Deducciones para el propietario de una vivienda en alquiler

Decides colocar una vivienda de tu propiedad en el mercado del alquiler, buscas asesoramiento profesional y la alquilas. Empiezas a generar un rendimiento, unas ganancias provenientes de la inversión. Cumples con tus obligaciones, certificado de eficiencia energética, depósito de la fianza en el organismo correspondiente y declaración del alquiler a la Agencia Tributaria. Es un buen momento para hacerlo tras años complicados… y además hay ventajas fiscales de las que puedes aprovecharte.

Solemos creer que los arrendamientos presentan ventajas para los arrendatarios exclusivamente, pero hay determinados beneficios fiscales en la tributación de los propietarios de viviendas para incentivar el arrendamiento.

La renta que cobramos al inquilino deben ser incluidas en la declaración de la renta. Dichas rentas tendrían el carácter de rendimientos de capital inmobiliario salvo que el arrendador realice una actividad económica conforme a lo señalado en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF, esto es, disponga para la ordenación de la actividad de arrendamiento de viviendas de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. No obstante, y para ambos casos, el rendimiento obtenido se incluiría en la base imponible general del arrendador, tributando por el rendimiento que obtenga conforme a los tipos progresivos establecidos para dichas rentas, superiores a los de las rentas del ahorro previstos en la Ley del IRPF.

Pero no todo va a ser negativo. A los ingresos que obtiene el arrendador por el alquiler de su vivienda se les podrán descontar una serie de gastos para la determinación del llamado rendimiento neto. Asimismo, podremos aplicar una reducción del 60% sobre dicho rendimiento neto siempre y cuando los rendimientos obtenidos tengan el carácter de rendimiento de capital inmobiliario y el arrendamiento se destine a vivienda habitual del arrendatario. No valdría, por lo tanto, aplicar esta reducción si el alquiler se destina a otra finalidad, como puede ser el alquiler de oficinas, el arrendamiento para uso turístico…

La Ley del IRPF cita en su artículo 23.1 que, para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los ingresos obtenidos por el arrendador todos los gastos necesarios para la obtención de dichos ingresos.

Gastos que pueden considerarse como deducibles:

  1. Los intereses de préstamos o créditos solicitados para la adquisición o mejora del inmueble o del derecho o facultad de uso del que procedan los ingresos obtenidos.
  2. Los gastos de reparación y conservación efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles, por el contrario, las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
  3. Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales siempre que no tengan carácter sancionador.
  4. Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
  5. Los ocasionados por la formalización del arrendamiento o subarriendo y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos y rendimientos.
  6. Los saldos de dudoso cobro, siempre y cuando el deudor se halle en situación de concurso, o cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses.
  7. El importe de las primas de los contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
  8. Las cantidades destinadas a servicios o suministros: luz, agua, teléfono, gas…
  9. Las cantidades destinadas a amortización del inmueble. El propio Reglamento del IRPF considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo. Los bienes muebles que se arriendan junto al propio inmueble también se amortizarán conforme a los porcentajes previstos en el Reglamento.

Una vez descontados los gastos deducibles, el arrendador podrá aplicar la reducción del 60% anteriormente citada siempre y cuando el arrendamiento se destine a vivienda del arrendatario. La reducción es general y no depende de la edad del arrendatario. Esta reducción solo es aplicable respecto de los rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente, no siendo posible la reducción cuando se trate de rendimientos negativos o de rendimientos positivos que sean descubiertos por la Administración Tributaria tras un procedimiento de comprobación o inspección.

Por último, y aunque no sea frecuente, la Ley de IRPF prevé una reducción adicional del 30% para aquellos casos en los que el arrendador obtenga un rendimiento notoriamente irregular o generado durante un periodo superior a dos años.

Consejos sobre el alquiler de una vivienda

Hoy proponemos recomendaciones de importancia para conseguir un contrato duradero y ajustado a la ley.

Alquilar una vivienda aparentemente es un proceso sencillo y tanto propietarios como inquilinos cometen muchos errores en algunos aspectos relacionados con el contrato o la propia relación entre las partes. Desvelamos algunos consejos que pueden ser muy relevantes.

