Decálogo de la inversión en vivienda

¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta en vivienda? hemos elaborado una guía con los diez principales consejos a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble, tanto para vivir en él como para rentabilizarlo. Las principales sugerencias tienen que ver con el análisis de precios, la elección del mejor préstamo hipotecario, la previsión de gastos recurrentes y fiscales o las oportunidades de revalorización.

La vivienda vuelve a estar de moda. El ladrillo ha comenzado a recuperar el brillo perdido y enfila 2019 como año de su consolidación. Cada vez se venden más casas, y los precios suben de forma notable. Los pisos se encarecieron un 6,7% de media, según el Instituto Nacional de Estadística.

1. Hacer un estudio sobre el precio y la potencial revalorización de la vivienda

El precio es la principal variable a tener en cuenta a la hora de decantarse por una vivienda u otra, pero lleva aparejado otro argumento de vital importancia: la potencial revalorización. Tanto si la vivienda se va a destinar a la inversión -o sea, al alquiler, en busca de rentabilidad- como si se adquiere para uso propio, es recomendable conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro sólido.

¿Por qué es importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización? Porque la compra de un piso es una de las inversiones más importantes para el común de los mortales, si no la que más. Lo normal es que, con el tiempo, de una casa más pequeña se pase a una mayor, por necesidades familiares, por la mejoría laboral, o simplemente, por haber ahorrado más. Añadir componentes de rentabilidad relacionada con el alquiler a largo plazo nos dará un indicador claro de la inversión. Son cálculos sencillos que todos deberíamos hacer para asegurar la rentabilidad de nuestra inversión.

2. Buscar un piso por el que no tenga que pagar más del 40% de su sueldo

El presupuesto es uno de los factores más importantes a la hora de adquirir una vivienda. Por eso, antes de contratar un préstamo hipotecario, es importante saber cuáles son los gastos mensuales que se pueden pagar, haciendo una proyección de los ingresos a corto y medio plazo. Lo ideal es que la hipoteca no suponga más del 40% de uno del sueldo principal de la unidad familiar, para evitar riesgos innecesarios de impago. Hay entidades bancarias que rebajan este umbral aún más, hasta el 33% o, incluso, por debajo del 30%. Independientemente de si la compra la destinamos a vivienda o para alquilar debemos ser cautelosos con las cargas que suponen para nosotros.

3. Realizar un estudio sobre la hipoteca que le conviene más

En este punto, surge la gran duda: ¿hipoteca a tipo fijo o variable? Los créditos a tipo fijo se han convertido en el producto estrella y ya suponen un tercio de la contratación total, pero las hipotecas variables siguen siendo más atractivas… siempre que los tipos de interés no se disparen a largo plazo.

Los préstamos variables siguen siendo más ventajosos, según los expertos

Para decidir, hay que tener en cuenta, fundamentalmente, las perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés. Ahora el euribor está en mínimos históricos. Y el Banco Central Europeo ha anunciado, entre otras medidas, que va a mantener el tipo de interés oficial en el 0%, “si es necesario”. “Un escenario realista pudiera ser que los tipos volvieran de manera progresiva, a niveles cercanos al 2%”, apunta la OCU. “Si se mantuviera un euribor muy bajo estable durante los próximos dos años, rondase alrededor del 1% durante los cinco años siguientes y subiera hasta el 2% quedándose así hasta el vencimiento, los préstamos a tipo de interés variable seguirían siendo más interesantes que los fijos”, concluye esta organización.

4. Revisar toda la fiscalidad aparejada a la compra del inmueble

La compra de vivienda tiene varios efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos, que están al alza. Es el caso de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en varias comunidades.

El IVA de los pisos nuevos es del 10%; por los usados se pagael ITP (6%-11%)

El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente, para un máximo de dos plazas de garaje, y del 4% para viviendas con algún régimen de protección. Si la vivienda es de segunda mano, el comprador está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma en una horquilla de entre el 6% y el 11% sobre el precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor: en este caso, el porcentaje se aplicará sobre el valor comprobado por el Fisco.

Si la compra está sujeta a IVA, el comprador también debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate. El AJD, en su modalidad documentos notariales, grava las escrituras, actas y testimonios notariales a través de una cuota fija y otra variable. Todas las operaciones sujetas a IVA que se formalicen en documento notarial quedan sujetas a este impuesto por la cuota fija y por la variable. Este tributo es incompatible con el ITP, por lo que las operaciones sujetas a ITP que se formalicen en documento notarial sólo quedarán sujetas a AJD en su cuota fija.

