Cesión del contrato de alquiler y subarriendo

En el presente artículo vamos a ver dos casos habituales en el mundo del alquiler y cuáles son los procedimientos adecuados para cada uno.

Por un lado no es infrecuente que los inquilinos, por uno u otro motivo, decidan abandonar el inmueble antes de la finalización del contrato de alquiler. Cuando esto ocurre muchas veces es el propio inquilino el que se ofrece a buscar un sustituto, apelando a la figura de “cesión de contrato” que veremos ahora. Por otro lado a veces se propone subarrendar una parte de la vivienda a un tercero para compartir gastos, lo que se conoce como subarriendo.

Cesión de contrato

Por la cesión de contrato de arrendamiento el inquilino o arrendatario de un inmueble (cedente) transmite a un tercero (cesionario) todos los derechos y obligaciones que pactó en el alquiler original, pasando el nuevo inquilino a ocupar su posición del anterior en el contrato frente al arrendador, finalizando en consecuencia el primer contrato de alquiler.

Reglas de la cesión de contrato:

  • El arrendatario necesita el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. No puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que el arrendador o propietario principal le autorice.
  • Si se produce la cesión con el consentimiento, el anterior inquilino es sustituido por el nuevo, subrogándose en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al arrendador.
  • Cuando la finca arrendada se destine a un negocio, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (quien tiene derecho a elevar hasta un 20% el precio por la renta).

Subarriendo

Mediante un contrato de subarriendo, el inquilino puede alquilar a un tercero el uso de toda o parte de la vivienda que él tiene arrendada.  Al contrario que en la cesión, se mantiene la relación contractual principal entre arrendador y arrendatario, así como sus cláusulas. Por tanto, nace un nuevo contrato en las mismas condiciones y sin extinguir el contrato de alquiler principal.

Veamos cuáles son las reglas del subarrendamiento:

  • Puede ser total o parcial: La Ley de Arrendamientos Urbanos solamente permite el parcial (no en su totalidad)El arrendatario que subarrienda, debe permanecer en la vivienda, pues en caso contrario se trataría de una cesión de arrendamiento. En cambio, la Ley de Arrendamientos Rústicos, exige que tanto la cesión como el subarriendo se realice sobre la totalidad de la finca.
  • Para que sea perfectamente válido, el subarriendo deberá realizarse con consentimiento previoexpreso y por escrito del propietario o arrendador. Es imprescindible que esté de acuerdo, pues si no lo autoriza, tendrá automáticamente la facultad de finalizar el contrato.
  • Si el uso de una vivienda es temporal y a título gratuito no se considera subarriendo, por ejemplo, cuando hay amigos o familiares de visita. Tampoco lo será cuando tiene fines comerciales o turísticos, pues entonces se trata de un contrato de hospedaje.
  • El contrato de subarriendo de la vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento original.
  • La renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino al propietario.
  • Cuando en la finca alquilada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento previo del arrendador (aunque si es conveniente que se le notifique) y podrá elevar la renta un 10% del precio del contrato de alquiler original.
  • El subarriendo o subarrendamiento es por naturaleza un acuerdo que resulta del contrato de arrendamiento principal. Por tanto, terminará si se finaliza el alquiler original.

Por último, otra forma de cesión del contrato de alquiler se produce al fallecer el arrendatario mientras el contrato continúa vigente. En este caso estaríamos hablando de la figura de subrogación, de la que ya escribimos un artículo recientemente.

En Agencia Negociadora del Alquiler contamos con un sistema de gestión integral del mismo, el TRANQUILER, en el que nuestro grupo de profesionales se encarga de gestionar éstas y cualesquiera otras incidencias que puedieran producirse durante el proceso de alquiler. ¡Contacte con nosotros!

[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo

La rápida derogación en el congreso de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que apenas ha estado vigente un mes, ha generado muchas dudas entre inquilinos y propietarios. Durante todo el último año se ha estado hablando de las diferentes medidas y cambios que iban a ser introducidos mediante esta ley y, al final, en unas semanas hemos vuelto a la LAU de 1994 y las reformas que de ésta se hicieron en 2013.

En la intervención radiofónica que os traemos, nuestro CEO José Ramón Zurdo nos aclara dos de estas cuestiones: la relativa a la fianza y avales que se pueden pedir al inquilino y la relacionada con el pago de impuestos sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados. ¡No te pierdas el audio al final del artículo!

Antes, vamos a recordar en qué situación quedan los puntos sobre los que más se habló de la nueva ley y que ya no estarían vigentes, volviendo a la situación siguiente:

  • La duración del contrato será de máximo 3 años más uno de prórroga tácita.
  • El arrendador puede solicitar las garantías adicionales (avales) al mes de fianza que considere oportunos, sin límite.
  • No hay prórroga en casos de desahucio, pese a que el inquilino alegue vulnerabilidad social.
  • Queda anulada la exclusión explícita de la LAU de los contratos de alquiler turístico. En este sentido el rechazo del decreto también afecta a otras leyes, como la de Propiedad Horizontal, que añadía medidas de control de las comunidades de vecinos en estos casos.

