Pago del IVA e IRPF en los alquileres de plazas de garaje

El alquiler de garaje es el más extendido entre particulares después del alquiler de vivienda. Aunque es cierto que existe una costumbre extendida de no declarar estos ingresos, debemos pagar dos impuestos por ellos: IVA e IRPF. Las sanciones por no hacerlo pueden ir del 50% al 150% de lo no declarado. Profundicemos un poco en el tema:

 

IVA

La Ley del IVA considera que el alquiler es una prestación de servicios sujeta a IVA. Sin embargo podemos encontrar diversas exenciones. Entre ellas se encuentra el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a viviendas.

 

Tipos de alquiler de garaje a efectos del IVA

 
  • Alquiler de garaje conjuntamente con la vivienda

Estarán exentos de IVA los arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente a viviendas, extendiéndose esta exención a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos.

El alquiler de garaje a la vez que la vivienda está exento de IVA y se rige por las mismas normas que el alquiler de vivienda.

 

  • Alquiler de garaje de forma independiente

Al no incluirse dentro del alquiler de vivienda, no se puede aplicar la exención. Habrá que tributar por IVA al tipo general del 21%.

 

Declaraciones de IVA a presentar por el alquiler de garaje

Como sucede con el alquiler de local de negocio, se tendrá que repercutir IVA en la factura que emitas.

Se debe asimismo calcular el 21% de IVA sobre el total de la cantidad percibida (renta y otras cantidades como comunidad de propietarios, luz…).

Durante los 20 días siguientes a la finalización del trimestre natural se presentará la declaración de IVA. Se podrá deducir el IVA soportado en las inversiones o gastos realizados en la plaza de garaje.

 

¿Hay que aplicar el IVA en el alquiler de garaje entre particulares?

Los particulares no tienen que liquidar IVA en Hacienda. Pero el alquiler de garaje es una operación que convierte en empresario al arrendador a efectos de IVA.

Por eso, aunque se trate de un particular, estará obligado a presentar declaraciones de IVA.

 

¿Es necesario darse de alta en Hacienda?

Como hemos señalado, este arrendamiento convierte en empresario a efectos de IVA. Por eso, hay que presentar el alta en Hacienda.

 

IRPF

El beneficio obtenido por el alquiler de garaje debe declararse en IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. Junto a los rendimientos del trabajo, de actividades económicas y otros, integrará la base imponible general. 

¿Se puede deducir algún gasto por alquiler de un garaje?

El rendimiento neto se calcula del mismo modo que para el alquiler de vivienda. Se deben considerar todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente al alqduiler:

  • Intereses de la hipoteca que financia la compra de la plaza de parking. Sólo los intereses (no el capital) y sólo la parte proporcional a los días en que ha estado alquilada.
  • Gastos de reparaciones y conservación.
  • Impuestos del garaje: IBI y tasas de basuras.
  • Gastos de administración y vigilancia.
  • Primas de seguros.
  • Gastos de formalización del alquiler.
  • Suministros
  • Amortización: el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición del garaje o el valor catastral de la construcción.

Hay una diferencia con el alquiler de vivienda. En el arrendamiento de garaje, cuando se hace de forma independiente y no conjuntamente con el alquiler de vivienda, no puede aplicarse la reducción del 60% del rendimiento neto. Esta reducción sólo se practica sobre el alquiler de vivienda permanente del inquilino.

 

Qué ocurre si la plaza no se alquila

La plaza de aparcamiento tributa en IRPF tanto si está alquilada como si no lo está.

Durante el período del año que esté alquilada tributará como rendimiento de capital inmobiliario, como ya hemos analizado.

Por el tiempo en que no ha estado alquilada, habrá que declararla como imputación de renta inmobiliaria.

Sólo las plazas de garaje, hasta un máximo de 2, que se adquieran con la vivienda habitual no deberán tributar en la declaración de renta.

 

¿Está el alquiler de garaje sometido a retención?

Los particulares no están obligados, en ningún caso, a practicar retención a cuenta del IRPF por el alquiler de garaje.

Sólo deberán retener los empresarios o profesionales (tanto personas físicas como entidades) que actúen en el ejercicio de su actividad.

El porcentaje de retención es el 19%. Se aplica sobre el importe de la renta (sin incluir el IVA) en el momento del pago.

Trimestralmente, el inquilino ingresará en Hacienda las retenciones practicadas a cuenta de tu IRPF.

 

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El IVA de los alquileres

A la hora de poner un inmueble en alquiler las dudas más frecuentes que suelen tener los propietarios o usufructuarios de la vivienda están relacionadas con la fiscalidad del mismo. ¿Debemos cobrar el IVA a nuestros inquilinos? ¿En qué condiciones está el alquiler exento de pagarlo? ¿Cuándo se debería cobrar el IVA?

Lo primero que debemos saber del IVA en los alquileres es que la ley diferencia entre alquilar a un particular o a una empresa.

La regla general –aunque puede no ser la que se aplique de forma más frecuente- es que por defecto los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Es decir, en principio, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto.