5. Calcular los gastos de comunidad y su influencia en la rentabilidad

Además del precio final de la propia vivienda, los expertos en el mercado residencial recomiendan revisar minuciosamente los gastos de comunidad y las cargas o deudas que pueda acarrear la compra del piso. Si estos son muy elevados, o se reparten entre muy pocos vecinos, deberá incurrir en unos pagos mensuales que encarecerán notablemente su inversión o harán menos rentable su inversión..

Asimismo, el comprador de vivienda debe prever que, cada año, estará obligado a pagar una cuota de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la propia tenencia de la casa, en función de su valor catastral y de la localidad en que se encuentre.

Los gastos totales de una vivienda son fundamentales a la hora de calcular la rentabilidad neta que se va a obtener por él, si se ha comprado como inversión, con vistas a ponerlo en el mercado del arrendamiento.

La rentabilidad neta total de una vivienda se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles todos los gastos) entre el precio del inmueble, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 euros al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros en los 12 meses, tiene una rentabilidad neta del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta ascendería al 7%, por la ganancia patrimonial implícita, según explica el Instituto de Práctica Empresarial.

6. Sopesar las ventajas de comprar una vivienda a reformar

Tanto en el caso de optar por una vivienda para vivir como si se adquiere para rentabilizarla a través del alquiler, comprar una vivienda para reformar puede contar con interesantes ventajas, sobre todo en el centro de las grandes ciudades. No en vano, a la posibilidad de diseñar la casa a su medida es posible añadirle otro plus: una mayor rebaja en el precio final.

Antes de iniciar la reforma, se deben analizar los puntos fuertes y débiles de la vivienda, sobre todo en temas como aislamiento, conductos o iluminación requieren una especial atención. También es interesante plantearse la estética que se quiere dar y todos aquellos detalles que se buscan dentro de una casa. Para ello es necesario preparar un proyecto concreto, que se ajuste perfectamente a nuestras necesidades y presupuesto, y así evitar futuros errores

En caso de que la reforma sea importante, es mejor pedir ayuda a un profesional. Es conveniente solicitar un presupuesto detallado a varios profesionales y así comparar precios.

Uno de los inconvenientes que más preocupa en una vivienda de segunda mano es el estado de las tuberías. Si están a la vista, pueden ser sustituidas sin necesidad de levantar el suelo, o se pueden pintar del mismo color que la pared.

Conseguir desde el principio una iluminación correcta en toda la casa contribuye a darle un aire nuevo, con lo cual será más fácil ajustar al alza el precio del alquiler. Un buen rediseño de la casa sale rentable siempre, a largo plazo.

7. Ahorrar un plus de dinero para gastos extraordinarios

Los expertos inmobiliarios recomiendan tener dos colchones económicos. Por un lado, hay que ahorrar, como poco, el 20% del precio del inmueble que se quiere adquirir, para pagar la parte que no cubre el préstamo hipotecario. Por otro lado, hay que destinar otro porcentaje de ahorros a los gastos de escrituración, abogados, notario, etcétera… así como a los posibles gastos extraordinarios que puedan surgir tras la compra de la vivienda.

Sólo 2 de cada 10 compradores hacen todos los cálculos antes de firmar la hipoteca

Para que éstos sean los mínimos posibles, revise a conciencia los posibles vicios ocultos del inmueble. No es infrecuente que, tras la compra, comiencen a aparecer defectos de construcción, como grietas, gorgojos de la madera, humedades, malfuncionamiento de los equipamientos del piso, etcétera. Comprobarlo todo antes de dar el paso definitivo de la compra es muy importante.

La mayoría de ellos se pueden descontar, a posteriori, del precio de venta. Incluso se puede cancelar la operación. Además, si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si en razón de su profesión debía conocerlos, será obligado a la indemnización de perjuicios.

8. Visitar el vecindarioy la vivienda y revisar los posibles vicios ocultos

Antes de decidirse por un inmueble, es importante que un profesional realice una inspección técnica que determine el estado de los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales, como recomienda Beatriz Toribio, responsable del departamento de Estudios de Fotocasa.

Los certificados de Inspección Profesional de Vivienda (certificados IPV) aportan la seguridad de que la propiedad está en perfecto estado, al menos, la posibilidad de plantear un posible descuento si hubiera algún elemento defectuoso.

