Decorar una casa para alquilar y acertar

Todo propietario quiere alquilar su propiedad al inquilino perfecto, y todo inquilino quiere encontrar la casa de sus sueños.

Todos tenemos gustos y personalidades diferentes pero, dejando a un lado los estilos decorativos, sí que tenemos en común querer una casa bien iluminada, ordenada, acogedora y con las mayores facilidades posibles. Con estos consejos llamarás la atención de tu potencial inquilino y conseguir alquilar tu propiedad en el menor tiempo posible:

– Iluminación: una estancia bien iluminada nos ayuda a favorece el espacio de las habitaciones de la casa. Si la luz natural es uno de los fuertes de tu propiedad sácale partido recibiendo las visitas con las cortinas abiertas o entreabiertas (y si es posible en las horas donde entre más luz) además de dejar las luces encendidas para las visitas.

– Pintura: Si te has pensado en darle un “lavado de cara” al piso y te lanzas a pintarlo antes de venderlo, te recomendamos apostar por la pintura blanca o colores pastel ya que hace que es espacio parezca más grande.

– Estilo neutro (pero personal): a la hora de decorar no te vayas hacia tendencias demasiado llamativas como los colores flúor, artículos de decoración con estilo pop o estampados tropicales, apuesta por una decoración neutra pero personal, para facilitar a las visitas que puedan imaginarse viviendo en esa casa. Para ello dejar algunas revistas en la mesa del salón, llenar los jarrones con flores o decorar con plantas reales son algunos trucos fáciles de incluir en cualquier hogar. Si quieres dar un toque aún más acogedor, deja un tarro transparente con galletas dentro o un frutero con una selección de frutas coloridas.

– Cocina equipada: ofrecer un inmueble donde la cocina está medio equipada echará para atrás a los futuros inquilinos al verse que tienen “tareas” pendientes que, además de tener que contar con ese desembolso extra, es una tarea que a casi nadie agrada, por lo que a la hora de retirar electrodomésticos, plantéate dejar los más grandes en el inmueble.

– El sofá y la cama son la clave: un sofá que no es aparenta ser cómodo o que está desgastado puede ser una buena razón por la que los potenciales inquilinos no quieran instalarse en tu inmueble así que cuida los detalles y decora el sofá con alguna manta suave y cojines que inviten a sentarse. La cama también debe ser acogedora por lo que elige bien la funda del nórdico (aunque enseñes el apartamento en verano no enseñes una cama sin nórdico) y compleméntala con una manta en los pies y unos ‘maxi’ cojines.

– Si tienes terraza, habilítala: la terraza es un punto extra para cualquier visita. Sea invierno o verano no podemos evitar imaginarnos cenando fuera en las noches de verano así que no la dejes vacía y con una mesa, un par de sillas y una planta harás que los invitados tengan ya en mente el primer día que inaugurar la terraza. Si quieres decorar más la terraza con luces, manteles, etc, te contamos más claves aquí.

Con estos trucos la Agencia Negociadora del Alquiler garantiza que más te vale tener la copia de las llaves y el contrato preparado porque el sello de ‘Rented’ estará al caer.

LAS NUEVAS REGLAS PARA ALQUILAR

Mañana martes 5 de marzo entra en vigor (BOE) el nuevo Real Decreto Ley que introduce cambios en los contratos de alquiler y que todo propietario e inquilino deben conocer antes de firmar un contrato de arrendamiento. 

A partir del 5 de marzo, todos los contratos de arrendamiento que se firmen en España deberán asumir los cambios introducidos por esta nueva norma. Las novedades afectan, principalmente, a la duración de los contratos, el límite a la hora de actualizar las rentas, así como los plazos de preaviso en caso de que propietario inquilino quieran rescindir el contrato.

Al final de este post y para ofrecer más luz en el sector del alquiler de viviendas, detallamos los 7 regímenes jurídicos que actualmente se encuentran en vigor.

