El plan del Ayuntamiento de Madrid para preservar las viviendas residenciales en el centro

La medida podría contener el precio del alquiler residencial si aumenta la oferta para este fin

El plan del Ayuntamiento de Madrid para frenar la conversión de las viviendas en alojamientos turísticos ha salido adelante en el Pleno de Cibeles con el apoyo de Ahora Madrid y PSOE y el rechazo de PP y Cs. Supone, entre otras medidas, que todos los alojamientos turísticos, incluidas las viviendas de uso turístico, tendrán que tener acceso independiente y licencia.

Este plan especial para la regulación de uso terciario en su clase de hospedaje busca “preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos y, en segundo lugar, buscar que la actividad del hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad redistribuyendo la actividad económica, a la vez que descargando la concentración del centro histórico”, ha defendido el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo.

El edil ha dado cuenta de las 598 enmiendas presentadas, 41 de ellas estimadas parcialmente, y ha destacado que el plan cuenta con el correspondiente informe ambiental de la Comunidad y con el de la consejería de Turismo.

A partir de ahora, cualquier casa que se alquile con fines vacacionales durante más de 90 días al año debe ser considerada como un establecimiento dedicado al hospedaje. Es decir, un local que efectúa una actividad comercial y que, por lo tanto, debe tener una licencia de uso terciario para poder abrir sus puertas. 

Actualmente basta con que las viviendas estén inscritas en un registro habilitado por la Comunidad de Madrid, pero ahora tendrán que ir un paso más allá. El problema estará en que no será tan fácil conseguir esas licencias. Según se desprende de los propósitos del Ayuntamiento, la concesión de los permisos dependerá de cuatro factores: la zona de ubicación, el nivel de usos admitido, el nivel de protección del edificio y, por último, el uso implantado en él. 

Anillos

El plan se desarrolla sobre un ámbito que afecta a una superficie de 52,7 millones de euros distribuido en tres zonas o anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticosque soportan cada uno de los barrios madrileños.

El primer anillo coincide con los límites del distrito de Centro. El segundo lo forman los barrios del resto del centro histórico, comprende el distrito de Chamberí completo y parte de los distritos de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca. El tercero se corresponde con los barrios de la almendra Central, a los que se suman otros de los distritos de Usera, Carabanchel y Latina.

El cálculo que maneja el Consistorio es que en torno al 95 por ciento de las viviendas de uso turístico, inscritas en el registro de la Comunidad, podían verse afectadas por la normativa del plan, con vocación de “limitar y restringir la implantación de vivienda de uso turístico por los problemas que genera de convivencia e incompatibilidad de actividad terciaria con residencial”. En este momento hay establecimientos de hospedaje con su correspondiente licencia y sólo les afectaría el plan en el momento de reformar esa licencia o cuando acometiera una obra estructural.

Eliminada la implantación directa

Para la sustitución del uso residencial por uso de hospedaje en edificios completos para implantar un hotel u otro establecimiento similar, el nuevo plan prácticamente elimina la posibilidad de implantación directa. Es necesario contar con un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que deberá ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid y posteriormente por el Pleno municipal.

En caso de que el edificio en el que se pretende implantar este tipo de establecimiento ya posea un uso terciario, el Plan General vigente permite la implantación mediante licencia directa en casi cualquier edificio, excepto en los edificios protegidos, que requerirán la aprobación de un plan especial. Cuando el hotel pretenda implantarse en un edificio protegido de uso residencial, el plan especial deberá acreditar que no es viable rehabilitarlo para el uso residencial.

Acceso independiente

La principal novedad para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente. El plan no diferencia las exigencias para la implantación de las viviendas de uso turístico de otras formas del uso de hospedaje (pensiones, etc.) cuando se realicen en parte de un edificio residencial.

En los edificios de uso residencial en los anillos 1 y 2 en los que se desee solicitar una licencia de uso de hospedaje para una parte del mismo, el nuevo plan exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos. No podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas. En el anillo 3, esa exigencia de acceso independiente se mantiene cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse en situaciones donde no estén permitidos otros usos terciarios.

Esta medida que ya tienen innumerables detractores parece que puede parar el ascenso del precio del alquiler en las zonas afectadas por el plan. La falta de oferta tiene muchos actores responsables y puede que esta medida contenga el alza que se estaba experimentando.

Requisitos para alquilar legalmente tu casa como alojamiento turístico

Los apartamentos vacacionales son cada vez más populares y por eso son muchos los propietarios que deciden alquilar sus casas a turistas durante el verano o todo el año. Sin embargo, para hacerlo legalmente, es necesario cumplir con una serie de requisitos. Lo más importante es consultar las condiciones que establece la Comunidad Autónoma en la que se encuentra la vivienda. Desde que se aprobó la reforma de la ley de Arrendamientos Urbanos en 2013, la regulación del alquiler de apartamentos turísticos ha quedado en manos de los gobiernos autonómicos. Así que comprueba siempre qué se establece en cada caso. Sin embargo, a nivel general, deberás tener en cuenta estas condiciones:

1. Comprobar si tienes que estar dado de alta en el Impuesto de Actividades Económicas.

Depende de la actividad que desarrolles. Si alquilas la vivienda solo en verano o durante un período determinado, no es necesario. Ese alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento de temporada. Sin embargo, si el alquiler conlleva la prestación de servicios complementarios como limpieza, mantenimiento de camas… sí que sería obligatorio darse de alta; concretamente, en el epígrafe 685 del Impuesto de Actividades Económicas como alojamiento turístico y extrahotelero. Nuestro abogado especializado en arrendamientos y Director de nuestro área jurídica, José Ramón Zurdo, lo explica en una entrevista en la Cadena SER.

2. Inscribirse en el Registro de Viviendas Turísticas

Es fundamental dar de alta el apartamento en el Registro de Viviendas Turísticas de cada comunidad autónoma. Con este trámite, se concede un número de identificación de la vivienda turística.

3. Declarar los impuestos de IVA e IRPF

El propietario, si es un particular, está obligado a liquidar el impuesto del IRPF por los ingresos obtenidos en su declaración a Hacienda; como actividad económica o rendimientos del capital inmobiliario. En el caso de ser un gestor comercial el que gestiona el apartamento turístico, este debe declarar el IVA.

4. Revisar la normativa autonómica

Como decíamos al principio, los gobiernos autonómicos han desarrollado normas específicas para el alquiler vacacional. Estas varían de un lugar a otro, así que es importante comprobar qué se establece en cada caso. El no cumplir con los requisitos establecidos puede acarrear sanciones económicas. En la Agencia Negociadora del Alquiler te asesoramos y nos ocupamos de tus viviendas en alquiler para que no tengas problemas y puedas dormir tranquilo. Contáctanos si estás interesado, estaremos encantados de ayudarte.

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