Si firmaste el contrato durante la vigencia del RD

Para los contratos firmados durante los 37 días de vigencia del Real Decreto (entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019), se respetarán las condiciones que marcaba esta ley en el momento, tales como:

  • La duración mínima del contrato de 5 años más 3 de prórroga tácita (siete años iniciales si el arrendador es una persona jurídica)
  • La limitación del aval adicional al mes de fianza de dos mensualidades
  • El pago de los gastos inmobiliarios por parte del arrendador si es una persona jurídica, etc.

Ni arrendador ni arrendatario podrán cambiar la ley por la que se rige el contrato, aunque su deseo sea que se rigiera por la actual, excepto si ambas partes de mutuo acuerdo volviesen a firmar uno nuevo.

Recuerda que en la Agencia Negociadora del Alquiler tenemos el mejor sistema de gestión integral del alquiler del mercado: el Tranquiler. ¡Ponte en contacto con nosotros y te informamos!

Enajenación de la vivienda en alquiler

Hay veces en las que un propietario, por la razón que sea, decide poner en venta el inmueble antes de la finalización del contrato firmado con su inquilino. Llegados a este punto surgen las dudas en ambas partes: ¿cómo debo proceder como inquilino?, ¿es legal que el arrendador me ponga en esta situación?, etc.

Para conocer qué hacer en estos casos, vamos a hablar de la cláusula de enajenación.

CLÁUSULA DE ENAJENACIÓN

La enajenación de la vivienda se trata de una cláusula contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos;(LAU) y hace referencia a lo que sucedería con el contrato de arrendamiento, y con el inquilino, en el caso de que se realice una operación de compraventa de la vivienda. La normativa se divide entre los contratos firmados con anterioridad y posterioridad al 6 de junio de 2013. Por tanto, es de suma importancia recordar en qué fecha exacta se firmó el contrato puesto que va a determinar lo que va a pasar con el piso, el contrato y el inquilino.


CONTRATOS FIRMADOS ANTES DE 2013

Aunque los documentos establecidos antes de la actualización de la LAU ya han finalizado su obligatoriedad de cinco años, aún hay viviendas en las que se ha renovado y que se siguen regulando bajo la antigua legislación. En este caso la enajenación de la vivienda quedó establecida y el acuerdo entre ambas partes se debería haber prolongado hasta el final del contrato original, aunque no estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, en esta situación, si el inmueble no estaba registrado, el vendedor tendría que haber indemnizado al inquilino por cada año que le restase de contrato.


CONTRATOS FIRMADOS DESPUÉS DE 2013

Para todos los contratos pactados después de la reforma de la legislación que regula los alquileres, tiene mucho peso la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. En la actualidad, para poder aplicar la enajenación de la vivienda, y mantener el contrato de arrendamiento, es obligatorio que el inmueble esté registrado. Si todas estas condiciones se cumplen, el nuevo propietario estará obligado a mantener el contrato de alquiler firmado con anterioridad a que se produjese la operación de compraventa del inmueble.


EN CASO DE QUE NO ESTÉ REGISTRADO

Existen dos opciones distintas de cómo se puede actuar, dependiendo de si el comprador conocía o desconocía la existencia del contrato de arrendamiento:

  • Si el comprador no conoce que la vivienda que ha adquirido tiene un contrato de alquiler vigente, este es considerado como comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento. En esta ocasión, según establece la LAU, si el nuevo propietario no quiere continuar con el alquiler, el inquilino tendrá tres meses para abandonar la casa. Pero en la LAU se obliga a mencionar, en la escritura de compraventa, si la vivienda cuenta con un contrato de alquiler. Por tanto, salvo falsificación de documentos, el comprador y nuevo propietario debe conocer la existencia del contrato de alquiler.
  • Por otra parte, si el comprador conoce que su nueva vivienda cuenta con un contrato de alquiler (la mayoría de las veces), el nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler.

En Agencia Negociadora del Alquiler realizamos una gestión integral del alquiler de su inmueble. Desde la redacción de un buen contrato a la solución de cualquier imprevisto que pueda surgir durante el mismo. ¡Infórmese!

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando fallece el arrendador?