Además, es recomendable hablar con los vecinos para saber lo que significa vivir en esa comunidad. Visitar el vecindario es imprescindible para saber si este se ajusta o no a las necesidades del comprador en cuestión de transporte, colegios, comercio, zonas verdes…

La importancia de los alrededores es crucial. La zona en la que se ubica la vivienda es casi tan importante como el interior de ésta. Tanto si es para vivir, como para alquilar, factores como la existencia de transporte público, zonas verdes, la cercanía de comercios o centros educativos mantendrán siempre al alza su inversión.

Si el inmueble cumple todos los requisitos, pero la localización no se adecúa a las necesidades establecidas en un principio, su inversión no será ventajosa.

Para no cometer errores a la hora de tomar la decisión es importante conocer la zona, caminar por ella y ver si se adapta a los objetivos marcados. Tiempo y dedicación, en suma.

9. Si es una inversión, hay que priorizar la zona y la rentabilidad al precio

En las zonas céntricas de las grandes ciudades, el mercado residencial se está recuperando con más solidez que el resto. Son zonas bien comunicadas, que tienen una demanda muy solvente, ofrecen alta rentabilidad y albergan una actividad comercial importante. En ellas, tanto quienes compran para vivir de forma habitual como los inversores que buscan poner los pisos en alquiler tienen una expectativa de revalorización más segura que en otras zonas.

Ahora mismo, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, comprar una vivienda en barrios periféricos genera el doble de rentabilidad que aquellas viviendas adquiridas en el centro. Los barrios céntricos necesitan una inversión significativamente mayor para adquirir el inmueble, cuando la renta de su alquiler no es tan superior a las que se pueden generar en la periferia.

El ratio rendimiento/riesgo es más óptima en la periferia. Las zonas más rentables de las grandes urbes son las del centro secundario

Los distritos que ofrecen más rentabilidad en Madrid son Puente de Vallecas (7,4%) y Carabanchel (6,4%) y luego Latina, Tetuán y Centro (entre el 5 y el 6%). En Barcelona también los más rentables son periféricos: Nou Barris 6% y Sant Andrei 5,4%

10. No precipitarse… ni dejar pasar una buena oportunidad

Los chollos se han acabado: si sabes lo que quieres y dónde lo quieres, ve a por ello. El sector se está animando y en Madrid y Barcelona cada vez cuesta más encontrar una casa. Es decir, no hay que precipitarse, pero tampoco hay que dejar pasar una buena oportunidad.

Las decisiones, en su momento, pero sin prisas: Tan importante es conocer objetivamente el mercado antes de tomar una decisión, como dar una rápida respuesta cuando surge la ocasión. Precipitarse, o dejar pasar la ocasión, darán al traste con una buena oportunidad de inversión.

Muchos inversores necesitan sólo una visita para comprar una vivienda o incluso algunos la adquieren a ciegas, pero lo cierto es que no es lo más aconsejable, según todos los expertos consultados.

Tener la posibilidad de ver la casa a diferentes horas del día permite tener una perspectiva diferente, no sólo del interior de la vivienda, también del barrio y los alrededores. De hecho, lo normal es que en una primera visita no se vislumbren todos los detalles o factores que, a la larga, resultan vitales.

Eso sí, hay ocasiones en que encontrar la vivienda ideal demasiado pronto puede indicar que no se ha comparado lo suficiente.

Poder visitar varias viviendas, con características diferentes, ayudará a concretar las prioridades, conocer más a fondo los gustos y saber cuáles son las necesidades secundarias a las que se está dispuesto a renunciar.

El seguro de hogar en una vivienda de alquiler

Ya podemos ser las personas más cuidadosas y ordenadas del mundo… pero los pequeños accidentes en casa están a la orden del día. Pasamos muchas horas en nuestra vivienda y los golpes, arañazos y roturas por uso son muy normales y casi inevitables. Teniendo esto en cuenta, a muchos nos preocupa cómo estar cubiertos ante estos incidentes. ¿La mejor manera? Sin duda contratar un seguro de hogar.

¿A quién protege un seguro de hogar en una vivienda alquilada?

Cabe mencionar, en primer lugar, que normalmente son los propietarios de las viviendas los que contratan un segurocuando alquilan su vivienda, de cara a proteger tanto el continente como el contenido de la vivienda.

