Fianza: cuantía exigible

Como comentábamos en nuestra anterior entrada, el poco tiempo que ha estado vigente la reforma del alquiler ha generado multitud de dudas entre propietarios e inquilinos. Esto se debe a que, durante los meses previos a la entrada en vigor del RD, se habló mucho de los principales cambios que se iban a producir en la ley y que al final apenas han durado 37 días.

Uno de los puntos de los que más se habló fue el relativo a la cuantía de la fianza que podía pedir el arrendador. Vamos a hacer un repaso general a este tema, en el que volvemos a las condiciones de la LAU de 1994 y las modificaciones que se hicieron en 2013, para que no queden dudas:

El arrendador puede exigir más de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda, considerándose dicha entrega como garantía adicional. Expliquemos algunas cuestiones básicas sobre la fianza en los arrendamientos:

  • El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones
  • La exigencia de la fianza viene impuesta con carácter obligatorio por la ley
  • Deberá ser en metálico
  • La exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato
  • Cuando se trate de viviendas la cuantía de la fianza es de una mensualidad de renta y de dos en arrendamientos de uso distinto (locales de negocio).
  • La fianza deberá depositarse en el órgano designado por la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda.

La Disposición Adicional Tercera de la LAU establece:

  • Durante los 3 primeros años  la fianza no se actualizará. Pero cada vez que se prorrogue el contrato podrá exigirse que se actualice hasta completar una mensualidad de renta.
  • Debe devolverse al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó. La devolución de la fianza deberá hacerse en el plazo de un mes desde que el arrendatario ha entregado la posesión efectiva del inmueble.
  • Una vez terminado el arriendo,  si no se hace efectiva la restitución de la fianza al inquilino, devengará el interés legal a su favor.
  • Por tanto, una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, por ejemplo si existren daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario, para su compensación con la fianza).

Y ahora, vamos con la cuestión que más dudas ha generado el corto periodo de tiempo de vigencia del RD:

¿Puede exigirse más de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda?

Pues bien, aunque la Ley nos dice que cuando se alquilen viviendas el importe de la fianza será de una mensualidad, esto no supone un tope legal. Esto es así ya que esa es la mensualidad que hay que depositar en la Comunidad Autónoma: no hay prohibición de exigir una cantidad mayor como garantía adicional. 

La diferencia quedará en posesión del arrendador, respondiendo de las garantías del cumplimiento del contrato por parte del inquilino. Si el inquilino cumple con sus obligaciones, deberá serle restituida esta cantidad junto con la depositada en la Comunidad Autónoma.

Como vemos la normativa puede cambiar muy rápidamente y es necesario estar al día si no queremos encontrarnos con problemas en el futuro o hacer planes según una información que no es correcta. Por eso en Agencia Negociadora del Alquiler contamos con un grupo de profesionales con experiencia que se encargan de la gestión integral de tu inmueble, para que no tengas que preocuparte por nada. ¡Infórmate de nuestro sistema: el Tranquiler!

Por último, os dejamos el enlace a nuestro artículo sobre fianzas en el que os explicamos lo relativo a los plazos y organismos ante los que hay que presentarla:

Fianza: organismos, plazos y devolución

Un elemento común a cualquier proceso de alquiler es el del pago de la fianza. En algunas ocasiones nos podemos encontrar con inquilinos o propietarios que desconocen que ésta se debe depositar ante un organismo oficial; también es común la queja del inquilino por la tardanza en la devolución de la misma o en la cuantía que se le devuelve. Os explicamos los motivos por los que esto puede ocurrir:


LA FIANZA SE DEPOSITA ANTE UN ORGANISMO OFICIAL

El organismo al que se debe acudir para depositar la fianza varía dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. En este caso, los gobiernos regionales tienen competencia para legislar sobre los plazos para el ingreso de la fianza, las infracciones, las sanciones, los intereses y los recargos, entre otras.

En el caso de la Comundidad de Madrid el depósito de las fianzas legales de arrendamientos urbanos lo gestiona el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA).


PLAZOS PARA EL INGRESO DE LA FIANZA

El inquilino debe entregar la cantidad de un mes de renta como fianza legal en la misma firma del contrato. En cambio, los propietarios tienen más margen para depositar esta cuantía económica en el organismo pertinente. En total, el arrendador dispone de un plazo de 30 días hábiles para realizar esta transacción desde la firma del contrato.

