Contratos: cláusulas abusivas y aspectos a tener en cuenta

Una experiencia satisfactoria de alquiler para ambas partes, arrendador y arrendatario, comienza por la redacción de un buen contrato. Para ello es fundamental que contemos con el asesoramiento de profesionales con experiencia en el mundo inmobiliario. Un apartado que hay que cuidar en el contrato es el relativo a las cláusulas: no es raro encontrarse con cláusulas contrarias a la ley y, por lo tanto, nulas.

Vamos a enumerar algunas cláusulas y aspectos que deberemos tener en cuenta a la hora de formalizar un contrato de alquiler:

  • Revisar el estado de la vivienda o local. Es importante que antes de firmar el contrato revises con detenimiento que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones. Si hay daños o desperfectos, es aconsejable que se tomen fotos como anexo a dicho contrato. En caso de firmar el contrato en donde se recoja que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones, existiendo algún desperfecto, corres el riesgo que el arrendador pueda reclamártelo.
  • Duración de contrato y plazo para abonar. La duración será la fijada por las partes libremente. Si fuera inferior a 3 años, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que se manifieste la voluntad de no renovarlo, con una antelación de al menos 30 días a la fecha de terminación. Respecto del plazo, lo habitual es que sea del 1-5 de cada mes, si bien las partes podrán fijar otro plazo. Domiciliación en una cuenta bancaria del arrendador. En caso de abonar en mano, debes pedirle un recibo al arrendador firmando ambos, a efectos de evitar posibles impagos.
  • Domicilio a efectos de notificaciones. Recomendación establecer sobre todo en el caso de los locales, un domicilio particular, a efectos de que, en caso de impago, tener la seguridad de que pueda notificarse la correspondiente demanda.
  • Penalización por incumplimiento de contrato. Se pueden fijar cláusulas indemnizatorias en caso de que el arrendatario desista del contrato. Lo comentaremos más abajo.
  • Garantías extras. Además de la fianza, se puede exigir el abono de una garantía extra que podrá ser un mes de renta o aval bancario.
  • Inventario de bienes. Es necesario, para evitar situaciones incómodas, realizara un inventario detallado adjuntándolo como anexo al contrato.
  • Reparaciones. Los arreglos necesarios para el mantenimiento de la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al arrendador. Más abajo ampliamos.
  • Obras. Cualquier tipo de obra requerirá de forma expresa y por escrito comunicación al arrendador (casero).
  • Suministros. Todo dependerá quien esté dado de alta. Si es el inquilino, deberá abonar el consumo del mismo y en caso de no abonarlo se corta. Si es el arrendador, tiene la obligación de abonarlo, y en caso de no hacerlo, siempre que el contrato esté vigente, su conducta podría ser considerada un delito leve de coacciones.
  • Prohibición de subarriendo. La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Esto implicará que deba esta en el contrato de arrendamiento. Si está, no podrá exceder del que corresponda por arrendamiento.
  • Permiso de animales. Ver si está prohibido tener animales.
  • Certificado energético. Desde junio de 2013 es obligatorio que el arrendador aporte al contrato de arrendamiento copia de dicho certificado del local o vivienda arrendada.
  • Firmar en todas las hojas. Firmar en todas las hojas permite tener la garantía de que no va a modificarse ni falsearse.

Cláusulas abusivas más comunes

  • Penalización: El arrendador no puede exigir obligatoriamente al inquilino que debe permanecer al menos 1 año. La LAU establece que se podrá desistir del contrato una vez haya transcurrido al menos 6 meses, siempre que se comunique al arrendador con 30 días de antelación. Ahora bien, habría que ver si en el contrato se pactó una cláusula de indemnización en caso de desistimiento, esto es, que el arrendatario decida dar por terminado el contrato. En este caso, estará limitada a la penalización establecida o en su caso a la establecida en la LAU, es decir, una mensualidad por cada año que reste por cumplir. Si la indemnización no está recogida en el contrato no se puede exigir.
  • Arrendamiento de temporada: Con el objetivo de evitar la prórroga de los 3 años de contrato – cuestión normal en los contratos de arrendamiento – el arrendador suele establecer una duración inferior a 1 año (típico de los contratos de temporada), con el objetivo de que el arrendatario no tenga la opción de prorrogar su contrato hasta 3.
  • Acceso del arrendador a la vivienda alquilada: El domicilio es inviolable. Esta cláusula es totalmente nula, solo se podrá acceder en caso de consentimiento del titular del contrato u orden judicial, salvo flagrante delito. El arrendador no puede obligarte a que le dejes entrar en el domicilio.
  • La responsabilidad de abonar las reparaciones: No puede obligarse al inquilino al pago de todas las reparaciones. El arrendador se responsabilizará de los arreglos necesarios para mantener en buenas condiciones la vivienda y que sean causados por el paso del tiempo y el uso habitual.
  • Actualización de la fianza: La fianza se actualiza anualmente. Es nula dicha cláusula.

