INVERTIR EN UNA VIVIENDA PARA ALQUILAR SUPERA LA RENTABILIDAD EN BOLSA O EN DEPÓSITOS BANCARIOS

Ante la escasa rentabilidad, por no decir nula, que ofrecen actualmente los depósitos bancarios, muchos inversores y ahorradores se plantean invertir su dinero en bolsa o en viviendas para alquilar, y la pregunta que surge es cual es mejor inversión.

En un principio, hablamos de dos productos muy diferentes: la inversión en la compra de acciones en bolsa no requiere grandes esfuerzos económicos y es un producto que ofrece mucha mayor liquidez que los inmuebles al cotizar en mercados abiertos, por lo que pueden venderse de forma inmediata para disponer de liquidez. En cuanto al apartado de gastos asociados, también la inversión en bolsa requiere un menor esfuerzo económico cuyo coste medio estaría por debajo del 2%. Por último, la inversión en bolsa no produce una renta mensual como la inversión en el alquiler de viviendas, a lo sumo, a lo único que podríamos aspirar de forma periódica, sería al pago de dividendos.

La inversión en viviendas para alquilar, es un producto totalmente diferente dado que la compra requiere un mayor esfuerzo económico debido al alto valor que tienen actualmente las viviendas, al igual que los gastos asociados a la compra son mucho mayores, en el entorno del 10%. También hay que tener en cuenta que el arrendamiento de viviendas conlleva una serie de costes de mantenimiento como el IBI, las basuras, gastos de Comunidad, seguros, reparaciones, etc. Además, la inversión en viviendas para alquilar tiene mucha menos liquidez que la inversión en bolsa, al tardarse de media unos ocho meses en poder enajenarse para poder disponer de su valor económico.

Pero dicho todo esto, si nos atenemos a los fríos números económicos de los últimos 24 meses, la elección de la inversión no tiene color, y ello es debido a la caída del Ibex en este período de tiempo en un 12% mientras que el precio medio de las viviendas en España se ha revalorizado en este período en más de un 10%, de los cuales un 4% corresponden a la rentabilidad del alquiler y el 6% restante a la rentabilidad de la revalorización.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

La morosidad está aumentando de forma espectacular en el alquiler de viviendas en Madrid

El gran aumento de la morosidad que se está produciendo está originado por una suma de factores, entre ellos podemos destacar los siguientes:

Últimamente se ha incorporado al mercado del alquiler un importante número de nuevos arrendadores que buscan en el alquiler, – ante las nulas rentabilidades que ofrecen actualmente otros productos financieros como los depósitos bancarios -, rentabilidades más altas para sus ahorros. Lo que ocurre es que estos nuevos arrendadores no tiene ninguna experiencia en el sector de los alquileres, y en muchos casos no acuden a profesionales para la gestión de  sus alquileres, lo que está originando una abundante conflictividad en su choque con los avezados inquilinos, que al final está desembocando en abundantes impagos de rentas.

También se está notando que el nivel de selección de inquilinos que utilizan muchos propietarios para seleccionar a sus inquilinos no está regido por criterios profesionales sino basado en muchos caso en la suerte o en intentar conseguir los precios más altos, pero descuidando las garantías, lo que está provocando impagos de inquilinos que entran en las viviendas pero dejan de pagar a partir del tercer mes.

Todo esto además, no viene favorecido por la última legislación en vigor, que lo que hace es aumentar el riesgo de impago para los propietarios al limitarles las garantías económicas que pueden exigir a los inquilinos, reduciéndoselas a dos meses de renta, además de la fianza.

También se está notando otro curioso fenómeno que está haciendo aumentar la morosidad, y ocurre aquellos arrendamientos firmados hace cuatro años, cuando las rentas todavía estaban muy bajas, que ahora al cuarto año llegan a su vencimiento, y al exigir los propietarios para las renovaciones precios de mercado actuales mucho más altos, los inquilinos no pueden pagarlos ni encuentran rentas parecidas en el mercado, y optan por quedarse en las viviendas arrendadas ingresando, en el mejor de los casos, a los propietarios las mismas rentas que antes pagaban, pero incumpliendo los plazos de vencimiento.

Para terminar, el último Decreto sobre alquileres va a favorecer más todavía la prolongación de la morosidad al aumentar los tiempos de los desahucios, dado que la normativa impone que cuando los tribunales detecten de oficio situaciones de vulnerabilidad en los desahucios, deben comunicarlo a los servicios sociales, para que éstos intervengan y partir de ese momento los plazos para desahuciar a los inquilinos pueden dilatarse “sine die”.