Normalmente se puede efectuar el pago por Internet o en una oficina bancaria junto con el impreso de autoliquidación cumplimentado por el ciudadano. Tras ello, se entregará dicho impreso en el organismo competente: ya sea por vía telemática, por correo postal o en cualquiera de los Registros habilitados para ello.


¿QUÉ OCURRE SI EL PROPIETARIO NO CUMPLE EL PLAZO?

En el caso de incumplir el plazo de 30 días en el que es obligatorio depositar la fianza legal, se otorga una penalización al propietario. Dicha penalización no tiene un valor predeterminado, puesto que va cambiando en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Además, no solamente varía la cantidad, sino que también cambia el método de aplicación de las penalizaciones.

Estas sanciones se calculan mediante un porcentaje sobre el importe total de la fianza legal. En el caso de Madrid llegaría hasta a un 5%.


CUÁNDO SE DEVUELVE LA FIANZA

En primer lugar, ambas partes deben considerar si se debe devolver, o no, la fianza. En caso de incumplimiento del contrato o de deudas pendientes, es probable que no se devuelva el importe. Además, si el propietario tiene que costear arreglos y reformas por culpa de un mal uso de la vivienda por parte del inquilino, se descontará el importe pertinente de la cantidad total.

Sin embargo, si el inquilino ha cumplido en tiempo y forma las condiciones del contrato y todo ha ido bien, el propietario debe entregar el importe completo de la fianza que entregó el arrendatario en el momento de la firma del contrato. Para ello, se dispone de un plazo legal de 30 días desde que la relación contractual llegue a su fin y se hayan devuelto las llaves para retornar la fianza.

Es importante que, tanto para entregar la fianza al organismo pertinente como para devolverla al inquilino, el propietario tenga en cuenta los plazos y no los sobrepase. Si se excede este tiempo, el arrendatario podría reclamar intereses de demora.


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Novedades en materia de alquiler

Comienza un nuevo año y lo hace con la reciente puesta en marcha de una serie de medidas que afectan al sector del alquiler. Como tratábamos en una entrada anterior, el pasado 14 de diciembre se publicaba en el BOE el Real Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Vamos a repasar los principales cambios que se han producido y que debemos tener en cuenta de cara a este año que empieza.


Duración del alquiler

Tras la última reforma que redujo el número de años de 5 a 3, este se vuelve a invertir. El periodo mínimo de duración del alquiler será de nuevo de cinco años. Es decir, con un único contrato un inquilino podrá estar en una vivienda cinco años sin problema.

Además, en caso de que el piso en alquiler sea de una empresa, estos años aumentan. Ya no serán cinco años, sino siete. Esto ha conllevado graves críticas de los fondos de inversión. En la actualidad, empresas y fondos están invirtiendo mucho en bienes inmobiliarios en nuestro país. Este cambio de legislación ha supuesto un contratiempo para sus intenciones.

Para el Gobierno se trata de estabilizar el mercado. Este nuevo periodo permitirá evitar las grandes subidas que se están dado en la actualidad.

Hay una única excepción. Una vez que pase un año, el propietario puede decir al inquilino que necesita la vivienda. En este caso deberá ser vivienda permanente para él o sus familiares de primer grado. La ley exige que estos la habiten en los tres meses siguientes a la extinción del contrato.


Contratos de renta reducida

Por otra parte, aparecen los contratos de renta reducida. Se trata de una novedad que no aparecía en el borrador que publicó el Consejo de Ministros. Según el nuevo Decreto, serán considerados contratos de renta reducida aquellos que sean inferiores a los 600 euros.

Estos contratos de renta reducida no podrán tener un incremento de precio superior al Índice de Precios de Consumo (IPC). Se trata de otra fórmula para garantizar una mayor estabilidad en los precios. Sin embargo, también tiene una parte negativa para los profesionales del sector.

Muchos de ellos afirman que los propietarios optaran por subir sus pisos a 600 euros para evitar que sean de renta reducida. Se trata de una medida más eficaz para los menores de 450€. Sin embargo, en los superiores parece fácil que suban hasta los 600 para tener más margen de subidas en el futuro.


