Decálogo de la inversión en vivienda

¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta en vivienda? hemos elaborado una guía con los diez principales consejos a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble, tanto para vivir en él como para rentabilizarlo. Las principales sugerencias tienen que ver con el análisis de precios, la elección del mejor préstamo hipotecario, la previsión de gastos recurrentes y fiscales o las oportunidades de revalorización.

La vivienda vuelve a estar de moda. El ladrillo ha comenzado a recuperar el brillo perdido y enfila 2019 como año de su consolidación. Cada vez se venden más casas, y los precios suben de forma notable. Los pisos se encarecieron un 6,7% de media, según el Instituto Nacional de Estadística.

1. Hacer un estudio sobre el precio y la potencial revalorización de la vivienda

El precio es la principal variable a tener en cuenta a la hora de decantarse por una vivienda u otra, pero lleva aparejado otro argumento de vital importancia: la potencial revalorización. Tanto si la vivienda se va a destinar a la inversión -o sea, al alquiler, en busca de rentabilidad- como si se adquiere para uso propio, es recomendable conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro sólido.

¿Por qué es importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización? Porque la compra de un piso es una de las inversiones más importantes para el común de los mortales, si no la que más. Lo normal es que, con el tiempo, de una casa más pequeña se pase a una mayor, por necesidades familiares, por la mejoría laboral, o simplemente, por haber ahorrado más. Añadir componentes de rentabilidad relacionada con el alquiler a largo plazo nos dará un indicador claro de la inversión. Son cálculos sencillos que todos deberíamos hacer para asegurar la rentabilidad de nuestra inversión.

2. Buscar un piso por el que no tenga que pagar más del 40% de su sueldo

El presupuesto es uno de los factores más importantes a la hora de adquirir una vivienda. Por eso, antes de contratar un préstamo hipotecario, es importante saber cuáles son los gastos mensuales que se pueden pagar, haciendo una proyección de los ingresos a corto y medio plazo. Lo ideal es que la hipoteca no suponga más del 40% de uno del sueldo principal de la unidad familiar, para evitar riesgos innecesarios de impago. Hay entidades bancarias que rebajan este umbral aún más, hasta el 33% o, incluso, por debajo del 30%. Independientemente de si la compra la destinamos a vivienda o para alquilar debemos ser cautelosos con las cargas que suponen para nosotros.

3. Realizar un estudio sobre la hipoteca que le conviene más

En este punto, surge la gran duda: ¿hipoteca a tipo fijo o variable? Los créditos a tipo fijo se han convertido en el producto estrella y ya suponen un tercio de la contratación total, pero las hipotecas variables siguen siendo más atractivas… siempre que los tipos de interés no se disparen a largo plazo.

Los préstamos variables siguen siendo más ventajosos, según los expertos

Para decidir, hay que tener en cuenta, fundamentalmente, las perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés. Ahora el euribor está en mínimos históricos. Y el Banco Central Europeo ha anunciado, entre otras medidas, que va a mantener el tipo de interés oficial en el 0%, “si es necesario”. “Un escenario realista pudiera ser que los tipos volvieran de manera progresiva, a niveles cercanos al 2%”, apunta la OCU. “Si se mantuviera un euribor muy bajo estable durante los próximos dos años, rondase alrededor del 1% durante los cinco años siguientes y subiera hasta el 2% quedándose así hasta el vencimiento, los préstamos a tipo de interés variable seguirían siendo más interesantes que los fijos”, concluye esta organización.

4. Revisar toda la fiscalidad aparejada a la compra del inmueble

La compra de vivienda tiene varios efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos, que están al alza. Es el caso de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en varias comunidades.

El IVA de los pisos nuevos es del 10%; por los usados se pagael ITP (6%-11%)

El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente, para un máximo de dos plazas de garaje, y del 4% para viviendas con algún régimen de protección. Si la vivienda es de segunda mano, el comprador está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma en una horquilla de entre el 6% y el 11% sobre el precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor: en este caso, el porcentaje se aplicará sobre el valor comprobado por el Fisco.

