Recuperación de la vivienda en alquiler (I)

 

Una de las cuestiones que genera intranquilidad entre los propietarios a la hora de poner un inmueble en alquiler es la de la recuperación de la vivienda cuando, por una u otra razón, no se quiere seguir alquilándolo.

 Los requisitos para que el dueño recupere la vivienda en alquiler van en función de la ley aplicable al  contrato de arrendamiento.

Por lo tanto lo primero que hay que hacer es atender a la fecha de celebración del contrato para conocer la Ley aplicable.

Hay que partir de la base de que todos los contratos de alquiler de viviendas que se hayan firmado a partir del 1 de enero de 1995 hasta la actualidad le es de aplicación la  Ley de arrendamientos urbanos 29/1994 (LAU 29/1994).

No obstante, la Ley de arrendamientos urbanos 29/94, ha sufrido 2 modificaciones importantes que afectan a los contratos celebrados:

  • a partir del 6 de JUNIO de 2013 hasta el 18 de DICIEMBRE de 2018
  • a partir del 19 de DICIEMBRE de 2018.

Por tanto, dependiendo de la fecha del contrato sabremos que artículos y preceptos de la Ley de arrendamientos urbanos hay que aplicar a las relaciones entre el dueño y el inquilino.

 Vamos a comparar los requisitos para que el dueño recupere la vivienda en alquiler según la fecha del contrato de arrendamiento:

  

Contratos firmados entre el 1.01.1995 y el 5.06.2013:

A.-    El dueño de la vivienda alquilada podrá recuperarla cuando en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar EXPRESAMENTE que  no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para sí antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Es decir, se exige que en el contrato de alquiler aparezca expresamente estipulada la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de necesidad tanto para el dueño como para cualquiera de sus familiares más directos (hijos o cónyuge en caso de divorcio).

 

B.–    Si no se ha hecho constar en el contrato esa posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad, el inquilino podrá continuar en el uso de la vivienda hasta cinco, que es el tiempo que la ley le permite que pueda permanecer aunque se haya pactado un tiempo inferior.

 

C.-    Si transcurrido tres meses a contar desde que el dueño haya recuperado la vivienda por necesidad, no hubieran procedido él  o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendador deberá reponer al inquilino en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un periodo de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnización, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

En el próximo artículo analizaremos otros dos casos que nos podemos encontrar dependiendo de la fecha de firma del contrato.

Para cualquier duda, póngase en contacto con nuestro equipo de expertos. Le ayudaremos a redactar el contrato más apropiado según el caso, y mediante nuestro sistema de EL TRANQUILER realizaremos una gestión integral de su arrendamiento.

Fianza: organismos, plazos y devolución

Un elemento común a cualquier proceso de alquiler es el del pago de la fianza. En algunas ocasiones nos podemos encontrar con inquilinos o propietarios que desconocen que ésta se debe depositar ante un organismo oficial; también es común la queja del inquilino por la tardanza en la devolución de la misma o en la cuantía que se le devuelve. Os explicamos los motivos por los que esto puede ocurrir:


LA FIANZA SE DEPOSITA ANTE UN ORGANISMO OFICIAL

El organismo al que se debe acudir para depositar la fianza varía dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. En este caso, los gobiernos regionales tienen competencia para legislar sobre los plazos para el ingreso de la fianza, las infracciones, las sanciones, los intereses y los recargos, entre otras.

En el caso de la Comundidad de Madrid el depósito de las fianzas legales de arrendamientos urbanos lo gestiona el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA).


PLAZOS PARA EL INGRESO DE LA FIANZA

El inquilino debe entregar la cantidad de un mes de renta como fianza legal en la misma firma del contrato. En cambio, los propietarios tienen más margen para depositar esta cuantía económica en el organismo pertinente. En total, el arrendador dispone de un plazo de 30 días hábiles para realizar esta transacción desde la firma del contrato.

Normalmente se puede efectuar el pago por Internet o en una oficina bancaria junto con el impreso de autoliquidación cumplimentado por el ciudadano. Tras ello, se entregará dicho impreso en el organismo competente: ya sea por vía telemática, por correo postal o en cualquiera de los Registros habilitados para ello.


¿QUÉ OCURRE SI EL PROPIETARIO NO CUMPLE EL PLAZO?

En el caso de incumplir el plazo de 30 días en el que es obligatorio depositar la fianza legal, se otorga una penalización al propietario. Dicha penalización no tiene un valor predeterminado, puesto que va cambiando en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Además, no solamente varía la cantidad, sino que también cambia el método de aplicación de las penalizaciones.

Estas sanciones se calculan mediante un porcentaje sobre el importe total de la fianza legal. En el caso de Madrid llegaría hasta a un 5%.


CUÁNDO SE DEVUELVE LA FIANZA

En primer lugar, ambas partes deben considerar si se debe devolver, o no, la fianza. En caso de incumplimiento del contrato o de deudas pendientes, es probable que no se devuelva el importe. Además, si el propietario tiene que costear arreglos y reformas por culpa de un mal uso de la vivienda por parte del inquilino, se descontará el importe pertinente de la cantidad total.

Sin embargo, si el inquilino ha cumplido en tiempo y forma las condiciones del contrato y todo ha ido bien, el propietario debe entregar el importe completo de la fianza que entregó el arrendatario en el momento de la firma del contrato. Para ello, se dispone de un plazo legal de 30 días desde que la relación contractual llegue a su fin y se hayan devuelto las llaves para retornar la fianza.

Es importante que, tanto para entregar la fianza al organismo pertinente como para devolverla al inquilino, el propietario tenga en cuenta los plazos y no los sobrepase. Si se excede este tiempo, el arrendatario podría reclamar intereses de demora.


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