EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

La morosidad está aumentando de forma espectacular en el alquiler de viviendas en Madrid

El gran aumento de la morosidad que se está produciendo está originado por una suma de factores, entre ellos podemos destacar los siguientes:

Últimamente se ha incorporado al mercado del alquiler un importante número de nuevos arrendadores que buscan en el alquiler, – ante las nulas rentabilidades que ofrecen actualmente otros productos financieros como los depósitos bancarios -, rentabilidades más altas para sus ahorros. Lo que ocurre es que estos nuevos arrendadores no tiene ninguna experiencia en el sector de los alquileres, y en muchos casos no acuden a profesionales para la gestión de  sus alquileres, lo que está originando una abundante conflictividad en su choque con los avezados inquilinos, que al final está desembocando en abundantes impagos de rentas.

También se está notando que el nivel de selección de inquilinos que utilizan muchos propietarios para seleccionar a sus inquilinos no está regido por criterios profesionales sino basado en muchos caso en la suerte o en intentar conseguir los precios más altos, pero descuidando las garantías, lo que está provocando impagos de inquilinos que entran en las viviendas pero dejan de pagar a partir del tercer mes.

Todo esto además, no viene favorecido por la última legislación en vigor, que lo que hace es aumentar el riesgo de impago para los propietarios al limitarles las garantías económicas que pueden exigir a los inquilinos, reduciéndoselas a dos meses de renta, además de la fianza.

También se está notando otro curioso fenómeno que está haciendo aumentar la morosidad, y ocurre aquellos arrendamientos firmados hace cuatro años, cuando las rentas todavía estaban muy bajas, que ahora al cuarto año llegan a su vencimiento, y al exigir los propietarios para las renovaciones precios de mercado actuales mucho más altos, los inquilinos no pueden pagarlos ni encuentran rentas parecidas en el mercado, y optan por quedarse en las viviendas arrendadas ingresando, en el mejor de los casos, a los propietarios las mismas rentas que antes pagaban, pero incumpliendo los plazos de vencimiento.

Para terminar, el último Decreto sobre alquileres va a favorecer más todavía la prolongación de la morosidad al aumentar los tiempos de los desahucios, dado que la normativa impone que cuando los tribunales detecten de oficio situaciones de vulnerabilidad en los desahucios, deben comunicarlo a los servicios sociales, para que éstos intervengan y partir de ese momento los plazos para desahuciar a los inquilinos pueden dilatarse “sine die”.

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid

Una nueva forma de ganar inquilinos de calidad, el valor añadido definitivo

En muchas ocasiones, uno de los elementos más importantes para el inquilino a la hora de elegir piso en alquiler, son los muebles. Como este decorado, distribuido. La forma de aprovechar la luz, los distintos ambientes.

Es muy común que estos elementos que establecen una diferencia sobre otros pisos en alquiler no sean tenidos en cuenta, entre otras cosas porque decorar una casa o amueblarla con unos mínimos suele ser más costoso.

Ahora IKEA, el gigante sueco, ha decidido poner en marcha una iniciativa pionera que permite alquilar sus muebles. Un modelo de negocio sin precedentes que puede beneficiar mucho a aquellos propietarios que tienen un piso en alquiler.

La cadena sueca de muebles y objetos para el hogar ha anunciado este proyecto para impulsar el sistema de alquiler de mobiliario en una treintena de países.

El modelo ya ha empezado a testarse de forma experimental en Suiza, Polonia, Suecia y Holanda y se extenderá a más países el próximo año, según ha señalado la compañía a través de un comunicado y recoge Efe.

Ikea controlará la propiedad del producto para asegurarse de que sea utilizado “tantas veces como sea posible antes de ser reciclado”. 

“Trabajaremos con distintos socios para hacer posible ese modelo de alquiler. Cuando termine el plazo, los clientes tendrán la posibilidad de devolver el producto y alquilar otro”, declaró Torbjörn Lööf, consejero delegado de Inter Ikea, el gestor de franquiciados del gigante sueco, hace un mes durante una entrevista al Financial Times. “De este modo, en lugar de tirar los muebles, podemos restaurarlos y volverlos a vender prolongando el ciclo de vida de los productos”, añadió el ejecutivo.