Consejos para el casero

Si quieres alquilar tu piso, atento a estos cuatro pasos básicos para evitar contratiempos

Es importante que el dueño contempla los derechos y obligaciones que dimanan del contrato. Hay cuatro aspectos esenciales que el casero no debe pasar por alto, como solicitar al inquilino garantías adicionales a la fianza o cambiar la domiciliación de los contratos de suministros, entre otros.

Qué hacer si el inquilino no acepta la subida del alquiler y paga la renta que estima oportuna

Algunos inquilinos están negándose a aceptar las subidas, pero no abandonan la vivienda y continúan pagando el importe ya caducado. Ante esta situación, el propietario debe comunicar por burofax el fin del contrato con 30 días de antelación y no aceptar la renta del arrendatario.

Los caseros, ante su gran pregunta: ¿subir el alquiler o conservar a un buen inquilino?

Uno de los gremios que quiere beneficiarse de la recuperación económica es el de los caseros: ahora es el momento de subir los alquileres, después de unos años de rebajas. Pero ¿compensa perder a ese inquilino formal? Hay casos en los que compensa asumir el riesgo, sobre todo si la renta actual es muy baja, pero casi siempre es mejor consensuar el incremento de la renta con el inquilino para no perder a una persona que ha cumplido y no ha sido problemática.

Modelo de contrato de alquiler 

Con la entrada en vigor de los cambios que afectan a los alquileres, se impone variaciones en los modelos de contrato que se venían utilizando en los arrendamientos. En Agencia Negociadora del Alquiler podemos ayudarte con uno de los aspectos más tediosos del alquiler.

Las alternativas que tiene el casero para reducir los riesgos antes de poner el piso en alquiler

Una de las mayores preocupaciones del arrendador es no saber exactamente qué tipo de inquilino está en su vivienda. Para reducir el riesgo de que el inquilino deje de pagar la renta, existe EL TRANQUILER, un sistema que garantiza el pago de las rentas así como la elección del mejor inquilino.

¿Cuáles son las sanciones por no declarar el alquiler de una vivienda?

Los pisos alquilados históricamente han generado una gran economía sumergida. Ahora Hacienda ha iniciado una campaña para ‘cazar’ a los que alquilan en negro. Si te pilla, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como ‘paralela’. Además, podrá imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado.

El riesgo que corres por no declarar en el IRPF los ingresos por el alquiler de viviendas

La Agencia Tributaria está dispuesta a castigar a aquellos contribuyentes que no declaren en el IRPF los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas. Y, ¿cómo? Impidiendo que se apliquen la reducción del 60% aplicable sobre los rendimientos obtenidos. O, dicho de otro modo, va a impedir que pueden tributar sólo por el 40% de los rendimientos obtenidos. 

Cuándo y por qué se puede actualizar la renta del alquiler de un piso

Desde que quedaran aprobadas las nuevas medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, el precio de la renta puede ser actualizado libremente por el inquilino o el propietario. Ahora bien, sólo puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

A la hora de actualizar la renta del alquiler: ¿Qué índice es mejor utilizar, el IPC o el IGC?

Propietario e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio del alquiler. El Gobierno ha cambiado la ley para que este tipo de contratos no sufra los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas. 

¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. En primer lugar, se debe intentar llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay dos opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso en su totalidad se puede prolongar entre 3 y 8 meses. Para garantizar que esto no ocurra, EL TRANQUILER siempre garantiza el pago de las rentas, sin sorpresas.

Consejos para el inquilino

ITP del alquiler: qué es y cuánto vas a pagar

Los contribuyentes que hayan estado recientemente de alquiler en Madrid, Andalucía o Cataluña y lo hayan declarado a Hacienda tienen pocas posibilidades de librarse de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre los arrendamientos. Ahora bien, los expertos insisten en que han tenido suerte: incumplir la ley tributaria, aunque sea por desconocimiento, está sujeto a sanciones de hasta el 75%, pero tanto abogados como autonomías descartan multar y abrir expedientes.

Las cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda

Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.

Estos son dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.

Trucos imprescindibles para encontrar piso de alquiler en las grandes ciudades

La experiencia de Agencia Negociadora del Alquiler nos dice que en las grandes ciudades españolas se pone de manifiesto que establecer contacto en las primeras horas tras su publicación y generar buenas sensaciones personales son factores decisivos para poder acceder a una vivienda en alquiler. Las garantías ofrecidas, la solvencia y el precio adecuado son fundamentales para ser escogido por el propietario o el profesional.

