El gobierno prepara cambios en vivienda mediante Real Decreto y los PPGG

Aunque el gobierno todavía no cuenta con los apoyos suficientes para sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado para el 2019, el proyecto para los mismos lleva redactado ya unas semanas y está colgado en la página de la Moncloa donde se pueden consultar.

En los mismos se recogen unas medidas específicas relativas a la vivienda, que vamos a reseñar a continuación. Aunque todavía no es seguro que esta serie de medidas vayan a aprobarse definitivamente mediante los Presupuestos, hace unos días el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, anunció que su departamento tiene listo un primer paquete de medidas urgentes en materia de vivienda que serán incluidas en un borrador de real decreto-ley y que elevará próximamente al Consejo de Ministros. Entre los cambios más significativos que se pretenden efectuar están aquellos que afectan a la regulación de elementos contractuales como los plazos mínimos de arrendamiento, las prórrogas de contrato, las garantías o la revisión de la renta.

Veamos cuáles son las medidas que de momento recogen los Presupuestos Generales del Estado para el 2019, siendo presumiblemente algunas de ellas las incluidas en el real decreto-ley que el Gobierno tiene pensado sacar adelante:

 

  • Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, y se ampliará la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán 7 años de prórroga obligatoria y 3 de tácita.
 
  •  Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel en el caso de personas físicas o siete años en personas jurídicas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
 
  • Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza en metálico hasta un máximo de dos mensualidades de la renta. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica.
 
  • Se establecerá que el derecho del arrendador a recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido deba estar recogido en el contrato de arrendamiento, de forma que se impulse la estabilidad para el arrendatario y se conozcan de forma transparente las condiciones del contrato.
 
  • Se incluirá la posibilidad que las administraciones públicas competentes ejerzan los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble y cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
 
  • Se pretende modificar la normativa del mercado del alquiler inmobiliario para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas
 
  • Según el texto, el incremento de los precios de alquiler y la limitación de oferta para uso residencial es especialmente grave en algunas ciudades como consecuencia del uso turístico de los alojamientos. Para abordar esta cuestión se impulsarán reformas normativas que permitan que las comunidades de propietarios puedan prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones para su ejercicio.
 
  • Se habilitará a los Ayuntamientos para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica.
 
  • Los Ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar, temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda.
 
  • El objetivo de los índices de referencia mencionado en los párrafos anteriores es que los Ayuntamientos y/o CCAA que así lo consideren puedan regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.
Como vemos, si al final salen adelante estos presupuestos, se avecinan cambios en lo referente al alquiler de viviendas y deberemos estar atentos durante las próximas semanas. Mantente al día sobre las noticias que afectan al sector inmobiliario en nuestro blog, y recuerda que la mejor manera de poner tus inmuebles en alquiler y evitar quebraderos de cabeza es dejarlo en manos de profesionales con experiencia que están al día de cualquier cambio que afecte al sector. ¡No lo dudes y cuenta con nosotros! Para cualquier duda, consúltanos sin compromiso.

[AUDIO] Entrevista a Faustino de la Vega

Faustino de la Vega, abogado de Agencia Negociadora del Alquiler, nos explica el funcionamiento del tranquiler y las ventajas que éste nos ofrece, y responde las preguntas de los oyentes. ¿Qué tipo de contrato debemos hacer si a un almacén se le va a dar un uso de residencia temporal? ¿Y si se alquila un inmueble a estudiantes? ¿A partir de cuántos meses de contrato es necesario solicitar el certificado de eficiencia energética? El Tranquiler es un método eficaz que minimiza los riesgos de posibles conflictos por la relación contractual. Ser precavido y confiar en profesionales es fundamental para asegurar una relación duradera sin conflictos serios. Además garantiza el cobro de las rentas cada mes. Agencia Negociadora del Alquiler se encarga de pagar cada mes y sin retrasos las rentas del alquiler. Alquilar una vivienda tiene numerosas ventajas; aunque, el miedo al impago o a que la casa sufra daños es un freno para muchos propietarios. Sin embargo, si se toman ciertas precauciones podrás alquilar tu piso de forma segura y dormir tranquilo cada noche. Por suerte, existe una solución para todas las preocupaciones que suele tener el propietario antes de sacar su piso al mercado. Estar bien asesorado y dar los pasos correctos, es fundamental. Por eso, hemos preparado una serie de consejos que deberás tener en cuenta antes de alquilar tu piso.

1. Elige con cuidado al inquilino

Este es un paso fundamental y en el que deberás invertir tanto tiempo como sea necesario. Cuidar la selección del inquilino puede ser uno de los aspectos más importantes para alquilar una vivienda con seguridad. Haz una entrevista personal y no dudes en pedirle información para conocerle mejor y, sobre todo, garantizar su solvencia. Por ejemplo, solicita sus últimas nóminas y el contrato de trabajo. De este modo, sabrás si cuenta con ingresos regulares que le permitan hacer frente al pago del alquiler.

