INVERTIR EN UNA VIVIENDA PARA ALQUILAR SUPERA LA RENTABILIDAD EN BOLSA O EN DEPÓSITOS BANCARIOS

Ante la escasa rentabilidad, por no decir nula, que ofrecen actualmente los depósitos bancarios, muchos inversores y ahorradores se plantean invertir su dinero en bolsa o en viviendas para alquilar, y la pregunta que surge es cual es mejor inversión.

En un principio, hablamos de dos productos muy diferentes: la inversión en la compra de acciones en bolsa no requiere grandes esfuerzos económicos y es un producto que ofrece mucha mayor liquidez que los inmuebles al cotizar en mercados abiertos, por lo que pueden venderse de forma inmediata para disponer de liquidez. En cuanto al apartado de gastos asociados, también la inversión en bolsa requiere un menor esfuerzo económico cuyo coste medio estaría por debajo del 2%. Por último, la inversión en bolsa no produce una renta mensual como la inversión en el alquiler de viviendas, a lo sumo, a lo único que podríamos aspirar de forma periódica, sería al pago de dividendos.

La inversión en viviendas para alquilar, es un producto totalmente diferente dado que la compra requiere un mayor esfuerzo económico debido al alto valor que tienen actualmente las viviendas, al igual que los gastos asociados a la compra son mucho mayores, en el entorno del 10%. También hay que tener en cuenta que el arrendamiento de viviendas conlleva una serie de costes de mantenimiento como el IBI, las basuras, gastos de Comunidad, seguros, reparaciones, etc. Además, la inversión en viviendas para alquilar tiene mucha menos liquidez que la inversión en bolsa, al tardarse de media unos ocho meses en poder enajenarse para poder disponer de su valor económico.

Pero dicho todo esto, si nos atenemos a los fríos números económicos de los últimos 24 meses, la elección de la inversión no tiene color, y ello es debido a la caída del Ibex en este período de tiempo en un 12% mientras que el precio medio de las viviendas en España se ha revalorizado en este período en más de un 10%, de los cuales un 4% corresponden a la rentabilidad del alquiler y el 6% restante a la rentabilidad de la revalorización.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

[NOTA DE PRENSA] Se rompe el equilibrio entre arrendadores y arrendatarios

  • Ruptura definitiva del equilibrio del alquiler, a favor de los inquilinos
  • Esta medida no es tampoco una buena noticia para los inquilinos porque entendemos que no soluciona el acceso a la vivienda ni la bajada de precios.
  • El índice regulador de precios prevemos que será restrictivo, poco fiable y nada equitativo
  • La aprobación del nuevo Decreto es un nuevo chantaje político al Gobierno de varios partidos políticos
  • Este Decreto pretende estrangular al mercado por la ausencia de una política social de viviendas del Gobierno.

Madrid, 4 de abril de 2019. La Diputación Permanente ratificó ayer el Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia del alquiler de viviendas, lo que supone, para la Agencia Negociadora del Alquiler, “una ruptura definitiva del frágil equilibrio que había entre arrendadores y arrendatarios, decantándose del lado de los inquilinos”, afirma Jose Ramón Zurdo.  “Esto va a provocar un estancamiento del mercado del alquiler y previsiblemente un retroceso en cuanto al número de viviendas que los propietarios destinan al arrendamiento urbano, que en estos momentos se estima en un 22% del parque de viviendas en España”, subraya Zurdo. 

“Esta medida, ahora definitiva y que como mínimo durará un año, tampoco es una buena noticia para los jóvenes y las familias que quieren vivir de alquiler, porque este decreto no viene a solucionar los dos graves problemas que tiene el alquiler actualmente: la falta de oferta y los precios elevados”, apunta Jose Ramón Zurdo, Ceo de la Agencia Negociadora del Alquiler. 

LA SOMBRA DE UN INDICE DESINCENTIVADOR

El nuevo régimen jurídico aprobado mandata al Gobierno a crear y aplicar un índice regulador de precios, “que nadie sabe como será, pero que aventuramos que será restrictivo, poco fiable y sobre todo difícilmente equitativo, atendiendo a la gran diversidad y tipologías de viviendas en alquiler”, comenta Jose Ramón Zurdo. “La aplicación de este índice desalentará el mercado de alquiler, compuesto en su inmensa mayoría por un 80% de propietarios particulares que terminarán por comprobar que “no les sale rentable alquilar,  provocando un grave efecto multiplicador que reducirá aún más la oferta y por consiguiente se producirá un aumento de los precios de alquiler, sentencia Zurdo.