Consejos para ambos

Cómo redactar un contrato de alquiler para que el casero y el inquilino estén blindados

Los principales problemas que surgen son la falta de contenido, falta de claridad y cláusulas contrarias a la ley, como los falsos arrendamientos de temporada, la negativa a la prórroga legal o la penalización al inquilino si no permanece un año como mínimo.

Contratos de alquiler: asegúrate de que entiendes todo lo que firmas

Es importante un lenguaje claro y sencillo pero que sea un texto completo, por lo que siempre es aconsejable que lo redacte un abogado especializado. Debe incluir los derechos y deberes de cada una de las partes, porque es tan importante lo que se dice como lo que queda a interpretación de la LAU.

Cláusulas a tener en cuenta cuando firmas un contrato de alquiler (como propietario o inquilino) 

Al firmar un contrato de alquiler es importante que tanto propietario como inquilino protejan sus intereses de acuerdo a lo establecido por la ley. Por eso es interesante contar con el asesoramiento de un profesional que nos ayude a redactar o interpretar el contrato, ya seamos propietario o inquilino. Hoy en día es necesario incluir cláusulas antes obviadas como la del pago del ITP de alquiler o la de desahucio por impago, y evitar el uso de condiciones abusivas o nulas como la negativa a la prórroga legal.  

Seis premisas básicas para tener bien atado el contrato de alquiler 

A la hora de elaborar el contrato de arrendamiento de una vivienda son varias las preguntas que se agolpan en la cabeza para tenerlo lo mejor atado posible: ¿verbal o escrito? ¿en documento público o privado? ¿hay que pagar algún impuesto? Desde Agencia Negociadora del Alquiler recomiendan hacer el contrato por escrito y que esté inscrito en el Registro para mayor protección del inquilino. 

Consejos básicos para propietario e inquilino en el alquiler de una vivienda

Cuando vayas a poner tu vivienda en el mercado de arrendamiento o estés buscando piso en alquiler, aquí van algunos aspectos que debes tener en cuenta antes de firmar: los términos a pactar para fijar la renta mensual y su incremento anual, cuánto tiempo va a durar el contrato o quién se hace cargo de las obras en la casa en función de su relevancia.

Cuestiones (como mínimo) que se pueden negociar en el contrato de alquiler de un piso

Cuando se firma el contrato de alquiler, existe una tendencia a considerar que son documentos de adhesión que no pueden modificarse. Pero nada más lejos de la realidad. Aunque hay algunos extremos no negociables por mandato legal, sí hay otras muchas cuestiones que se pueden modificar, como la duración del contrato, la actualización de la renta o el pago de impuestos.

En un alquiler, ¿qué paga el casero y qué el inquilino?

Cada vez más personas se deciden por alquilar una vivienda ante la imposibilidad de comprar, pero el alquiler también conlleva una serie de gastos que conviene aclarar. Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona todo lo que puede medirse con contadores individuales.

Las razones por las que propietario e inquilino pueden poner fin al alquiler

Con la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler, es interesante conocer bien los motivos por los que se puede dar por finalizado el arrendamiento. El inquilino puede poner fin al contrato antes de que se cumplan los tres años de prórroga siempre que se hayan cumplido seis meses desde la firma y si avisa con 30 días de antelación. El propietario puede solicitar la casa como residencia habitual en caso de necesitarla para él o para un familiar de primer grado, pero una vez pasado un año desde la firma.

Ventajas de alquilar una vivienda a través de un profesional

Cada vez más profesionales que se especializan en ayudar tanto a los inquilinos a encontrar una vivienda como a los propietarios a alquilarla con seguridad. Al casero le facilitan la selección del inquilino, la redacción del contrato o la contratación. Por su parte, a los inquilinos les posibilitan encontrar una vivienda que se ajuste a sus posibilidades económicas, les informan sobre el contenido del contrato de arrendamiento y les sirven de mediador en el caso de que surja algún problema durante la duración del mismo.

