Cláusulas ilegales en un contrato de alquiler

Cada vez más personas viven de alquiler y han de firmar un contrato de arrendamiento con el dueño de la vivienda. Este documento marcará la relación entre ambos en el futuro, por lo tanto es muy importante redactarlo y revisarlo bien La redacción del contrato de alquiler suele corresponderle al propietario; sin embargo, es responsabilidad de ambos analizarlo bien y comprobar que están cómodos con lo que ahí se recoge. Antes de firmar nada, asegúrate de que las cláusulas del contrato no limitan tus derechos como inquilino y asegúrate de que no son ilegales. Aquí te contamos algunas cuestiones a las que prestar atención:

1. Exigir un año de permanencia en la vivienda

Lógicamente el dueño de la vivienda prefiere a inquilinos de larga estancia pero no puede exigirlo. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, desde 2013, que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses tras la firma. José Ramón Zurdo, nuestro abogado especialista en arrendamientos, lo explica en una entrevista en la radio:  

2. Impedir al inquilino alargar el contrato de alquiler

El inquilino tiene derecho a prolongar el contrato de alquiler. Según establece la ley, la prórroga es obligatoria para el propietario y voluntaria para el inquilino. Solo existe una excepción y es si el dueño demuestra que necesita la vivienda para uso personal.

3. No devolver la fianza entregada

El fin último de la fianza es garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario; por tanto, el dueño ha de reintegrar el importe total si no hay obligaciones pendientes. Tampoco será válido que el propietario alegue como desperfectos cuestiones del uso diario y normal de un inmueble (pintura de paredes, por ejemplo) para así retener la fianza. Se recomienda hacer una revisión conjunta de la vivienda y firmar un documento de satisfacción; o, en el caso de haber daños, reseñarlo con detalle con el acuerdo de ambas partes.

4. Obligar al inquilino a hacerse cargo de todas las reparaciones de la vivienda

En este caso, el inquilino solo debe hacerse cargo de daños provocados por un mal uso o mantenimiento; mientras que el propietario tiene que responsabilizarse de los arreglos necesarios para que la vivienda sea habitable y estén relacionado con el paso del tiempo o el uso habitual. Por tanto, en ningún caso será responsabilidad del inquilino hacerse cargo de las posibles averías que puedan surgir. En la Agencia Negociadora del Alquiler ofrecemos un asesoramiento completo en el alquiler de la vivienda y velamos por los intereses, tanto del arrendador como del arrendatario.

¿Qué ocurre cuando finaliza el tercer año de arrendamiento y el cuarto de la última prórroga?

La duración de los contratos de alquiler está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos y, como tal, presenta muchas condiciones y recovecos que hay que tener en cuenta antes de firmar. Arrendador y arrendatario pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler de la vivienda. Sin embargo, si la firma es por menos de tres años el contrato se prorroga cada año automáticamente hasta sumar un mínimo de tres años. ¿Qué quiere decir? Que el inquilino puede quedarse durante un mínimo de tres años si cumple con sus obligaciones. La propia Ley de Arrendamientos, en el artículo 9 dice: La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. ¿Qué ocurre cuando finaliza ese tercer año y ya se han agotado todas las prórrogas? El contrato ha vencido porque ya se han agotado todas las prórrogas posibles. Si se quiere seguir con el mismo inquilino solo habría tres opciones:
  1. Firmar un contrato nuevo por un periodo inicial de un año prorrogable a tres donde se regularan las condiciones del alquiler.
  2. Renovar mediante un anexo el contrato primitivo por otro contrato pero también con prórrogas a favor de los inquilinos de hasta tres años.
  3. No hacer nada y dejar que el inquilino siguiera disfrutando de la vivienda por un período de quince días después del vencimiento. En este supuesto el contrato se iría renovando anualmente por tácita reconducción si el precio del alquiler se hubiera fijado de forma anual. El problema es que no se podría alterar el contenido y condiciones del contrato original.
¿Sería posible prorrogar ese contrato que ya ha acabado con anexos que se le podrían adjuntar? La respuesta es no, porque al contrato primitivo ya no le quedan más prórrogas al vencimiento del cuarto año. Esos anexos se podrían considerar nulos al vulnerar al artículo seis de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Solo habría una posibilidad para poder admitir el vencimiento del cuarto año y firmar anexos por años prorrogables y es que en el contrato inicial así se hubiera señalado para cuando venciera el contrato y sus posibles prórrogas. Nuestro abogado especializado en arrendamientos y Director de nuestro área jurídica, José Ramón Zurdo, lo explica en una entrevista en la Cadena SER. En la Agencia Negociadora del Alquiler resolvemos todas tus dudas sobre contratos de alquiler y te ayudamos a redactar el acuerdo que más te convenga. Contáctanos si estás interesado, estaremos encantados de ayudarte.

Penalizaciones al inquilino por rescindir un contrato antes de lo pactado

[AUDIO] José Ramón Zurdo, gerente de Agencia Negociadora del Alquiler, nos habla de la rescisión de un contrato de alquiler firmado por un año y que el inquilino rescinde 4 meses antes de cumplirlo. Nos aclara que la legislación actual prohíbe al propietario exigir al inquilino el pago de las rentas de los meses que restan para cumplir el contrato. Ahora los inquilinos si pueden rescindir el contrato unilateralmente a partir del sexto mes sin poder reclamarles nada porque les ampara la ley. Solo se les podrÍa reclamar en el caso de estipular en el contrato una penalización por rescindirlo antes de tiempo. Y aun así estas penalizaciones son limitadas.
La penalización siempre que esté estipulada en el contrato no podrá superar nunca el medio mes de renta
En estos casos, la mejor elección tanto para el propietario como el inquilino es tener un alquiler seguro confiando en profesionales inmobiliarios cualificados. Personas que velen por los intereses de ambas partes y redacten un contrato que proteja el alquiler. Compartimos la entrevista  

Estipulaciones nulas en un contrato de alquiler con José Ramón Zurdo

[AUDIO] Hoy resolvemos las dudas de los oyentes con José Ramón Zurdo, gerente de Agencia Negociadora del Alquiler. La consulta de hoy está relacionada con una estipulación en un contrato de alquiler “teniendo en cuenta el importe de la renta, el inquilino se obliga a realizar cualquier tipo de reparación de conservación que halla que hacer en la vivienda” Según aclara el abogado José Ramón Zurdo, la estipulación debería declararse nula pues el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas las estipulaciones del contrato que modifiquen en contra del arrendatario las normas del titulo segundo de la ley y el artículo 21 contenido en este título segundo dice impone al propietario cualquier tipo de reparación para garantizar la conservación de la vivienda.
La estipulación debe declararse nula
Los contratos de alquiler no pueden contravenir la ley como nos explica José Ramón Zurdo. No se puede obligar a conservar la vivienda al inquilino porque se ha pactado un precio bajo para la renta. Los conflictos entre propietarios e inquilinos por esta clase de eventos se resuleven confiando en profesionales cualificados que vela por el alquiler seguro y el interés de ambas partes. Compartimos con vosotros la entrevista  

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