Como ya hemos comentado en artículos anteriores, la redacción de un buen contrato es el pilar sobre el que se asienta una experiencia satisfactoria tanto para arrendador como para inquilino. Para ello es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales expertos y con experiencia. Si tiene alguna duda, ¡no dude en consultarnos!

[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo

La rápida derogación en el congreso de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que apenas ha estado vigente un mes, ha generado muchas dudas entre inquilinos y propietarios. Durante todo el último año se ha estado hablando de las diferentes medidas y cambios que iban a ser introducidos mediante esta ley y, al final, en unas semanas hemos vuelto a la LAU de 1994 y las reformas que de ésta se hicieron en 2013.

En la intervención radiofónica que os traemos, nuestro CEO José Ramón Zurdo nos aclara dos de estas cuestiones: la relativa a la fianza y avales que se pueden pedir al inquilino y la relacionada con el pago de impuestos sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados. ¡No te pierdas el audio al final del artículo!

Antes, vamos a recordar en qué situación quedan los puntos sobre los que más se habló de la nueva ley y que ya no estarían vigentes, volviendo a la situación siguiente:

  • La duración del contrato será de máximo 3 años más uno de prórroga tácita.
  • El arrendador puede solicitar las garantías adicionales (avales) al mes de fianza que considere oportunos, sin límite.
  • No hay prórroga en casos de desahucio, pese a que el inquilino alegue vulnerabilidad social.
  • Queda anulada la exclusión explícita de la LAU de los contratos de alquiler turístico. En este sentido el rechazo del decreto también afecta a otras leyes, como la de Propiedad Horizontal, que añadía medidas de control de las comunidades de vecinos en estos casos.

Si firmaste el contrato durante la vigencia del RD

Para los contratos firmados durante los 37 días de vigencia del Real Decreto (entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019), se respetarán las condiciones que marcaba esta ley en el momento, tales como:

  • La duración mínima del contrato de 5 años más 3 de prórroga tácita (siete años iniciales si el arrendador es una persona jurídica)
  • La limitación del aval adicional al mes de fianza de dos mensualidades
  • El pago de los gastos inmobiliarios por parte del arrendador si es una persona jurídica, etc.

Ni arrendador ni arrendatario podrán cambiar la ley por la que se rige el contrato, aunque su deseo sea que se rigiera por la actual, excepto si ambas partes de mutuo acuerdo volviesen a firmar uno nuevo.

Recuerda que en la Agencia Negociadora del Alquiler tenemos el mejor sistema de gestión integral del alquiler del mercado: el Tranquiler. ¡Ponte en contacto con nosotros y te informamos!

Cláusulas ilegales en un contrato de alquiler

Cada vez más personas viven de alquiler y han de firmar un contrato de arrendamiento con el dueño de la vivienda. Este documento marcará la relación entre ambos en el futuro, por lo tanto es muy importante redactarlo y revisarlo bien La redacción del contrato de alquiler suele corresponderle al propietario; sin embargo, es responsabilidad de ambos analizarlo bien y comprobar que están cómodos con lo que ahí se recoge. Antes de firmar nada, asegúrate de que las cláusulas del contrato no limitan tus derechos como inquilino y asegúrate de que no son ilegales. Aquí te contamos algunas cuestiones a las que prestar atención:

1. Exigir un año de permanencia en la vivienda

Lógicamente el dueño de la vivienda prefiere a inquilinos de larga estancia pero no puede exigirlo. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, desde 2013, que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses tras la firma. José Ramón Zurdo, nuestro abogado especialista en arrendamientos, lo explica en una entrevista en la radio:  

2. Impedir al inquilino alargar el contrato de alquiler

El inquilino tiene derecho a prolongar el contrato de alquiler. Según establece la ley, la prórroga es obligatoria para el propietario y voluntaria para el inquilino. Solo existe una excepción y es si el dueño demuestra que necesita la vivienda para uso personal.

