Las obligaciones del arrendador y el arrendatario

Cuando nos disponemos a alquilar nuestra vivienda debemos saber cuales son nuestras obligaciones y aquellas que corresponden a nuestro futuro inquilino. Rodearse de profesionales que nos ayuden a la hora de alquilar una propiedad es crucial en un mercado cada día más competitivo y profesionalizado. Desgranamos las obligaciones más importantes de ambas partes.

¿Quién es el arrendador y quien es el arrendatario?

¿Quién es el arrendador de una vivienda?

El arrendador es aquella persona que es propietario del inmueble y lo pone al servicio del arrendatario a cambio de una contrapartida pactada en el contrato de arrendamiento.

¿Quién es el arrendatario de una vivienda?

El arrendatario es aquel que disfruta de un inmueble aportando una contraprestación pactada en el contrato de arrendamiento.

Normativa a aplicable al arrendamiento de viviendas

Por lo que se refiere a la normativa que se les aplica a los arrendamientos de vivienda, el artículo 4 de la Ley de arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Obligaciones de arrendador y arrendatario

A continuación, vamos a analizar las principales obligaciones que se derivan tanto para el arrendador como para el arrendatario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son las siguientes:

Duración del contrato

La duración del contrato puede ser libremente pactada por las partes, pero si se pacta un periodo inferior a un año el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años de duración. En este caso, el arrendatario tiene la posibilidad de no prorrogar el contrato mediante un preaviso de 30 días. Una vez transcurridos los 3 primeros años el contrato se prorrogará por un año más salvo preaviso de una de las partes a la otra con 30 días de antelación respecto al vencimiento del contrato. En cuanto al arrendador, si transcurrido un año de contrato, necesita la vivienda para sí mismo, familiares o cónyuge en los términos regulados por la Ley, lo puede comunicar al arrendatario con dos meses de antelación y el contrato no se prorrogará.

Posibilidad de desistir del contrato

El arrendatario tiene la posibilidad de desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, si lo comunica con una antelación de 30 días. Es decir, que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento para el arrendatario.

Muerte del arrendatario

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato el cónyuge, persona con relación análoga al cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, en los términos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La renta y su revisión

La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada. Según establece la Ley, la renta se pacta libremente por las partes y si no regulan otra cosa en el contrato se pagará de forma mensual y durante los 7 primeros días de cada mes. En este sentido, es importante destacar que el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. La renta puede ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato según lo que hayan pactado las partes. Si no existe pacto al respecto, no se aplicará la revisión de renta.

Elevación de renta por mejoras

Si han transcurrido 3 años de contrato y el arrendador realiza obras de mejora en la vivienda, tendrá derecho a elevar la renta, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

Pago de gastos de comunidad y tributos

Las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento que los gastos de comunidad o los tributos que correspondan a la finca arrendada se repercutan al arrendatario. En estos casos debe figurar en el contrato la cuantía de dichos gastos y tributos para que el arrendatario sepa de forma concreta lo que tiene que pagar.

Habitabilidad

La obligación más importante del arrendador es la que se regula en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece lo siguiente: “1.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. En este sentido la Ley establece que cuando se tengan que realizar obras en la vivienda por orden de una autoridad que la hagan inhabitable, el arrendatario podrá suspender el contrato de arrendamiento o desistir del mismo, sin indemnización alguna.

Obras del arrendatario

El arrendatario no puede realizar en la vivienda obras que afecten a la configuración, estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del arrendador. El arrendador que no haya autorizado las obras podrá resolver el contrato o solicitar que la vivienda se devuelva a su estado anterior al terminar el contrato.

Derecho de adquisición preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la misma. Dicho derecho tiene dos formas el tanteo y el retracto, dependiendo si se ejerce antes o después de la compraventa según lo regulado en la Ley.

