Análisis de las garantías que se pueden solicitar actualmente a los inquilinos, en el alquiler de viviendas

El punto de partida de este análisis es el RDL 7/2019 de 1 de Marzo que modifica el apartado 5 del artículo 36 de la LAU, estableciendo las garantías que se pueden solicitar en el alquiler de viviendas, equivalentes a un mes de fianza, y hasta dos meses en concepto de garantía adicional.

La redacción dada por el Real Decreto hace surgir una serie de preguntas como si las partes podrían pactar mayores cantidades o si se podría solicitar avales bancarios que cubrieren importes superiores a las dos mensualidades de renta, o si se pudieren solicitar otras garantías. También habría que preguntarse si una estipulación del contrato que exigiese un aval por más de dos mensualidades de renta, sí se podría considerar nula de acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El objeto del presente artículo es intentar dar respuesta a estas preguntas conociendo de antemano que voy a dar mi opinión personal, porque debido a lo reciente de la entrada en vigor del Decreto, los Tribunales todavía no se han pronunciado sobre la materia.

Vamos a partir de un hecho que no admite dudas y es que los arrendamientos para usos distintos a viviendas no tienen ninguna limitación a la hora de solicitar garantías adicionales a los arrendatarios. En estos arrendamientos la única limitación legal es que la fianza debe equivaler siempre al importe de dos mensualidades de renta.

En cuanto a la primera cuestión, de si las partes del contrato podrían pactar mayores garantías adicionales a las indicadas en el Decreto, o de si podrían solicitar avales bancarios que cubrieran importes superiores a las dos mensualidades de renta, hay que responder que inicialmente, si nos refiriésemos a arrendamientos de viviendas de hasta cinco años, en el caso de arrendadores personas físicas, o de hasta siete años en el caso de arrendadores personas jurídicas, no se podría superar el límite legal de un mes de fianza y dos meses de garantías adicionales. Sólo habría un supuesto excepcional regulado en el propio Decreto que afectaría a los arrendamientos de larga duración, que son aquellos cuya duración se hubiere establecido por más de cinco años o por más de siete años, en el caso de arrendadores personas jurídicas. En estos casos no hay límites en las garantías y avales que se pueden solicitar a los inquilinos.  En mi opinión, acudir a este tipo de contratos para un inversor que busca rentabilidad en el alquiler no es un disparate, porque permitiría aumentar las garantías que limita el Decreto objeto de análisis. No debería resultar perjudicial que un arrendamiento de vivienda se suscribiera por un año prorrogable a voluntad del inquilino, hasta seis años (un año más del límite de cinco años que impone la ley), o en el caso de arrendadores personas jurídicas firmar el arrendamiento por un año prorrogable hasta ocho a voluntad del inquilino. El mayor inconveniente de estos contratos de mayor duración podría ser que el IPC anual en un contrato a seis u ocho años pudiera no recoger de forma real el coste de la vida al final del período, pero también creo que las mayores garantías que se podrían conseguir, y la mayor estabilidad de este tipo de  arrendamientos, compensaría con creces este inconveniente.

En cuanto a solicitar avales bancarios por cantidades superiores a los dos meses de garantía adicional que exige el Decreto, si siguiéramos literalmente los términos del Decreto no se podrían solicitar, pero este Decreto tiene algunas aristas sobre  las que se deberán pronunciar en un futuro nuestros tribunales,  que podrían permitir esta posibilidad. Lo primero que quiero manifestar eran mis dudas iniciales acerca de que los bancos fueran a conceder avales garantizando el pago por más de dos meses de renta, pero sorpresivamente, sí los están concediendo siempre que lo que se avale no sea sólo el importe económico del impago de rentas, sino que también se avale el incumplimiento de cualquiera otra condición pactada en los contratos.

Otra pregunta que deberíamos hacernos es si una estipulación del contrato que exigiese un aval garantizando el pago de más de dos mensualidades de renta, si se podría considerar una estipulación nula. Mi opinión personal es que el concepto de nulidad recogido en el artículo 6 de la LAU nunca sería aplicable, porque el artículo que regula las limitaciones de las garantías adicionales que se pueden solicitar a los inquilinos, está recogido en el artículo 36-5 de la LAU dentro del título IV, y la nulidad que predica el artículo 6 se refiere sólo a las regulaciones contenidas en el título II de la LAU que se alterasen en perjuicio de los derechos de los inquilinos. Por lo que sobre este aspecto también opino  que tendrán que pronunciarse nuestros tribunales, imagino que sobre la base de que el artículo 4 de la LAU impone como límite a la voluntad de las partes, el cumplimiento de las disposiciones del título I y IV en el que se integra el precepto comentado.

Otra arista de la regulación contenida en el Real Decreto analizado, para intentar defender la exclusión de los avales de la regulación contenida en el mismo, es que podría argumentarse que si el legislador en la exposición de motivos del Decreto decía “… Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.

