¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando fallece el arrendador?

La repercusión que pueda tener para el arrendatario y la vigencia del alquiler el hecho de que fallezca el arrendador dependerá en mayor medida de la condición que este tenga respecto al inmueble. Vamos a estudiar los diferentes casos que se pueden dar:


Propietario

Si el arrendador era propietario del inmueble pueden darse las siguientes situaciones:

 

  • Si hay un único heredero o hereda el Estado ante la ausencia de herederos del arrendador no hay problema: el contrato de arrendamiento sigue vigente con las mismas condiciones que se estipularon a la fecha de la firma del contrato.

 

  • Si hay varios herederos, mientras se realiza la partición de la herencia y adjudicación el arrendatario debe seguir abonando la renta estipulada, bien sea mediante consignación judicial o a la cuenta bancaria de la herencia yacente si este es el caso.

 

 

Usufructuario

En este caso el contrato quedará extinguido como regla general, salvo que estemos ante un alquiler de renta antigua: de ser así, el fallecimiento del usufructuario no será causa de extinción del contrato si no resultan unas condiciones excesivamente gravosas para la propiedad (sobre todo larga duración o precio ínfimo).

El heredero del arrendador –usufructuario fallecido tiene que notificar expresamente al arrendatario tanto el fallecimiento del arrendador como su deseo de resolver el contrato por esta circunstancia. Si no le comunica nada y sigue cobrando la renta con normalidad se entiende que desea continuar con el contrato de arrendamiento y este continuará en vigor.

Normalmente en el mismo contrato de arrendamiento vendrá determinada la condición que el arrendador tiene sobre el inmueble, es decir, si es propietario o usufructuario del mismo. Si no viniera reflejado tenemos la posibilidad de solicitar una Nota Simple al Registro de la Propiedad, que nos proporcionará la información solicitada, siendo además un trámite bastante asequible y económico. Es muy importante conocer este dato, sobre todo para arrendatarios de locales de negocio que realizan obras de mejora o acondicionamiento en el local, inversión de mobiliario… en previsión de futuro, y pueden encontrarse con que el arrendador era usufructuario del inmueble y ver extinguido el contrato en caso de fallecimiento de este y, por tanto, truncadas sus expectativas.

 

 

En la Agencia Negociadora del Alquiler realizamos una gestión integral del arrendamiento, solventando cualquier imprevisto que pueda surgir para que no te tengas que preocupar de nada. Practicamos El Tranquiler. Ponte en contacto con nosotros para cualquier duda.

 

 

 

Novedades en materia de alquiler

Comienza un nuevo año y lo hace con la reciente puesta en marcha de una serie de medidas que afectan al sector del alquiler. Como tratábamos en una entrada anterior, el pasado 14 de diciembre se publicaba en el BOE el Real Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Vamos a repasar los principales cambios que se han producido y que debemos tener en cuenta de cara a este año que empieza.


Duración del alquiler

Tras la última reforma que redujo el número de años de 5 a 3, este se vuelve a invertir. El periodo mínimo de duración del alquiler será de nuevo de cinco años. Es decir, con un único contrato un inquilino podrá estar en una vivienda cinco años sin problema.

Además, en caso de que el piso en alquiler sea de una empresa, estos años aumentan. Ya no serán cinco años, sino siete. Esto ha conllevado graves críticas de los fondos de inversión. En la actualidad, empresas y fondos están invirtiendo mucho en bienes inmobiliarios en nuestro país. Este cambio de legislación ha supuesto un contratiempo para sus intenciones.

Para el Gobierno se trata de estabilizar el mercado. Este nuevo periodo permitirá evitar las grandes subidas que se están dado en la actualidad.

Hay una única excepción. Una vez que pase un año, el propietario puede decir al inquilino que necesita la vivienda. En este caso deberá ser vivienda permanente para él o sus familiares de primer grado. La ley exige que estos la habiten en los tres meses siguientes a la extinción del contrato.


Contratos de renta reducida

Por otra parte, aparecen los contratos de renta reducida. Se trata de una novedad que no aparecía en el borrador que publicó el Consejo de Ministros. Según el nuevo Decreto, serán considerados contratos de renta reducida aquellos que sean inferiores a los 600 euros.

Estos contratos de renta reducida no podrán tener un incremento de precio superior al Índice de Precios de Consumo (IPC). Se trata de otra fórmula para garantizar una mayor estabilidad en los precios. Sin embargo, también tiene una parte negativa para los profesionales del sector.

Muchos de ellos afirman que los propietarios optaran por subir sus pisos a 600 euros para evitar que sean de renta reducida. Se trata de una medida más eficaz para los menores de 450€. Sin embargo, en los superiores parece fácil que suban hasta los 600 para tener más margen de subidas en el futuro.