Para Jose Ramón Zurdo, la convalidación de este decreto, “ha venido rodeada de un nuevo chantaje político al Gobierno de varios partidos políticos para conseguir más prerrogativas por dar su voto favorable a la convalidación”. “En una materia tan sensible como ésta, prosigue Zurdo, se ha hurtado al pleno del Congreso de los Diputados de aprobar la convalidación de este importante Decreto, dejándola en manos de un órgano menor como es la Diputación Permanente”

Por último, Jose Ramón Zurdo apunta que, “los distintos gobiernos, de diferente signo, en las últimas décadas ha carecido de una política social de viviendas, imprescindible y muy necesaria, y por el contrario acuden a estrangular al mercado para que les ofrezca soluciones por unas vías que no son las adecuadas”. “Este decreto es un claro ejemplo, que se suma a los anteriores seis regímenes jurídicos, y que previsiblemente habrá más cambios normativos, con lo cual aumentará la inseguridad jurídica y la confusión en el mercado del alquiler”

Fianza: organismos, plazos y devolución

Un elemento común a cualquier proceso de alquiler es el del pago de la fianza. En algunas ocasiones nos podemos encontrar con inquilinos o propietarios que desconocen que ésta se debe depositar ante un organismo oficial; también es común la queja del inquilino por la tardanza en la devolución de la misma o en la cuantía que se le devuelve. Os explicamos los motivos por los que esto puede ocurrir:


LA FIANZA SE DEPOSITA ANTE UN ORGANISMO OFICIAL

El organismo al que se debe acudir para depositar la fianza varía dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. En este caso, los gobiernos regionales tienen competencia para legislar sobre los plazos para el ingreso de la fianza, las infracciones, las sanciones, los intereses y los recargos, entre otras.

En el caso de la Comundidad de Madrid el depósito de las fianzas legales de arrendamientos urbanos lo gestiona el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA).


PLAZOS PARA EL INGRESO DE LA FIANZA

El inquilino debe entregar la cantidad de un mes de renta como fianza legal en la misma firma del contrato. En cambio, los propietarios tienen más margen para depositar esta cuantía económica en el organismo pertinente. En total, el arrendador dispone de un plazo de 30 días hábiles para realizar esta transacción desde la firma del contrato.

Normalmente se puede efectuar el pago por Internet o en una oficina bancaria junto con el impreso de autoliquidación cumplimentado por el ciudadano. Tras ello, se entregará dicho impreso en el organismo competente: ya sea por vía telemática, por correo postal o en cualquiera de los Registros habilitados para ello.


¿QUÉ OCURRE SI EL PROPIETARIO NO CUMPLE EL PLAZO?

En el caso de incumplir el plazo de 30 días en el que es obligatorio depositar la fianza legal, se otorga una penalización al propietario. Dicha penalización no tiene un valor predeterminado, puesto que va cambiando en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Además, no solamente varía la cantidad, sino que también cambia el método de aplicación de las penalizaciones.

Estas sanciones se calculan mediante un porcentaje sobre el importe total de la fianza legal. En el caso de Madrid llegaría hasta a un 5%.


CUÁNDO SE DEVUELVE LA FIANZA

En primer lugar, ambas partes deben considerar si se debe devolver, o no, la fianza. En caso de incumplimiento del contrato o de deudas pendientes, es probable que no se devuelva el importe. Además, si el propietario tiene que costear arreglos y reformas por culpa de un mal uso de la vivienda por parte del inquilino, se descontará el importe pertinente de la cantidad total.

Sin embargo, si el inquilino ha cumplido en tiempo y forma las condiciones del contrato y todo ha ido bien, el propietario debe entregar el importe completo de la fianza que entregó el arrendatario en el momento de la firma del contrato. Para ello, se dispone de un plazo legal de 30 días desde que la relación contractual llegue a su fin y se hayan devuelto las llaves para retornar la fianza.

Es importante que, tanto para entregar la fianza al organismo pertinente como para devolverla al inquilino, el propietario tenga en cuenta los plazos y no los sobrepase. Si se excede este tiempo, el arrendatario podría reclamar intereses de demora.


¡Si tiene cualquier duda, contacte con nuestros expertos!

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

Consulte la política de privacidad y nuestro aviso legal

ACEPTAR
Aviso de cookies