Estos son los cambios que introduce el nuevo Real Decreto Ley de medidas urgentes sobre alquiler:

Duración de los contratos: de tres a cinco años

Se amplía de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, siempre que el casero sea una persona física. En el caso de las personas jurídicas, la duración de los alquileres se eleva a siete años. Además, la prórroga tácita se eleva de uno a tres años en ambos casos.

La subida anual del alquiler solo en base al IPC

Todos los nuevos contratos firmados a partir de ahora estarán sujetos al IPC para su actualización anual. Es decir, ningún casero podrá subir a su inquilino el alquiler más del IPC durante los cinco años de vigencia del contrato. Deberá esperar a la renovación para subir el precio. 

Se amplía el plazo de preaviso para la disolución del contrato

El plazo de preaviso para que una de las dos partes pueda romper el contrato de alquiler se amplía. El propietario deberá informar al inquilino con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá avisar al propietario con cuatro meses.

En caso de venta de la vivienda se respeta el contrato de alquiler

En aquellos casos en los que la vivienda alquilada sea vendida a un tercero, éste deberá respetar los plazos así como las condiciones vigentes, aunque estos no estén inscritos en el registro de la propiedad.  

Si fallece el inquilino

En aquellos casos en los que se produzca el fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en la vivienda en alquiler en aquellos casos de vulnerabilidad social, donde existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años. 

Limita la fianza a una mensualidad

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. No obstante, el arrendador podrá exigir una garantía adicional al arrendatario de hasta un máximo de dos mensualidades.

En el caso de alquiler turístico

La actual norma excluye los alquileres turísticos de la LAU, al tratarse de una actividad económica, y en lo que respecta a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), si los vecinos logran una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, podrán limitar las viviendas de uso turístico —hasta ahora se necesitaba unanimidad— o asignarles mayores gastos comunes.

Se ralentizan los procedimientos de desahucio

Todos los Juzgados están obligados a comunicar a los Servicios Sociales todos los Desahucios que conozcan. Si los Servicios Sociales detectaran situaciones de vulnerabilidad, y los arrendadores son personas jurídicas, se paralizarían los lanzamientos por 3 meses para que los inquilinos tengan más tiempo para buscar otras viviendas. En el caso de que los arrendadores sean personas físicas, la interrupción de los lanzamientos sería por un periodo de un mes.

Mas gravámenes para las viviendas vacías.

Se remarca a los Ayuntamientos que podrán establecer recargos en las cuotas del IBI para penalizar las viviendas vacías.

Menos Impuestos para los inquilinos

Se recoge para todos los inquilinos que alquilen viviendas de forma estable una exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados.

Recuperación de la vivienda por los propietarios por causa de necesidad

Se establece que esta debe recogerse por anticipado en el propio contrato de arrendamiento, por lo que ya no es válido como ocurría con la anterior legislación que la necesidad se pudiera producir de forma sobrevenida.

Se amplían los gastos para los arrendadores

Cuando los arrendadores sean personas jurídicas, el Decreto les obliga a soportar todos los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización en los que incurrieren.

Comunidades de Propietarios

Se eleva el fondo de reserva de las Comunidades de Propietarios  del 5% al 10% para sufragar inversiones de accesibilidad.

7 regímenes jurídicos para el alquiler

Por último detallamos los siete Regímenes Jurídicos que regulan en la actualidad los arrendamientos de viviendas. Todos están en vigor por lo que dependiendo de en qué fecha se firmaran los arrendamientos se aplicarían las normas de unos o de otros.