Fianzas limitadas

Otra de las novedades del alquiler en este Decreto tiene que ver con las fianzas y garantías adicionales. Hasta este momento no había un limite expreso en estas garantías que dependían de lo que quisieran pedir los arrendadores. Sin embargo, tras los abusos detectados en las grandes ciudades, se ha tratado de nivelar para facilitar el alquiler.

De momento solo se podrán pedir dos mensualidades adicionales a la fianza. Por otra parte, las empresas se han llevado otro revés. A partir de ahora tendrán prohibido imponer los gastos del contrato al arrendatario. Tendrán que abonarlos ellos mismos para que no se inflen de manera innecesaria.


Nueva fiscalidad

Entre las novedades más importantes hay que señalar las medidas fiscales. Gracias a este nuevo decreto, los ayuntamientos tendrán vía libre para que pueden establecer los incentivos o cargas fiscales que quieran en el mercado inmobiliario. Incluso podrán utilizar su superávit en la promoción de vivienda pública municipal.

Se trata de una medida ideada por la situación que hemos comentado antes. Como hay sitios con mucha demanda y otros en los que hay que atraer población, se podrá variar según las necesidades de cada lugar. Se busca aportar una gran flexibilidad y una variedad importante de instrumentos según la realidad local.

Igualmente, de manera opcional, habrá cambios en el IBI. Los ayuntamientos podrán bonificar hasta el 95% de la cuota en alquileres a precio limitado. A diferencia de los contratos de renta reducida, la definición de los alquileres a precio limitado dependerá de los ayuntamientos y la realidad local. Así, también se podrán adaptar a las necesidades municipales.

Por otra parte, la nueva ley establece una exención del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales en la firma de un contrato de alquiler de uso estable y permanente.

Por último, vuelve la figura del recargo del IBI para viviendas vacías. En esta ocasión podrá ser un recargo de hasta el 50%. De esta manera, se busca evitar que los propietarios no arrenden sus viviendas.


Desahucios

Los desahucios de alquiler siguen siendo un problema en un momento en el que los hipotecarios han bajado. En los últimos años, los desahucios han subido en un 5% anual. Por ello, tras este nuevo Decreto, es posible acreditar la situación de vulnerabilidad para paralizar el desahucio. Para ello, habrá que aportar un informe de los servicios sociales que se enviaran al Juzgado.

En caso de que el propietario sea una persona física, el desahucio se retrasará durante un mes. Si el propietario es una empresa, se paralizará durante dos meses completos.


Pisos turísticos

Por último, tenemos que mencionar los pisos turísticos. Se habla que este tipo de viviendas de alquiler vacacional son las culpables del aumento de los precios en los centros de ciudades como Madrid o Barcelona. Por ello, se han establecido dos medidas diferentes para tratar de evitar que se sigue echando a la población de los centros de las ciudades.

La novedad más importante es que los arrendamientos turísticos dejan de formar parte de la LAU. Es decir, ya no dependen de una ley estatal. De ahora en adelante comunidades y ayuntamientos serán los encargados de regularlos por completo. Se trata de una demanda de los Ayuntamientos más castigados por la proliferación de pisos turísticos. Por otra parte, se modifica la Ley de Propiedad Horizontal tal como pedía el sector turístico. De esta forma, las comunidades de vecinos podrán limitar los pisos vacacionales. Para ello, bastará con que así lo quieran tres quintas partes de los propietarios. Antes solo se podían limitar si había unanimidad, algo imposible de conseguir si había alguien que quisiera poner en ese tipo de alquiler.


En futuras entregas iremos profundizando en cada uno de estos apartados. No dude en contactar con nosotros para solventar cualquier duda. Y recuerde que el TRANQUILER es la mejor manera de gestionar el alquiler de sus inmuebles, infórmese en nuestra página o en el teléfono 914 11 32 53.

Cómo se actualiza la renta en el alquiler de la vivienda (II)

En nuestra entrada anterior sobre actualizaciones de los contratos de alquiler nos centrábamos en el caso de aquellos contratos firmados a partir del 1 de abril del 2015. En este post vamos a analizar los otros dos casos que nos podemos encontrar dependiendo de la fecha de la firma del contrato.

Contratos celebrados antes del 6 de junio del 2013

En los contratos celebrados antes del 6 de junio del 2013 rige, obligatoriamente, el sistema de IPC durante los primeros 5 años de contrato. A partir del sexto año puede aplicarse el sistema que las partes hayan acordado y, si nada acordaron, se seguirá aplicando supletoriamente el sistema de IPC. En cualquier caso, como explicábamos en nuestro anterior artículo, la actualización de la renta no es obligatoria sino que es una potestad que se concede a las partes.

