Cesión del contrato de alquiler y subarriendo

En el presente artículo vamos a ver dos casos habituales en el mundo del alquiler y cuáles son los procedimientos adecuados para cada uno.

Por un lado no es infrecuente que los inquilinos, por uno u otro motivo, decidan abandonar el inmueble antes de la finalización del contrato de alquiler. Cuando esto ocurre muchas veces es el propio inquilino el que se ofrece a buscar un sustituto, apelando a la figura de “cesión de contrato” que veremos ahora. Por otro lado a veces se propone subarrendar una parte de la vivienda a un tercero para compartir gastos, lo que se conoce como subarriendo.

Cesión de contrato

Por la cesión de contrato de arrendamiento el inquilino o arrendatario de un inmueble (cedente) transmite a un tercero (cesionario) todos los derechos y obligaciones que pactó en el alquiler original, pasando el nuevo inquilino a ocupar su posición del anterior en el contrato frente al arrendador, finalizando en consecuencia el primer contrato de alquiler.

Reglas de la cesión de contrato:

  • El arrendatario necesita el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. No puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que el arrendador o propietario principal le autorice.
  • Si se produce la cesión con el consentimiento, el anterior inquilino es sustituido por el nuevo, subrogándose en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al arrendador.
  • Cuando la finca arrendada se destine a un negocio, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (quien tiene derecho a elevar hasta un 20% el precio por la renta).

Subarriendo

Mediante un contrato de subarriendo, el inquilino puede alquilar a un tercero el uso de toda o parte de la vivienda que él tiene arrendada.  Al contrario que en la cesión, se mantiene la relación contractual principal entre arrendador y arrendatario, así como sus cláusulas. Por tanto, nace un nuevo contrato en las mismas condiciones y sin extinguir el contrato de alquiler principal.

Veamos cuáles son las reglas del subarrendamiento:

  • Puede ser total o parcial: La Ley de Arrendamientos Urbanos solamente permite el parcial (no en su totalidad)El arrendatario que subarrienda, debe permanecer en la vivienda, pues en caso contrario se trataría de una cesión de arrendamiento. En cambio, la Ley de Arrendamientos Rústicos, exige que tanto la cesión como el subarriendo se realice sobre la totalidad de la finca.
  • Para que sea perfectamente válido, el subarriendo deberá realizarse con consentimiento previoexpreso y por escrito del propietario o arrendador. Es imprescindible que esté de acuerdo, pues si no lo autoriza, tendrá automáticamente la facultad de finalizar el contrato.
  • Si el uso de una vivienda es temporal y a título gratuito no se considera subarriendo, por ejemplo, cuando hay amigos o familiares de visita. Tampoco lo será cuando tiene fines comerciales o turísticos, pues entonces se trata de un contrato de hospedaje.
  • El contrato de subarriendo de la vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento original.
  • La renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino al propietario.
  • Cuando en la finca alquilada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento previo del arrendador (aunque si es conveniente que se le notifique) y podrá elevar la renta un 10% del precio del contrato de alquiler original.
  • El subarriendo o subarrendamiento es por naturaleza un acuerdo que resulta del contrato de arrendamiento principal. Por tanto, terminará si se finaliza el alquiler original.

Por último, otra forma de cesión del contrato de alquiler se produce al fallecer el arrendatario mientras el contrato continúa vigente. En este caso estaríamos hablando de la figura de subrogación, de la que ya escribimos un artículo recientemente.

En Agencia Negociadora del Alquiler contamos con un sistema de gestión integral del mismo, el TRANQUILER, en el que nuestro grupo de profesionales se encarga de gestionar éstas y cualesquiera otras incidencias que puedieran producirse durante el proceso de alquiler. ¡Contacte con nosotros!

Fianza: cuantía exigible

Como comentábamos en nuestra anterior entrada, el poco tiempo que ha estado vigente la reforma del alquiler ha generado multitud de dudas entre propietarios e inquilinos. Esto se debe a que, durante los meses previos a la entrada en vigor del RD, se habló mucho de los principales cambios que se iban a producir en la ley y que al final apenas han durado 37 días.

Uno de los puntos de los que más se habló fue el relativo a la cuantía de la fianza que podía pedir el arrendador. Vamos a hacer un repaso general a este tema, en el que volvemos a las condiciones de la LAU de 1994 y las modificaciones que se hicieron en 2013, para que no queden dudas:

El arrendador puede exigir más de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda, considerándose dicha entrega como garantía adicional. Expliquemos algunas cuestiones básicas sobre la fianza en los arrendamientos:

  • El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones
  • La exigencia de la fianza viene impuesta con carácter obligatorio por la ley
  • Deberá ser en metálico
  • La exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato
  • Cuando se trate de viviendas la cuantía de la fianza es de una mensualidad de renta y de dos en arrendamientos de uso distinto (locales de negocio).
  • La fianza deberá depositarse en el órgano designado por la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda.