Pero en cambio en el articulado omite u olvida la mención expresa a los avales, al decir en el artículo primero, apartado 14, parte 5 que modifica al artículo 36 de la LAU:

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuere persona jurídica, el valor de esta garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.

Se podría entender esta falta de mención expresa como una válvula de escape que permitiera interpretar de otra manera lo regulado en el Decreto.

Personalmente creo que lo indicado en la exposición de motivos debería haber tenido también reflejo con precisión en el articulado del Decreto, no entendiendo el porqué de la omisión de la palabra aval.

Nos surge otra pregunta, sobre qué otras garantías se podrían solicitar a los inquilinos para no incumplir los términos del Decreto. Se me ocurre una que van a utilizar muchos arrendadores y es la figura del afianzamiento, o sea, cuando otra persona ajena a la relación arrendaticia avala o afianza el cumplimiento íntegro del contrato y de todas las obligaciones económicas del inquilino sin tener en cuenta la limitación de dos mensualidades de garantía adicional. Es justo por este motivo, por lo que también, se podría defender que si los bancos respondiesen por los mismos motivos, también se podrían admitir avales bancarios por más de dos mensualidades de renta.

En conclusión, en mi opinión algunas de las medidas adoptadas en el Real Decreto 7/2019 de 1 de Marzo para intentar bajar el precio de los alquileres, como las hoy comentadas, lo único que pueden provocar es que sea mucho más selectiva la selección de inquilinos y se excluyan a muchos inquilinos para acceder al alquiler, sobre todo, a los que tengan ingresos más inestables, dado que los propietarios, en muchos casos, no van a querer alquilar sin avales bancarios, ni tampoco con tan sólo dos meses de garantía adicional, pues en casos de incumplimientos o de desperfectos las cantidades que permite exigir el Decreto no llegan a cubrir casi nada.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

INVERTIR EN UNA VIVIENDA PARA ALQUILAR SUPERA LA RENTABILIDAD EN BOLSA O EN DEPÓSITOS BANCARIOS

Ante la escasa rentabilidad, por no decir nula, que ofrecen actualmente los depósitos bancarios, muchos inversores y ahorradores se plantean invertir su dinero en bolsa o en viviendas para alquilar, y la pregunta que surge es cual es mejor inversión.

En un principio, hablamos de dos productos muy diferentes: la inversión en la compra de acciones en bolsa no requiere grandes esfuerzos económicos y es un producto que ofrece mucha mayor liquidez que los inmuebles al cotizar en mercados abiertos, por lo que pueden venderse de forma inmediata para disponer de liquidez. En cuanto al apartado de gastos asociados, también la inversión en bolsa requiere un menor esfuerzo económico cuyo coste medio estaría por debajo del 2%. Por último, la inversión en bolsa no produce una renta mensual como la inversión en el alquiler de viviendas, a lo sumo, a lo único que podríamos aspirar de forma periódica, sería al pago de dividendos.

La inversión en viviendas para alquilar, es un producto totalmente diferente dado que la compra requiere un mayor esfuerzo económico debido al alto valor que tienen actualmente las viviendas, al igual que los gastos asociados a la compra son mucho mayores, en el entorno del 10%. También hay que tener en cuenta que el arrendamiento de viviendas conlleva una serie de costes de mantenimiento como el IBI, las basuras, gastos de Comunidad, seguros, reparaciones, etc. Además, la inversión en viviendas para alquilar tiene mucha menos liquidez que la inversión en bolsa, al tardarse de media unos ocho meses en poder enajenarse para poder disponer de su valor económico.

Pero dicho todo esto, si nos atenemos a los fríos números económicos de los últimos 24 meses, la elección de la inversión no tiene color, y ello es debido a la caída del Ibex en este período de tiempo en un 12% mientras que el precio medio de las viviendas en España se ha revalorizado en este período en más de un 10%, de los cuales un 4% corresponden a la rentabilidad del alquiler y el 6% restante a la rentabilidad de la revalorización.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

Una nueva forma de ganar inquilinos de calidad, el valor añadido definitivo

En muchas ocasiones, uno de los elementos más importantes para el inquilino a la hora de elegir piso en alquiler, son los muebles. Como este decorado, distribuido. La forma de aprovechar la luz, los distintos ambientes.

Es muy común que estos elementos que establecen una diferencia sobre otros pisos en alquiler no sean tenidos en cuenta, entre otras cosas porque decorar una casa o amueblarla con unos mínimos suele ser más costoso.

Ahora IKEA, el gigante sueco, ha decidido poner en marcha una iniciativa pionera que permite alquilar sus muebles. Un modelo de negocio sin precedentes que puede beneficiar mucho a aquellos propietarios que tienen un piso en alquiler.

La cadena sueca de muebles y objetos para el hogar ha anunciado este proyecto para impulsar el sistema de alquiler de mobiliario en una treintena de países.