Pero, al igual que ocurre con la obligación de presentar el IRPF, existen excepciones por las que una persona que alquila su vivienda no estará obligada a cobrar el IVA. Veamos los diferentes tipos de casos:

 

Exención del IVA en el alquiler: arrendamiento de vivienda

En el caso del alquiler existen supuestos en los que su pago estará exento de IVA. De hecho, las excepciones incluyen al arrendamiento más común de todos: el arrendamiento de la casa para vivienda.

Cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA. Esto quiere decir que no habrá que incluir el IVA en las facturas y que tampoco habrá que cumplir con los requisitos generales que mencionábamos al principio.

La exención del IVA afectará, además, tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda. Esto se hace así porque normalmente se tienden a alquilar todos bajo un mismo contrato y resultaría demasiado engorroso hace varios contratos de alquiler o incluir el IVA sólo en algunos elementos de la vivienda.

En otras palabras, si alquilas una casa para que actúe como vivienda no habrá que meter IVA en las facturas del alquiler.

 

Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador

Hay que tener en cuenta que la exención de IVA se aplica sólo sobre las rentas que se obtienen del alquiler . En ese sentido, el IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para deducir por el alquiler de vivienda o, en este caso, pagar menos por esos ingresos.

Recordemos que es obligatorio incluir el dinero procedente del alquiler en la declaración de la renta. Al hacerlo, el casero podrá reducir a los beneficios que obtiene parte de los gastos que soporta. Es decir, que si ingresa todos los meses 1.000 euros en concepto de arrendamiento de vivienda, a esa cantidad podrá restar los gastos de comunidad, en caso de pagarlos por su cuenta, gastos de formalización del contrato, IBI y en general cualquier otro gasto relacionado con poner la casa en alquiler.

La suma de esos dispendios se restará al dinero del alquiler, de forma que el arrendador sólo tributará por el beneficio efectivo o real que obtenga al que, además podrá aplicar una reducción del 60% con carácter general.

Por otra parte, al tratarse de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, la exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino.  Aunque el arrendatario es quien debe pagarlo, es responsabilidad del arrendador asegurarse que así se hace.

El problema es que no todo el mundo está al tanto de esta obligación y en muchos casos se queda sin atender. Recordar también que el ITP no se aplicar a los contratos a empresas y comercios, que ya pagarán el IVA normalmente en su factura de arrendamiento.

 

Viviendas con despacho de trabajo

Como ya hemos mencionado, la casa debe destinarse de forma exclusiva a vivienda. De esta forma, si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA, ni siquiera para la parte destinada a vivienda.

Sin embargo, en ese caso el autónomo o empresa tampoco podrá desgravar todo el IVA que paga por la vivienda a la hora de hacer la declaración trimestral, sólo el del porcentaje de superficie efectivamente afecto a la actividad. En este punto, la interpretación que hace Hacienda de la norma es claramente contraria al interés del particular, tanto del arrendador como del arrendatario. El primero pierde la posibilidad de incluir el alquiler del piso como alquiler para vivienda y con él las reducciones a la hora pagar en la declaración de la renta. Por su parte, el segundo tampoco puede desgravar el alquiler en el IRPF y no puede tampoco deducir todo el IVA que paga por la vivienda.

A estos supuestos que hemos visto, habría que añadir los casos del IVA para alquiler de pisos turísticos y el del alquiler a empresas para vivienda (caso de empresas que alquilan viviendas de su propiedad a sus propios trabajadores).

 

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¿Cómo aplica el IVA en el alquiler de locales comerciales?

Aprovechando las últimas modificaciones en materia tributaria, puede resultar interesante hacer un repaso sobre la aplicación de los impuestos que conlleva el arrendamiento de un local comercial, ya que en ciertas ocasiones surge confusión y dudas al respecto. Para comenzar, es útil recordar que la regla general es que los alquileres de locales comerciales, como aparece encuadrado en el epígrafe 861.2 de “Alquiler de locales industriales y otros alquileres”, están sujetos y no exentos de IVA, y esto es independientemente de quién sea el arrendador. Por tanto, el arrendador tendrá que repercutir el IVA en los recibos al inquilino para posteriormente ingresarlo en Hacienda. Lo que caracteriza la tributación es el tipo de actividad que se desarrolla en el local y la persona del arrendatario. Así nos lo cuenta Jose Ramón Zurdo, abogado de Agencia Negociadora del Alquiler, en esta entrevista radiofónica: Teniendo esto en cuenta, la tributación se separa en dos bloques: por un lado, los supuestos en los que el arrendatario es una persona física sujeto al IRPF y, por otro, cuando el arrendatario es persona jurídica, sujeto, salvo excepciones, al Impuesto de Sociedades. Únicamente en el caso de que el arrendatario fuera un particular que no ejerciera ninguna actividad económica en el local –ya fuera por ejemplo, porque el local hubiera sido reconvertido en vivienda y le diera ese uso- , el alquiler de este estaría exento de tributación por IVA.

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