Alquiler con opción a compra: ¿en qué consiste?

Muchas personas viven de alquiler pero su deseo es otro: comprar una casa. Para ello existe una opción muy interesante y es el alquiler con opción a compra, con el que se va invierto el dinero de la renta en una posible compra.

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

El alquiler con derecho a compra se plasma en un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Esta opción permite al inquilino vivir en la vivienda durante un tiempo y, finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla descontando las cuotas que haya pagado hasta ese momento. En palabras del Tribunal Supremo: “es un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

¿A quién benefician los alquileres con opción a compra?

Es una opción muy beneficiosa para ambas partes: • El arrendatario paga su renta cada mes sabiendo que después, si quieres, puede comprar la casa. • El arrendador, mientras el inquilino no compra, tiene la vivienda en alquiler con la prima como seguro.

¿Cómo es el contrato que se debe firmar?

Este tipo de documento es un tanto atípico pero aparece recogido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como es un contrato doble hay que contemplar todos estos datos en cada uno de ellos:
Contrato de alquiler
  • Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda.
  • Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra.
  • Cantidad de la renta mensual del alquiler.
  • Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma.
Contrato de compraventa
  • La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.
  • Precio de venta de la vivienda.
  • Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta.
  • Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado

La legalidad de algunas cláusulas en los contratos de alquiler

Pese a lo común que resulta hoy en día la firma de contratos de alquiler, lo cierto es que la mayor parte de personas carecen de formación específica para afrontar estos trámites con total seguridad y tranquilidad. A la hora de la redacción y la firma, tanto propietarios como inquilinos, suelen recurrir a modelos estándar de contactos o encontrados en internet. Sin embargo, siempre se debe tener en cuenta que existen una serie de cláusulas muy utilizadas en la redacción de los mismos que legalmente no tienen validez. Y este es un aspecto con el que se debe tener cuidado, ya que es habitual que durante el periodo de arrendamiento surjan problemas que, de ser previstas en el contrato de arrendamiento, tendrían una solución rápida y simple. Con esto en mente, os resumimos tres ejemplos de cláusulas que suelen encontrarse en contratos de alquiler tipo, para que podáis comparar vuestra opinión previa sobre ellos y su validez o no validez después:

¿Es legal una cláusula que obligue a los inquilinos a afirmar que están ocupando la vivienda por temporada, cuando no es así?

Esta es una cláusula que los arrendadores incluyen en muchos contratos con el fin de convertir los arrendamientos de vivienda en arrendamientos de temporada, para evitar las prórrogas obligatorias que tiene el arrendamiento de vivienda y no tiene el de temporada. “Es importante remarcar que, aunque esto se mencione en un contrato, no tiene ningún valor jurídico salvo que se haya firmado expresamente un contrato de arrendamiento de tipo de temporada”, comenta Jose Ramón Zurdo, abogado especialista en arrendamientos de la Agencia Negociadora del Alquiler.

¿Sería legal, por otra parte, incluir una cláusula en el contrato que impida a los inquilinos subarrendar la vivienda?

En este caso, por ejemplo, se trataría de una estipulación perfectamente legal. De hecho, aun en el caso de que no se recogiera en el contrato, la ley estipula que el subarrendamiento por parte de los inquilinos es ilegal. La única manera de que el subarrendamiento de la vivienda fuera válido sería obteniendo la autorización por escrito del arrendador.

¿Es válida una cláusula que obliga a los inquilinos a abandonar la vivienda en caso de venta de la misma por parte del propietario?

Esta, sin embargo, se trataría de una cláusula completamente inválida.. Y es que, como informa Jose Ramón Zurdo, “las consecuencias para un inquilino de la venta de la vivienda las marca la ley, no un contrato privado”. En este respecto, pese a la venta el nuevo propietario debería respetar la legalidad del contrato firmado con el anterior arrendador siempre que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. En caso de no estarlo y ser un alquiler de los conocidos como “en negro”, los inquilinos verían sus derechos seriamente comprometidos. Como se puede apreciar, es fácil encontrar ejemplos de cláusulas habituales a las que merece la pena prestar mucha atención. Es por eso que, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, siempre recomendamos una exhaustiva y seria lectura y consideración de todos los documentos legales relacionados con un arrendamiento, especialmente en el caso de un contrato.

¿Por qué elegir a la Agencia Negociadora del alquiler para alquiler nuestra vivienda?

El tranquiler de la Agencia Negociadora del Alquiler es el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. No solo garantiza el pago a los propietarios la renta de sus alquileres, sino que además ofrece asesoramiento y el certificado energético de manera totalmente gratuita.

Claves sobre la fianza de un alquiler

Si estas a punto de firmar un contrato de alquiler, tanto si eres casero como si eres inquilino, uno de los conceptos clave a la hora de cerrar el contrato será la fianza. Tras decidirnos por una vivienda y cerrar la negociación de la renta mensual con el propietario/agencia, en el momento de la firma es también obligatorio entregar al arrendador un determinado importe en concepto de fianza. Pero…

¿Qué es exactamente la fianza en un contrato de alquiler?