La iniciativa forma parte de un plan global de la compañía que aboga por un modelo de negocio más sostenible, han subrayado desde Ikea a través de un comunicado. En este sentido, la firma sueca se ha marcado como objetivo tener un impacto climático positivo en 2030.

En el caso de su mercado nacional, Ikea centrará este servicio inicialmente solo a empresas, para extenderlo después al sector público. “Vamos a probar cómo pueden funcionar distintos modelos de alquiler y si es posible hacerlo a gran escala”, señalan.

En el último año fiscal (septiembre de 2017-agosto de 2018), Ikea registró unas ventas por valor de 38.800 millones de euros, un 4,5 % más que el año anterior. En noviembre, el grupo anunció que podría eliminar hasta 7.500 empleos a nivel mundial en los próximos dos años, dentro de su proceso de transformación. En el caso de España, donde posee 18 establecimientos, se prevé que el impacto sea “casi nulo”.

El modelo crea un nuevo paradigma que beneficia mucho al sector del alquiler, pues desde un principio la casa puede tener un coste mensual por mobiliario que el propietario puede repercutir al inquilino o incluirlo en el precio global de la renta como valor añadido.

Deducciones para el propietario de una vivienda en alquiler

Decides colocar una vivienda de tu propiedad en el mercado del alquiler, buscas asesoramiento profesional y la alquilas. Empiezas a generar un rendimiento, unas ganancias provenientes de la inversión. Cumples con tus obligaciones, certificado de eficiencia energética, depósito de la fianza en el organismo correspondiente y declaración del alquiler a la Agencia Tributaria. Es un buen momento para hacerlo tras años complicados… y además hay ventajas fiscales de las que puedes aprovecharte.

Solemos creer que los arrendamientos presentan ventajas para los arrendatarios exclusivamente, pero hay determinados beneficios fiscales en la tributación de los propietarios de viviendas para incentivar el arrendamiento.

La renta que cobramos al inquilino deben ser incluidas en la declaración de la renta. Dichas rentas tendrían el carácter de rendimientos de capital inmobiliario salvo que el arrendador realice una actividad económica conforme a lo señalado en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF, esto es, disponga para la ordenación de la actividad de arrendamiento de viviendas de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. No obstante, y para ambos casos, el rendimiento obtenido se incluiría en la base imponible general del arrendador, tributando por el rendimiento que obtenga conforme a los tipos progresivos establecidos para dichas rentas, superiores a los de las rentas del ahorro previstos en la Ley del IRPF.

Pero no todo va a ser negativo. A los ingresos que obtiene el arrendador por el alquiler de su vivienda se les podrán descontar una serie de gastos para la determinación del llamado rendimiento neto. Asimismo, podremos aplicar una reducción del 60% sobre dicho rendimiento neto siempre y cuando los rendimientos obtenidos tengan el carácter de rendimiento de capital inmobiliario y el arrendamiento se destine a vivienda habitual del arrendatario. No valdría, por lo tanto, aplicar esta reducción si el alquiler se destina a otra finalidad, como puede ser el alquiler de oficinas, el arrendamiento para uso turístico…

La Ley del IRPF cita en su artículo 23.1 que, para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los ingresos obtenidos por el arrendador todos los gastos necesarios para la obtención de dichos ingresos.

Gastos que pueden considerarse como deducibles:

  1. Los intereses de préstamos o créditos solicitados para la adquisición o mejora del inmueble o del derecho o facultad de uso del que procedan los ingresos obtenidos.
  2. Los gastos de reparación y conservación efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles, por el contrario, las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
  3. Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales siempre que no tengan carácter sancionador.
  4. Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
  5. Los ocasionados por la formalización del arrendamiento o subarriendo y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos y rendimientos.
  6. Los saldos de dudoso cobro, siempre y cuando el deudor se halle en situación de concurso, o cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses.
  7. El importe de las primas de los contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
  8. Las cantidades destinadas a servicios o suministros: luz, agua, teléfono, gas…
  9. Las cantidades destinadas a amortización del inmueble. El propio Reglamento del IRPF considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo. Los bienes muebles que se arriendan junto al propio inmueble también se amortizarán conforme a los porcentajes previstos en el Reglamento.