La Disposición Adicional Tercera de la LAU establece:

  • Durante los 3 primeros años  la fianza no se actualizará. Pero cada vez que se prorrogue el contrato podrá exigirse que se actualice hasta completar una mensualidad de renta.
  • Debe devolverse al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó. La devolución de la fianza deberá hacerse en el plazo de un mes desde que el arrendatario ha entregado la posesión efectiva del inmueble.
  • Una vez terminado el arriendo,  si no se hace efectiva la restitución de la fianza al inquilino, devengará el interés legal a su favor.
  • Por tanto, una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, por ejemplo si existren daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario, para su compensación con la fianza).

Y ahora, vamos con la cuestión que más dudas ha generado el corto periodo de tiempo de vigencia del RD:

¿Puede exigirse más de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda?

Pues bien, aunque la Ley nos dice que cuando se alquilen viviendas el importe de la fianza será de una mensualidad, esto no supone un tope legal. Esto es así ya que esa es la mensualidad que hay que depositar en la Comunidad Autónoma: no hay prohibición de exigir una cantidad mayor como garantía adicional. 

La diferencia quedará en posesión del arrendador, respondiendo de las garantías del cumplimiento del contrato por parte del inquilino. Si el inquilino cumple con sus obligaciones, deberá serle restituida esta cantidad junto con la depositada en la Comunidad Autónoma.

Como vemos la normativa puede cambiar muy rápidamente y es necesario estar al día si no queremos encontrarnos con problemas en el futuro o hacer planes según una información que no es correcta. Por eso en Agencia Negociadora del Alquiler contamos con un grupo de profesionales con experiencia que se encargan de la gestión integral de tu inmueble, para que no tengas que preocuparte por nada. ¡Infórmate de nuestro sistema: el Tranquiler!

Por último, os dejamos el enlace a nuestro artículo sobre fianzas en el que os explicamos lo relativo a los plazos y organismos ante los que hay que presentarla:

[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo

La rápida derogación en el congreso de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que apenas ha estado vigente un mes, ha generado muchas dudas entre inquilinos y propietarios. Durante todo el último año se ha estado hablando de las diferentes medidas y cambios que iban a ser introducidos mediante esta ley y, al final, en unas semanas hemos vuelto a la LAU de 1994 y las reformas que de ésta se hicieron en 2013.

En la intervención radiofónica que os traemos, nuestro CEO José Ramón Zurdo nos aclara dos de estas cuestiones: la relativa a la fianza y avales que se pueden pedir al inquilino y la relacionada con el pago de impuestos sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados. ¡No te pierdas el audio al final del artículo!

Antes, vamos a recordar en qué situación quedan los puntos sobre los que más se habló de la nueva ley y que ya no estarían vigentes, volviendo a la situación siguiente:

  • La duración del contrato será de máximo 3 años más uno de prórroga tácita.
  • El arrendador puede solicitar las garantías adicionales (avales) al mes de fianza que considere oportunos, sin límite.
  • No hay prórroga en casos de desahucio, pese a que el inquilino alegue vulnerabilidad social.
  • Queda anulada la exclusión explícita de la LAU de los contratos de alquiler turístico. En este sentido el rechazo del decreto también afecta a otras leyes, como la de Propiedad Horizontal, que añadía medidas de control de las comunidades de vecinos en estos casos.

Si firmaste el contrato durante la vigencia del RD

Para los contratos firmados durante los 37 días de vigencia del Real Decreto (entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019), se respetarán las condiciones que marcaba esta ley en el momento, tales como:

  • La duración mínima del contrato de 5 años más 3 de prórroga tácita (siete años iniciales si el arrendador es una persona jurídica)
  • La limitación del aval adicional al mes de fianza de dos mensualidades
  • El pago de los gastos inmobiliarios por parte del arrendador si es una persona jurídica, etc.

Ni arrendador ni arrendatario podrán cambiar la ley por la que se rige el contrato, aunque su deseo sea que se rigiera por la actual, excepto si ambas partes de mutuo acuerdo volviesen a firmar uno nuevo.

Recuerda que en la Agencia Negociadora del Alquiler tenemos el mejor sistema de gestión integral del alquiler del mercado: el Tranquiler. ¡Ponte en contacto con nosotros y te informamos!

Novedades en materia de alquiler

Comienza un nuevo año y lo hace con la reciente puesta en marcha de una serie de medidas que afectan al sector del alquiler. Como tratábamos en una entrada anterior, el pasado 14 de diciembre se publicaba en el BOE el Real Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Vamos a repasar los principales cambios que se han producido y que debemos tener en cuenta de cara a este año que empieza.


Duración del alquiler

Tras la última reforma que redujo el número de años de 5 a 3, este se vuelve a invertir. El periodo mínimo de duración del alquiler será de nuevo de cinco años. Es decir, con un único contrato un inquilino podrá estar en una vivienda cinco años sin problema.

Además, en caso de que el piso en alquiler sea de una empresa, estos años aumentan. Ya no serán cinco años, sino siete. Esto ha conllevado graves críticas de los fondos de inversión. En la actualidad, empresas y fondos están invirtiendo mucho en bienes inmobiliarios en nuestro país. Este cambio de legislación ha supuesto un contratiempo para sus intenciones.

