Análisis de las garantías que se pueden solicitar actualmente a los inquilinos, en el alquiler de viviendas

El punto de partida de este análisis es el RDL 7/2019 de 1 de Marzo que modifica el apartado 5 del artículo 36 de la LAU, estableciendo las garantías que se pueden solicitar en el alquiler de viviendas, equivalentes a un mes de fianza, y hasta dos meses en concepto de garantía adicional.

La redacción dada por el Real Decreto hace surgir una serie de preguntas como si las partes podrían pactar mayores cantidades o si se podría solicitar avales bancarios que cubrieren importes superiores a las dos mensualidades de renta, o si se pudieren solicitar otras garantías. También habría que preguntarse si una estipulación del contrato que exigiese un aval por más de dos mensualidades de renta, sí se podría considerar nula de acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El objeto del presente artículo es intentar dar respuesta a estas preguntas conociendo de antemano que voy a dar mi opinión personal, porque debido a lo reciente de la entrada en vigor del Decreto, los Tribunales todavía no se han pronunciado sobre la materia.

Vamos a partir de un hecho que no admite dudas y es que los arrendamientos para usos distintos a viviendas no tienen ninguna limitación a la hora de solicitar garantías adicionales a los arrendatarios. En estos arrendamientos la única limitación legal es que la fianza debe equivaler siempre al importe de dos mensualidades de renta.

En cuanto a la primera cuestión, de si las partes del contrato podrían pactar mayores garantías adicionales a las indicadas en el Decreto, o de si podrían solicitar avales bancarios que cubrieran importes superiores a las dos mensualidades de renta, hay que responder que inicialmente, si nos refiriésemos a arrendamientos de viviendas de hasta cinco años, en el caso de arrendadores personas físicas, o de hasta siete años en el caso de arrendadores personas jurídicas, no se podría superar el límite legal de un mes de fianza y dos meses de garantías adicionales. Sólo habría un supuesto excepcional regulado en el propio Decreto que afectaría a los arrendamientos de larga duración, que son aquellos cuya duración se hubiere establecido por más de cinco años o por más de siete años, en el caso de arrendadores personas jurídicas. En estos casos no hay límites en las garantías y avales que se pueden solicitar a los inquilinos.  En mi opinión, acudir a este tipo de contratos para un inversor que busca rentabilidad en el alquiler no es un disparate, porque permitiría aumentar las garantías que limita el Decreto objeto de análisis. No debería resultar perjudicial que un arrendamiento de vivienda se suscribiera por un año prorrogable a voluntad del inquilino, hasta seis años (un año más del límite de cinco años que impone la ley), o en el caso de arrendadores personas jurídicas firmar el arrendamiento por un año prorrogable hasta ocho a voluntad del inquilino. El mayor inconveniente de estos contratos de mayor duración podría ser que el IPC anual en un contrato a seis u ocho años pudiera no recoger de forma real el coste de la vida al final del período, pero también creo que las mayores garantías que se podrían conseguir, y la mayor estabilidad de este tipo de  arrendamientos, compensaría con creces este inconveniente.

En cuanto a solicitar avales bancarios por cantidades superiores a los dos meses de garantía adicional que exige el Decreto, si siguiéramos literalmente los términos del Decreto no se podrían solicitar, pero este Decreto tiene algunas aristas sobre  las que se deberán pronunciar en un futuro nuestros tribunales,  que podrían permitir esta posibilidad. Lo primero que quiero manifestar eran mis dudas iniciales acerca de que los bancos fueran a conceder avales garantizando el pago por más de dos meses de renta, pero sorpresivamente, sí los están concediendo siempre que lo que se avale no sea sólo el importe económico del impago de rentas, sino que también se avale el incumplimiento de cualquiera otra condición pactada en los contratos.

Otra pregunta que deberíamos hacernos es si una estipulación del contrato que exigiese un aval garantizando el pago de más de dos mensualidades de renta, si se podría considerar una estipulación nula. Mi opinión personal es que el concepto de nulidad recogido en el artículo 6 de la LAU nunca sería aplicable, porque el artículo que regula las limitaciones de las garantías adicionales que se pueden solicitar a los inquilinos, está recogido en el artículo 36-5 de la LAU dentro del título IV, y la nulidad que predica el artículo 6 se refiere sólo a las regulaciones contenidas en el título II de la LAU que se alterasen en perjuicio de los derechos de los inquilinos. Por lo que sobre este aspecto también opino  que tendrán que pronunciarse nuestros tribunales, imagino que sobre la base de que el artículo 4 de la LAU impone como límite a la voluntad de las partes, el cumplimiento de las disposiciones del título I y IV en el que se integra el precepto comentado.

Otra arista de la regulación contenida en el Real Decreto analizado, para intentar defender la exclusión de los avales de la regulación contenida en el mismo, es que podría argumentarse que si el legislador en la exposición de motivos del Decreto decía “… Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.