Máximos históricos en el precio del alquiler, una consecuencia de la falta de oferta

Durante los años 2006 y 2008 el precio del alquiler en España alcanzó su máximo histórico en todas las comunidades autónomas. Los precios tocaron techo en toda España entre diciembre de 2006 y agosto de 2008. Así, Canarias fue la primera comunidad autónoma que registró su máximo histórico y lo hizo en diciembre de 2006 con un precio del 7,64 €/m2 al mes, seguido de Cataluña, que registró en mayo de 2007 su máximo al situar el precio en 12,44 €/m2 al mes y la Comunitat Valenciana que en junio de 2007 alcanzó los 8,11 €/m2 al mes.

El precio de los alquileres se está normalizando después de las fuertes subidas que vivimos en 2017 y buena parte de 2018, lo que llevó a superar los máximos registrados hace diez años en algunas zonas del país. Ahora esta situación se está estabilizando, aunque seguimos registrando tensiones en algunas capitales y enclaves turísticos, así como en el extrarradio de las grandes ciudades.

Madrid, Canarias, Baleares y Cataluña superan los máximos en 2018

El análisis revela que cuatro comunidades ya han alcanzado los máximos del precio del alquiler que habían registrado durante los años 2006 y 2007. En concreto, Cataluña superó en enero de 2018 el precio máximo de mayo de 2007 al llegar a los 12,88 €/m2 al mes, seguido de Baleares, que en mayo de 2018 marcó un nuevo máximo con 10,60 €/m2 al mes y Canarias y Madrid que registraron máximos el pasado mes de junio y diciembre.

En el otro extremo, el resto de las comunidades todavía no han superado los precios máximos y muchas de ellas están, todavía, lejos de superarlos

Cinco provincias ya han superado los precios máximos

Respecto a las provincias, cinco de ellas han superado en 2018 los precios máximos que habían alcanzado entre 2007 y 2008. Se trata de Madrid, Baleares, Salamanca, Las Palmas y Barcelona, que superaron los máximos entre enero de 2018 y diciembre 2018. 

El resto de las provincias, todavía no han superado el precio máximo y la mayoría de ellas están lejos de superar los precios máximos. Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife y Sevilla están un -7,3%, un -7,7% y un -10% por debajo de los precios máximos que registraron entre 2006 y 2008.

Seis municipios han superado máximos en 2018

Respecto a los municipios, en seis de ellos se han superado durante 2018 los precios máximos de los años 2007 y 2008. En concreto, Barcelona superó el precio en enero de 2018 al situar el precio del alquiler en los 16,26 €/m2 al mes, seguido de Salamanca, que en mayo de 2018 llegó a los 7,64 €/m2 al mes, Las Palmas de Gran Canaria, Málaga, Palma de Mallorca y Madrid.

Otros municipios como A Coruña están a sólo un -3,4% por debajo del precio de máximos, que registró en julio de 2008 con un precio de 7,42 €/m2 al mes. Le sigue Valencia, que está a un -4,5% del precio máximo que registró en enero de 2008 con 8,83 €/m2 al mes.

Estas circunstancias en el mercado de alquiler, obligan a una mayor atención profesionalizada en el sector, dando resultados más favorables en la salud del contrato, así como el inquilino seleccionado. El alquiler seguro se ha convertido en una tendencia en alza que asegura el cobro de las rentas de forma puntual.

ALQUILER SUMERGIDO: DETECCIÓN Y SANCIONES

Hace tiempo que Hacienda persigue a los caseros que no declaran el dinero que reciben por el alquiler de sus pisos. Entre 2011 y 2013 los inspectores detectaron 120.000 alquileres en negro.

Según los datos que manejaba los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) en 2016, en esa época el 41,4% de los alquileres se hacía en negro. Melilla (61,6%), Murcia (61,1%), Canarias (55,6%) y Andalucía (55,4%) eran las comunidades con mayor tasa de alquileres sin declarar. Estos datos se elaboraron a partir de la Estadística IRPF-2013 y Censos de la Población y Viviendas 2011, siendo esta la última estadística con la que se cuenta.

MÉTODO DE DETECCIÓN DE HACIENDA

Hacienda inicia actuaciones inspectoras o tributarias de control cuando descubre indicios de alquiler en negro, pero hay otros que son detectados gracias al servicio de alertas estrenado por la Agencia Tributaria el año pasada para avisar a los caseros de sus obligaciones fiscales.

