Las obligaciones del arrendador y el arrendatario

Cuando nos disponemos a alquilar nuestra vivienda debemos saber cuales son nuestras obligaciones y aquellas que corresponden a nuestro futuro inquilino. Rodearse de profesionales que nos ayuden a la hora de alquilar una propiedad es crucial en un mercado cada día más competitivo y profesionalizado. Desgranamos las obligaciones más importantes de ambas partes.

¿Quién es el arrendador y quien es el arrendatario?

¿Quién es el arrendador de una vivienda?

El arrendador es aquella persona que es propietario del inmueble y lo pone al servicio del arrendatario a cambio de una contrapartida pactada en el contrato de arrendamiento.

¿Quién es el arrendatario de una vivienda?

El arrendatario es aquel que disfruta de un inmueble aportando una contraprestación pactada en el contrato de arrendamiento.

Normativa a aplicable al arrendamiento de viviendas

Por lo que se refiere a la normativa que se les aplica a los arrendamientos de vivienda, el artículo 4 de la Ley de arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Obligaciones de arrendador y arrendatario

A continuación, vamos a analizar las principales obligaciones que se derivan tanto para el arrendador como para el arrendatario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son las siguientes:

Duración del contrato

La duración del contrato puede ser libremente pactada por las partes, pero si se pacta un periodo inferior a un año el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años de duración. En este caso, el arrendatario tiene la posibilidad de no prorrogar el contrato mediante un preaviso de 30 días. Una vez transcurridos los 3 primeros años el contrato se prorrogará por un año más salvo preaviso de una de las partes a la otra con 30 días de antelación respecto al vencimiento del contrato. En cuanto al arrendador, si transcurrido un año de contrato, necesita la vivienda para sí mismo, familiares o cónyuge en los términos regulados por la Ley, lo puede comunicar al arrendatario con dos meses de antelación y el contrato no se prorrogará.

Posibilidad de desistir del contrato

El arrendatario tiene la posibilidad de desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, si lo comunica con una antelación de 30 días. Es decir, que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento para el arrendatario.

Muerte del arrendatario

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato el cónyuge, persona con relación análoga al cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, en los términos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La renta y su revisión

La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada. Según establece la Ley, la renta se pacta libremente por las partes y si no regulan otra cosa en el contrato se pagará de forma mensual y durante los 7 primeros días de cada mes. En este sentido, es importante destacar que el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. La renta puede ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato según lo que hayan pactado las partes. Si no existe pacto al respecto, no se aplicará la revisión de renta.

Elevación de renta por mejoras

Si han transcurrido 3 años de contrato y el arrendador realiza obras de mejora en la vivienda, tendrá derecho a elevar la renta, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

Pago de gastos de comunidad y tributos

Las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento que los gastos de comunidad o los tributos que correspondan a la finca arrendada se repercutan al arrendatario. En estos casos debe figurar en el contrato la cuantía de dichos gastos y tributos para que el arrendatario sepa de forma concreta lo que tiene que pagar.

Habitabilidad

La obligación más importante del arrendador es la que se regula en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece lo siguiente: “1.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. En este sentido la Ley establece que cuando se tengan que realizar obras en la vivienda por orden de una autoridad que la hagan inhabitable, el arrendatario podrá suspender el contrato de arrendamiento o desistir del mismo, sin indemnización alguna.

Obras del arrendatario

El arrendatario no puede realizar en la vivienda obras que afecten a la configuración, estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del arrendador. El arrendador que no haya autorizado las obras podrá resolver el contrato o solicitar que la vivienda se devuelva a su estado anterior al terminar el contrato.

Derecho de adquisición preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la misma. Dicho derecho tiene dos formas el tanteo y el retracto, dependiendo si se ejerce antes o después de la compraventa según lo regulado en la Ley.