Pero en cambio en el articulado omite u olvida la mención expresa a los avales, al decir en el artículo primero, apartado 14, parte 5 que modifica al artículo 36 de la LAU:

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuere persona jurídica, el valor de esta garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.

Se podría entender esta falta de mención expresa como una válvula de escape que permitiera interpretar de otra manera lo regulado en el Decreto.

Personalmente creo que lo indicado en la exposición de motivos debería haber tenido también reflejo con precisión en el articulado del Decreto, no entendiendo el porqué de la omisión de la palabra aval.

Nos surge otra pregunta, sobre qué otras garantías se podrían solicitar a los inquilinos para no incumplir los términos del Decreto. Se me ocurre una que van a utilizar muchos arrendadores y es la figura del afianzamiento, o sea, cuando otra persona ajena a la relación arrendaticia avala o afianza el cumplimiento íntegro del contrato y de todas las obligaciones económicas del inquilino sin tener en cuenta la limitación de dos mensualidades de garantía adicional. Es justo por este motivo, por lo que también, se podría defender que si los bancos respondiesen por los mismos motivos, también se podrían admitir avales bancarios por más de dos mensualidades de renta.

En conclusión, en mi opinión algunas de las medidas adoptadas en el Real Decreto 7/2019 de 1 de Marzo para intentar bajar el precio de los alquileres, como las hoy comentadas, lo único que pueden provocar es que sea mucho más selectiva la selección de inquilinos y se excluyan a muchos inquilinos para acceder al alquiler, sobre todo, a los que tengan ingresos más inestables, dado que los propietarios, en muchos casos, no van a querer alquilar sin avales bancarios, ni tampoco con tan sólo dos meses de garantía adicional, pues en casos de incumplimientos o de desperfectos las cantidades que permite exigir el Decreto no llegan a cubrir casi nada.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

Un alquiler rentable y seguro a través de la gestión profesionalizada

El sector del alquiler se ha convertido en un mercado dinámico que crece imparable. La nuevas generaciones confían más en los alquileres que en la propiedad por la sociedad que les ha tocado vivir. Más razonable en algunos casos, con menos compromisos y mayor movilidad geográfica. El alquiler se encuentra en auge y quien confía en profesionales que usan un método para su gestión suelen obtener una rentabilidad sostenida.

Aunque en España el porcentaje de gente que vive en una casa en propiedad está por encima de la media de la Unión Europea, estamos viendo un aumento de la población que vive de alquiler, sobre todo entre los menores de 35 años. Este cambio de tendencia no solo se debe a la precariedad que afecta principalmente a la gente joven: existe un cambio de mentalidad donde, en un mundo globalizado en el que se ha disparado la movilidad geográfica laboral, los jóvenes prefieren tener menos ataduras. Todo esto dibuja un panorama muy favorable para los propietarios que quieran poner un inmueble para alquilar y que tiene su reflejo en que los precios del mercado de la vivienda llevan tres años consecutivos subiendo en gran parte del país. Esta situación, que contrasta con los malos resultados en lo que va de año en la bolsa española, ha motivado que los inversores vuelvan a interesarse en el mercado inmobiliario.  

Lo más importante en las inversiones a largo plazo es garantizar cierto nivel de seguridad. La compra de un vivienda para alquilar entraña algunos riesgos por la naturaleza de la propia inversión. Al final hay tercera personas implicadas que deben atender unos pagos mensuales. Este es la mayor inseguridad que se produce derivada de esta clase de inversión. Un sistema de gestión profesionalizado limita el riesgo a cotas mínimas. En Agencia Negociadora del Alquiler realizamos un estudio pormenorizado del valor que debería pagar el inquilino. Este precio, bien ajustado a mercado, limitará la morosidad. Así mismo, el estudio financiero realizado a cada candidato garantizará la buena salud del contrato. EL TRANQUILER, como sistema de gestión demuestra su fortaleza ante posibles contingencias, garantizando y protegiendo la inversión a largo plazo de todos los propietarios.

Pero, ¿por qué el mercado inmobiliario y no otro?

