INVERTIR EN UNA VIVIENDA PARA ALQUILAR SUPERA LA RENTABILIDAD EN BOLSA O EN DEPÓSITOS BANCARIOS

Ante la escasa rentabilidad, por no decir nula, que ofrecen actualmente los depósitos bancarios, muchos inversores y ahorradores se plantean invertir su dinero en bolsa o en viviendas para alquilar, y la pregunta que surge es cual es mejor inversión.

En un principio, hablamos de dos productos muy diferentes: la inversión en la compra de acciones en bolsa no requiere grandes esfuerzos económicos y es un producto que ofrece mucha mayor liquidez que los inmuebles al cotizar en mercados abiertos, por lo que pueden venderse de forma inmediata para disponer de liquidez. En cuanto al apartado de gastos asociados, también la inversión en bolsa requiere un menor esfuerzo económico cuyo coste medio estaría por debajo del 2%. Por último, la inversión en bolsa no produce una renta mensual como la inversión en el alquiler de viviendas, a lo sumo, a lo único que podríamos aspirar de forma periódica, sería al pago de dividendos.

La inversión en viviendas para alquilar, es un producto totalmente diferente dado que la compra requiere un mayor esfuerzo económico debido al alto valor que tienen actualmente las viviendas, al igual que los gastos asociados a la compra son mucho mayores, en el entorno del 10%. También hay que tener en cuenta que el arrendamiento de viviendas conlleva una serie de costes de mantenimiento como el IBI, las basuras, gastos de Comunidad, seguros, reparaciones, etc. Además, la inversión en viviendas para alquilar tiene mucha menos liquidez que la inversión en bolsa, al tardarse de media unos ocho meses en poder enajenarse para poder disponer de su valor económico.

Pero dicho todo esto, si nos atenemos a los fríos números económicos de los últimos 24 meses, la elección de la inversión no tiene color, y ello es debido a la caída del Ibex en este período de tiempo en un 12% mientras que el precio medio de las viviendas en España se ha revalorizado en este período en más de un 10%, de los cuales un 4% corresponden a la rentabilidad del alquiler y el 6% restante a la rentabilidad de la revalorización.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

La morosidad está aumentando de forma espectacular en el alquiler de viviendas en Madrid

El gran aumento de la morosidad que se está produciendo está originado por una suma de factores, entre ellos podemos destacar los siguientes:

Últimamente se ha incorporado al mercado del alquiler un importante número de nuevos arrendadores que buscan en el alquiler, – ante las nulas rentabilidades que ofrecen actualmente otros productos financieros como los depósitos bancarios -, rentabilidades más altas para sus ahorros. Lo que ocurre es que estos nuevos arrendadores no tiene ninguna experiencia en el sector de los alquileres, y en muchos casos no acuden a profesionales para la gestión de  sus alquileres, lo que está originando una abundante conflictividad en su choque con los avezados inquilinos, que al final está desembocando en abundantes impagos de rentas.

También se está notando que el nivel de selección de inquilinos que utilizan muchos propietarios para seleccionar a sus inquilinos no está regido por criterios profesionales sino basado en muchos caso en la suerte o en intentar conseguir los precios más altos, pero descuidando las garantías, lo que está provocando impagos de inquilinos que entran en las viviendas pero dejan de pagar a partir del tercer mes.

Todo esto además, no viene favorecido por la última legislación en vigor, que lo que hace es aumentar el riesgo de impago para los propietarios al limitarles las garantías económicas que pueden exigir a los inquilinos, reduciéndoselas a dos meses de renta, además de la fianza.

También se está notando otro curioso fenómeno que está haciendo aumentar la morosidad, y ocurre aquellos arrendamientos firmados hace cuatro años, cuando las rentas todavía estaban muy bajas, que ahora al cuarto año llegan a su vencimiento, y al exigir los propietarios para las renovaciones precios de mercado actuales mucho más altos, los inquilinos no pueden pagarlos ni encuentran rentas parecidas en el mercado, y optan por quedarse en las viviendas arrendadas ingresando, en el mejor de los casos, a los propietarios las mismas rentas que antes pagaban, pero incumpliendo los plazos de vencimiento.

Para terminar, el último Decreto sobre alquileres va a favorecer más todavía la prolongación de la morosidad al aumentar los tiempos de los desahucios, dado que la normativa impone que cuando los tribunales detecten de oficio situaciones de vulnerabilidad en los desahucios, deben comunicarlo a los servicios sociales, para que éstos intervengan y partir de ese momento los plazos para desahuciar a los inquilinos pueden dilatarse “sine die”.

