INVERTIR EN UNA VIVIENDA PARA ALQUILAR SUPERA LA RENTABILIDAD EN BOLSA O EN DEPÓSITOS BANCARIOS

Ante la escasa rentabilidad, por no decir nula, que ofrecen actualmente los depósitos bancarios, muchos inversores y ahorradores se plantean invertir su dinero en bolsa o en viviendas para alquilar, y la pregunta que surge es cual es mejor inversión.

En un principio, hablamos de dos productos muy diferentes: la inversión en la compra de acciones en bolsa no requiere grandes esfuerzos económicos y es un producto que ofrece mucha mayor liquidez que los inmuebles al cotizar en mercados abiertos, por lo que pueden venderse de forma inmediata para disponer de liquidez. En cuanto al apartado de gastos asociados, también la inversión en bolsa requiere un menor esfuerzo económico cuyo coste medio estaría por debajo del 2%. Por último, la inversión en bolsa no produce una renta mensual como la inversión en el alquiler de viviendas, a lo sumo, a lo único que podríamos aspirar de forma periódica, sería al pago de dividendos.

La inversión en viviendas para alquilar, es un producto totalmente diferente dado que la compra requiere un mayor esfuerzo económico debido al alto valor que tienen actualmente las viviendas, al igual que los gastos asociados a la compra son mucho mayores, en el entorno del 10%. También hay que tener en cuenta que el arrendamiento de viviendas conlleva una serie de costes de mantenimiento como el IBI, las basuras, gastos de Comunidad, seguros, reparaciones, etc. Además, la inversión en viviendas para alquilar tiene mucha menos liquidez que la inversión en bolsa, al tardarse de media unos ocho meses en poder enajenarse para poder disponer de su valor económico.

Pero dicho todo esto, si nos atenemos a los fríos números económicos de los últimos 24 meses, la elección de la inversión no tiene color, y ello es debido a la caída del Ibex en este período de tiempo en un 12% mientras que el precio medio de las viviendas en España se ha revalorizado en este período en más de un 10%, de los cuales un 4% corresponden a la rentabilidad del alquiler y el 6% restante a la rentabilidad de la revalorización.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

Una nueva forma de ganar inquilinos de calidad, el valor añadido definitivo

En muchas ocasiones, uno de los elementos más importantes para el inquilino a la hora de elegir piso en alquiler, son los muebles. Como este decorado, distribuido. La forma de aprovechar la luz, los distintos ambientes.

Es muy común que estos elementos que establecen una diferencia sobre otros pisos en alquiler no sean tenidos en cuenta, entre otras cosas porque decorar una casa o amueblarla con unos mínimos suele ser más costoso.

Ahora IKEA, el gigante sueco, ha decidido poner en marcha una iniciativa pionera que permite alquilar sus muebles. Un modelo de negocio sin precedentes que puede beneficiar mucho a aquellos propietarios que tienen un piso en alquiler.

La cadena sueca de muebles y objetos para el hogar ha anunciado este proyecto para impulsar el sistema de alquiler de mobiliario en una treintena de países.

El modelo ya ha empezado a testarse de forma experimental en Suiza, Polonia, Suecia y Holanda y se extenderá a más países el próximo año, según ha señalado la compañía a través de un comunicado y recoge Efe.

Ikea controlará la propiedad del producto para asegurarse de que sea utilizado “tantas veces como sea posible antes de ser reciclado”. 

“Trabajaremos con distintos socios para hacer posible ese modelo de alquiler. Cuando termine el plazo, los clientes tendrán la posibilidad de devolver el producto y alquilar otro”, declaró Torbjörn Lööf, consejero delegado de Inter Ikea, el gestor de franquiciados del gigante sueco, hace un mes durante una entrevista al Financial Times. “De este modo, en lugar de tirar los muebles, podemos restaurarlos y volverlos a vender prolongando el ciclo de vida de los productos”, añadió el ejecutivo.

La iniciativa forma parte de un plan global de la compañía que aboga por un modelo de negocio más sostenible, han subrayado desde Ikea a través de un comunicado. En este sentido, la firma sueca se ha marcado como objetivo tener un impacto climático positivo en 2030.

En el caso de su mercado nacional, Ikea centrará este servicio inicialmente solo a empresas, para extenderlo después al sector público. “Vamos a probar cómo pueden funcionar distintos modelos de alquiler y si es posible hacerlo a gran escala”, señalan.

En el último año fiscal (septiembre de 2017-agosto de 2018), Ikea registró unas ventas por valor de 38.800 millones de euros, un 4,5 % más que el año anterior. En noviembre, el grupo anunció que podría eliminar hasta 7.500 empleos a nivel mundial en los próximos dos años, dentro de su proceso de transformación. En el caso de España, donde posee 18 establecimientos, se prevé que el impacto sea “casi nulo”.

El modelo crea un nuevo paradigma que beneficia mucho al sector del alquiler, pues desde un principio la casa puede tener un coste mensual por mobiliario que el propietario puede repercutir al inquilino o incluirlo en el precio global de la renta como valor añadido.

La primavera: el inicio de la mejor época para alquilar

La primavera por lo general suele ser de las épocas más esperadas del año, ya que de todas es la más “cálida”, llena de vida por así decirlo. Es por eso que a esta temporada se le considera la del color vivo, una en la que existe un entorno muy estimulante que mejora nuestro humor y nos hace querer cambiar la decoración interior del hogar.

El mejor momento para alquilar coincide con la primavera y se dilata hasta el mes de Septiembre. Un buen momento para decorar la vivienda antes de ponerla en el mercado. Los colores cálidos, en una época del año en la que mejora el humor de las personas, harán de su vivienda un lugar donde los que la visitan quieran vivir.