3. No devolver la fianza entregada

El fin último de la fianza es garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario; por tanto, el dueño ha de reintegrar el importe total si no hay obligaciones pendientes. Tampoco será válido que el propietario alegue como desperfectos cuestiones del uso diario y normal de un inmueble (pintura de paredes, por ejemplo) para así retener la fianza. Se recomienda hacer una revisión conjunta de la vivienda y firmar un documento de satisfacción; o, en el caso de haber daños, reseñarlo con detalle con el acuerdo de ambas partes.

4. Obligar al inquilino a hacerse cargo de todas las reparaciones de la vivienda

En este caso, el inquilino solo debe hacerse cargo de daños provocados por un mal uso o mantenimiento; mientras que el propietario tiene que responsabilizarse de los arreglos necesarios para que la vivienda sea habitable y estén relacionado con el paso del tiempo o el uso habitual. Por tanto, en ningún caso será responsabilidad del inquilino hacerse cargo de las posibles averías que puedan surgir. En la Agencia Negociadora del Alquiler ofrecemos un asesoramiento completo en el alquiler de la vivienda y velamos por los intereses, tanto del arrendador como del arrendatario.

¿Qué ocurre cuando finaliza el tercer año de arrendamiento y el cuarto de la última prórroga?

La duración de los contratos de alquiler está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos y, como tal, presenta muchas condiciones y recovecos que hay que tener en cuenta antes de firmar. Arrendador y arrendatario pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler de la vivienda. Sin embargo, si la firma es por menos de tres años el contrato se prorroga cada año automáticamente hasta sumar un mínimo de tres años. ¿Qué quiere decir? Que el inquilino puede quedarse durante un mínimo de tres años si cumple con sus obligaciones. La propia Ley de Arrendamientos, en el artículo 9 dice: La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. ¿Qué ocurre cuando finaliza ese tercer año y ya se han agotado todas las prórrogas? El contrato ha vencido porque ya se han agotado todas las prórrogas posibles. Si se quiere seguir con el mismo inquilino solo habría tres opciones:
  1. Firmar un contrato nuevo por un periodo inicial de un año prorrogable a tres donde se regularan las condiciones del alquiler.
  2. Renovar mediante un anexo el contrato primitivo por otro contrato pero también con prórrogas a favor de los inquilinos de hasta tres años.
  3. No hacer nada y dejar que el inquilino siguiera disfrutando de la vivienda por un período de quince días después del vencimiento. En este supuesto el contrato se iría renovando anualmente por tácita reconducción si el precio del alquiler se hubiera fijado de forma anual. El problema es que no se podría alterar el contenido y condiciones del contrato original.
¿Sería posible prorrogar ese contrato que ya ha acabado con anexos que se le podrían adjuntar? La respuesta es no, porque al contrato primitivo ya no le quedan más prórrogas al vencimiento del cuarto año. Esos anexos se podrían considerar nulos al vulnerar al artículo seis de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Solo habría una posibilidad para poder admitir el vencimiento del cuarto año y firmar anexos por años prorrogables y es que en el contrato inicial así se hubiera señalado para cuando venciera el contrato y sus posibles prórrogas. Nuestro abogado especializado en arrendamientos y Director de nuestro área jurídica, José Ramón Zurdo, lo explica en una entrevista en la Cadena SER. En la Agencia Negociadora del Alquiler resolvemos todas tus dudas sobre contratos de alquiler y te ayudamos a redactar el acuerdo que más te convenga. Contáctanos si estás interesado, estaremos encantados de ayudarte.

Penalizaciones al inquilino por rescindir un contrato antes de lo pactado

[AUDIO] José Ramón Zurdo, gerente de Agencia Negociadora del Alquiler, nos habla de la rescisión de un contrato de alquiler firmado por un año y que el inquilino rescinde 4 meses antes de cumplirlo. Nos aclara que la legislación actual prohíbe al propietario exigir al inquilino el pago de las rentas de los meses que restan para cumplir el contrato. Ahora los inquilinos si pueden rescindir el contrato unilateralmente a partir del sexto mes sin poder reclamarles nada porque les ampara la ley. Solo se les podrÍa reclamar en el caso de estipular en el contrato una penalización por rescindirlo antes de tiempo. Y aun así estas penalizaciones son limitadas.
La penalización siempre que esté estipulada en el contrato no podrá superar nunca el medio mes de renta
En estos casos, la mejor elección tanto para el propietario como el inquilino es tener un alquiler seguro confiando en profesionales inmobiliarios cualificados. Personas que velen por los intereses de ambas partes y redacten un contrato que proteja el alquiler. Compartimos la entrevista  

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