Contratos celebrados entre el 6 de junio del 2013 y el 1 de abril de 2015

La renta de los contratos celebrados tras el 6 de junio de 2013 puede actualizarse según el sistema que hayan acordado las partes en el contrato (o incluso a través de anexo posterior a la fecha del contrato), tal y como establece el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Solo en el caso en que las partes no hubieran pactado un acuerdo respecto a la forma de actualización, se aplicará subsidiariamente el sistema tradicional, es decir, aquél a través del cual se actualiza la renta a través de la variación del IPC. La ley señala una serie de aspectos a tener en cuenta:  
  • La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
 
  • La renta podrá ser actualizada a instancia del arrendador o del inquilino, pues puede actualizarse al alta o a la baja.
 
  • La actualización ha de notificarse a la otra parte, bastando en principio una anotación de aviso en el recibo del mes precedente. No se establece en la ley un plazo de preaviso, y siempre hay que indicar la variación del IPC general. El certificado solo habrá que presentarlo a la otra parte cuando ésta lo pida.
 
  • Será exigible la renta actualizada a partir del mes siguiente a aquél en que se haya realizado la notificación de variación de la renta.
Una vez más, recordamos que, independientemente de la fecha de firma del contrato, la actualización de la renta es una potestad, no una obligación. Por lo tanto, la novedad que supuso la Ley 4/2013 respecto al régimen anterior fue la libertad para elegir el sistema de actualización pactado desde el primer año. En los contratos anteriores a junio del 2013, como veíamos más arriba, imperaba obligatoriamente el sistema de IPC, y solo se podía aplicar un sistema pactado por las partes tras el sexto año de contrato.

1-El sistema pactado por las partes

En principio cabe cualquier pacto, si bien el más frecuente será el aplicar un porcentaje fijo para cada nueva anualidad, si bien son válidos los pactos o cláusulas que apliquen incrementos variables cada año. También las partes pueden llegar cada año a un acuerdo diferente, a través de anexo al contrato de arrendamiento.

2-El sistema de IPC

Si las partes no llegan a un acuerdo sobe la actualización a aplicar, se aplicará entonces el sistema en base al IPC. Según este sistema, cada año se calculará la nueva renta aplicando y sumando a la renta del sistema anterior la variación del IPC general correspondiente a los 12 meses anteriores a la actualización. Para hacer la primera actualización se tomará como referencia el último índice publicado antes de firmar el contrato.

Si está pensando en realizar una actualización de la renta, ¡no dude en contactar con nosotros! Como profesionales con experiencia del sector, le asesoraremos sobre cualquier aspecto del proceso del alquiler. Pregunte por EL TRANQUILER y descubra la manera más fácil de gestionar el alquiler de su inmueble.

6 documentos necesarios para alquilar una vivienda

Alquilar una vivienda también supone hacer cierto papeleo. Además de encontrar el inquilino ideal, tendrás que asegurarte de que cuentas con cierta documentación necesaria para poder cerrar el acuerdo de alquiler. Además del contrato de alquilar firmado por ambas partes, tendrás que contar con:

1. Certificado energético

El certificado de eficiencia energética es imprescindible para poder poner una casa en alquiler. De hecho, en el propio anuncia deberás señalar la etiqueta de eficiencia energética y, después, presentarle una copia del documento al inquilino. En Agencia Negociadora del Alquiler te ayudamos a conseguir tu certificado sin coste adicional alguno.

2. Cédula de habitabilidad

Este documento garantiza que la vivienda cuenta con las condiciones necesarias para residir en ella y que el inquilino puede hacer posesión de la misma. Si este te la solicita, has de tenerla a tu disposición para poder mostrársela.

3. Documentos de propiedad

Con este se acredita la escritura de propiedad y por lo tanto demuestra que eres el dueño de la vivienda. También se pueden entregar copias del último recibo del IBI y las facturas de suministros básicos.

4. Aval del alquiler

Como casero, para asegurarte, puedes solicitar al inquilino un aval. Ya puede ser una cantidad de dinero determinada, un seguro de impago o un aval bancario. De este modo, si este no cumple con los pagos acordados en el contrato podrás solicitar estas cantidades.

5. Documento del depósito de la fianza

Una vez hayas alquilado la vivienda y cobrado la fianza tienes 21 días laborables para depositar la cantidad íntegra en el organismo correspondiente en tu Comunidad Autónoma. El trámite se puede realizar, también, a través de Internet. Una vez hecho esto, deberás entregarle un justificante al inquilino. De no hacerlo, podrías someterte a sanciones ya que este trámite es obligatorio.

6. Contrato de alquiler

Firma siempre un contrato de alquiler en el que se determine el tiempo por el que se alquila la vivienda, cantidad a pagar, condiciones… De este modo, ante cualquier incidencia, estarás mucho más protegido.   Con toda esta documentación podrás disfrutar de un alquiler seguro.

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