Novedades en materia de alquiler

Comienza un nuevo año y lo hace con la reciente puesta en marcha de una serie de medidas que afectan al sector del alquiler. Como tratábamos en una entrada anterior, el pasado 14 de diciembre se publicaba en el BOE el Real Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Vamos a repasar los principales cambios que se han producido y que debemos tener en cuenta de cara a este año que empieza.


Duración del alquiler

Tras la última reforma que redujo el número de años de 5 a 3, este se vuelve a invertir. El periodo mínimo de duración del alquiler será de nuevo de cinco años. Es decir, con un único contrato un inquilino podrá estar en una vivienda cinco años sin problema.

Además, en caso de que el piso en alquiler sea de una empresa, estos años aumentan. Ya no serán cinco años, sino siete. Esto ha conllevado graves críticas de los fondos de inversión. En la actualidad, empresas y fondos están invirtiendo mucho en bienes inmobiliarios en nuestro país. Este cambio de legislación ha supuesto un contratiempo para sus intenciones.

Para el Gobierno se trata de estabilizar el mercado. Este nuevo periodo permitirá evitar las grandes subidas que se están dado en la actualidad.

Hay una única excepción. Una vez que pase un año, el propietario puede decir al inquilino que necesita la vivienda. En este caso deberá ser vivienda permanente para él o sus familiares de primer grado. La ley exige que estos la habiten en los tres meses siguientes a la extinción del contrato.


Contratos de renta reducida

Por otra parte, aparecen los contratos de renta reducida. Se trata de una novedad que no aparecía en el borrador que publicó el Consejo de Ministros. Según el nuevo Decreto, serán considerados contratos de renta reducida aquellos que sean inferiores a los 600 euros.

Estos contratos de renta reducida no podrán tener un incremento de precio superior al Índice de Precios de Consumo (IPC). Se trata de otra fórmula para garantizar una mayor estabilidad en los precios. Sin embargo, también tiene una parte negativa para los profesionales del sector.

Muchos de ellos afirman que los propietarios optaran por subir sus pisos a 600 euros para evitar que sean de renta reducida. Se trata de una medida más eficaz para los menores de 450€. Sin embargo, en los superiores parece fácil que suban hasta los 600 para tener más margen de subidas en el futuro.


Fianzas limitadas

Otra de las novedades del alquiler en este Decreto tiene que ver con las fianzas y garantías adicionales. Hasta este momento no había un limite expreso en estas garantías que dependían de lo que quisieran pedir los arrendadores. Sin embargo, tras los abusos detectados en las grandes ciudades, se ha tratado de nivelar para facilitar el alquiler.

De momento solo se podrán pedir dos mensualidades adicionales a la fianza. Por otra parte, las empresas se han llevado otro revés. A partir de ahora tendrán prohibido imponer los gastos del contrato al arrendatario. Tendrán que abonarlos ellos mismos para que no se inflen de manera innecesaria.


Nueva fiscalidad

Entre las novedades más importantes hay que señalar las medidas fiscales. Gracias a este nuevo decreto, los ayuntamientos tendrán vía libre para que pueden establecer los incentivos o cargas fiscales que quieran en el mercado inmobiliario. Incluso podrán utilizar su superávit en la promoción de vivienda pública municipal.

Se trata de una medida ideada por la situación que hemos comentado antes. Como hay sitios con mucha demanda y otros en los que hay que atraer población, se podrá variar según las necesidades de cada lugar. Se busca aportar una gran flexibilidad y una variedad importante de instrumentos según la realidad local.

Igualmente, de manera opcional, habrá cambios en el IBI. Los ayuntamientos podrán bonificar hasta el 95% de la cuota en alquileres a precio limitado. A diferencia de los contratos de renta reducida, la definición de los alquileres a precio limitado dependerá de los ayuntamientos y la realidad local. Así, también se podrán adaptar a las necesidades municipales.

Por otra parte, la nueva ley establece una exención del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales en la firma de un contrato de alquiler de uso estable y permanente.

Por último, vuelve la figura del recargo del IBI para viviendas vacías. En esta ocasión podrá ser un recargo de hasta el 50%. De esta manera, se busca evitar que los propietarios no arrenden sus viviendas.