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid

[NOTA DE PRENSA] Se rompe el equilibrio entre arrendadores y arrendatarios

  • Ruptura definitiva del equilibrio del alquiler, a favor de los inquilinos
  • Esta medida no es tampoco una buena noticia para los inquilinos porque entendemos que no soluciona el acceso a la vivienda ni la bajada de precios.
  • El índice regulador de precios prevemos que será restrictivo, poco fiable y nada equitativo
  • La aprobación del nuevo Decreto es un nuevo chantaje político al Gobierno de varios partidos políticos
  • Este Decreto pretende estrangular al mercado por la ausencia de una política social de viviendas del Gobierno.

Madrid, 4 de abril de 2019. La Diputación Permanente ratificó ayer el Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia del alquiler de viviendas, lo que supone, para la Agencia Negociadora del Alquiler, “una ruptura definitiva del frágil equilibrio que había entre arrendadores y arrendatarios, decantándose del lado de los inquilinos”, afirma Jose Ramón Zurdo.  “Esto va a provocar un estancamiento del mercado del alquiler y previsiblemente un retroceso en cuanto al número de viviendas que los propietarios destinan al arrendamiento urbano, que en estos momentos se estima en un 22% del parque de viviendas en España”, subraya Zurdo. 

“Esta medida, ahora definitiva y que como mínimo durará un año, tampoco es una buena noticia para los jóvenes y las familias que quieren vivir de alquiler, porque este decreto no viene a solucionar los dos graves problemas que tiene el alquiler actualmente: la falta de oferta y los precios elevados”, apunta Jose Ramón Zurdo, Ceo de la Agencia Negociadora del Alquiler. 

LA SOMBRA DE UN INDICE DESINCENTIVADOR

El nuevo régimen jurídico aprobado mandata al Gobierno a crear y aplicar un índice regulador de precios, “que nadie sabe como será, pero que aventuramos que será restrictivo, poco fiable y sobre todo difícilmente equitativo, atendiendo a la gran diversidad y tipologías de viviendas en alquiler”, comenta Jose Ramón Zurdo. “La aplicación de este índice desalentará el mercado de alquiler, compuesto en su inmensa mayoría por un 80% de propietarios particulares que terminarán por comprobar que “no les sale rentable alquilar,  provocando un grave efecto multiplicador que reducirá aún más la oferta y por consiguiente se producirá un aumento de los precios de alquiler, sentencia Zurdo.

Para Jose Ramón Zurdo, la convalidación de este decreto, “ha venido rodeada de un nuevo chantaje político al Gobierno de varios partidos políticos para conseguir más prerrogativas por dar su voto favorable a la convalidación”. “En una materia tan sensible como ésta, prosigue Zurdo, se ha hurtado al pleno del Congreso de los Diputados de aprobar la convalidación de este importante Decreto, dejándola en manos de un órgano menor como es la Diputación Permanente”

Por último, Jose Ramón Zurdo apunta que, “los distintos gobiernos, de diferente signo, en las últimas décadas ha carecido de una política social de viviendas, imprescindible y muy necesaria, y por el contrario acuden a estrangular al mercado para que les ofrezca soluciones por unas vías que no son las adecuadas”. “Este decreto es un claro ejemplo, que se suma a los anteriores seis regímenes jurídicos, y que previsiblemente habrá más cambios normativos, con lo cual aumentará la inseguridad jurídica y la confusión en el mercado del alquiler”

Estipulaciones nulas en un contrato de alquiler con José Ramón Zurdo

[AUDIO] Hoy resolvemos las dudas de los oyentes con José Ramón Zurdo, gerente de Agencia Negociadora del Alquiler. La consulta de hoy está relacionada con una estipulación en un contrato de alquiler “teniendo en cuenta el importe de la renta, el inquilino se obliga a realizar cualquier tipo de reparación de conservación que halla que hacer en la vivienda” Según aclara el abogado José Ramón Zurdo, la estipulación debería declararse nula pues el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas las estipulaciones del contrato que modifiquen en contra del arrendatario las normas del titulo segundo de la ley y el artículo 21 contenido en este título segundo dice impone al propietario cualquier tipo de reparación para garantizar la conservación de la vivienda.
La estipulación debe declararse nula
Los contratos de alquiler no pueden contravenir la ley como nos explica José Ramón Zurdo. No se puede obligar a conservar la vivienda al inquilino porque se ha pactado un precio bajo para la renta. Los conflictos entre propietarios e inquilinos por esta clase de eventos se resuleven confiando en profesionales cualificados que vela por el alquiler seguro y el interés de ambas partes. Compartimos con vosotros la entrevista  

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