Recuperación de la vivienda en alquiler (II)

(Continuamos con el artículo en el que detallábamos los requisitos para recuperar una vivienda en alquiler)

Nos quedaban dos supuestos por ver, dependiendo de la fecha de firma del contrato:

 

Contratos firmados desde el 6.06.2013 hasta el 18.12.2018:

1.-    Si la duración del aquiler es inferior a tres años, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue el contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Como vimos en nuestra anterior entrada, antes de la modificación el inquilino podía estar hasta CINCO AÑOS .

 

2.-    Transcurrido el primer año de duración del contrato, el dueño tiene la posibilidad aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad.

Para ello, el dueño deberá comunicar al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente:

  • Para sí  mismo
  • Para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción
  • Para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

En cuanto a la causa para resolver el contrato, siempre será necesario que exista una necesidad real de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente.

 

3.- El plazo para notificarle al inquilino la causa de necesidad es de al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. La comunicación deberá hacerse de forma fehaciente (burofax, por ejemplo).

 

4.- Si transcurrido tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendador podrá optar, en el plazo de treinta dias, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un periodo de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

 

 

Contratos firmados desde el 19.12.2018 en adelante:

Con la reciente reforma de la LAU, los contratos firmados actualmente quedarían así:

 

  •  La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años (o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica) llegado el día del vencimiento del contrato este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica). El arrendatario siempre puede manifestar al arrendador la voluntad de no renovar el contrato con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de las prórrogas.

 

  • Transcurrido el primer año de duración del contrato el dueño (persona física) tiene la posibilidad, aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad.Para ello, el dueño deberá comunicar al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí  o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

 

  • Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad a ocupar esta: 
  1. El arrendatario pordrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un período de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.
  2. El arrendatario podrá ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco años

 

La redacción y resolución de un contrato son procesos delicados en los que es mejor contar con el asesoramiento de profesionales experimentados. ¡Contacte con nosotros para cualquier duda!

Cómo hacer un inventario en un piso en alquiler

Cuando alquilas una vivienda lo más importante es encontrar inquilino pero una vez lo tienes hay otro paso fundamental: firmar un contrato de alquiler que te proteja como dueño. Si, además, alquilas la casa con muebles, electrodomésticos, etc. es importante que realices un inventario que se incluya como anexo al contrato.

¿Qué es el inventario?

Se trata de un listado o registro detallado de todos los elementos que contiene la vivienda y su estado en el momento de la entrega de llaves.

¿Para qué sirve?

En caso de que el inquilino cause daños en alguno de estos elementos tendrás el inventario, firmado y aprobado por los dos, como prueba para recurrir y solicitar la fianza. De este modo, te será mucho más fácil demostrar desperfectos o daños que no sean propios del uso habitual de la vivienda.

¿Qué debes incluir en el inventario de alquiler?

  • Descripción del estado general de la vivienda: comenta cuál es el estado general, si está recién reformada, etc.
  • Contenido de la vivienda por estancias: vete por orden habitación por habitación y enumera muebles, lámparas, electrodomésticos… y condiciones generales de la estancia (pintura, suelos…).
  • Haz fotografías para tener un documento gráfico de cada detalle.
Esta tarea puede llevarte un tiempo pero, sin duda, agradecerás haberlo hecho bien si en el futuro lo necesitas

¿Cómo se valida con el inquilino?

Para que este tenga validez, el inventario del piso debe formar parte del contrato del alquiler y ha de estar firmado por ambas partes. Lo ideal es que reviséis el inventario juntos cuando estéis en la casa y que cada uno os quedéis con una copia del mismo.

¿Qué debes hacer al finalizar el contrato?

Antes de que el inquilino abandone la vivienda, es recomendable que juntos hagáis una revisión de la misma siguiendo lo que se había indicado en el inventario en su momento. En caso de haber daños graves, estás en condiciones de quedarte con la fianza del inquilino. Si esta no fuera suficiente para cubrir los gastos, puedes recurrir a tu seguro de la vivienda.  

Alquiler con opción a compra: ¿en qué consiste?

Muchas personas viven de alquiler pero su deseo es otro: comprar una casa. Para ello existe una opción muy interesante y es el alquiler con opción a compra, con el que se va invierto el dinero de la renta en una posible compra.

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

El alquiler con derecho a compra se plasma en un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Esta opción permite al inquilino vivir en la vivienda durante un tiempo y, finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla descontando las cuotas que haya pagado hasta ese momento. En palabras del Tribunal Supremo: “es un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

¿A quién benefician los alquileres con opción a compra?

Es una opción muy beneficiosa para ambas partes: • El arrendatario paga su renta cada mes sabiendo que después, si quieres, puede comprar la casa. • El arrendador, mientras el inquilino no compra, tiene la vivienda en alquiler con la prima como seguro.

¿Cómo es el contrato que se debe firmar?