  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la Ley del año 64.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el conocido Decreto Boyer del año 85.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la última Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que entró en vigor el 01/01/95
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se concertaron después de las últimas modificaciones de la L.A.U. del 4 de Junio de 2013 y del 30 de Marzo de 2015.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el último Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno que entró en vigor el 19 de Diciembre de 2018 y lo estuvo hasta el 24 de Enero de 2019.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados a partir del 24 de Enero que coincide con el régimen existente antes de la aprobación del Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno.
  • Régimen jurídico aplicable a todos los arrendamientos que se firmen a partir de la fecha de publicación en el BOE del Real Decreto aprobado por el Gobierno. Necesita la convalidación posterior de la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. Si no lo convalidara se volvería otra vez al régimen Jurídico anterior a la aprobación del Decreto pero respetando los alquileres suscritos desde la aprobación del Decreto hasta su no convalidación por la Diputación Permanente

Alquilar: ¿con inmobiliaria o sin ella?

Una de las preguntas que más resuenan en nuestra cabeza cuando nos disponemos a poner nuestra vivienda en alquiler. Muchos se decantan por hacerlo por sus propios medios, otros deciden dejarlo en manos de profesionales. Algo que favorece la seguridad jurídica del nexo entre el propietario y el inquilino. Tras el bajón que vivió el mercado inmobiliario en los años de la crisis, el crecimiento económico actual ha hecho que se trate un sector en alza. Esta bonanza se ha traducido en un aumento de la oferta disponible. Aunque la demanda sigue por encima de la oferta, se está generalizando una sofisticación del sector. Agencia Negociadora del Alquiler es una inmobiliaria especializada en alquileres que ha contribuido notablemente a que el sector evolucione, llevándolo hacia la profesionalización. Estos son nuestros 5 consejos para alquilar tu vivienda de una forma competitiva.

1. Revisar la instalación eléctrica y la climatización

Muchas viviendas tienen una instalación antigua y obsoleta, que puede generar problemas muy serios a las personas que la habiten. Invertir en una reforma de esa instalación, así como de interruptores etc, es algo costoso pero muy rentable a largo plazo y, sobre todo, necesario. Hay que tener en cuenta además que una de las principales novedades del mercado inmobiliario en años recientes es la obligación legal por parte del propietario de disponer del certificado de eficiencia energética del inmueble.

2. Hacer la vivienda “cómoda” y agradable

Aunque parezca obvio, una de las primeras cosas a hacer a la hora de preparar nuestra vivienda para alquilarla es hacer una limpieza en profundidad. Una vez esté limpia y los pequeños desperfectos hayan sido arreglados, debemos buscar que la casa tenga un ambiente cómodo y acogedor, y para ello los pequeños elementos como plantas, alfombras y cojines suelen ayudar mucho. Para subir nuestra casa de nivel un poco más, podemos invertir también en sustituir apliques, griferías… esas pequeñas cosas que los inquilinos valoran y les hacen decidirse por una vivienda u otra.

3. Dedicar tiempo a elegir los muebles adecuados

Aunque a veces nos parezca algo secundario, el mobiliario es uno de las principales factores que condicionan a los inquilinos a la hora de elegir vivienda . Al final, es el “vestuario” que elegimos para nuestra casa. Cuando reflexionemos sobre las posibilidades, aunque es cierto que hay soluciones muy económicas, merece la pena elegir buenos materiales y repasar barnices, pinturas… Incluso en el caso de que vayas a alquilar la vivienda sin muebles, es aconsejable amueblarlo para su anuncio y presentación fotográfica.

4. Optimizar la iluminación de la casa

La luz es uno de los principales elementos de una casa, ya que condiciona la sensación que tendrán las personas que la habiten. La luz está intrínsecamente relacionada con la calidad de vida, y cada espacio necesita un tipo de iluminación diferente dependiendo del uso al que esté dirigida dicha estancia. Si bien en las habitaciones y salón suele ser recomendable una iluminación cálida, en la cocina y los baños es preferible luz blanca más neutra y que permita mayor actividad y no canse la vista.