El foco de Hacienda está sobre el alquiler de viviendas, pero especialmente el alquiler turístico. Así envió 136.000 avisos durante 2017 y el año pasado lanzó su modelo 179 sobre cesión de viviendas con fines turísticos para obtener información sobre este tipo de inmuebles.

A lo largo de los años Hacienda se ha valido de diferentes instrumentos para cazar el alquiler en negro. Estas son algunas de ellas:

-ALERTAS ONLINE

Hacienda ha activado desde la campaña de la Renta 2015 un sistema de alertas online que avisan al casero que debe declarar sus ingresos por alquiler. Este es el modelo de mensaje que se podía recibir por parte de la administración en 2016:

“De acuerdo con los datos de los que dispone la Agencia Tributaria, usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben de incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales”.

– CRUCE DE INFORMACIÓN

Desde 2010 Hacienda dispone de las información de consumo de luz de los hogares y locales comerciales para hacer comprobaciones en aquellos inmuebles que, estando supuestamente desocupados, tienen elevados consumos de electricidad.

En 2012, la caza y captura del alquiler en negro vía cruce de datos ya era parte de su estrategia. Así consta en la resolución de 24 de febrero de 2012, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2012.

Además, hay otras buenas fuentes de información para Hacienda: las delegaciones autonómicas de Hacienda, las instituciones públicas donde se depositan las fianzas de los alquileres y los anuncios de alquileres en Internet. A esto hay que sumar que en el momento en el que el inquilino incluya la vivienda en alquiler como domicilio fiscal ya se puede iniciar el proceso de comprobación.

– VISITAS EN PERSONA

Hacienda también hace visitas sorpresas para detectar alquileres opacos. Durante 2015 hizo 5.469 visitas, un número que aumentó considerablemente el año siguiente llegando a sumar más de 8.000 visitas a viviendas sospechosas.

CONSECUENCIAS DE NO DECLARAR EL ALQUILER

Como vemos, la Agencia Tributaria dispone de variadas herramientas para detectar la existencia de alquiler no declarado, y éstas se van perfeccionando año tras año. Veamos cuáles son las consecuencias de arrendar en negro un inmueble:

  • En caso de no tener declarado el alquiler, el propietario no puede hacer reclamaciones en caso de impago de la renta o desperfectos ocasionados por el inquilino.
  • Hacienda hará una liquidación paralela del IRPF con un importe que dependerá de los ingresos del contribuyente en cuestión, pero que tributará al tipo máximo posible, descartando todas las deducciones fiscales.
  • Se habrirá un expediente sancionador a los propietarios por ocultar ingresos.
  • Se obligará a pagar una sanción, mas los intereses de demora correspondientes al propietario. A esto habría que sumarle una multa que iría del 50% al 150% de la base de la sanción en función de su gravedad.

En definitiva: la Agencia Tributaria está decidida a terminar con los arrendamientos sumergidos y tiene las herramientas necesarias para lograrlo.

En Agencia Negociadora del Alquiler contamos con el mejor sistema de gestión integral del mismo, para que no tengas que preocuparte por nada. Nos encargamos desde la concesión del Certificado de Eficiencia Energética a los pagos mensuales, pasando por la redacción de contratos, cláusulas o las reparaciones necesarias. ¡Contacte con nosotros y le informamos!

Contratos: cláusulas abusivas y aspectos a tener en cuenta

Una experiencia satisfactoria de alquiler para ambas partes, arrendador y arrendatario, comienza por la redacción de un buen contrato. Para ello es fundamental que contemos con el asesoramiento de profesionales con experiencia en el mundo inmobiliario. Un apartado que hay que cuidar en el contrato es el relativo a las cláusulas: no es raro encontrarse con cláusulas contrarias a la ley y, por lo tanto, nulas.