A grandes rasgos, la fianza es un depósito que el arrendatario entrega al arrendador a la hora de firmar el contrato de alquiler, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato. El importe por el que se estipule dicha fianza debe ser, a priori y en base a la Ley de Arrendamientos Urbano, del valor de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda. En el caso de los alquileres para negocios, por ejemplo, se estipulan dos meses de fianza. Merece la pena asimismo puntualizar que, además del mes legal de la fianza, el arrendatario puede reclamar algunas garantías adicionales como un aval bancario -con el cual se garantiza el pago de las rentas por parte del banco en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones- o la prueba de poseer de un seguro multi-riesgo de hogar. Una vez entregada por parte del arrendatario, la ley también estipula que esta fianza deberá ser depositada por el arrendador en el organismo encargado para ello de su Comunidad Autónoma. Pese a que esta práctica es bastante laxa entre los propietarios y tienden a hacer caso omiso, es importante recordar que no depositar la fianza puede derivar en importantes sanciones.

Devolución de la fianza de un piso de alquiler

Una vez resuelto el contrato y acordado el fin del arrendamiento entre ambas partes, un punto clave a tener en cuenta es que no hay establecido un plazo específico para la devolución de la fianza. La Ley de Arrendamientos se limita únicamente a establecer que si la devolución no se hubiese efectuado durante el periodo de un mes desde la entrega de las llaves, el saldo de la fianza devengará el interés legal. La mencionada devolución íntegra de la fianza se llevará a cabo siempre y cuando el propietario compruebe, tras la salida del arrendatario de la vivienda, que éste esté en perfecto estado. Si, por el contrario, se aprecia que se han producido daños o desperfectos en la vivienda, la fianza será utilizada para cubrir la reparación de los mismos. Es importante recalcar esto último y que el fin de la fianza es específicamente el de cubrir los desperfectos ocasionados por el inquilino y nunca como pago del último mes de renta. En resumen, y como se puede apreciar tanto por su figura como sus condiciones, la fianza es una obligación en todo contrato de arrendatario que, aunque inconveniente, es necesaria para evitar riesgos para ambas partes.

Certificado de Eficiencia Energética, ¿es obligatorio que acompañe al contrato de alquiler?

El Certificado de Eficiencia Energética ha sido y sigue siendo un tema que provoca muchas dudas y preguntas. Aunque entró en vigor hace más de 4 años genera numerosas dudas relacionadas con los arrendamientos urbanos. Nuestro experto, José Ramón Zurdo, nos da respuesta a algunas de ellas. El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que entró en vigor el 1 de junio de 2013 obliga que en cualquier venta o alquiler de una vivienda se informe de la situación energética de ésta mediante un Certificado de Eficiencia Energética. La validez de éste certificado de 10 años desde la firma y emisión de un técnico competente. El Certificado de Eficiencia Energética es un informe que contiene información sobre las características energéticas y la calificación energética de la vivienda emitido por un técnico competente. El objetivoes informar a potenciales compradores o arrendatarios sobre el consumo energético de una vivienda para que a la hora de elegirla puedan saber cómo es de eficiente y conocer el gasto en energía que supondrá vivir en ella. Según palabras de José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler:”La falta de este Certificado no priva de validez legal al contrato de arrendamiento. Quién no lo presente se hará responsable de las sanciones que por ello se le puedan imponer”.

Sanciones si hay irregularidades en el certificado o si no se dispone de ello

La competencia para inspección e imposición de cualquier tipo de sanción en esta materia corresponde a cada Comunidad Autónoma. En función de la gravedad de la infracción la multa varía desde los 300 euros hasta los 6.000 euros:
  • Sanciones leves, con multa de 300 a 600 euros :Cuando se publicita la venta o alquiler de una vivienda sin hacer mención a la calificación energética que tiene o bien cuando han pasado los 10 años de vigencia y no se ha renovado el Certificado de Eficiencia Energética.
  • Sanciones graves, con multa de 601 a 1.000 euros: En el caso de que se realice una venta o alquiler de un inmueble sin acompañar al contrato el Certificado de Eficiencia Energética en vigor.
  • Sanciones muy graves con multa de 1.001 a 6.000 euros: cuando se falsee información del Certificado de Eficiencia Energética o bien se publicite una vivienda con una certificación energética sin haberse obtenido.
En este audio José Ramón Zurdo, en el espacio del programa matinal de Cadena Cope, dedicado a las consultas de los oyentes sobre temas relacionados con los arrendamientos, lo explica con mayor detenimiento.

Consiga el Certificado de Eficiencia Energética sin ningún coste

La Agencia Negociadora del Alquiler es la única empresa del mercado que ofrece a sus clientes propietarios, sin ningún coste económico, el Certificado de Eficiencia Energética que actualmente es obligatorio acompañar al contrato de arrendamiento, incluso necesario para publicitar la vivienda. Si su vivienda en alquiler todavía no lo tiene, ¡solicítelo!.

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