En cualquier caso lo que está claro es que ese seguro, si tenemos un incidente en casa, no nos cubrirá como inquilinos. ¿Qué hacer entonces? Lo ideal es que consultemos con nuestro casero qué tipo de seguro del hogar ha contratado pues cuando se trata de siniestros en la vivienda, la cosa puede resultar muy seria. ¿Y si nos dañamos nosotros en el incidente? ¿Y si perdemos todas nuestras pertenencias?

Sea como sea, si lo que queremos es saber cómo estar protegidos en nuestra vivienda de alquiler con un seguro, es importante que conozcas cuáles son los tipos de póliza que existen.

Póliza aseguradora de contenido

Este es el tipo de seguro que cubre los incidentesque puedan ocurrir sobre las pertenencias del inquilino como aparatos electrónicos o joyas. Como es lógico, el inquilino sería el encargado de contratarlo y no cubriría las pertenencias que estén en la casa previo al alquiler y sean propiedad del arrendador como electrodomésticos y mobiliario.

Póliza aseguradora de continente

Esta póliza, en línea con lo que resumíamos en el punto anterior, es la que complementa al de contenido y asegura el piso en sí y sus elementos principales, es decir: tejados, paredes, pintura, parqué…. La contratación de este seguro correría a cargo del propietario y es altamente recomendable de cara a proteger el inmueble frente a accidentes potenciales como humedades, pequeños incendios o desgaste generado por el uso.

Póliza aseguradora con cobertura de responsabilidad civil a terceros

Aunque cuando pensamos en proteger una vivienda solemos pensar en elementos cubiertos en continente y contenido, la realidad es que cuando se da un accidente hay muchas posibilidades de que haya tercerosque se vean afectados. Aunque sea poco común, la realidad es que este seguro es extremadamente importante ya que puede protegernos en situaciones de alto riesgo por un coste bastante razonable. Cabe recordar que, al ser el que vive en la casa, el inquilino es el responsable último de cualquier problema que se dé en la misma.

Además de todo lo resumido anteriormente, y con las ideas ya un poco más claras, es importante tener presente que los seguros de hogar ofrecen coberturas adicionalesen las pólizas que pueden llegar a ser muy útiles, como reparaciones express, cobertura de los alimentos si se estropea la nevera, reparación de aparatos electrónicos (las famosas pantallas de los móviles…). ¡Piénsalo, un seguro puede ser un gran acierto!

¿Por qué elegir a la Agencia Negociadora del alquiler para alquilar nuestra vivienda?

El tranquiler de la Agencia Negociadora del Alquileres el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. No solo garantiza el pago a los propietarios la renta de sus alquileres, sino que además ofrece asesoramiento en materias como los seguros más recomendables a la hora de arrendar nuestra vivienda y cómo contratarlos.

[NOTA DE PRENSA] Sobre el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Frente al Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, la Agencia Negociadora del Alquiler considera que esta medida es:

UN DECRETAZO AL MERCADO DE ALQUILER QUE CREARÁ INSEGURIDAD JURÍDICA, CONFUSIÓN Y PRECIOS ALTOS

  • Con este Decreto ya hay siete regímenes jurídicos para regular los arrendamientos de viviendas en España.
  • Un índice de precios que terminará desincentivando a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler, premiando a las viviendas menos adecuadas.
  • Según se estima en el sector hay más deun millón de viviendas vacías que sus propietarios no se atreven a sacar al alquiler por la inseguridad jurídica existente. 

Madrid, 1 de marzo de 2019. “Este es un Decreto claramente electoralista que va contra el mercado de alquiler y que esconde en el fondo la ausencia de una política social de vivienda que pueda garantizar el acceso a la misma”, afirma con rotundidad el CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo  

José Ramón Zurdo explica las consecuencias más directas de este Real Decreto: “estas medidas lo único que van a crear es mayor inseguridad jurídica y confusión, al establecer otro nuevo régimen jurídico diferente para todos los arrendamientos que se firmen desde su entrada en vigor”. 

“Nuevamente nos volvemos a enfrentar, advierte José Ramón Zurdo, con la posibilidad de que el Decreto no se convalidara, en este caso por  la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados y tendríamos que volver al Régimen Jurídico anterior”. “Cualquiera puede comprender, prosigue José Ramon Zurdo, que ante este panorama, cuanto menos irresponsable, pocos propietarios puedan estar motivados a poner sus viviendas en alquiler”

UN MERCADO DE ALQUILER CON 7 REGÍMENES JURÍDICOS

Con este Real Decreto Ley sobre el alquiler ya son siete los regímenes jurídicos que regulan en la actualidad los arrendamientos de viviendas. Todos están en vigor por lo que dependiendo de en qué fecha se firmaran los arrendamientos se aplicarían las normas de unos o de otros.