Si la compra está sujeta a IVA, el comprador también debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate. El AJD, en su modalidad documentos notariales, grava las escrituras, actas y testimonios notariales a través de una cuota fija y otra variable. Todas las operaciones sujetas a IVA que se formalicen en documento notarial quedan sujetas a este impuesto por la cuota fija y por la variable. Este tributo es incompatible con el ITP, por lo que las operaciones sujetas a ITP que se formalicen en documento notarial sólo quedarán sujetas a AJD en su cuota fija.

5. Calcular los gastos de comunidad y su influencia en la rentabilidad

Además del precio final de la propia vivienda, los expertos en el mercado residencial recomiendan revisar minuciosamente los gastos de comunidad y las cargas o deudas que pueda acarrear la compra del piso. Si estos son muy elevados, o se reparten entre muy pocos vecinos, deberá incurrir en unos pagos mensuales que encarecerán notablemente su inversión o harán menos rentable su inversión..

Asimismo, el comprador de vivienda debe prever que, cada año, estará obligado a pagar una cuota de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la propia tenencia de la casa, en función de su valor catastral y de la localidad en que se encuentre.

Los gastos totales de una vivienda son fundamentales a la hora de calcular la rentabilidad neta que se va a obtener por él, si se ha comprado como inversión, con vistas a ponerlo en el mercado del arrendamiento.

La rentabilidad neta total de una vivienda se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles todos los gastos) entre el precio del inmueble, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 euros al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros en los 12 meses, tiene una rentabilidad neta del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta ascendería al 7%, por la ganancia patrimonial implícita, según explica el Instituto de Práctica Empresarial.

6. Sopesar las ventajas de comprar una vivienda a reformar

Tanto en el caso de optar por una vivienda para vivir como si se adquiere para rentabilizarla a través del alquiler, comprar una vivienda para reformar puede contar con interesantes ventajas, sobre todo en el centro de las grandes ciudades. No en vano, a la posibilidad de diseñar la casa a su medida es posible añadirle otro plus: una mayor rebaja en el precio final.

Antes de iniciar la reforma, se deben analizar los puntos fuertes y débiles de la vivienda, sobre todo en temas como aislamiento, conductos o iluminación requieren una especial atención. También es interesante plantearse la estética que se quiere dar y todos aquellos detalles que se buscan dentro de una casa. Para ello es necesario preparar un proyecto concreto, que se ajuste perfectamente a nuestras necesidades y presupuesto, y así evitar futuros errores

En caso de que la reforma sea importante, es mejor pedir ayuda a un profesional. Es conveniente solicitar un presupuesto detallado a varios profesionales y así comparar precios.

Uno de los inconvenientes que más preocupa en una vivienda de segunda mano es el estado de las tuberías. Si están a la vista, pueden ser sustituidas sin necesidad de levantar el suelo, o se pueden pintar del mismo color que la pared.

Conseguir desde el principio una iluminación correcta en toda la casa contribuye a darle un aire nuevo, con lo cual será más fácil ajustar al alza el precio del alquiler. Un buen rediseño de la casa sale rentable siempre, a largo plazo.

7. Ahorrar un plus de dinero para gastos extraordinarios

Los expertos inmobiliarios recomiendan tener dos colchones económicos. Por un lado, hay que ahorrar, como poco, el 20% del precio del inmueble que se quiere adquirir, para pagar la parte que no cubre el préstamo hipotecario. Por otro lado, hay que destinar otro porcentaje de ahorros a los gastos de escrituración, abogados, notario, etcétera… así como a los posibles gastos extraordinarios que puedan surgir tras la compra de la vivienda.

Sólo 2 de cada 10 compradores hacen todos los cálculos antes de firmar la hipoteca

Para que éstos sean los mínimos posibles, revise a conciencia los posibles vicios ocultos del inmueble. No es infrecuente que, tras la compra, comiencen a aparecer defectos de construcción, como grietas, gorgojos de la madera, humedades, malfuncionamiento de los equipamientos del piso, etcétera. Comprobarlo todo antes de dar el paso definitivo de la compra es muy importante.