Este tipo de documento es un tanto atípico pero aparece recogido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como es un contrato doble hay que contemplar todos estos datos en cada uno de ellos:
Contrato de alquiler
  • Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda.
  • Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra.
  • Cantidad de la renta mensual del alquiler.
  • Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma.
Contrato de compraventa
  • La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.
  • Precio de venta de la vivienda.
  • Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta.
  • Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado

La legalidad de algunas cláusulas en los contratos de alquiler

Pese a lo común que resulta hoy en día la firma de contratos de alquiler, lo cierto es que la mayor parte de personas carecen de formación específica para afrontar estos trámites con total seguridad y tranquilidad. A la hora de la redacción y la firma, tanto propietarios como inquilinos, suelen recurrir a modelos estándar de contactos o encontrados en internet. Sin embargo, siempre se debe tener en cuenta que existen una serie de cláusulas muy utilizadas en la redacción de los mismos que legalmente no tienen validez. Y este es un aspecto con el que se debe tener cuidado, ya que es habitual que durante el periodo de arrendamiento surjan problemas que, de ser previstas en el contrato de arrendamiento, tendrían una solución rápida y simple. Con esto en mente, os resumimos tres ejemplos de cláusulas que suelen encontrarse en contratos de alquiler tipo, para que podáis comparar vuestra opinión previa sobre ellos y su validez o no validez después:

¿Es legal una cláusula que obligue a los inquilinos a afirmar que están ocupando la vivienda por temporada, cuando no es así?

Esta es una cláusula que los arrendadores incluyen en muchos contratos con el fin de convertir los arrendamientos de vivienda en arrendamientos de temporada, para evitar las prórrogas obligatorias que tiene el arrendamiento de vivienda y no tiene el de temporada. “Es importante remarcar que, aunque esto se mencione en un contrato, no tiene ningún valor jurídico salvo que se haya firmado expresamente un contrato de arrendamiento de tipo de temporada”, comenta Jose Ramón Zurdo, abogado especialista en arrendamientos de la Agencia Negociadora del Alquiler.

¿Sería legal, por otra parte, incluir una cláusula en el contrato que impida a los inquilinos subarrendar la vivienda?

En este caso, por ejemplo, se trataría de una estipulación perfectamente legal. De hecho, aun en el caso de que no se recogiera en el contrato, la ley estipula que el subarrendamiento por parte de los inquilinos es ilegal. La única manera de que el subarrendamiento de la vivienda fuera válido sería obteniendo la autorización por escrito del arrendador.

¿Es válida una cláusula que obliga a los inquilinos a abandonar la vivienda en caso de venta de la misma por parte del propietario?

Esta, sin embargo, se trataría de una cláusula completamente inválida.. Y es que, como informa Jose Ramón Zurdo, “las consecuencias para un inquilino de la venta de la vivienda las marca la ley, no un contrato privado”. En este respecto, pese a la venta el nuevo propietario debería respetar la legalidad del contrato firmado con el anterior arrendador siempre que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. En caso de no estarlo y ser un alquiler de los conocidos como “en negro”, los inquilinos verían sus derechos seriamente comprometidos. Como se puede apreciar, es fácil encontrar ejemplos de cláusulas habituales a las que merece la pena prestar mucha atención. Es por eso que, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, siempre recomendamos una exhaustiva y seria lectura y consideración de todos los documentos legales relacionados con un arrendamiento, especialmente en el caso de un contrato.

¿Por qué elegir a la Agencia Negociadora del alquiler para alquiler nuestra vivienda?

El tranquiler de la Agencia Negociadora del Alquiler es el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. No solo garantiza el pago a los propietarios la renta de sus alquileres, sino que además ofrece asesoramiento y el certificado energético de manera totalmente gratuita.

Claves sobre la fianza de un alquiler

Si estas a punto de firmar un contrato de alquiler, tanto si eres casero como si eres inquilino, uno de los conceptos clave a la hora de cerrar el contrato será la fianza. Tras decidirnos por una vivienda y cerrar la negociación de la renta mensual con el propietario/agencia, en el momento de la firma es también obligatorio entregar al arrendador un determinado importe en concepto de fianza. Pero…

¿Qué es exactamente la fianza en un contrato de alquiler?

A grandes rasgos, la fianza es un depósito que el arrendatario entrega al arrendador a la hora de firmar el contrato de alquiler, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato. El importe por el que se estipule dicha fianza debe ser, a priori y en base a la Ley de Arrendamientos Urbano, del valor de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda. En el caso de los alquileres para negocios, por ejemplo, se estipulan dos meses de fianza. Merece la pena asimismo puntualizar que, además del mes legal de la fianza, el arrendatario puede reclamar algunas garantías adicionales como un aval bancario -con el cual se garantiza el pago de las rentas por parte del banco en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones- o la prueba de poseer de un seguro multi-riesgo de hogar. Una vez entregada por parte del arrendatario, la ley también estipula que esta fianza deberá ser depositada por el arrendador en el organismo encargado para ello de su Comunidad Autónoma. Pese a que esta práctica es bastante laxa entre los propietarios y tienden a hacer caso omiso, es importante recordar que no depositar la fianza puede derivar en importantes sanciones.

Devolución de la fianza de un piso de alquiler

Una vez resuelto el contrato y acordado el fin del arrendamiento entre ambas partes, un punto clave a tener en cuenta es que no hay establecido un plazo específico para la devolución de la fianza. La Ley de Arrendamientos se limita únicamente a establecer que si la devolución no se hubiese efectuado durante el periodo de un mes desde la entrega de las llaves, el saldo de la fianza devengará el interés legal. La mencionada devolución íntegra de la fianza se llevará a cabo siempre y cuando el propietario compruebe, tras la salida del arrendatario de la vivienda, que éste esté en perfecto estado. Si, por el contrario, se aprecia que se han producido daños o desperfectos en la vivienda, la fianza será utilizada para cubrir la reparación de los mismos. Es importante recalcar esto último y que el fin de la fianza es específicamente el de cubrir los desperfectos ocasionados por el inquilino y nunca como pago del último mes de renta. En resumen, y como se puede apreciar tanto por su figura como sus condiciones, la fianza es una obligación en todo contrato de arrendatario que, aunque inconveniente, es necesaria para evitar riesgos para ambas partes.

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