Es por eso que la mejor forma de empezar la primavera es renovando la decoración de nuestro hogar, añadiendo nuevos accesorios y utilizando colores de tonos más brillantes y vivos. Todo esto lo podemos hacer sin gastar demasiado dinero, es por eso que a continuación os daremos ideas para que podáis decorar vuestra casa para la primavera y sin gastar demasiado. Se alquilará más rápido y los futuros inquilinos disfrutarán de ella sin querer marcharse.

  • Mejora tu estado de ánimo: Sustituye las cortinas, fundas, ropa, tapicerías… y utiliza otras con colores que nos aporten un mejor humor, intenta que sean más o menos claros para aliviar la carga de los ojos, como por ejemplo colores con tonos pálidos tales como el verde, blanco, melocotón o beige. Podemos incluso utilizar cortinas de tela en las ventanas para que pase más luz.
  • Juega con los colores: La primavera se acerca y también el brillo y los colores, es por eso que podemos jugar con colores de tono pastel y muy brillantes, además de ampliar la gama de colores de nuestro hogar. Podemos usar colores en los artículos de decoración como por ejemplo naranjas, oros, amarillos…
  • Crea una fragancia agradable: La mejor forma de crear un buen ambiente para tu hogar es dándole un buen olor, es por eso que en primavera podemos poner jarrones con flores para que además de adornar la casa, le den un buen olor. Si tenemos por así decirlo acceso limitado a flores frescas, podemos utilizar ambientadores que rocíen cada cierto tiempo el hogar y que además el olor esté en concordancia con el color en general de la sala.
  • Elimina todos los objetos “pesados”: La primavera llega cuando pasa el invierno, es por eso que debemos guardar todas esas telas pesadas y cambiarlas por otras mucho más ligeras. Además debemos de quitar del medio todas las cosas que no necesitemos para aportarle al hogar una sensación de mayor espacio.

En la primavera cada elemento de la decoración interior del hogar tiene un significado, por ejemplo las flores representan el nacimiento y la belleza o los patrones ondulados en la decoración identifican a la típica brisa primaveral. Aprovecha la primavera para conseguir el mejor inquilino.

Rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario

En más de alguna ocasión el arrendatario resuelve el contrato de forma unilateral sin que exista acuerdo entre las partes, evidentemente la única solución es acudir a un acuerdo extrajudicial o bien presentar la correspondiente demanda en el juzgado por incumplimiento contractual.

La recomendación en estos casos es además de solicitar en la demanda el cumplimiento del contrato es solicitar el pago de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual. En este momento se pueden dar dos circunstancias, la primera que se lleve a cabo la entrega de las llaves con justificación de su entrega para evitar el aumento de las cantidades por impago de renta o bien que el arrendador se niegue a recoger las llaves, lo que obligaría a una notificación mediante notario o bien ante el juzgado, que por turno corresponda.

Causas que habilitan al propietario para poner fin al contrato antes de tiempo

La mayoría de estas causas están relacionadas con el incumplimiento de obligaciones. Los casos previstos en la LAU son los siguientes:

  • Existencia de impagos de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago le corresponda al inquilino según lo pactado entre las partes.Falta de abono de la fianza o no haber abonado la actualización de la misma.
  • Que el inquilino subarriende la vivienda o ceda la posesión sin tener consentimiento previo por parte del propietario.
  • Realización de obras en la vivienda sin autorización del propietario o realización de actividades que causen daños en la misma.
  • Que en el inmueble objeto del contrato se lleven a cabo actividades que resulten molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda se esté destinando a un fin distinto del acordado en el contrato.
  • Incumplimiento de cualquier otra de las obligaciones previstas en el contrato.

El caso especial de la necesidad de recuperar la vivienda para hacer uso de ella

Además de las anteriores, existe todavía una causa más que puede dar lugar a rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario. 

La LAU establece que, estando en prorroga el contrato de alquiler, el propietario puede rescindir el contrato si tiene necesidad de usarla como vivienda permanente para sí o para sus familiares de primer grado, ascendentes o descendentes, ya sea por consanguinidad o adopción. E incluso si la necesita para su cónyuge en caso de que exista una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso el propietario debe informar al inquilino de la rescisión del contrato con al menos dos meses de antelación. La ley no señala nada concreto con respecto a la notificación, pero siempre es aconsejable hacerlo a través de un burofax, para que quede constancia de la comunicación.

Si pasados tres meses desde la notificación de la rescisión, el propietario o sus familiares con derecho no se han instalado en la vivienda, el arrendatario tiene derecho a volver a arrendar el inmueble en un plazo de 30 días o bien a reclamar una indemnización compensatoria.

¿Y si el inquilino no acepta la resolución?

En caso de que el inquilino no acepte la resolución del contrato antes de tiempo no quedará más remedio que acudir a los tribunales. Se desarrollará entonces un proceso en el que se buscará demostrar que, efectivamente, el inquilino ha incurrido en un incumplimiento de sus obligaciones o bien que el propietario necesita hacer uso del inmueble para él o para sus familiares.

Acudir a los tribunales siempre hace que el proceso se alargue más en el tiempo. Muchas veces lo mejor es que las partes estén bien asesoradas y negocien entre ellas para alcanzar un acuerdo que les resulte beneficioso a ambas, firmando un contrato de rescisión del alquiler y entrega de las llaves. Por eso, en estos casos es muy aconsejable contar con profesionales que puedan asesorar con rigor.

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