Vamos a enumerar algunas cláusulas y aspectos que deberemos tener en cuenta a la hora de formalizar un contrato de alquiler:

  • Revisar el estado de la vivienda o local. Es importante que antes de firmar el contrato revises con detenimiento que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones. Si hay daños o desperfectos, es aconsejable que se tomen fotos como anexo a dicho contrato. En caso de firmar el contrato en donde se recoja que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones, existiendo algún desperfecto, corres el riesgo que el arrendador pueda reclamártelo.
  • Duración de contrato y plazo para abonar. La duración será la fijada por las partes libremente. Si fuera inferior a 3 años, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que se manifieste la voluntad de no renovarlo, con una antelación de al menos 30 días a la fecha de terminación. Respecto del plazo, lo habitual es que sea del 1-5 de cada mes, si bien las partes podrán fijar otro plazo. Domiciliación en una cuenta bancaria del arrendador. En caso de abonar en mano, debes pedirle un recibo al arrendador firmando ambos, a efectos de evitar posibles impagos.
  • Domicilio a efectos de notificaciones. Recomendación establecer sobre todo en el caso de los locales, un domicilio particular, a efectos de que, en caso de impago, tener la seguridad de que pueda notificarse la correspondiente demanda.
  • Penalización por incumplimiento de contrato. Se pueden fijar cláusulas indemnizatorias en caso de que el arrendatario desista del contrato. Lo comentaremos más abajo.
  • Garantías extras. Además de la fianza, se puede exigir el abono de una garantía extra que podrá ser un mes de renta o aval bancario.
  • Inventario de bienes. Es necesario, para evitar situaciones incómodas, realizara un inventario detallado adjuntándolo como anexo al contrato.
  • Reparaciones. Los arreglos necesarios para el mantenimiento de la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al arrendador. Más abajo ampliamos.
  • Obras. Cualquier tipo de obra requerirá de forma expresa y por escrito comunicación al arrendador (casero).
  • Suministros. Todo dependerá quien esté dado de alta. Si es el inquilino, deberá abonar el consumo del mismo y en caso de no abonarlo se corta. Si es el arrendador, tiene la obligación de abonarlo, y en caso de no hacerlo, siempre que el contrato esté vigente, su conducta podría ser considerada un delito leve de coacciones.
  • Prohibición de subarriendo. La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Esto implicará que deba esta en el contrato de arrendamiento. Si está, no podrá exceder del que corresponda por arrendamiento.
  • Permiso de animales. Ver si está prohibido tener animales.
  • Certificado energético. Desde junio de 2013 es obligatorio que el arrendador aporte al contrato de arrendamiento copia de dicho certificado del local o vivienda arrendada.
  • Firmar en todas las hojas. Firmar en todas las hojas permite tener la garantía de que no va a modificarse ni falsearse.

Cláusulas abusivas más comunes

  • Penalización: El arrendador no puede exigir obligatoriamente al inquilino que debe permanecer al menos 1 año. La LAU establece que se podrá desistir del contrato una vez haya transcurrido al menos 6 meses, siempre que se comunique al arrendador con 30 días de antelación. Ahora bien, habría que ver si en el contrato se pactó una cláusula de indemnización en caso de desistimiento, esto es, que el arrendatario decida dar por terminado el contrato. En este caso, estará limitada a la penalización establecida o en su caso a la establecida en la LAU, es decir, una mensualidad por cada año que reste por cumplir. Si la indemnización no está recogida en el contrato no se puede exigir.
  • Arrendamiento de temporada: Con el objetivo de evitar la prórroga de los 3 años de contrato – cuestión normal en los contratos de arrendamiento – el arrendador suele establecer una duración inferior a 1 año (típico de los contratos de temporada), con el objetivo de que el arrendatario no tenga la opción de prorrogar su contrato hasta 3.
  • Acceso del arrendador a la vivienda alquilada: El domicilio es inviolable. Esta cláusula es totalmente nula, solo se podrá acceder en caso de consentimiento del titular del contrato u orden judicial, salvo flagrante delito. El arrendador no puede obligarte a que le dejes entrar en el domicilio.
  • La responsabilidad de abonar las reparaciones: No puede obligarse al inquilino al pago de todas las reparaciones. El arrendador se responsabilizará de los arreglos necesarios para mantener en buenas condiciones la vivienda y que sean causados por el paso del tiempo y el uso habitual.
  • Actualización de la fianza: La fianza se actualiza anualmente. Es nula dicha cláusula.

Como ya hemos comentado en artículos anteriores, la redacción de un buen contrato es el pilar sobre el que se asienta una experiencia satisfactoria tanto para arrendador como para inquilino. Para ello es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales expertos y con experiencia. Si tiene alguna duda, ¡no dude en consultarnos!

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