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid

4 consejos para ser buen inquilino

El proceso de encontrar una vivienda es algo tan importante como difícil. Hay muchos factores que influyen en poder encontrar un lugar que nos guste para vivir, desde la suerte hasta nuestro poder adquisitivo. Sin embargo, lo más importante es intentar ser la mejor versión de nosotros mismos como inquilinos cuidamos. ¿Cómo? Prestando atención a algunos detalles, de sentido común, que resumimos a continuación:

La seriedad es la mejor carta de presentación

Una vez encontrada una vivienda que nos gusta, es el momento de organizar una visita con la agencia/propietario. Este momento es uno de los más importantes del proceso de búsqueda de casa, aunque muchas veces se infravalore. Al fin y al cabo, se trata del primer contacto con la que puede ser nuestra vivienda durante mucho tiempo y la primera impresión con la persona responsable del arrendamiento. Las sensaciones generadas en ese momento pueden ser muy condicionantes. Es importante recordar, en este paso, conocer bien los detalles específicos del inmueble de cara a hacer las preguntas adecuadas, así como ser respetuosos y educados.

La responsabilidad como bandera

Un buen inquilino debe caracterizarse, primordialmente, por su sentido de la responsabilidad en todos los aspectos: el comportamiento vecinal, la relación con el propietario, los pagos de las rentas mensuales y de los suministros contratados….

Estabilidad = buen inquilino

Además de la responsabilidad, algo que un arrendador valora sobremanera es la sensación de estabilidad que le puede aportar un inquilino serio. Esto se debe principalmente a que encontrar un buen inquilino es un proceso tan exigente y con tanto desgaste como encontrar vivienda. Es por eso que tener al propietario al corriente de tus planes de futuro, de cara a que sienta que no va a tener que buscar inquilino en mucho tiempo, suele sumar muchos puntos.

Cuida del inmueble

Muchos propietarios piden visitar la casa periódicamente para comprobar qué uso se está haciendo de ella. Al fin y al cabo, es su inmueble. Siendo así, se espera de un inquilino que cuide de la vivienda, manteniéndolo limpio y en buen estado. Parte de lo que implica alquilar una casa es hacer un uso responsable de ella y mantenerla en el mejor estado posible. Gracias a estos pequeños consejos, podrás convertirte en el candidato perfecto que todos los arrendadores buscan y, así, tener más posibilidades de conseguir la casa de tus sueños. Si por otra parte eres propietario, ahora también sabes los detalles a los que estar pendiente cuando buscas nuevos inquilinos. Y si quieres olvidarte de todos esos problemas: practica el tranquiler. Contacta con la Agencia Negociadora del Alquiler y te explicaremos cómo podemos ayudarte a encontrar el inquilino perfecto… y mucho más.

Qué datos debes comprobar sobre tus candidatos a inquilinos

Dejar tu vivienda en manos de un desconocido siempre es un riesgo por lo que, antes de firmar un contrato de arrendamiento, es importante tratar de conocer a la persona lo máximo posible. ¿Quién es? ¿De qué trabaja? ¿Cuáles son sus ingresos? ¿Tiene deudas pendientes? Son preguntas que deberás hacer y que tendrás que comprobar para decidir si alquilar tu vivienda o no a ese candidato. Pero, ¿qué información puedes solicitar al interesado? Te explicamos con detalle cada documento que debes requerir antes de firmar el contrato.

Documentación económico – laboral

Tu mayor preocupación es que el inquilino sea capaz de hacer frente a la renta que hayáis acordado; por tanto, es importante que conozcas su situación económica y laboral. De este modo, podrás saber si cuenta con un puesto de trabajo e ingresos suficientes para costear los gastos de la vivienda. Los documentos más relevantes son:
  • El contrato de trabajo: ¿es temporal?, ¿indefinido?, ¿está en período de prueba? Determina su estabilidad.
  • Últimas nóminas: para poder comprobar los ingresos mensuales que tiene y el tiempo que lleva en la misma empresa.
  • Declaraciones de la Renta: con el fin de comprobar las obligaciones económicas que tiene que asumir como préstamos hipotecarios, pensiones compensatorias a ex cónyugues…
  • Certificado de buenas prácticas bancarias: lo emiten las entidades financieras para saber si han tenido incidencias de impago o descubiertos.
Es importante que tengas en cuenta que la capacidad de endeudamiento recomendada para pagar un alquiler no debería sobrepasar el 30% de los ingresos netos del interesado.

Registros de impago

Utilizando los datos del interesado, podrás consultar las listas de morosos con el fin de conocer las deudas que pudiera tener por el impago de facturas o préstamos.

Referencias

Otra forma de saber si estás ante un buen inquilino es conocer las experiencias que ha tenido en arrendamientos anteriores. Para ello, puedes solicitarle referencias de los caseros previos. El tiempo que ha permanecido en la vivienda o si cumple con sus obligaciones son aspectos básicos que debes conocer. José Ramón Zurdo, nuestro abogado especialista en alquileres, explica los requisitos que ha de cumplir un inquilino en una entrevista para la Cadena SER:     Con toda esta información estarás preparado para evaluar la validez de un inquilino para entrar a vivir en tu vivienda. No tengas miedo de solicitar toda la información que necesites antes de cerrar el acuerdo. Por último, recuerda que en la Agencia Negociadora del Alquiler nos encargamos de administrar tus viviendas y de seleccionar a inquilinos que sean capaces de hacer frente al pago de la renta. Con nosotros no tendrás que preocuparte de nada.

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