Estipulaciones nulas en un contrato de alquiler con José Ramón Zurdo

[AUDIO] Hoy resolvemos las dudas de los oyentes con José Ramón Zurdo, gerente de Agencia Negociadora del Alquiler. La consulta de hoy está relacionada con una estipulación en un contrato de alquiler “teniendo en cuenta el importe de la renta, el inquilino se obliga a realizar cualquier tipo de reparación de conservación que halla que hacer en la vivienda” Según aclara el abogado José Ramón Zurdo, la estipulación debería declararse nula pues el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas las estipulaciones del contrato que modifiquen en contra del arrendatario las normas del titulo segundo de la ley y el artículo 21 contenido en este título segundo dice impone al propietario cualquier tipo de reparación para garantizar la conservación de la vivienda.
La estipulación debe declararse nula
Los contratos de alquiler no pueden contravenir la ley como nos explica José Ramón Zurdo. No se puede obligar a conservar la vivienda al inquilino porque se ha pactado un precio bajo para la renta. Los conflictos entre propietarios e inquilinos por esta clase de eventos se resuleven confiando en profesionales cualificados que vela por el alquiler seguro y el interés de ambas partes. Compartimos con vosotros la entrevista  

Las prorrogas en un contrato de alquiler desgranadas por José Ramón Zurdo

[AUDIO] Resolvemos las dudas de los oyentes en la Cadena Intereconomia. José Ramón Zurdo aclara a un oyente sus dudas acerca de las prorrogas en su contrato de alquiler. Nos habla de un contrato de un año con prorrogas anuales hasta los tres años de duración que en principio puede resultar nula pues es el inquilino el que tiene el poder de prorrogar el contrato según marca la ley. Como nos aclara el abogado de Agencia Negociadora del Alquiler, las cláusulas que las partes añadan al contrato no necesariamente son válidas si no se ajustan a la ley. Siempre es importante recibir un asesoramiento completo con una compañía que base sus principios en la implicación. El alquiler seguro depende de esto, el nivel de implicación de la agencia con las dos partes, especialmente si es una empresa que paga directamente al propietario. El éxito de un contrato sano y una buena convivencia entre ambas partes redunda directamente en la cuenta de resultados de la agencia. Si los problemas se manifiestan entre ambas partes se pueden llegar a producir impagos. Agencia Negociadora del Alquiler, paga directamente al propietario, por lo que siempre media para que arrendatario y arrendador estén conformes y no se produzcan retrasos o impagos que afecten a los ingresos de la empresa.
Las prorrogas en principio depende de la voluntad del inquilino
Compartimos la entrevista con vosotros.

Hablamos con José Ramón Zurdo sobre alquileres singulares

[AUDIO] El espacio Saludable de Radio Intereconomia habla con José Ramón Zurdo, abogado y socio fundador de Agencia Negociadora del Alquiler, sobre el alquiler de espacios como buhardillas y trasteros. Nos aclara todas las dudas acerca del alquiler seguro en este tipo de viviendas, haciendo ver la necesidad de consultar las características legales de ellas, así como los suministros obligatorios que deben tener habilitados. Los acuerdos con la comunidad de vecinos o la prohibición expresa para alquilar este tipo de espacios deben ser consultados.

El 80% de los problemas del alquiler se origina en la baja profesionalización del sector

Entrevistamos a D. José Ramón Zurdo Orihuela, Abogado y Director General de una de las más prestigiosas empresas de gestión de alquileres de Madrid como es la AGENCIA NEGOCIADORA EL ALQUILER. El CEO de uno de los símbolos del alquiler seguro en la ciudad y con el crecimiento más fuerte en el sector del alquiler de vivienda, nos desvela algunos detalles interesantes para propietarios de pisos en alquiler. P: Don José Ramón qué es “EL TRANQUILER” que tanto anuncian Uds. en radio R: Es, probablemente, el mejor sistema de gestión de alquileres que existe. Mediante este sistema la AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER lo que hace es implicarse directamente en buscar lo que el propietario le ha encargado, que es conseguir un alquiler sin riesgos, y ahí reside la clave del TRANQUILER, es a la propia AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER a quien le interesa por la cuenta que le tiene” hacer bien su trabajo, pues es ella quien responde directamente ante el propietario de la gestión y del pago de las rentas, pagándoselas directamente. P: Ud. en sus entrevistas hace mucho hincapié en la responsabilidad directa del gestor en el buen resultado del encargo encomendado, sin acudir a ningún seguro de impagos para cubrirse las espaldas ¿por qué? R: Porque al contrario de lo que hacen otras empresas que también gestionan alquileres pero sin asumir el riesgo económico de una mala gestión, al trasladar su responsabilidad a Compañías de Seguros, la AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER es quien asume la responsabilidad directa del gestor, lo que le hace ser mucho más eficaz en la gestión encomendada, pues una gestión deficiente, inevitablemente, le afectaría negativamente en su cuenta de resultados. P: José Ramón, ¿cómo se solucionan y dónde se producen los problemas del alquiler? R: Estadísticamente está comprobado que el 80% de los problemas del alquiler reside en la baja profesionalización del sector, los propietarios seleccionan o gestionan los alquileres como pueden, compatibilizándolos en su gran mayoría con su trabajo. Debemos tener en cuenta que en los alquileres los intereses de inquilinos y arrendadores son contrapuestos. El único criterio de selección que aplican la mayoría de los propietarios a la hora de buscar inquilinos es sólo el de encontrar aquellos que les paguen las rentas que les imponen, y ahí se quedan, sin solicitar un perfil más garantista. No se dan cuenta que, en la mayoría de las veces, ese perfil de inquilinos que paga las rentas establecidas por el propietario, normalmente por encima del precio de mercado, sólo lo hace los primeros meses y después deja de pagarlas. P: Entonces, ¿cuál es la clave de un buen alquiler? R: La verdadera clave, no es ir a buscar la renta más alta, sino en ofrecer un precio de alquiler más competitivo, a cambio de solicitar mayores garantías a los inquilinos, a quienes no importará prestarlas si, con ello, consiguen un mejor precio de alquiler, con la consecuencia añadida de que al tener un mejor precio probablemente permanezcan más tiempo arrendados. P: José Ramón, ¿qué recomendaría Ud. a un propietario para no tener ningún problema con sus inquilinos? R: Algo muy sencillo, que deje la gestión del alquiler en manos de profesionales. Ahora bien, como he dicho antes, no vale cualquier profesional, sino sólo aquel que realice una gestión integral, que comienza con la obtención del certificado de eficiencia energética, sin cargo alguno para los propietarios que gestionan su alquiler con AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER. Una empresa que se implique al máximo en la gestión, respondiendo directamente, sin acudir a ningún seguro, del buen resultado de su gestión, pagando a los propietarios las rentas de los inquilinos que les han seleccionado, que es lo que hace la AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER.

