obliga a llevar una contabilidad exhaustiva de los ingresos fraccionados que recibe de su inquilino.

La agencia negociadora del alquiler soluciona este problema de raíz, pues el propietario cobra siempre por anticipado toda la renta, antes del día 8 de cada mes, pues quien se la paga es directamente la AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER y no el inquilino, de esta manera evitamos que la iniciativa en el pago de las rentas la tengan los inquilinos para evitar que ingresen cuando les convenga.

La solución a estos problemas es muy clara, y siempre la vamos a encontrar cuando el profesional que intervenga en la gestión del alquiler se responsabilice directamente, sin acudir a ningún seguro, del resultado de su gestión, pues sólo de esta manera, por la cuenta que le tiene, hará las cosas bien, sino le tocará pagar.

d. Con las empresas públicas de gestión de alquileres.

La diferencia básicamente es de gestión; Así la agencia negociadora del alquiler entiende el alquiler como un negocio, es decir, que lo que busca siempre son las máximas garantías que nos puedan aportar los inquilinos con el fin de minimizar los riesgos; y la única empresa pública que queda de gestión de alquileres, dado la Sociedad Pública del Alquiler está actualmente en liquidación, entiende el alquiler bajo  un prisma  muy diferente, que es el de la labor social que prestan y ahí es, donde nacen la mayoría de los problemas que tiene la gestión pública, que no suelen pedir muchas garantías a sus inquilinos. Además la garantía de pago que ofrecen estas empresas está limitada sólo al primer año del contrato. La agencia negociadora del alquiler es como una empresa pública pero “funcionado”, lo cual es un matiz esencial ; pues las empresas públicas son pequeñas administraciones especialmente burocratizadas, donde nadie se responsabiliza de nada, donde es difícil encontrar un expediente, en fin, donde "nadie conoce a nadie". Suelen ser empresas sistemáticamente deficitarias, que cada año nutren su déficit de los presupuestos generales del Estado, pero que están a años luz del grado de responsabilidad y de saber hacer que puede aportar una empresa privada, que no se puede permitir el lujo de tener números rojos porque si no tendrían que cerrar.

e. Con los avales bancarios que ofrecen algunos bancos.

Todo va a depender de en qué términos estén redactados los avales, teniendo en cuenta que los avales los redactan los bancos que tienen que pagarlos, por ello en su redacción, pondrán todos los límites que puedan para no pagar o retrasar el pago al máximo.
Por todo ello, es fundamental que intervenga un profesional que conozca la materia y entregue al banco el texto escrito de cómo debe ser el aval para que garantice al máximo cualquier incumplimiento, de esa manera tendremos un aval bancario perfectamente eficaz para que sea efectivo al primer requerimiento que hagamos.


Varios ejemplos de avales mal redactados que habitualmente realizan las entidades bancarias:

  • El aval no puede redactarse sólo por un año, pues si el contrato de arrendamiento dura más tiempo, entonces nos habremos quedado sin garantía.
  • Tampoco se soluciona el problema poniendo en el contrato, que se entrega un aval por un año, asumiendo el inquilino el compromiso de renovarlo al siguiente año, pues si no lo hace y sigue pagando la renta, no habrá ningún juez que se atreva a resolver el contrato de arrendamiento por no cumplir ese compromiso.
    Un aval bien hecho debe redactarse por el tiempo en que esté vigente el contrato de arrendamiento y cualquiera de sus prórrogas, incluida la tácita reconducción.
  • Otro aval mal redactado y frecuente, es aquel aval que garantiza sólo el impago de la renta, y no dice nada más, con lo cual, no estará garantizando otros incumplimientos contractuales que pudiere realizar el inquilino, como por ejemplo el impago de los suministros, tasa de basuras, IBI, u otras obligaciones.
    Un aval bien hecho debe redactarse garantizando el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por el arrendatario en el contrato y no sólo el impago de la renta, además para que sea efectivo siempre debe ser indistinto, a primer requerimiento y con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión.
  • También, conviene decir que la mayoría de los problemas del alquiler que dan lugar a los impagos de renta, nacen de la propia gestión del alquiler, en esos encontronazos que se producen entre arrendadores y arrendatarios al tener intereses contrapuestos, y los bancos que avalan las operaciones cuando se tiene la suerte de encontrarlos, no intervienen en esa gestión, con lo que se está expuesto a que sigan surgiendo los problemas a pesar de tener un aval.

IMPORTANTE A LA HORA DE CONTRATAR CON UN PROFESIONAL LA GESTION DEL ALQUILER

A la hora de contratar la gestión de sus alquileres, no se dejen llevar por lo que les cuenten de palabra, pues las palabras se las lleva el viento, comprueben siempre que en el documento que les ofrezcan firmar, conste por escrito:

  • Si el pago de la renta se va a garantizar directamente (porque es el gestor el que paga la renta al propietario mes a mes y no el inquilino) o bien se va a garantizar el pago a través de algún seguro, en este caso deben conocer que los seguros sólo cubren los impagos, pero no cubren nunca los retrasos o demoras en el pago de las rentas que tan frecuentemente hacen los inquilinos por lo que no se podrá evitar nunca con un seguro que los inquilinos dentro del mes que tienen para pagar la renta, la paguen en la fecha que quieran.
  • Si les dicen que les gestionan íntegramente el alquiler, comprueben qué gestiones concretas les ofrecen por escrito en su encargo de alquiler, pues si les ofrecen de palabra una gestión integral, estas gestiones, una por una, deben constar por escrito en su documentación contractual, para que sean vinculantes y puedan ser exigidas posteriormente si las incumple el gestor.

Que no les equivoquen si les dicen que les garantizan de palabra el pago de la renta sin más, por ello deben comprobar en el documento que les ofrezcan firmar, hasta qué momento se garantiza el pago de las rentas, pues no es lo mismo que la garantía de pago llegue sólo hasta el momento de la interposición de la demanda de desahucio como hace una conocida empresa de gestión de alquileres que aparece mucho en los medios, o que llegue hasta la finalización de la reclamación.
Tampoco es lo mismo que la garantía de pago sea directa del gestor porque este sea el que pague la renta mes a mes al propietario, o se materialice la garantía a través de un seguro de impago de rentas.
La diferencia es importante porque si es el gestor el que va a pagar directamente la renta al propietario no duden de que se va involucrar mucho más en que la gestión del alquiler sea óptima porque si no fuera así los problemas que apareciesen provocados por una deficiente gestión debería asumirlo el gestor.

 

Por último, la agencia negociadora del alquiler como empresa que tiene la consideración de entidad financiera, es miembro del ASNEF y como tal, está autorizada para acceder al mayor registro de ficheros morosos existente en España y a incorporar en él a los inquilinos que no pagan las rentas.

También nos diferenciamos de otras empresas en que la agencia negociadora del alquiler es la única empresa del mercado que ofrece a sus clientes de forma totalmente gratuita el Certificado de Eficiencia Energética que a partir del 1 de Junio de 2013 es obligatorio tener para poder alquilar o vender una vivienda en España, incluso para publicitarla..

 

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