Una de las razones son los tipos de interés: con estos a los niveles actuales las rentabilidades que se pueden obtener están, en el peor de los casos, en torno al 5%, muy por encima de lo que se puede obtener en deuda pública o bolsa. Y es que las previsiones para los próximos meses en los precios del alquiler en casi todo el país siguen siendo alcistas. Esta masiva entrada de inversores puede estar forzando escaladas sobre las rentas, que podrían con el tiempo provocar dificultades para ocupar los inmuebles por culpa de ese alza de los precios. Pero es en los locales comerciales donde a día de hoy encontramos una rentabilidad mayor: aproximadamente un 8%, lo que convierte a este tipo de activos inmobiliarios en uno de los más atractivos para invertir. La recuperación económica ha provocado una fuerte subida de la demanda de locales comerciales tradicionales, a pie de calle y asequibles en precio para inversores de nivel medio. Por eso es importante que, en el contexto actual en el que vemos que es un buen momento para poner en alquiler nuestras propiedades pero en el que a su vez hay cada vez más actores sobre el escenario, contemos con el asesoramiento de profesionales con experiencia que hagan todas las gestiones pertinentes por nosotros. En Agencia Negociadora del Alquiler no solo nos encargamos de elegir al inquilino, administrar el alquiler, la gestión de las reparaciones y pagarte la renta a tiempo. Como profesionales estamos al tanto de todas las noticias que afectan al sector, para de esta manera no solo gestionar el alquiler de tu inmueble sino ser capaces de asesorarte para que siempre puedas obtener la máxima rentabilidad y pase el menor tiempo posible en los periodos entre diferentes arrendatarios. ¡No dudes en consultarnos!

[NOTA DE PRENSA] Sobre el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Frente al Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, la Agencia Negociadora del Alquiler considera que esta medida es:

UN DECRETAZO AL MERCADO DE ALQUILER QUE CREARÁ INSEGURIDAD JURÍDICA, CONFUSIÓN Y PRECIOS ALTOS

  • Con este Decreto ya hay siete regímenes jurídicos para regular los arrendamientos de viviendas en España.
  • Un índice de precios que terminará desincentivando a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler, premiando a las viviendas menos adecuadas.
  • Según se estima en el sector hay más deun millón de viviendas vacías que sus propietarios no se atreven a sacar al alquiler por la inseguridad jurídica existente. 

Madrid, 1 de marzo de 2019. “Este es un Decreto claramente electoralista que va contra el mercado de alquiler y que esconde en el fondo la ausencia de una política social de vivienda que pueda garantizar el acceso a la misma”, afirma con rotundidad el CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo  

José Ramón Zurdo explica las consecuencias más directas de este Real Decreto: “estas medidas lo único que van a crear es mayor inseguridad jurídica y confusión, al establecer otro nuevo régimen jurídico diferente para todos los arrendamientos que se firmen desde su entrada en vigor”. 

“Nuevamente nos volvemos a enfrentar, advierte José Ramón Zurdo, con la posibilidad de que el Decreto no se convalidara, en este caso por  la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados y tendríamos que volver al Régimen Jurídico anterior”. “Cualquiera puede comprender, prosigue José Ramon Zurdo, que ante este panorama, cuanto menos irresponsable, pocos propietarios puedan estar motivados a poner sus viviendas en alquiler”

UN MERCADO DE ALQUILER CON 7 REGÍMENES JURÍDICOS

Con este Real Decreto Ley sobre el alquiler ya son siete los regímenes jurídicos que regulan en la actualidad los arrendamientos de viviendas. Todos están en vigor por lo que dependiendo de en qué fecha se firmaran los arrendamientos se aplicarían las normas de unos o de otros.

Estos son los 7 regímenes jurídicos actualmente en vigor en el alquiler en España:

  1. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la Ley del año 64.
  2. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el conocido Decreto Boyer del año 85.
  3. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la última Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que entró en vigor el 01/01/95
  4. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se concertaron después de las últimas modificaciones de la L.A.U. del 4 de Junio de 2013 y del 30 de Marzo de 2015.
  5. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el último Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno que entró en vigor el 19 de Diciembre de 2018 y lo estuvo hasta el 24 de Enero de 2019. 
  6. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados a partir del 24 de Enero que coincide con el régimen existente antes de la aprobación del Decreto sobre alquileres que aprobó el Gobierno.
  7. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se firmen con el nuevo Decreto que quiere aprobar el gobierno, siempre que después lo convalide la Diputación permanente del Congreso de los Diputados, porque si no lo convalidara, se crearía un nuevo régimen jurídico para los contratos que se hicieren después de la no convalidación.

UN REAL DECRETO QUE NO BAJARÁ LOS PRECIOS

Para la Agencia Negociadora del Alquiler estas medidas en ningún caso atacarán de lleno los altos precios de los alquileres, y muy al contrario crearán un clima de restricción de la oferta de viviendas en alquiler. 

“los precios de los alquileres podrán bajar cuando se aumente considerable la oferta de viviendas destinadas al alquiler, tanto pública como privada, y no mediante un índice de precios que, entre otras muchas cosas, no tiene en cuenta el estado de la vivienda”, subraya José Ramón Zurdo

“Tampoco este Real Decreto contemplaseñala José Ramón Zurdo, medidas para dotar de una mayor seguridad jurídica en el alquiler, lo que aumentaría considerablemente la oferta”, en este sentido el CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler señala que,“el mercado del alquiler en España está mayoritariamente en manos de arrendadores particulares y se estima en más deun millón de viviendas vacías que sus propietarios no se atreven a poner en alquiler por la inseguridad jurídica existente”. 

Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler

La Agencia Negociadora del Alquileres líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato.

La Agencia Negociadora del Alquilerproporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas. 

La Agencia Negociadora del Alquilerlleva más de 9 años apostando por la profesionalización y  dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial. 

Las obligaciones del arrendador y el arrendatario

Cuando nos disponemos a alquilar nuestra vivienda debemos saber cuales son nuestras obligaciones y aquellas que corresponden a nuestro futuro inquilino. Rodearse de profesionales que nos ayuden a la hora de alquilar una propiedad es crucial en un mercado cada día más competitivo y profesionalizado. Desgranamos las obligaciones más importantes de ambas partes.

¿Quién es el arrendador y quien es el arrendatario?

¿Quién es el arrendador de una vivienda?

El arrendador es aquella persona que es propietario del inmueble y lo pone al servicio del arrendatario a cambio de una contrapartida pactada en el contrato de arrendamiento.

¿Quién es el arrendatario de una vivienda?

El arrendatario es aquel que disfruta de un inmueble aportando una contraprestación pactada en el contrato de arrendamiento.

Normativa a aplicable al arrendamiento de viviendas

Por lo que se refiere a la normativa que se les aplica a los arrendamientos de vivienda, el artículo 4 de la Ley de arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Obligaciones de arrendador y arrendatario

A continuación, vamos a analizar las principales obligaciones que se derivan tanto para el arrendador como para el arrendatario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son las siguientes:

Duración del contrato

La duración del contrato puede ser libremente pactada por las partes, pero si se pacta un periodo inferior a un año el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años de duración. En este caso, el arrendatario tiene la posibilidad de no prorrogar el contrato mediante un preaviso de 30 días. Una vez transcurridos los 3 primeros años el contrato se prorrogará por un año más salvo preaviso de una de las partes a la otra con 30 días de antelación respecto al vencimiento del contrato. En cuanto al arrendador, si transcurrido un año de contrato, necesita la vivienda para sí mismo, familiares o cónyuge en los términos regulados por la Ley, lo puede comunicar al arrendatario con dos meses de antelación y el contrato no se prorrogará.

Posibilidad de desistir del contrato

El arrendatario tiene la posibilidad de desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, si lo comunica con una antelación de 30 días. Es decir, que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento para el arrendatario.

Muerte del arrendatario

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato el cónyuge, persona con relación análoga al cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, en los términos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La renta y su revisión

La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada. Según establece la Ley, la renta se pacta libremente por las partes y si no regulan otra cosa en el contrato se pagará de forma mensual y durante los 7 primeros días de cada mes. En este sentido, es importante destacar que el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. La renta puede ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato según lo que hayan pactado las partes. Si no existe pacto al respecto, no se aplicará la revisión de renta.

Elevación de renta por mejoras

Si han transcurrido 3 años de contrato y el arrendador realiza obras de mejora en la vivienda, tendrá derecho a elevar la renta, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

Pago de gastos de comunidad y tributos

Las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento que los gastos de comunidad o los tributos que correspondan a la finca arrendada se repercutan al arrendatario. En estos casos debe figurar en el contrato la cuantía de dichos gastos y tributos para que el arrendatario sepa de forma concreta lo que tiene que pagar.

Habitabilidad

La obligación más importante del arrendador es la que se regula en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece lo siguiente: “1.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. En este sentido la Ley establece que cuando se tengan que realizar obras en la vivienda por orden de una autoridad que la hagan inhabitable, el arrendatario podrá suspender el contrato de arrendamiento o desistir del mismo, sin indemnización alguna.

Obras del arrendatario

El arrendatario no puede realizar en la vivienda obras que afecten a la configuración, estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del arrendador. El arrendador que no haya autorizado las obras podrá resolver el contrato o solicitar que la vivienda se devuelva a su estado anterior al terminar el contrato.

Derecho de adquisición preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la misma. Dicho derecho tiene dos formas el tanteo y el retracto, dependiendo si se ejerce antes o después de la compraventa según lo regulado en la Ley.

Fianza

El arrendatario deberá entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta (en los arrendamientos de vivienda) en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Se pueden solicitar otras garantías como avales bancarios o fianzas personales, dependiendo de lo que pacten las partes. Finalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. Es decir, que si una parte incumple el contrato la otra puede exigir el cumplimiento o solicitar la resolución. Agencia Negociadora del Alquiler pone a disposición de sus clientes un gabinete jurídico gratuito para la resolución de conflictos derivados de la relación entre inquilino y propietario, redacción de contratos y acuerdos entre las partes ¡llámenos sin compromiso! 900 20 20 11

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

Consulte la política de privacidad y nuestro aviso legal

ACEPTAR
Aviso de cookies