¿Qué riesgos corro si decido subir el alquiler a mi inquilino?

Tras varios años de “vacas flacas”, el mercado inmobiliario por fin vuelve a estar en alza. Esto presenta alegrías y un sinfín de oportunidades para muchos, pero también genera situaciones potencialmente conflictivas entre caseros e inquilinos. Esto se debe principalmente a que los arrendadores ven en la recuperación económica una oportunidad única: subir los alquileres. Sin embargo, cabe reflexionar bien sobre dar este paso. Cada situación debe ser analizada individualmente, ya que existirán casos en los que –dada la recesión- la renta del inmueble esté muy por debajo del precio de mercado y eso deba ser corregido por pura justicia y coherencia. No obstante, con la nueva situación económica, muchos propietarios deciden buscar sacar la mayor rentabilidad posible a su inmueble. Si bien esta decisión puede resultar lucrativa y rentable a corto plazo, puede ocasionar problemas con los arrendatarios.

El riesgo de subir el alquiler al inquilino

Más allá de perder a un buen inquilino, el riesgo de la subida de los alquileres es muy claro a la hora de buscar nuevos inquilinos, dado que suele deparar en un aumento de la morosidad, provocada fundamentalmente por dos razones:
  • La primera es que, con el fin de conseguir los precios más altos, muchos propietarios descuidan la selección de los nuevos inquilinos y por ahí entran un buen número de candidatos con un nivel de insolvencia notable.
  • La segunda razón del aumento de morosidad suele ser por problemas de gestión. Al incorporarse al mercado, muchos propietarios no tienen ninguna experiencia previa en la gestión de alquileres, lo que provoca confrontaciones constantes con sus inquilinos que normalmente desembocan en impagos de renta o de suministros.
Y es que, como cuenta Jose Ramón Izquierdo (abogado especialista de la Agencia Negociadora del Alquiler) en esta entrevista radiofónica, se debe tener presente que –aunque supongan una gran tentación- los inquilinos que están dispuestos a pagan las rentas más altas suelen ser los que prestan menos garantías, y también aquellos que suelen estar menos tiempo arrendados. Por lo tanto, si como propietarios estamos pensando en subir la cuantía del alquiler a nuestro inquilino actual, la mejor idea es siempre hablar primero con él y tratar de consensuar los pasos a dar para no generar conflictos innecesarios. Si, pese a esto, el inquilino decide abandonar la vivienda o simplemente ésta se encuentra deshabitada, la recomendación es buscar un perfil de inquilino que, a cambio de rentas más atractivas, permita que les solicitemos más garantías económicas. Estos serán el tipo de arrendatarios más atractivos: aquellos que tenderán a permanecer más tiempo arrendados en las casas porque no tendrán esa necesidad económica de cambio.

Claves sobre la fianza de un alquiler

Si estas a punto de firmar un contrato de alquiler, tanto si eres casero como si eres inquilino, uno de los conceptos clave a la hora de cerrar el contrato será la fianza. Tras decidirnos por una vivienda y cerrar la negociación de la renta mensual con el propietario/agencia, en el momento de la firma es también obligatorio entregar al arrendador un determinado importe en concepto de fianza. Pero…

¿Qué es exactamente la fianza en un contrato de alquiler?

A grandes rasgos, la fianza es un depósito que el arrendatario entrega al arrendador a la hora de firmar el contrato de alquiler, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato. El importe por el que se estipule dicha fianza debe ser, a priori y en base a la Ley de Arrendamientos Urbano, del valor de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda. En el caso de los alquileres para negocios, por ejemplo, se estipulan dos meses de fianza. Merece la pena asimismo puntualizar que, además del mes legal de la fianza, el arrendatario puede reclamar algunas garantías adicionales como un aval bancario -con el cual se garantiza el pago de las rentas por parte del banco en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones- o la prueba de poseer de un seguro multi-riesgo de hogar. Una vez entregada por parte del arrendatario, la ley también estipula que esta fianza deberá ser depositada por el arrendador en el organismo encargado para ello de su Comunidad Autónoma. Pese a que esta práctica es bastante laxa entre los propietarios y tienden a hacer caso omiso, es importante recordar que no depositar la fianza puede derivar en importantes sanciones.

Devolución de la fianza de un piso de alquiler

Una vez resuelto el contrato y acordado el fin del arrendamiento entre ambas partes, un punto clave a tener en cuenta es que no hay establecido un plazo específico para la devolución de la fianza. La Ley de Arrendamientos se limita únicamente a establecer que si la devolución no se hubiese efectuado durante el periodo de un mes desde la entrega de las llaves, el saldo de la fianza devengará el interés legal. La mencionada devolución íntegra de la fianza se llevará a cabo siempre y cuando el propietario compruebe, tras la salida del arrendatario de la vivienda, que éste esté en perfecto estado. Si, por el contrario, se aprecia que se han producido daños o desperfectos en la vivienda, la fianza será utilizada para cubrir la reparación de los mismos. Es importante recalcar esto último y que el fin de la fianza es específicamente el de cubrir los desperfectos ocasionados por el inquilino y nunca como pago del último mes de renta. En resumen, y como se puede apreciar tanto por su figura como sus condiciones, la fianza es una obligación en todo contrato de arrendatario que, aunque inconveniente, es necesaria para evitar riesgos para ambas partes.

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