La rentabilidad del alquiler

El sector del alquiler se ha convertido en un mercado dinámico que crece imparable. La nuevas generaciones confían más en los alquileres que en la propiedad por la sociedad que les ha tocado vivir. Más razonable en algunos casos, con menos compromisos y mayor movilidad geográfica. El alquiler se encuentra en auge y quien confía en profesionales que usan un método para su gestión suelen obtener una rentabilidad sostenida.

Aunque en España el porcentaje de gente que vive en una casa en propiedad está 12 puntos por encima de la media de la Unión Europea, estamos viendo un aumento de la población que vive de alquiler, sobre todo entre los menores de 35 años. Este cambio de tendencia no solo se debe a la precariedad que afecta principalmente a la gente joven: existe un cambio de mentalidad donde, en un mundo globalizado en el que se ha disparado la movilidad geográfica laboral, los jóvenes prefieren tener menos ataduras. Todo esto dibuja un panorama muy favorable para los propietarios que quieran poner un inmueble para alquilar y que tiene su reflejo en que los precios del mercado de la vivienda llevan tres años consecutivos subiendo en gran parte del país. Esta situación, que contrasta con los malos resultados en lo que va de año en la bolsa española, ha motivado que los inversores vuelvan a interesarse en el mercado inmobiliario.  

Pero, ¿por qué el mercado inmobiliario y no otro?

Una de las razones son los tipos de interés: con estos a los niveles actuales las rentabilidades que se pueden obtener están, en el peor de los casos, en torno al 5%, muy por encima de lo que se puede obtener en deuda pública o bolsa. Y es que las previsiones para los próximos meses en los precios del alquiler en casi todo el país siguen siendo alcistas. Esta masiva entrada de inversores puede estar forzando escaladas sobre las rentas, que podrían con el tiempo provocar dificultades para ocupar los inmuebles por culpa de ese alza de los precios. Pero es en los locales comerciales donde a día de hoy encontramos una rentabilidad mayor: aproximadamente un 8%, lo que convierte a este tipo de activos inmobiliarios en uno de los más atractivos para invertir. La recuperación económica ha provocado una fuerte subida de la demanda de locales comerciales tradicionales, a pie de calle y asequibles en precio para inversores de nivel medio. Por eso es importante que, en el contexto actual en el que vemos que es un buen momento para poner en alquiler nuestras propiedades pero en el que a su vez hay cada vez más actores sobre el escenario, contemos con el asesoramiento de profesionales con experiencia que hagan todas las gestiones pertinentes por nosotros. En Agencia Negociadora del Alquiler no solo nos encargamos de elegir al inquilino, administrar el alquiler, la gestión de las reparaciones y pagarte la renta a tiempo. Como profesionales estamos al tanto de todas las noticias que afectan al sector, para de esta manera no solo gestionar el alquiler de tu inmueble sino ser capaces de asesorarte para que siempre puedas obtener la máxima rentabilidad y pase el menor tiempo posible en los periodos entre diferentes arrendatarios. ¡No dudes en consultarnos!        

¿Cómo aplica el IVA en el alquiler de locales comerciales?

Aprovechando las últimas modificaciones en materia tributaria, puede resultar interesante hacer un repaso sobre la aplicación de los impuestos que conlleva el arrendamiento de un local comercial, ya que en ciertas ocasiones surge confusión y dudas al respecto. Para comenzar, es útil recordar que la regla general es que los alquileres de locales comerciales, como aparece encuadrado en el epígrafe 861.2 de “Alquiler de locales industriales y otros alquileres”, están sujetos y no exentos de IVA, y esto es independientemente de quién sea el arrendador. Por tanto, el arrendador tendrá que repercutir el IVA en los recibos al inquilino para posteriormente ingresarlo en Hacienda. Lo que caracteriza la tributación es el tipo de actividad que se desarrolla en el local y la persona del arrendatario. Así nos lo cuenta Jose Ramón Zurdo, abogado de Agencia Negociadora del Alquiler, en esta entrevista radiofónica: Teniendo esto en cuenta, la tributación se separa en dos bloques: por un lado, los supuestos en los que el arrendatario es una persona física sujeto al IRPF y, por otro, cuando el arrendatario es persona jurídica, sujeto, salvo excepciones, al Impuesto de Sociedades. Únicamente en el caso de que el arrendatario fuera un particular que no ejerciera ninguna actividad económica en el local –ya fuera por ejemplo, porque el local hubiera sido reconvertido en vivienda y le diera ese uso- , el alquiler de este estaría exento de tributación por IVA.

Convertir mi local en una vivienda: ¿puedo hacerlo?

Con el crecimiento de la demanda y la consecuente subida de los alquileres, los propietarios cada vez exploran más posibilidades. Siendo así, uno de los casos más recurrentes es el de aquellas personas que poseen en propiedad un local comercial y se plantean la opción de convertirlo en un apartamento. La posibilidad de transformar un local en vivienda a pie de calle ofrece la ventaja de que, normalmente, es más fácil encontrar inquilinos para un alquiler residencial frente a uno de tipo comercial. Suena bien, ¿no? El concepto de loft, al fin y al cabo, nació de esta idea y ha sido uno de los formatos de vivienda más recurrente de las últimas décadas. En los últimos años hay muchas personas muy interesadas en residencias como estas, lo que puede resultar en alquileres muy rentables. Pero comencemos por el principio: cabe recordar que un local no es ni puede ser legalmente una vivienda. Si lo que se quiere es tener un local pero darle un uso de vivienda, técnicamente este paso se concibe como la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Es importante tener presente que no todos los locales cumplen con los requisitos mínimos necesarios para poder ser arrendados como vivienda, de ahí la importancia de contar con un arquitecto que coordine el proyecto y de comprobar todas las normativas y requisitos en nuestro ayuntamiento.

Requisitos para el cambio de local comercial en vivienda

Pese a que pueden variar en cierta medida de un ayuntamiento a otro, podemos tomar como ejemplo el caso de Madrid en el que los requerimientos para poder realizar este cambio son los siguientes:
  • El local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros. Este es uno de los puntos que frustran a un gran número de propietarios.
  • Aunque mucha gente piensa lo contrario, para poder considerarse como una vivienda ningún punto del local puede quedar bajo el nivel de la calle o de los patios del edificio.
  • La altura del techo debe ser de un mínimo de 2,50 metros.
  • Para hacer un estudio (un único espacio con el baño aparte), la superficie útil del local debe ser de 25 m2 como mínimo. En el caso de querer un apartamento con dormitorio aparte, la superficie útil mínima debe ser de 38 m2.
  • Las habitaciones concebidas como “habitables” deben tener ventilación e iluminación natural, teniendo además la cocina salida independiente de humos.
  • Una vez obtenida la licencia de primera ocupación es necesario acudir al notario para que redacte una escritura de cambio de uso y luego llevarla al registro de la propiedad para que registren este cambio.
Si somos propietarios de un local y creemos que convertirlo en vivienda puede ser interesante para nosotros, definitivamente merece la pena explorar esta opción. Muchas personas han pasado por este proceso y el resultado ha sido tremendamente satisfactorio tanto para arrendatarios como para arrendadores. Solo recuerda: no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas, por lo que contar con el asesoramiento de profesionales es extremadamente recomendable para evitar frustraciones e incluso multas.

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