Estos son los 7 regímenes jurídicos actualmente en vigor en el alquiler en España:

  1. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la Ley del año 64.
  2. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el conocido Decreto Boyer del año 85.
  3. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la última Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que entró en vigor el 01/01/95
  4. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se concertaron después de las últimas modificaciones de la L.A.U. del 4 de Junio de 2013 y del 30 de Marzo de 2015.
  5. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el último Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno que entró en vigor el 19 de Diciembre de 2018 y lo estuvo hasta el 24 de Enero de 2019. 
  6. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados a partir del 24 de Enero que coincide con el régimen existente antes de la aprobación del Decreto sobre alquileres que aprobó el Gobierno.
  7. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se firmen con el nuevo Decreto que quiere aprobar el gobierno, siempre que después lo convalide la Diputación permanente del Congreso de los Diputados, porque si no lo convalidara, se crearía un nuevo régimen jurídico para los contratos que se hicieren después de la no convalidación.

UN REAL DECRETO QUE NO BAJARÁ LOS PRECIOS

Para la Agencia Negociadora del Alquiler estas medidas en ningún caso atacarán de lleno los altos precios de los alquileres, y muy al contrario crearán un clima de restricción de la oferta de viviendas en alquiler. 

“los precios de los alquileres podrán bajar cuando se aumente considerable la oferta de viviendas destinadas al alquiler, tanto pública como privada, y no mediante un índice de precios que, entre otras muchas cosas, no tiene en cuenta el estado de la vivienda”, subraya José Ramón Zurdo

“Tampoco este Real Decreto contemplaseñala José Ramón Zurdo, medidas para dotar de una mayor seguridad jurídica en el alquiler, lo que aumentaría considerablemente la oferta”, en este sentido el CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler señala que,“el mercado del alquiler en España está mayoritariamente en manos de arrendadores particulares y se estima en más deun millón de viviendas vacías que sus propietarios no se atreven a poner en alquiler por la inseguridad jurídica existente”. 

Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler

La Agencia Negociadora del Alquileres líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato.

La Agencia Negociadora del Alquilerproporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas. 

La Agencia Negociadora del Alquilerlleva más de 9 años apostando por la profesionalización y  dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial. 

Nuevo decreto de vivienda a la vista

El borrador del nuevo real decreto ley de vivienda en el que trabaja el Gobierno, y para el que ya tiene prácticamente cerrado un acuerdo con Podemos, no incluye ninguna medida referida a la regulación del precio de los alquileres, aunque sí establece una mención a unos índices de precios de referencia.

Uno de los puntos importantes del Real decreto incide sobre los desahucios, proponiendo una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil para especificar de forma clara la fecha y hora exacta del desahucio. Así mismo se propone ampliar hasta los tres meses, el aplazamiento para las personas jurídicas, manteniendo un mes para las personas físicas

Aunque no se recogen medidas para intervenir el precio de los alquileres por medio de una regulación, el texto sí recoge una mención a los índices de precios de referencia, estatales y autonómicos. Este índice se elaboraría tomando como indicador las fianzas depositadas en las distintas agencias de viviendas de las Comunidades Autónomas.

Otra de las novedades del texto en el que se trabaja es la relativa a la variación de los precios de los alquileres, que se hará conforme al IPC de forma obligatoria para todos los contratos.

El anterior texto establecía en este sentido un pacto entre las partes, excepto en los contratos de arrendamiento de renta reducida.

Sobre los gastos de formalización y la gestión del contrato, el nuevo decreto contempla que estén a cargo de las personas jurídicas.

Además, con respecto a la validez de los mismos, en el caso de los contratos de 5 y 7 años deberán ser respetados también en el caso de no estar inscritos en el Registro de la Propiedad.

También hay novedades en cuanto al plazo de preaviso en caso de no renovar el contrato. En este sentido, pasa de un mes a cuatro para los inquilinos y de un mes a dos para los propietarios.

Asimismo, en caso de los supuestos para recuperar un piso por necesidad del arrendador antes del plazo mínimo, además de las propias causas de necesidad, que deberán constar en el contrato, también se tendrá que especificar cuál de ellas es la que prima en el momento de la comunicación.

