Novedades en materia de alquiler

Comienza un nuevo año y lo hace con la reciente puesta en marcha de una serie de medidas que afectan al sector del alquiler. Como tratábamos en una entrada anterior, el pasado 14 de diciembre se publicaba en el BOE el Real Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Vamos a repasar los principales cambios que se han producido y que debemos tener en cuenta de cara a este año que empieza.


Duración del alquiler

Tras la última reforma que redujo el número de años de 5 a 3, este se vuelve a invertir. El periodo mínimo de duración del alquiler será de nuevo de cinco años. Es decir, con un único contrato un inquilino podrá estar en una vivienda cinco años sin problema.

Además, en caso de que el piso en alquiler sea de una empresa, estos años aumentan. Ya no serán cinco años, sino siete. Esto ha conllevado graves críticas de los fondos de inversión. En la actualidad, empresas y fondos están invirtiendo mucho en bienes inmobiliarios en nuestro país. Este cambio de legislación ha supuesto un contratiempo para sus intenciones.

Para el Gobierno se trata de estabilizar el mercado. Este nuevo periodo permitirá evitar las grandes subidas que se están dado en la actualidad.

Hay una única excepción. Una vez que pase un año, el propietario puede decir al inquilino que necesita la vivienda. En este caso deberá ser vivienda permanente para él o sus familiares de primer grado. La ley exige que estos la habiten en los tres meses siguientes a la extinción del contrato.


Contratos de renta reducida

Por otra parte, aparecen los contratos de renta reducida. Se trata de una novedad que no aparecía en el borrador que publicó el Consejo de Ministros. Según el nuevo Decreto, serán considerados contratos de renta reducida aquellos que sean inferiores a los 600 euros.

Estos contratos de renta reducida no podrán tener un incremento de precio superior al Índice de Precios de Consumo (IPC). Se trata de otra fórmula para garantizar una mayor estabilidad en los precios. Sin embargo, también tiene una parte negativa para los profesionales del sector.

Muchos de ellos afirman que los propietarios optaran por subir sus pisos a 600 euros para evitar que sean de renta reducida. Se trata de una medida más eficaz para los menores de 450€. Sin embargo, en los superiores parece fácil que suban hasta los 600 para tener más margen de subidas en el futuro.


Fianzas limitadas

Otra de las novedades del alquiler en este Decreto tiene que ver con las fianzas y garantías adicionales. Hasta este momento no había un limite expreso en estas garantías que dependían de lo que quisieran pedir los arrendadores. Sin embargo, tras los abusos detectados en las grandes ciudades, se ha tratado de nivelar para facilitar el alquiler.

De momento solo se podrán pedir dos mensualidades adicionales a la fianza. Por otra parte, las empresas se han llevado otro revés. A partir de ahora tendrán prohibido imponer los gastos del contrato al arrendatario. Tendrán que abonarlos ellos mismos para que no se inflen de manera innecesaria.


Nueva fiscalidad

Entre las novedades más importantes hay que señalar las medidas fiscales. Gracias a este nuevo decreto, los ayuntamientos tendrán vía libre para que pueden establecer los incentivos o cargas fiscales que quieran en el mercado inmobiliario. Incluso podrán utilizar su superávit en la promoción de vivienda pública municipal.

Se trata de una medida ideada por la situación que hemos comentado antes. Como hay sitios con mucha demanda y otros en los que hay que atraer población, se podrá variar según las necesidades de cada lugar. Se busca aportar una gran flexibilidad y una variedad importante de instrumentos según la realidad local.

Igualmente, de manera opcional, habrá cambios en el IBI. Los ayuntamientos podrán bonificar hasta el 95% de la cuota en alquileres a precio limitado. A diferencia de los contratos de renta reducida, la definición de los alquileres a precio limitado dependerá de los ayuntamientos y la realidad local. Así, también se podrán adaptar a las necesidades municipales.

Por otra parte, la nueva ley establece una exención del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales en la firma de un contrato de alquiler de uso estable y permanente.

Por último, vuelve la figura del recargo del IBI para viviendas vacías. En esta ocasión podrá ser un recargo de hasta el 50%. De esta manera, se busca evitar que los propietarios no arrenden sus viviendas.


Desahucios

Los desahucios de alquiler siguen siendo un problema en un momento en el que los hipotecarios han bajado. En los últimos años, los desahucios han subido en un 5% anual. Por ello, tras este nuevo Decreto, es posible acreditar la situación de vulnerabilidad para paralizar el desahucio. Para ello, habrá que aportar un informe de los servicios sociales que se enviaran al Juzgado.

En caso de que el propietario sea una persona física, el desahucio se retrasará durante un mes. Si el propietario es una empresa, se paralizará durante dos meses completos.


Pisos turísticos

Por último, tenemos que mencionar los pisos turísticos. Se habla que este tipo de viviendas de alquiler vacacional son las culpables del aumento de los precios en los centros de ciudades como Madrid o Barcelona. Por ello, se han establecido dos medidas diferentes para tratar de evitar que se sigue echando a la población de los centros de las ciudades.