Fianza

El arrendatario deberá entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta (en los arrendamientos de vivienda) en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Se pueden solicitar otras garantías como avales bancarios o fianzas personales, dependiendo de lo que pacten las partes. Finalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. Es decir, que si una parte incumple el contrato la otra puede exigir el cumplimiento o solicitar la resolución. Agencia Negociadora del Alquiler pone a disposición de sus clientes un gabinete jurídico gratuito para la resolución de conflictos derivados de la relación entre inquilino y propietario, redacción de contratos y acuerdos entre las partes ¡llámenos sin compromiso! 900 20 20 11

6 documentos necesarios para alquilar una vivienda

Alquilar una vivienda también supone hacer cierto papeleo. Además de encontrar el inquilino ideal, tendrás que asegurarte de que cuentas con cierta documentación necesaria para poder cerrar el acuerdo de alquiler. Además del contrato de alquilar firmado por ambas partes, tendrás que contar con:

1. Certificado energético

El certificado de eficiencia energética es imprescindible para poder poner una casa en alquiler. De hecho, en el propio anuncia deberás señalar la etiqueta de eficiencia energética y, después, presentarle una copia del documento al inquilino. En Agencia Negociadora del Alquiler te ayudamos a conseguir tu certificado sin coste adicional alguno.

2. Cédula de habitabilidad

Este documento garantiza que la vivienda cuenta con las condiciones necesarias para residir en ella y que el inquilino puede hacer posesión de la misma. Si este te la solicita, has de tenerla a tu disposición para poder mostrársela.

3. Documentos de propiedad

Con este se acredita la escritura de propiedad y por lo tanto demuestra que eres el dueño de la vivienda. También se pueden entregar copias del último recibo del IBI y las facturas de suministros básicos.

4. Aval del alquiler

Como casero, para asegurarte, puedes solicitar al inquilino un aval. Ya puede ser una cantidad de dinero determinada, un seguro de impago o un aval bancario. De este modo, si este no cumple con los pagos acordados en el contrato podrás solicitar estas cantidades.

5. Documento del depósito de la fianza

Una vez hayas alquilado la vivienda y cobrado la fianza tienes 21 días laborables para depositar la cantidad íntegra en el organismo correspondiente en tu Comunidad Autónoma. El trámite se puede realizar, también, a través de Internet. Una vez hecho esto, deberás entregarle un justificante al inquilino. De no hacerlo, podrías someterte a sanciones ya que este trámite es obligatorio.

6. Contrato de alquiler

Firma siempre un contrato de alquiler en el que se determine el tiempo por el que se alquila la vivienda, cantidad a pagar, condiciones… De este modo, ante cualquier incidencia, estarás mucho más protegido.   Con toda esta documentación podrás disfrutar de un alquiler seguro.

¿Me pueden sancionar si no deposito la fianza del alquiler?

La respuesta es muy simple: sí, te pueden sancionar porque el depósito de la fianza es obligatorio en todos los contrato de alquiler. La fianza la entrega el inquilino al dueño del piso como “seguro” de que cumplirá con todos las condiciones del contrato. Si es así, al finalizar la relación el casero debe devolvérsela íntegramente. Pero, ¿qué ocurre mientras tanto con ese dinero? Debe depositarse en el organismo oficial correspondiente. Es responsabilidad del dueño de la vivienda; sin embargo, el inquilino también tiene la obligación de exigirle a su casero que deposite la fianza y que le entregue el documento oficial que así lo acredita. Si no se hace, el inquilino no se enfrenta a sanciones pero sí el casero.

¿Cómo es el proceso?

Puede variar según la comunidad autónoma pero normalmente estos son los pasos a dar:
  • Rellenar un formulario online.
  • Acceder a una pasarela de pago e introducir los datos de la tarjeta.
  • Pagar el importe de la fianza.
  • Descargarse un justificante para entregar al inquilino.

¿Qué plazos hay para depositar la fianza?

Por lo general, tienes 30 días hábiles desde la firma del contrato. Si se excede este plazo se añade un recargo del 2% sobre el importe de la fianza. Si pasa más de un año, el recargo será de un 5%.

¿Cuáles son las sanciones?

Depende de nuevo de cada comunidad autónoma pero en Madrid se considera una sanción grave que se castiga con una multa del 26% al 50% de la cuantía de la fianza, con un tope de 90.000€. En Cataluña, por ejemplo, la multa puede ser del 35% al 75% de la fianza. Los inquilinos, además, sin este documento no podrán solicitar las deducciones pertinentes por el alquiler en su declaración de la renta además de enfrentarse a sanciones importantes si solicitan una deducción que no les corresponde.

¿Qué no debes hacer en una mudanza?