Para el Gobierno se trata de estabilizar el mercado. Este nuevo periodo permitirá evitar las grandes subidas que se están dado en la actualidad.

Hay una única excepción. Una vez que pase un año, el propietario puede decir al inquilino que necesita la vivienda. En este caso deberá ser vivienda permanente para él o sus familiares de primer grado. La ley exige que estos la habiten en los tres meses siguientes a la extinción del contrato.


Contratos de renta reducida

Por otra parte, aparecen los contratos de renta reducida. Se trata de una novedad que no aparecía en el borrador que publicó el Consejo de Ministros. Según el nuevo Decreto, serán considerados contratos de renta reducida aquellos que sean inferiores a los 600 euros.

Estos contratos de renta reducida no podrán tener un incremento de precio superior al Índice de Precios de Consumo (IPC). Se trata de otra fórmula para garantizar una mayor estabilidad en los precios. Sin embargo, también tiene una parte negativa para los profesionales del sector.

Muchos de ellos afirman que los propietarios optaran por subir sus pisos a 600 euros para evitar que sean de renta reducida. Se trata de una medida más eficaz para los menores de 450€. Sin embargo, en los superiores parece fácil que suban hasta los 600 para tener más margen de subidas en el futuro.


Fianzas limitadas

Otra de las novedades del alquiler en este Decreto tiene que ver con las fianzas y garantías adicionales. Hasta este momento no había un limite expreso en estas garantías que dependían de lo que quisieran pedir los arrendadores. Sin embargo, tras los abusos detectados en las grandes ciudades, se ha tratado de nivelar para facilitar el alquiler.

De momento solo se podrán pedir dos mensualidades adicionales a la fianza. Por otra parte, las empresas se han llevado otro revés. A partir de ahora tendrán prohibido imponer los gastos del contrato al arrendatario. Tendrán que abonarlos ellos mismos para que no se inflen de manera innecesaria.


Nueva fiscalidad

Entre las novedades más importantes hay que señalar las medidas fiscales. Gracias a este nuevo decreto, los ayuntamientos tendrán vía libre para que pueden establecer los incentivos o cargas fiscales que quieran en el mercado inmobiliario. Incluso podrán utilizar su superávit en la promoción de vivienda pública municipal.

Se trata de una medida ideada por la situación que hemos comentado antes. Como hay sitios con mucha demanda y otros en los que hay que atraer población, se podrá variar según las necesidades de cada lugar. Se busca aportar una gran flexibilidad y una variedad importante de instrumentos según la realidad local.

Igualmente, de manera opcional, habrá cambios en el IBI. Los ayuntamientos podrán bonificar hasta el 95% de la cuota en alquileres a precio limitado. A diferencia de los contratos de renta reducida, la definición de los alquileres a precio limitado dependerá de los ayuntamientos y la realidad local. Así, también se podrán adaptar a las necesidades municipales.

Por otra parte, la nueva ley establece una exención del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales en la firma de un contrato de alquiler de uso estable y permanente.

Por último, vuelve la figura del recargo del IBI para viviendas vacías. En esta ocasión podrá ser un recargo de hasta el 50%. De esta manera, se busca evitar que los propietarios no arrenden sus viviendas.


Desahucios

Los desahucios de alquiler siguen siendo un problema en un momento en el que los hipotecarios han bajado. En los últimos años, los desahucios han subido en un 5% anual. Por ello, tras este nuevo Decreto, es posible acreditar la situación de vulnerabilidad para paralizar el desahucio. Para ello, habrá que aportar un informe de los servicios sociales que se enviaran al Juzgado.

En caso de que el propietario sea una persona física, el desahucio se retrasará durante un mes. Si el propietario es una empresa, se paralizará durante dos meses completos.


Pisos turísticos

Por último, tenemos que mencionar los pisos turísticos. Se habla que este tipo de viviendas de alquiler vacacional son las culpables del aumento de los precios en los centros de ciudades como Madrid o Barcelona. Por ello, se han establecido dos medidas diferentes para tratar de evitar que se sigue echando a la población de los centros de las ciudades.

La novedad más importante es que los arrendamientos turísticos dejan de formar parte de la LAU. Es decir, ya no dependen de una ley estatal. De ahora en adelante comunidades y ayuntamientos serán los encargados de regularlos por completo. Se trata de una demanda de los Ayuntamientos más castigados por la proliferación de pisos turísticos. Por otra parte, se modifica la Ley de Propiedad Horizontal tal como pedía el sector turístico. De esta forma, las comunidades de vecinos podrán limitar los pisos vacacionales. Para ello, bastará con que así lo quieran tres quintas partes de los propietarios. Antes solo se podían limitar si había unanimidad, algo imposible de conseguir si había alguien que quisiera poner en ese tipo de alquiler.


En futuras entregas iremos profundizando en cada uno de estos apartados. No dude en contactar con nosotros para solventar cualquier duda. Y recuerde que el TRANQUILER es la mejor manera de gestionar el alquiler de sus inmuebles, infórmese en nuestra página o en el teléfono 914 11 32 53.

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