El modelo ya ha empezado a testarse de forma experimental en Suiza, Polonia, Suecia y Holanda y se extenderá a más países el próximo año, según ha señalado la compañía a través de un comunicado y recoge Efe.

Ikea controlará la propiedad del producto para asegurarse de que sea utilizado “tantas veces como sea posible antes de ser reciclado”. 

“Trabajaremos con distintos socios para hacer posible ese modelo de alquiler. Cuando termine el plazo, los clientes tendrán la posibilidad de devolver el producto y alquilar otro”, declaró Torbjörn Lööf, consejero delegado de Inter Ikea, el gestor de franquiciados del gigante sueco, hace un mes durante una entrevista al Financial Times. “De este modo, en lugar de tirar los muebles, podemos restaurarlos y volverlos a vender prolongando el ciclo de vida de los productos”, añadió el ejecutivo.

La iniciativa forma parte de un plan global de la compañía que aboga por un modelo de negocio más sostenible, han subrayado desde Ikea a través de un comunicado. En este sentido, la firma sueca se ha marcado como objetivo tener un impacto climático positivo en 2030.

En el caso de su mercado nacional, Ikea centrará este servicio inicialmente solo a empresas, para extenderlo después al sector público. “Vamos a probar cómo pueden funcionar distintos modelos de alquiler y si es posible hacerlo a gran escala”, señalan.

En el último año fiscal (septiembre de 2017-agosto de 2018), Ikea registró unas ventas por valor de 38.800 millones de euros, un 4,5 % más que el año anterior. En noviembre, el grupo anunció que podría eliminar hasta 7.500 empleos a nivel mundial en los próximos dos años, dentro de su proceso de transformación. En el caso de España, donde posee 18 establecimientos, se prevé que el impacto sea “casi nulo”.

El modelo crea un nuevo paradigma que beneficia mucho al sector del alquiler, pues desde un principio la casa puede tener un coste mensual por mobiliario que el propietario puede repercutir al inquilino o incluirlo en el precio global de la renta como valor añadido.

La primavera: el inicio de la mejor época para alquilar

La primavera por lo general suele ser de las épocas más esperadas del año, ya que de todas es la más “cálida”, llena de vida por así decirlo. Es por eso que a esta temporada se le considera la del color vivo, una en la que existe un entorno muy estimulante que mejora nuestro humor y nos hace querer cambiar la decoración interior del hogar.

El mejor momento para alquilar coincide con la primavera y se dilata hasta el mes de Septiembre. Un buen momento para decorar la vivienda antes de ponerla en el mercado. Los colores cálidos, en una época del año en la que mejora el humor de las personas, harán de su vivienda un lugar donde los que la visitan quieran vivir.

Es por eso que la mejor forma de empezar la primavera es renovando la decoración de nuestro hogar, añadiendo nuevos accesorios y utilizando colores de tonos más brillantes y vivos. Todo esto lo podemos hacer sin gastar demasiado dinero, es por eso que a continuación os daremos ideas para que podáis decorar vuestra casa para la primavera y sin gastar demasiado. Se alquilará más rápido y los futuros inquilinos disfrutarán de ella sin querer marcharse.

  • Mejora tu estado de ánimo: Sustituye las cortinas, fundas, ropa, tapicerías… y utiliza otras con colores que nos aporten un mejor humor, intenta que sean más o menos claros para aliviar la carga de los ojos, como por ejemplo colores con tonos pálidos tales como el verde, blanco, melocotón o beige. Podemos incluso utilizar cortinas de tela en las ventanas para que pase más luz.
  • Juega con los colores: La primavera se acerca y también el brillo y los colores, es por eso que podemos jugar con colores de tono pastel y muy brillantes, además de ampliar la gama de colores de nuestro hogar. Podemos usar colores en los artículos de decoración como por ejemplo naranjas, oros, amarillos…
  • Crea una fragancia agradable: La mejor forma de crear un buen ambiente para tu hogar es dándole un buen olor, es por eso que en primavera podemos poner jarrones con flores para que además de adornar la casa, le den un buen olor. Si tenemos por así decirlo acceso limitado a flores frescas, podemos utilizar ambientadores que rocíen cada cierto tiempo el hogar y que además el olor esté en concordancia con el color en general de la sala.
  • Elimina todos los objetos “pesados”: La primavera llega cuando pasa el invierno, es por eso que debemos guardar todas esas telas pesadas y cambiarlas por otras mucho más ligeras. Además debemos de quitar del medio todas las cosas que no necesitemos para aportarle al hogar una sensación de mayor espacio.

En la primavera cada elemento de la decoración interior del hogar tiene un significado, por ejemplo las flores representan el nacimiento y la belleza o los patrones ondulados en la decoración identifican a la típica brisa primaveral. Aprovecha la primavera para conseguir el mejor inquilino.

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