A la ilusión de cambiarse a una nueva casa de alquilar suele acompañarla los nervios de una mudanza. Y es que empaquetar todas tus pertenencias y volver a reubicarlas en una nueva vivienda en una de las partes menos divertidas de mudar. Sin embargo, enfocar bien la mudanza puede hacer que esta sea mucho más agradable de lo que habías imaginado en primer momento. Aquí te dejamos algunos consejos que te resultarán muy útiles:

1. Hacer la mudanza tu solo no funciona

Además de pedir ayuda a amigos o familiares a veces la envergadura de la mudanza requiere de la presencia de profesionales. Consulta a empresas de tu zona y pide presupuestos, quizás por mucho menos de lo que tu esperas no tienes que hacerte todos los viajes de un lado a otro.

2. Aprovecha para hacer limpieza

Llevarte todas tus pertenencias sin ni siquiera mirar qué había en los cajones es poco eficiente. Aprovecha la mudanza para hacer limpieza de ropa y trastos y aligerar así el peso. Deshazte de todo aquello que no hayas utilizado en el último año.

3. Evita las prisas

No dejes todo para última hora, las prisas no son buenas consejeras. Si puedes, trata de ir haciendo cajas poco a poco y vete llevándolas a la nueva casa poco a poco. Lo recomendable es que empieces una semana antes de la fecha en la que debas estar instalado en la nueva vivienda.

4. Establece un orden

A la hora de guardar todas tus pertenencias trata de seguir un orden. No solo te ayudará a recoger más rápido, sino que además cuando tengas que deshacerlas será mucho más fácil. Vete habitación por habitación y anota en cada caja qué hay en su interior.

5. No pierdas la paciencia

Tómatelo con calma. Las mudanzas son procesos complicado pero, al final, te está esperando una nueva casa. Con estos cinco consejos estarás preparado para abordar tu mudanza con éxito y disfrutar mucho antes de tu nueva vivienda.

3 consejos para anunciar un piso en alquiler con éxito

Cuando uno pone un piso en alquiler está deseando encontrar un buen inquilino cuanto antes para empezar sacarle provecho a la vivienda y no invertir demasiado tiempo en las gestiones. Pero para esto hay un aspecto fundamental que muchos dueños pasan por alto: la oferta de alquiler. Hoy en día recurrimos, normalmente, a portales en Internet para publicar la oferta y esperar a que las personas interesadas nos escriban. Este tipo de páginas web son como escaparates por los que navegan los usuarios en busca de algo que llame su atención. Y esto último es clave: necesitas publicar una oferta atractiva que entre por los ojos a cualquiera que esté buscando un piso como el tuyo. De lo contrario, pasará de largo y perderás una oportunidad.

¿Cómo puedes conseguir un anuncio atractivo?

Sigue estos consejos:

1. Prepara el inmueble:

Además de revisar que todo funciona perfectamente, dedica una pequeña cantidad a darle una mano de pintura a las paredes para que el piso reluzca como nunca. También, si te lo puedes permitir, pueden renovar algunos muebles o electrodomésticos que estén más antiguados para atraer a los inquilinos.

2. Haz una buena descripción del piso:

Es importante que escribas un texto claro, sencillo y que explique con mucho detalle cómo es el piso que estás alquilando. Es importante que indiques:
  • Metros cuadrados.
  • Número de habitaciones.
  • Interior o exterior.
  • Si hay ascensor.
  • Si está amueblado o no.
  • Si tiene plaza de garaje o trastero incluidos.
  • Zonas comunes.
Dedica el tiempo necesario para escribirlo con el suficiente detalle como para que el usuario se pueda hacer una imagen mental sin visitarlo.

3. Adjunta unas buenas fotografías:

Las fotos son, probablemente, la parte más importante para conseguir un anuncio atractivo. Elige una buena cámara y una iluminación adecuada para obtener unas buenas imágenes. Saca diferentes perspectivas de todas las estancias y del exterior del edificio. Puedes, incluso, contratar a un profesional que las haga por ti. Es importante que el piso esté limpio, ordenado y tal y como se va a alquilar. No quieres que el potencial inquilino se lleve sorpresas durante la visita. Después súbelas a la web y ordena las fotos en una secuencia lógica. Con estos tres consejos conseguirás crear un anuncio atractivo que atraiga a los usuarios que están buscando pisos. Seguro que pronto empezarás a recibir peticiones. También, si lo prefieres, puedes dejar toda esta labor a la Agencia Negociadora del Alquiler que te ayuda a encontrar inquilinos, negociar las condiciones y luego se encarga de pagarte la renta todos los meses.

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