Fianzas limitadas

Otra de las novedades del alquiler en este Decreto tiene que ver con las fianzas y garantías adicionales. Hasta este momento no había un limite expreso en estas garantías que dependían de lo que quisieran pedir los arrendadores. Sin embargo, tras los abusos detectados en las grandes ciudades, se ha tratado de nivelar para facilitar el alquiler.

De momento solo se podrán pedir dos mensualidades adicionales a la fianza. Por otra parte, las empresas se han llevado otro revés. A partir de ahora tendrán prohibido imponer los gastos del contrato al arrendatario. Tendrán que abonarlos ellos mismos para que no se inflen de manera innecesaria.


Nueva fiscalidad

Entre las novedades más importantes hay que señalar las medidas fiscales. Gracias a este nuevo decreto, los ayuntamientos tendrán vía libre para que pueden establecer los incentivos o cargas fiscales que quieran en el mercado inmobiliario. Incluso podrán utilizar su superávit en la promoción de vivienda pública municipal.

Se trata de una medida ideada por la situación que hemos comentado antes. Como hay sitios con mucha demanda y otros en los que hay que atraer población, se podrá variar según las necesidades de cada lugar. Se busca aportar una gran flexibilidad y una variedad importante de instrumentos según la realidad local.

Igualmente, de manera opcional, habrá cambios en el IBI. Los ayuntamientos podrán bonificar hasta el 95% de la cuota en alquileres a precio limitado. A diferencia de los contratos de renta reducida, la definición de los alquileres a precio limitado dependerá de los ayuntamientos y la realidad local. Así, también se podrán adaptar a las necesidades municipales.

Por otra parte, la nueva ley establece una exención del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales en la firma de un contrato de alquiler de uso estable y permanente.

Por último, vuelve la figura del recargo del IBI para viviendas vacías. En esta ocasión podrá ser un recargo de hasta el 50%. De esta manera, se busca evitar que los propietarios no arrenden sus viviendas.


Desahucios

Los desahucios de alquiler siguen siendo un problema en un momento en el que los hipotecarios han bajado. En los últimos años, los desahucios han subido en un 5% anual. Por ello, tras este nuevo Decreto, es posible acreditar la situación de vulnerabilidad para paralizar el desahucio. Para ello, habrá que aportar un informe de los servicios sociales que se enviaran al Juzgado.

En caso de que el propietario sea una persona física, el desahucio se retrasará durante un mes. Si el propietario es una empresa, se paralizará durante dos meses completos.


Pisos turísticos

Por último, tenemos que mencionar los pisos turísticos. Se habla que este tipo de viviendas de alquiler vacacional son las culpables del aumento de los precios en los centros de ciudades como Madrid o Barcelona. Por ello, se han establecido dos medidas diferentes para tratar de evitar que se sigue echando a la población de los centros de las ciudades.

La novedad más importante es que los arrendamientos turísticos dejan de formar parte de la LAU. Es decir, ya no dependen de una ley estatal. De ahora en adelante comunidades y ayuntamientos serán los encargados de regularlos por completo. Se trata de una demanda de los Ayuntamientos más castigados por la proliferación de pisos turísticos. Por otra parte, se modifica la Ley de Propiedad Horizontal tal como pedía el sector turístico. De esta forma, las comunidades de vecinos podrán limitar los pisos vacacionales. Para ello, bastará con que así lo quieran tres quintas partes de los propietarios. Antes solo se podían limitar si había unanimidad, algo imposible de conseguir si había alguien que quisiera poner en ese tipo de alquiler.


En futuras entregas iremos profundizando en cada uno de estos apartados. No dude en contactar con nosotros para solventar cualquier duda. Y recuerde que el TRANQUILER es la mejor manera de gestionar el alquiler de sus inmuebles, infórmese en nuestra página o en el teléfono 914 11 32 53.

¿Me pueden sancionar si no deposito la fianza del alquiler?