Fianza

El arrendatario deberá entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta (en los arrendamientos de vivienda) en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Se pueden solicitar otras garantías como avales bancarios o fianzas personales, dependiendo de lo que pacten las partes. Finalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. Es decir, que si una parte incumple el contrato la otra puede exigir el cumplimiento o solicitar la resolución. Agencia Negociadora del Alquiler pone a disposición de sus clientes un gabinete jurídico gratuito para la resolución de conflictos derivados de la relación entre inquilino y propietario, redacción de contratos y acuerdos entre las partes ¡llámenos sin compromiso! 900 20 20 11

Hablamos con José Ramón Zurdo sobre alquileres singulares

[AUDIO] El espacio Saludable de Radio Intereconomia habla con José Ramón Zurdo, abogado y socio fundador de Agencia Negociadora del Alquiler, sobre el alquiler de espacios como buhardillas y trasteros. Nos aclara todas las dudas acerca del alquiler seguro en este tipo de viviendas, haciendo ver la necesidad de consultar las características legales de ellas, así como los suministros obligatorios que deben tener habilitados. Los acuerdos con la comunidad de vecinos o la prohibición expresa para alquilar este tipo de espacios deben ser consultados.

5 pasos que debes tener en cuenta para alquilar vivienda en Madrid

Buscar un piso en alquiler en grandes ciudades como Madrid es toda una odisea. La exponencial subida de los precios, la escasez de la oferta y la desbocada demanda -sobre todo, de jóvenes- están haciendo estragos en un mercado poco profesionalizado en España para responder a la actual avalancha de inquilinos.

Un 30% de españoles son partidarios de vivir en arrendamiento frente a un 37% que se manifiesta comprometido con la compra (el 33% restante se muestra receloso con el mercado inmobiliario). Una corta distancia impensable hasta no hace mucho. El mercado del alquiler gana terreno mes a mes, año a año. Impulsado por una sociedad cambiante que asume que su lugar de trabajo puede cambiar. Visto que el alquiler esta en pleno crecimiento, elaboramos una guía para no perderse en el complejo mercado del arrendamiento desde que se decide dar el paso de poner la vivienda en alquiler hasta que la tiene alquilada.

1. Definir el precio

Calcular un precio justo para el alquiler de la vivienda es fundamental. La zona, los servicios asociados y las conexiones por carretera o transporte público son determinantes para fijar el precio.

2. ¿Seguro de impago o gestora de alquiler seguro?

Los seguros de impago de las rentas del alquiler no aseguran los retrasos e implican la activación de mecanismos de recuperación de las rentas lentos y tediosos. Recuperar las rentas impagadas con un seguro de alquiler es siempre una opción pero siempre será mejor una gestora que pague directamente las rentas del alquiler al propietario, siendo la organización la encargada de cobrarle al inquilino. Si se producen retrasos o impagos, el propietario nunca se ve afectado.

3. ¿Agencia inmobiliaria o gestora?

En general las agencias inmobiliarias no se encargan de las gestiones necesarias para mantener una vivienda alquilada. Alquilar una vivienda es un proceso que genera una carga de trabajo importante que conviene dejar a profesionales que se encarguen de todo. Desde la búsqueda de un inquilino solvente, la formalización del contrato, deposito de fianzas o la gestión del certificado de eficiencia energética. Las gestoras se encargan de todo y Agencia Negociadora del Alquiler es líder en el sector.

4. Hacer mejoras en la vivienda

Ofrecer una vivienda adecuada, acogedora y bien cuidada es una garantía para tener un “buen” inquilino. Además podemos retocar el precio de la renta al alza con el fin de rentabilizar la inversión hecha en esas mejoras. La vivienda sufre con el paso del tiempo y mantenerla en perfectas condiciones alarga la vida de sus alquileres a un alto nivel, inmuebles que no se actualizan o no se mejoran van cayendo en el ranking de los inquilinos. Agencia Negociadora del Alquiler financia sin costes estas obras de mejora.

5. Relación con su gestora

La relación con la gestora tiene que ser transparente y los profesionales que le asisten deben informarle puntualmente del estado de su contrato, la vivienda o cambios en la legislación. En Agencia Negociadora del Alquiler nuestros abogados, arquitectos y gestores trabajan por el bien de la relación entre propietario e inquilino, poniendo especial atención en el bienestar de ambas partes.  

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[AUDIO] Faustino de Vega, abogado de Agencia Negociadora del Alquiler, nos habla de aquellos arrendadores que no son propietarios y los escenarios que marca la ley para permitir está circunstancia. Enmarcado en el sistema de alquiler seguro El Tranquiler, podemos ver las posibilidades que la ley y el mercado ofrece para ser posible.

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[AUDIO] Conversamos con el abogado especialista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, Faustino de Vega. En representación de Agencia Negociadora del Alquiler, Faustino, atiende la consulta de un oyente acerca de la forma de actuar cuando el inquilino genera problemas en el vecindario.

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