5. Sacar buenas fotografías

No por evidente es menos importante recordarlo: si hacemos un gran trabajo ofreciendo una casa con las mejores prestaciones en las que hemos puesto mucho cariño, pero no nos preocupamos en sacar unas buenas fotos, estaremos tirando mucho por la borda. Has hecho lo más difícil, ahora ponle la guinda. Merece la pena dedicar el tiempo necesario a elegir un buen encuadre, una buena iluminación… y nuestra vivienda brillará por encima de las demás. Siguiendo estos consejos anteriores, tendremos muchas más oportunidades de alquilar nuestra vivienda más rápido y a inquilinos más fiables. ¡Y recuerda! No hacen falta grandes cantidades de dinero, la mayor parte de las veces basta con ponerle cariño y tiempo. Si quieres poner una vivienda en alquiler y aún lo estás pensando, llámanos al 900 20 20 11 y te ayudaremos a alquilar tu vivienda ¡confía en EL TRANQUILER!

¿Es legal alquilar una vivienda hipotecada?

Hay muchas dudas alrededor de si es legal o no alquilar una vivienda hipotecada ya que si leemos detenidamente la escritura de la hipoteca nos damos cuenta que hay préstamos hipotecarios que prohíben el alquiler. Pero debemos saber que muchas de las restricciones al alquiler que imponen estas escrituras no son legales. Nuestro abogado especializado en arrendamientos urbanos nos da los argumentos que desmontan algunas de estas restricciones. Cuando compramos una vivienda y firmamos la escritura de concesión de la hipoteca, muchas veces firmamos sin saber bien qué es lo que dice. En la escritura puede aparecer una cláusula que prohíba el alquiler: “el acreedor hipotecario (Banco o Caja) prohíbe o restringe en gran manera el arrendamiento del bien hipotecado…”. No obstante, hay que tener en cuenta que puede que ésta restricción no sea considerada legal. Para ello, nos basamos en dos argumentos:
  • Una sentencia Tribunal Supremo del 16 de diciembre de 2009 ha declarado abusivas dichas prohibiciones en cuanto a que los bancos no pueden pretender imponer a los hipotecados el compromiso de que no puedan alquilar las casas. Sentencia que indica: “La primera es que el acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante, y menos todavía imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la violación de la estipulación, de la misma manera que no caben las prohibiciones de disponer convencionales en los actos a título oneroso (art. 27 LH). La cláusula que estableciese la absoluta prohibición de arrendar no solo no es inscribible sino que no es válida. El hipotecante, por lo tanto, puede arrendar libremente la finca hipotecada, siquiera los arrendamientos posteriores a la hipoteca (tema que es el que aquí interesa), aparte de la sujeción a lo dispuesto en los arts. 661, 675 y 681 LEC, quedan sometidos al principio de purga por lo que no afectan a la hipoteca -realización de la finca hipotecada-“.
  • Con la actual legislación, después de la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el que una vivienda esté arrendada tampoco le causa ningún perjuicio al banco puesto que la ley prevee que, salvo que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el registro, el banco o la persona que en un procedimiento de ejecución hipotecaria se adjudique la vivienda puede no reconocer el arrendamiento y echar al inquilino con un simple preaviso.
José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler, argumenta por qué muchas de dichas cláusulas incluidas en las escrituras de concesión de las hipotecas no son legales en la sección de consultas sobre alquiler del programa radiofónico “Más Madrid” de La Cope. En la Agencia Negociadora del Alquiler somos profesionales especialistas en arrendamientos urbanos en Madrid. Si dispone de una vivienda que quiere alquilar y tiene dudas sobre temas relacionados con el alquiler de la misma, póngase en contacto con nosotros y le ayudaremos a resolver las dudas y a poner su vivienda en alquiler.   Designed by Freepik

Faustino de Vega habla de la relación de los inquilinos y vecinos en Cadena Cope

[AUDIO] Conversamos con el abogado especialista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, Faustino de Vega. En representación de Agencia Negociadora del Alquiler, Faustino, atiende la consulta de un oyente acerca de la forma de actuar cuando el inquilino genera problemas en el vecindario.

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