La respuesta es muy simple: sí, te pueden sancionar porque el depósito de la fianza es obligatorio en todos los contrato de alquiler. La fianza la entrega el inquilino al dueño del piso como “seguro” de que cumplirá con todos las condiciones del contrato. Si es así, al finalizar la relación el casero debe devolvérsela íntegramente. Pero, ¿qué ocurre mientras tanto con ese dinero? Debe depositarse en el organismo oficial correspondiente. Es responsabilidad del dueño de la vivienda; sin embargo, el inquilino también tiene la obligación de exigirle a su casero que deposite la fianza y que le entregue el documento oficial que así lo acredita. Si no se hace, el inquilino no se enfrenta a sanciones pero sí el casero.

¿Cómo es el proceso?

Puede variar según la comunidad autónoma pero normalmente estos son los pasos a dar:
  • Rellenar un formulario online.
  • Acceder a una pasarela de pago e introducir los datos de la tarjeta.
  • Pagar el importe de la fianza.
  • Descargarse un justificante para entregar al inquilino.

¿Qué plazos hay para depositar la fianza?

Por lo general, tienes 30 días hábiles desde la firma del contrato. Si se excede este plazo se añade un recargo del 2% sobre el importe de la fianza. Si pasa más de un año, el recargo será de un 5%.

¿Cuáles son las sanciones?

Depende de nuevo de cada comunidad autónoma pero en Madrid se considera una sanción grave que se castiga con una multa del 26% al 50% de la cuantía de la fianza, con un tope de 90.000€. En Cataluña, por ejemplo, la multa puede ser del 35% al 75% de la fianza. Los inquilinos, además, sin este documento no podrán solicitar las deducciones pertinentes por el alquiler en su declaración de la renta además de enfrentarse a sanciones importantes si solicitan una deducción que no les corresponde.

Claves sobre la fianza de un alquiler

Si estas a punto de firmar un contrato de alquiler, tanto si eres casero como si eres inquilino, uno de los conceptos clave a la hora de cerrar el contrato será la fianza. Tras decidirnos por una vivienda y cerrar la negociación de la renta mensual con el propietario/agencia, en el momento de la firma es también obligatorio entregar al arrendador un determinado importe en concepto de fianza. Pero…

¿Qué es exactamente la fianza en un contrato de alquiler?

A grandes rasgos, la fianza es un depósito que el arrendatario entrega al arrendador a la hora de firmar el contrato de alquiler, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato. El importe por el que se estipule dicha fianza debe ser, a priori y en base a la Ley de Arrendamientos Urbano, del valor de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda. En el caso de los alquileres para negocios, por ejemplo, se estipulan dos meses de fianza. Merece la pena asimismo puntualizar que, además del mes legal de la fianza, el arrendatario puede reclamar algunas garantías adicionales como un aval bancario -con el cual se garantiza el pago de las rentas por parte del banco en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones- o la prueba de poseer de un seguro multi-riesgo de hogar. Una vez entregada por parte del arrendatario, la ley también estipula que esta fianza deberá ser depositada por el arrendador en el organismo encargado para ello de su Comunidad Autónoma. Pese a que esta práctica es bastante laxa entre los propietarios y tienden a hacer caso omiso, es importante recordar que no depositar la fianza puede derivar en importantes sanciones.

Devolución de la fianza de un piso de alquiler

Una vez resuelto el contrato y acordado el fin del arrendamiento entre ambas partes, un punto clave a tener en cuenta es que no hay establecido un plazo específico para la devolución de la fianza. La Ley de Arrendamientos se limita únicamente a establecer que si la devolución no se hubiese efectuado durante el periodo de un mes desde la entrega de las llaves, el saldo de la fianza devengará el interés legal. La mencionada devolución íntegra de la fianza se llevará a cabo siempre y cuando el propietario compruebe, tras la salida del arrendatario de la vivienda, que éste esté en perfecto estado. Si, por el contrario, se aprecia que se han producido daños o desperfectos en la vivienda, la fianza será utilizada para cubrir la reparación de los mismos. Es importante recalcar esto último y que el fin de la fianza es específicamente el de cubrir los desperfectos ocasionados por el inquilino y nunca como pago del último mes de renta. En resumen, y como se puede apreciar tanto por su figura como sus condiciones, la fianza es una obligación en todo contrato de arrendatario que, aunque inconveniente, es necesaria para evitar riesgos para ambas partes.

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