Desahucios

Los desahucios de alquiler siguen siendo un problema en un momento en el que los hipotecarios han bajado. En los últimos años, los desahucios han subido en un 5% anual. Por ello, tras este nuevo Decreto, es posible acreditar la situación de vulnerabilidad para paralizar el desahucio. Para ello, habrá que aportar un informe de los servicios sociales que se enviaran al Juzgado.

En caso de que el propietario sea una persona física, el desahucio se retrasará durante un mes. Si el propietario es una empresa, se paralizará durante dos meses completos.


Pisos turísticos

Por último, tenemos que mencionar los pisos turísticos. Se habla que este tipo de viviendas de alquiler vacacional son las culpables del aumento de los precios en los centros de ciudades como Madrid o Barcelona. Por ello, se han establecido dos medidas diferentes para tratar de evitar que se sigue echando a la población de los centros de las ciudades.

La novedad más importante es que los arrendamientos turísticos dejan de formar parte de la LAU. Es decir, ya no dependen de una ley estatal. De ahora en adelante comunidades y ayuntamientos serán los encargados de regularlos por completo. Se trata de una demanda de los Ayuntamientos más castigados por la proliferación de pisos turísticos. Por otra parte, se modifica la Ley de Propiedad Horizontal tal como pedía el sector turístico. De esta forma, las comunidades de vecinos podrán limitar los pisos vacacionales. Para ello, bastará con que así lo quieran tres quintas partes de los propietarios. Antes solo se podían limitar si había unanimidad, algo imposible de conseguir si había alguien que quisiera poner en ese tipo de alquiler.


En futuras entregas iremos profundizando en cada uno de estos apartados. No dude en contactar con nosotros para solventar cualquier duda. Y recuerde que el TRANQUILER es la mejor manera de gestionar el alquiler de sus inmuebles, infórmese en nuestra página o en el teléfono 914 11 32 53.

¿Qué pasa si mi casero no paga la hipoteca de la vivienda en la que vivo?

Una de las peores noticias que puede recibir un inquilino es que su casero no está pagando la hipoteca de la vivienda en la que reside y es probable que el banco la embargue. ¿Cómo le afecta esto al arrendador?   Si este es tu caso, tranquilo: como inquilino no tienes la obligación de dejar el piso aunque sí de pagar las mensualidades a Hacienda para evitar el desahucio. Una vez se haya hecho la ejecución hipotecaria de la vivienda, pasarás a pagar tu alquiler al banco correspondiente.   Según la ley, el inquilino es un ocupante del inmueble y tiene derecho a permanecer en él mientras haya un contrato vigente. En caso de no haber pactado un período concreto con el casero, el tiempo legal es de un año y se prorroga obligatoriamente por períodos iguales hasta un plazo de cinco años.   ¿Qué debes hacer si te enteras de que tu vivienda alquilada ha sido embargada? Lo primero es acudir a un juzgado para probar que tú eres inquilino de ese piso y seguir abonando la mensualidad donde te indiquen.   En muchas ocasiones, es la propia Agencia Tributaria quien comunica a los inquilinos la orden de embargo de bienes o derechos de los caseros e insta a los arrendatarios a que faciliten sus propios datos para así poder cobrarles las mensualidades pactadas.   Ten paciencia porque el tiempo mínimo de un proceso de ejecución hipotecaria es de, aproximadamente, nueve meses aunque puede llegar a superar el año.   Si tienes la mala suerte de haber entrado al piso tras la ejecución hipotecaria, podrías encontrarte con una impugnación del arrendamiento por parte del banco quien tiene que probar que el alquiler ha sido a mala fe.   Como ves, la ley está de tu parte. Aunque se embargue al propietario de la vivienda, el inquilino conserva los mismos derechos que tenía anteriormente: puede utilizar la vivienda hasta que finalice el plazo de alquiler pactado solo que ahora deberá pagar su renta a Hacienda o un banco. Escucha la explicación de nuestro abogado experto en alquileres, Jose Ramón Zurdo: Te recomendamos ser cauto, guardar siempre una copia del contrato de arrendamiento y estar atento a posibles notificaciones del juzgado con las que lleguen noticias de este tipo.

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