2. Pide garantías

Sobre todo si tu piso es nuevo o está recién reformado, te preocupará que se mantenga en condiciones y no haya daños. La ley te obliga a pedir un mes de fianza que cubra posibles desperfectos; sin embargo, también puedes pedir garantías adicionales. Por ejemplo: varios meses de fianza o un aval. El aval es un respaldo que da una tercera persona sobre los pagos que asume el inquilino. Es decir, en caso de que este deje de pagar será el avalista el responsable de saldar la deuda. Puedes pedir, para el alquiler de una vivienda, un aval personal o un aval bancario.

3. Redacta y revisa bien el contrato

Cuando ya tienes un candidato y habéis cerrado el acuerdo, llega el momento de ponerlo por escrito en un contrato. Consultar a un profesional que te ayude a tener todos los aspectos cubiertos es el mejor consejo que se puede dar en este caso. Este conoce la ley y sabrá redactar un acuerdo que defienda los intereses de ambas partes. Asimismo, por tu parte, realiza un inventario de todo lo que haya en la casa si esta no está vacía. Este debe incluirse en el contrato y servirá como prueba de cómo entregas el piso.

4. Contrata a profesionales que gestionen tu alquiler

Es la mejor solución a cualquier preocupación relacionada con el alquiler de tu vivienda: contrata a profesionales que hagan toda la gestión por ti. En la Agencia Negociadora del Alquiler nos encargamos de elegir al inquilino, cerrar el contrato y administrar el alquiler. De este modo, como propietario, sabrás que tu casa está en buenas manos y recibirás tu renta siempre a tiempo ya que nosotros nos encargamos de pagarte. A esto le llamamos el Tranquiler. Además, también nos hacemos cargo del trato con el inquilino y de la gestión de reparaciones para que estos estén cómodos. Si vas a alquilar tu piso, cuenta con el asesoramiento de profesionales como la Agencia Negociadora del Alquiler y asegúrate de que todo va como la seda. Encontrarás la respuesta a estas cuestiones en la entrevista, ¡no te lo pierdas!  

Pequeñas reparaciones en viviendas de alquiler, ¿quién debe hacerse cargo?

El tema de las pequeñas reparaciones en viviendas de alquiler genera mucha controversia. ¿Quién debe hacerse cargo?, ¿el arrendador o el inquilino?, ¿qué criterios se deben seguir para establecerlo?. La Ley de Arrendamientos Urbanos es muy ambigua al respecto. En este artículo daremos algunas pautas generales para establecer quién debe hacerse cargo. Partimos de la premisa que cualquier deficiencia que surja en una vivienda arrendada, que se produzca por el uso y desgaste ordinario ocasionado por el paso del tiempo, debe asumirla siempre el arrendador dentro de su deber de conservación de la vivienda. Ya que los inquilinos pagan una renta para que todo funcione correctamente, salvo que las defiencias sean causadas directamente por ellos. Sin embargo, la Ley también indica que éstas deficiencias cuando sean pequeñas reparaciones pueden ser imputadas a los inquilinos, ¿que se entiende por pequeñas reparaciones? La Ley es ambigua en este aspecto, no lo indica de forma clara. Por tanto, ¿qué criterios debemos seguir?

¿Qué dice la jurisprudencia y los tribunales al respecto?

La jurisprudecia y los tribunales tampoco ha sido clara y unánime en este aspecto. A continuación vamos a señalar una serie de criterios sobre los que establecer quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones, según algunas sentencias:
  • Según la cuantía económica de la reparación: Cuánto ha costado la reparación.
  • Según el factor tiempo: En qué momento del arrendamiento se han producido las deficiencias.
  • Según la habitualidad con la que se usa el elemento deteriorado y la intensidad de su uso.

¿Cuándo se le puede imputar al inquilino las pequeñas reparaciones?

  • Cuando los inquilinos no adviertan a los propietarios de la aparición de deficiencias y éstas se agraven con el paso del tiempo.
  • Cuando los inquilinos no comuniquen una deficiencia que no existiera en el inicio y que se presente en la finalización del contrato

Hacia una mayor regulación sobre las pequeñas reparaciones en viviendas de alquiler

Sin duda, el tema de a quién le corresponde hacerse cargo de las pequeñas reparaciones en una vivienda arrendada entraña una enorme complejidad. Según palabras de José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler: “El complejo tema de determinar, en cada ocasión, a quién corresponde hacerse cargo de la pequeña reparación se podría minimizar con una regulación más exhaustiva que evitara dar lugar a la interpretación de la Ley”. José Ramón Zurdo nos lo cuenta en este audio:

¿Prácticas el tranquiler?

El tranquiler es un sistema de gestión de alquiler seguro de viviendas mediante el cual la Agencia Negociadora del Alquiler se responsabiliza de todos los aspectos que conlleva alquilar una vivienda. El pago de las rentas directamente a los propietarios y la gestión íntegra de todo el proceso de alquiler. Además ofrece sin coste, a los propietarios, el certificado energético de su vivienda en alquiler.  

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