La repercusión que pueda tener para el arrendatario y la vigencia del alquiler el hecho de que fallezca el arrendador dependerá en mayor medida de la condición que este tenga respecto al inmueble. Vamos a estudiar los diferentes casos que se pueden dar:


Propietario

Si el arrendador era propietario del inmueble pueden darse las siguientes situaciones:

 

  • Si hay un único heredero o hereda el Estado ante la ausencia de herederos del arrendador no hay problema: el contrato de arrendamiento sigue vigente con las mismas condiciones que se estipularon a la fecha de la firma del contrato.

 

  • Si hay varios herederos, mientras se realiza la partición de la herencia y adjudicación el arrendatario debe seguir abonando la renta estipulada, bien sea mediante consignación judicial o a la cuenta bancaria de la herencia yacente si este es el caso.

 

 

Usufructuario

En este caso el contrato quedará extinguido como regla general, salvo que estemos ante un alquiler de renta antigua: de ser así, el fallecimiento del usufructuario no será causa de extinción del contrato si no resultan unas condiciones excesivamente gravosas para la propiedad (sobre todo larga duración o precio ínfimo).

El heredero del arrendador –usufructuario fallecido tiene que notificar expresamente al arrendatario tanto el fallecimiento del arrendador como su deseo de resolver el contrato por esta circunstancia. Si no le comunica nada y sigue cobrando la renta con normalidad se entiende que desea continuar con el contrato de arrendamiento y este continuará en vigor.

Normalmente en el mismo contrato de arrendamiento vendrá determinada la condición que el arrendador tiene sobre el inmueble, es decir, si es propietario o usufructuario del mismo. Si no viniera reflejado tenemos la posibilidad de solicitar una Nota Simple al Registro de la Propiedad, que nos proporcionará la información solicitada, siendo además un trámite bastante asequible y económico. Es muy importante conocer este dato, sobre todo para arrendatarios de locales de negocio que realizan obras de mejora o acondicionamiento en el local, inversión de mobiliario… en previsión de futuro, y pueden encontrarse con que el arrendador era usufructuario del inmueble y ver extinguido el contrato en caso de fallecimiento de este y, por tanto, truncadas sus expectativas.

 

 

En la Agencia Negociadora del Alquiler realizamos una gestión integral del arrendamiento, solventando cualquier imprevisto que pueda surgir para que no te tengas que preocupar de nada. Practicamos El Tranquiler. Ponte en contacto con nosotros para cualquier duda.

 

 

 

Obligaciones fiscales en el alquiler de locales

En este artículo hablábamos de las obligaciones fiscales que debemos asumir cuando ponemos en alquiler una plaza de garaje. Hoy vamos a analizar las obligaciones y exenciones con las que nos encontramos a la hora de alquilar un local de nuestra propiedad.


Como ya hemos visto en anteriores ocasiones, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la que regula los alquileres, y lo es en este caso también cuando alquilamos un local de negocio para uso distinto al de vivienda.


Alta en Hacienda

Si se quiere arrendar un local de negocio a una empresa o a un autónomo para que ejerza su actividad económica, debemos darnos de alta en Hacienda. Esto es así porque el arrendamiento es una prestación de servicios sujeta a IVA.

I.V.A.

Alquilar un local de nuestra propiedad es una prestación de servicios sujeta a IVA. Tanto si se trata de un local como de un inmueble destinado a vivienda y despacho profesional.

Se debe repercutir el IVA por el total de la contraprestación (renta y cantidades asimiladas y accesorias) al tipo general del 21% y presentar declaraciones trimestrales de IVA pudiendoo deducirse el soportado por las inversiones o gastos realizados en el inmueble.

Si los gastos que están al nombre del arrendador se repercuten en el inquilino (como comunidad, suministros, IBI…), estos formarán parte de la base imponible del IVA junto con las rentas del alquiler.


Resumen anual de IVA

En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no se estará obligado a presentar el resumen anual de IVA. Sólo se tendrán que aportar cierta información adicional en la declaración de IVA del cuarto trimestre.


Retención a cuenta del IRPF por alquiler de local

Cuando el pagador es un autónomo o una empresa, la ley le obliga a retener un porcentaje sobre la cantidad que se paga y a ingresarlo trimestralmente en hacienda a cuenta del IRPF. En 2019 sigue siendo el 19% y aunque no existe obligación de que quede reflejado en la factura, es frecuente que se haga.

La retención debe practicarse sobre todos aquellos gastos que se repercutan al arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento como son la comunidad, los suministros (agua, luz, etc), el IBI o la tasa de basuras.


I.R.P.F.

Cuando se arrienda un inmueble sin ejercer ejercer una actividad económica, se deben declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.

Se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización…

Al no tratarse de un arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de locales de negocio no puede acogerse a la reducción del 60% que establece la ley del IRPF.

El artículo 27 de la Ley del IRPF señala que se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.



En futuros artículos explicaremos cuándo y cómo practicar la retención sobre el alquiler de inmuebles, ¡estad atentos!


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