Una de las grandes sorpresas del texto incluye una bonificación

El texto incluye una bonificación del 80% de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para los propietarios que respeten el índice de precios del alquiler que la norma insta a las comunidades a crear en ocho meses

El Decreto que ultima el Gobierno bonifica el IBI del propietario que controle el precio. Así lo trasladan fuentes de la negociación, que explican que se incluye una bonificación del 80% de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para los propietarios que respeten el índice de precios del alquiler que la norma insta a las comunidades a crear en ocho meses. Ésta es la novedad más relevante del texto, trasladan las fuentes citadas, ya que el índice no puede utilizarse para vetar o controlar precios sin cambios legislativos de calado que no se prevé aprobar.

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Cesión del contrato de alquiler y subarriendo

En el presente artículo vamos a ver dos casos habituales en el mundo del alquiler y cuáles son los procedimientos adecuados para cada uno.

Por un lado no es infrecuente que los inquilinos, por uno u otro motivo, decidan abandonar el inmueble antes de la finalización del contrato de alquiler. Cuando esto ocurre muchas veces es el propio inquilino el que se ofrece a buscar un sustituto, apelando a la figura de “cesión de contrato” que veremos ahora. Por otro lado a veces se propone subarrendar una parte de la vivienda a un tercero para compartir gastos, lo que se conoce como subarriendo.

Cesión de contrato

Por la cesión de contrato de arrendamiento el inquilino o arrendatario de un inmueble (cedente) transmite a un tercero (cesionario) todos los derechos y obligaciones que pactó en el alquiler original, pasando el nuevo inquilino a ocupar su posición del anterior en el contrato frente al arrendador, finalizando en consecuencia el primer contrato de alquiler.

Reglas de la cesión de contrato:

  • El arrendatario necesita el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. No puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que el arrendador o propietario principal le autorice.
  • Si se produce la cesión con el consentimiento, el anterior inquilino es sustituido por el nuevo, subrogándose en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al arrendador.
  • Cuando la finca arrendada se destine a un negocio, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (quien tiene derecho a elevar hasta un 20% el precio por la renta).

Subarriendo

Mediante un contrato de subarriendo, el inquilino puede alquilar a un tercero el uso de toda o parte de la vivienda que él tiene arrendada.  Al contrario que en la cesión, se mantiene la relación contractual principal entre arrendador y arrendatario, así como sus cláusulas. Por tanto, nace un nuevo contrato en las mismas condiciones y sin extinguir el contrato de alquiler principal.

Veamos cuáles son las reglas del subarrendamiento:

  • Puede ser total o parcial: La Ley de Arrendamientos Urbanos solamente permite el parcial (no en su totalidad)El arrendatario que subarrienda, debe permanecer en la vivienda, pues en caso contrario se trataría de una cesión de arrendamiento. En cambio, la Ley de Arrendamientos Rústicos, exige que tanto la cesión como el subarriendo se realice sobre la totalidad de la finca.
  • Para que sea perfectamente válido, el subarriendo deberá realizarse con consentimiento previoexpreso y por escrito del propietario o arrendador. Es imprescindible que esté de acuerdo, pues si no lo autoriza, tendrá automáticamente la facultad de finalizar el contrato.
  • Si el uso de una vivienda es temporal y a título gratuito no se considera subarriendo, por ejemplo, cuando hay amigos o familiares de visita. Tampoco lo será cuando tiene fines comerciales o turísticos, pues entonces se trata de un contrato de hospedaje.
  • El contrato de subarriendo de la vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento original.
  • La renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino al propietario.
  • Cuando en la finca alquilada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento previo del arrendador (aunque si es conveniente que se le notifique) y podrá elevar la renta un 10% del precio del contrato de alquiler original.
  • El subarriendo o subarrendamiento es por naturaleza un acuerdo que resulta del contrato de arrendamiento principal. Por tanto, terminará si se finaliza el alquiler original.

Por último, otra forma de cesión del contrato de alquiler se produce al fallecer el arrendatario mientras el contrato continúa vigente. En este caso estaríamos hablando de la figura de subrogación, de la que ya escribimos un artículo recientemente.

En Agencia Negociadora del Alquiler contamos con un sistema de gestión integral del mismo, el TRANQUILER, en el que nuestro grupo de profesionales se encarga de gestionar éstas y cualesquiera otras incidencias que puedieran producirse durante el proceso de alquiler. ¡Contacte con nosotros!

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