La mayoría de ellos se pueden descontar, a posteriori, del precio de venta. Incluso se puede cancelar la operación. Además, si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si en razón de su profesión debía conocerlos, será obligado a la indemnización de perjuicios.

8. Visitar el vecindarioy la vivienda y revisar los posibles vicios ocultos

Antes de decidirse por un inmueble, es importante que un profesional realice una inspección técnica que determine el estado de los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales, como recomienda Beatriz Toribio, responsable del departamento de Estudios de Fotocasa.

Los certificados de Inspección Profesional de Vivienda (certificados IPV) aportan la seguridad de que la propiedad está en perfecto estado, al menos, la posibilidad de plantear un posible descuento si hubiera algún elemento defectuoso.

Además, es recomendable hablar con los vecinos para saber lo que significa vivir en esa comunidad. Visitar el vecindario es imprescindible para saber si este se ajusta o no a las necesidades del comprador en cuestión de transporte, colegios, comercio, zonas verdes…

La importancia de los alrededores es crucial. La zona en la que se ubica la vivienda es casi tan importante como el interior de ésta. Tanto si es para vivir, como para alquilar, factores como la existencia de transporte público, zonas verdes, la cercanía de comercios o centros educativos mantendrán siempre al alza su inversión.

Si el inmueble cumple todos los requisitos, pero la localización no se adecúa a las necesidades establecidas en un principio, su inversión no será ventajosa.

Para no cometer errores a la hora de tomar la decisión es importante conocer la zona, caminar por ella y ver si se adapta a los objetivos marcados. Tiempo y dedicación, en suma.

9. Si es una inversión, hay que priorizar la zona y la rentabilidad al precio

En las zonas céntricas de las grandes ciudades, el mercado residencial se está recuperando con más solidez que el resto. Son zonas bien comunicadas, que tienen una demanda muy solvente, ofrecen alta rentabilidad y albergan una actividad comercial importante. En ellas, tanto quienes compran para vivir de forma habitual como los inversores que buscan poner los pisos en alquiler tienen una expectativa de revalorización más segura que en otras zonas.

Ahora mismo, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, comprar una vivienda en barrios periféricos genera el doble de rentabilidad que aquellas viviendas adquiridas en el centro. Los barrios céntricos necesitan una inversión significativamente mayor para adquirir el inmueble, cuando la renta de su alquiler no es tan superior a las que se pueden generar en la periferia.

El ratio rendimiento/riesgo es más óptima en la periferia. Las zonas más rentables de las grandes urbes son las del centro secundario

Los distritos que ofrecen más rentabilidad en Madrid son Puente de Vallecas (7,4%) y Carabanchel (6,4%) y luego Latina, Tetuán y Centro (entre el 5 y el 6%). En Barcelona también los más rentables son periféricos: Nou Barris 6% y Sant Andrei 5,4%

10. No precipitarse… ni dejar pasar una buena oportunidad

Los chollos se han acabado: si sabes lo que quieres y dónde lo quieres, ve a por ello. El sector se está animando y en Madrid y Barcelona cada vez cuesta más encontrar una casa. Es decir, no hay que precipitarse, pero tampoco hay que dejar pasar una buena oportunidad.

Las decisiones, en su momento, pero sin prisas: Tan importante es conocer objetivamente el mercado antes de tomar una decisión, como dar una rápida respuesta cuando surge la ocasión. Precipitarse, o dejar pasar la ocasión, darán al traste con una buena oportunidad de inversión.

Muchos inversores necesitan sólo una visita para comprar una vivienda o incluso algunos la adquieren a ciegas, pero lo cierto es que no es lo más aconsejable, según todos los expertos consultados.

Tener la posibilidad de ver la casa a diferentes horas del día permite tener una perspectiva diferente, no sólo del interior de la vivienda, también del barrio y los alrededores. De hecho, lo normal es que en una primera visita no se vislumbren todos los detalles o factores que, a la larga, resultan vitales.