La novedad más importante es que los arrendamientos turísticos dejan de formar parte de la LAU. Es decir, ya no dependen de una ley estatal. De ahora en adelante comunidades y ayuntamientos serán los encargados de regularlos por completo. Se trata de una demanda de los Ayuntamientos más castigados por la proliferación de pisos turísticos. Por otra parte, se modifica la Ley de Propiedad Horizontal tal como pedía el sector turístico. De esta forma, las comunidades de vecinos podrán limitar los pisos vacacionales. Para ello, bastará con que así lo quieran tres quintas partes de los propietarios. Antes solo se podían limitar si había unanimidad, algo imposible de conseguir si había alguien que quisiera poner en ese tipo de alquiler.


En futuras entregas iremos profundizando en cada uno de estos apartados. No dude en contactar con nosotros para solventar cualquier duda. Y recuerde que el TRANQUILER es la mejor manera de gestionar el alquiler de sus inmuebles, infórmese en nuestra página o en el teléfono 914 11 32 53.

El IVA de los alquileres

A la hora de poner un inmueble en alquiler las dudas más frecuentes que suelen tener los propietarios o usufructuarios de la vivienda están relacionadas con la fiscalidad del mismo. ¿Debemos cobrar el IVA a nuestros inquilinos? ¿En qué condiciones está el alquiler exento de pagarlo? ¿Cuándo se debería cobrar el IVA?

Lo primero que debemos saber del IVA en los alquileres es que la ley diferencia entre alquilar a un particular o a una empresa.

La regla general –aunque puede no ser la que se aplique de forma más frecuente- es que por defecto los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Es decir, en principio, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto.

Pero, al igual que ocurre con la obligación de presentar el IRPF, existen excepciones por las que una persona que alquila su vivienda no estará obligada a cobrar el IVA. Veamos los diferentes tipos de casos:

 

Exención del IVA en el alquiler: arrendamiento de vivienda

En el caso del alquiler existen supuestos en los que su pago estará exento de IVA. De hecho, las excepciones incluyen al arrendamiento más común de todos: el arrendamiento de la casa para vivienda.

Cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA. Esto quiere decir que no habrá que incluir el IVA en las facturas y que tampoco habrá que cumplir con los requisitos generales que mencionábamos al principio.

La exención del IVA afectará, además, tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda. Esto se hace así porque normalmente se tienden a alquilar todos bajo un mismo contrato y resultaría demasiado engorroso hace varios contratos de alquiler o incluir el IVA sólo en algunos elementos de la vivienda.

En otras palabras, si alquilas una casa para que actúe como vivienda no habrá que meter IVA en las facturas del alquiler.

 

Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador

Hay que tener en cuenta que la exención de IVA se aplica sólo sobre las rentas que se obtienen del alquiler . En ese sentido, el IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para deducir por el alquiler de vivienda o, en este caso, pagar menos por esos ingresos.

Recordemos que es obligatorio incluir el dinero procedente del alquiler en la declaración de la renta. Al hacerlo, el casero podrá reducir a los beneficios que obtiene parte de los gastos que soporta. Es decir, que si ingresa todos los meses 1.000 euros en concepto de arrendamiento de vivienda, a esa cantidad podrá restar los gastos de comunidad, en caso de pagarlos por su cuenta, gastos de formalización del contrato, IBI y en general cualquier otro gasto relacionado con poner la casa en alquiler.

La suma de esos dispendios se restará al dinero del alquiler, de forma que el arrendador sólo tributará por el beneficio efectivo o real que obtenga al que, además podrá aplicar una reducción del 60% con carácter general.

Por otra parte, al tratarse de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, la exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino.  Aunque el arrendatario es quien debe pagarlo, es responsabilidad del arrendador asegurarse que así se hace.

El problema es que no todo el mundo está al tanto de esta obligación y en muchos casos se queda sin atender. Recordar también que el ITP no se aplicar a los contratos a empresas y comercios, que ya pagarán el IVA normalmente en su factura de arrendamiento.

 

Viviendas con despacho de trabajo

Como ya hemos mencionado, la casa debe destinarse de forma exclusiva a vivienda. De esta forma, si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA, ni siquiera para la parte destinada a vivienda.

Sin embargo, en ese caso el autónomo o empresa tampoco podrá desgravar todo el IVA que paga por la vivienda a la hora de hacer la declaración trimestral, sólo el del porcentaje de superficie efectivamente afecto a la actividad. En este punto, la interpretación que hace Hacienda de la norma es claramente contraria al interés del particular, tanto del arrendador como del arrendatario. El primero pierde la posibilidad de incluir el alquiler del piso como alquiler para vivienda y con él las reducciones a la hora pagar en la declaración de la renta. Por su parte, el segundo tampoco puede desgravar el alquiler en el IRPF y no puede tampoco deducir todo el IVA que paga por la vivienda.

A estos supuestos que hemos visto, habría que añadir los casos del IVA para alquiler de pisos turísticos y el del alquiler a empresas para vivienda (caso de empresas que alquilan viviendas de su propiedad a sus propios trabajadores).

 

Alquila tu inmueble en Agencia Negociadora del Alquiler y nos ocuparemos de gestionar todas las cuestiones relacionadas al mismo para que saques la máxima rentabilidad y no tengas que preocuparte por nada. Contacte con nosotros y descubra las ventajas del TRANQUILER.    

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

Consulte la política de privacidad y nuestro aviso legal

ACEPTAR
Aviso de cookies