Una vez descontados los gastos deducibles, el arrendador podrá aplicar la reducción del 60% anteriormente citada siempre y cuando el arrendamiento se destine a vivienda del arrendatario. La reducción es general y no depende de la edad del arrendatario. Esta reducción solo es aplicable respecto de los rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente, no siendo posible la reducción cuando se trate de rendimientos negativos o de rendimientos positivos que sean descubiertos por la Administración Tributaria tras un procedimiento de comprobación o inspección.

Por último, y aunque no sea frecuente, la Ley de IRPF prevé una reducción adicional del 30% para aquellos casos en los que el arrendador obtenga un rendimiento notoriamente irregular o generado durante un periodo superior a dos años.

La primavera: el inicio de la mejor época para alquilar

La primavera por lo general suele ser de las épocas más esperadas del año, ya que de todas es la más “cálida”, llena de vida por así decirlo. Es por eso que a esta temporada se le considera la del color vivo, una en la que existe un entorno muy estimulante que mejora nuestro humor y nos hace querer cambiar la decoración interior del hogar.

El mejor momento para alquilar coincide con la primavera y se dilata hasta el mes de Septiembre. Un buen momento para decorar la vivienda antes de ponerla en el mercado. Los colores cálidos, en una época del año en la que mejora el humor de las personas, harán de su vivienda un lugar donde los que la visitan quieran vivir.

Es por eso que la mejor forma de empezar la primavera es renovando la decoración de nuestro hogar, añadiendo nuevos accesorios y utilizando colores de tonos más brillantes y vivos. Todo esto lo podemos hacer sin gastar demasiado dinero, es por eso que a continuación os daremos ideas para que podáis decorar vuestra casa para la primavera y sin gastar demasiado. Se alquilará más rápido y los futuros inquilinos disfrutarán de ella sin querer marcharse.

  • Mejora tu estado de ánimo: Sustituye las cortinas, fundas, ropa, tapicerías… y utiliza otras con colores que nos aporten un mejor humor, intenta que sean más o menos claros para aliviar la carga de los ojos, como por ejemplo colores con tonos pálidos tales como el verde, blanco, melocotón o beige. Podemos incluso utilizar cortinas de tela en las ventanas para que pase más luz.
  • Juega con los colores: La primavera se acerca y también el brillo y los colores, es por eso que podemos jugar con colores de tono pastel y muy brillantes, además de ampliar la gama de colores de nuestro hogar. Podemos usar colores en los artículos de decoración como por ejemplo naranjas, oros, amarillos…
  • Crea una fragancia agradable: La mejor forma de crear un buen ambiente para tu hogar es dándole un buen olor, es por eso que en primavera podemos poner jarrones con flores para que además de adornar la casa, le den un buen olor. Si tenemos por así decirlo acceso limitado a flores frescas, podemos utilizar ambientadores que rocíen cada cierto tiempo el hogar y que además el olor esté en concordancia con el color en general de la sala.
  • Elimina todos los objetos “pesados”: La primavera llega cuando pasa el invierno, es por eso que debemos guardar todas esas telas pesadas y cambiarlas por otras mucho más ligeras. Además debemos de quitar del medio todas las cosas que no necesitemos para aportarle al hogar una sensación de mayor espacio.

En la primavera cada elemento de la decoración interior del hogar tiene un significado, por ejemplo las flores representan el nacimiento y la belleza o los patrones ondulados en la decoración identifican a la típica brisa primaveral. Aprovecha la primavera para conseguir el mejor inquilino.

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