 “La verdadera clave, no es ir a buscar la renta más alta, sino en ofrecer un precio de alquiler más competitivo”

P: ¿Sirven para algo los seguros de impago de rentas que ofrecen alguna compañías de seguros? R: En mi opinión, presentan muchos problemas, del tipo de: exigencia de carencias y franquicias, no intervenir en las gestión de los alquileres, que es precisamente donde se originan la mayoría de los problemas, además de no cubrir los retrasos en el pago de las rentas, que es una práctica habitual. Por todo ello, para asegurar una buena gestión, es importante buscar la implicación directa del gestor en el buen resultado del encargo encomendado trasladándole a él la responsabilidad de una mala gestión.  

5 pasos que debes tener en cuenta para alquilar vivienda en Madrid

Buscar un piso en alquiler en grandes ciudades como Madrid es toda una odisea. La exponencial subida de los precios, la escasez de la oferta y la desbocada demanda -sobre todo, de jóvenes- están haciendo estragos en un mercado poco profesionalizado en España para responder a la actual avalancha de inquilinos.

Un 30% de españoles son partidarios de vivir en arrendamiento frente a un 37% que se manifiesta comprometido con la compra (el 33% restante se muestra receloso con el mercado inmobiliario). Una corta distancia impensable hasta no hace mucho. El mercado del alquiler gana terreno mes a mes, año a año. Impulsado por una sociedad cambiante que asume que su lugar de trabajo puede cambiar. Visto que el alquiler esta en pleno crecimiento, elaboramos una guía para no perderse en el complejo mercado del arrendamiento desde que se decide dar el paso de poner la vivienda en alquiler hasta que la tiene alquilada.

1. Definir el precio

Calcular un precio justo para el alquiler de la vivienda es fundamental. La zona, los servicios asociados y las conexiones por carretera o transporte público son determinantes para fijar el precio.

2. ¿Seguro de impago o gestora de alquiler seguro?

Los seguros de impago de las rentas del alquiler no aseguran los retrasos e implican la activación de mecanismos de recuperación de las rentas lentos y tediosos. Recuperar las rentas impagadas con un seguro de alquiler es siempre una opción pero siempre será mejor una gestora que pague directamente las rentas del alquiler al propietario, siendo la organización la encargada de cobrarle al inquilino. Si se producen retrasos o impagos, el propietario nunca se ve afectado.

3. ¿Agencia inmobiliaria o gestora?

En general las agencias inmobiliarias no se encargan de las gestiones necesarias para mantener una vivienda alquilada. Alquilar una vivienda es un proceso que genera una carga de trabajo importante que conviene dejar a profesionales que se encarguen de todo. Desde la búsqueda de un inquilino solvente, la formalización del contrato, deposito de fianzas o la gestión del certificado de eficiencia energética. Las gestoras se encargan de todo y Agencia Negociadora del Alquiler es líder en el sector.

4. Hacer mejoras en la vivienda

Ofrecer una vivienda adecuada, acogedora y bien cuidada es una garantía para tener un “buen” inquilino. Además podemos retocar el precio de la renta al alza con el fin de rentabilizar la inversión hecha en esas mejoras. La vivienda sufre con el paso del tiempo y mantenerla en perfectas condiciones alarga la vida de sus alquileres a un alto nivel, inmuebles que no se actualizan o no se mejoran van cayendo en el ranking de los inquilinos. Agencia Negociadora del Alquiler financia sin costes estas obras de mejora.

5. Relación con su gestora

La relación con la gestora tiene que ser transparente y los profesionales que le asisten deben informarle puntualmente del estado de su contrato, la vivienda o cambios en la legislación. En Agencia Negociadora del Alquiler nuestros abogados, arquitectos y gestores trabajan por el bien de la relación entre propietario e inquilino, poniendo especial atención en el bienestar de ambas partes.  

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