Eso sí, hay ocasiones en que encontrar la vivienda ideal demasiado pronto puede indicar que no se ha comparado lo suficiente.

Poder visitar varias viviendas, con características diferentes, ayudará a concretar las prioridades, conocer más a fondo los gustos y saber cuáles son las necesidades secundarias a las que se está dispuesto a renunciar.

Nuevo decreto de vivienda a la vista

El borrador del nuevo real decreto ley de vivienda en el que trabaja el Gobierno, y para el que ya tiene prácticamente cerrado un acuerdo con Podemos, no incluye ninguna medida referida a la regulación del precio de los alquileres, aunque sí establece una mención a unos índices de precios de referencia.

Uno de los puntos importantes del Real decreto incide sobre los desahucios, proponiendo una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil para especificar de forma clara la fecha y hora exacta del desahucio. Así mismo se propone ampliar hasta los tres meses, el aplazamiento para las personas jurídicas, manteniendo un mes para las personas físicas

Aunque no se recogen medidas para intervenir el precio de los alquileres por medio de una regulación, el texto sí recoge una mención a los índices de precios de referencia, estatales y autonómicos. Este índice se elaboraría tomando como indicador las fianzas depositadas en las distintas agencias de viviendas de las Comunidades Autónomas.

Otra de las novedades del texto en el que se trabaja es la relativa a la variación de los precios de los alquileres, que se hará conforme al IPC de forma obligatoria para todos los contratos.

El anterior texto establecía en este sentido un pacto entre las partes, excepto en los contratos de arrendamiento de renta reducida.

Sobre los gastos de formalización y la gestión del contrato, el nuevo decreto contempla que estén a cargo de las personas jurídicas.

Además, con respecto a la validez de los mismos, en el caso de los contratos de 5 y 7 años deberán ser respetados también en el caso de no estar inscritos en el Registro de la Propiedad.

También hay novedades en cuanto al plazo de preaviso en caso de no renovar el contrato. En este sentido, pasa de un mes a cuatro para los inquilinos y de un mes a dos para los propietarios.

Asimismo, en caso de los supuestos para recuperar un piso por necesidad del arrendador antes del plazo mínimo, además de las propias causas de necesidad, que deberán constar en el contrato, también se tendrá que especificar cuál de ellas es la que prima en el momento de la comunicación.

Una de las grandes sorpresas del texto incluye una bonificación

El texto incluye una bonificación del 80% de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para los propietarios que respeten el índice de precios del alquiler que la norma insta a las comunidades a crear en ocho meses

El Decreto que ultima el Gobierno bonifica el IBI del propietario que controle el precio. Así lo trasladan fuentes de la negociación, que explican que se incluye una bonificación del 80% de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para los propietarios que respeten el índice de precios del alquiler que la norma insta a las comunidades a crear en ocho meses. Ésta es la novedad más relevante del texto, trasladan las fuentes citadas, ya que el índice no puede utilizarse para vetar o controlar precios sin cambios legislativos de calado que no se prevé aprobar.

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[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo: Morosidad

Los datos no dejan lugar a dudas. Los últimos números del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) revelan cómo durante 2017 se produjeron en España casi 100 desahucios al día por no pagar el alquiler, cuatro cada hora. En total, el año pasado, 35.666 familias y particulares fueron desahuciados por este motivo. Más datos, según el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), en 2017 la morosidad de los inquilinos ha crecido un 4%, y aunque los incrementos no son tan acusados como entre 2007 y 2015, esta no se ha frenado y, tal como asegura Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad del FIM, irá previsiblemente en aumento en los próximos meses ante el imparable aumento de los precios y el cada vez mayor esfuerzo que deben realizar los inquilinos para pagar las rentas.

“La baja profesionalización del mercado del alquiler, así como la gestión ineficaz que hacen las partes con carácter personal provoca conflictos que en muchos casos se traducen en impagos” José Ramón Zurdo, CEO

Los españoles que viven de alquiler tienen que invertir, de media, el 31% de su salario mensual bruto a pagar el alquiler de su vivienda, según datos de Fotocasa. En Cataluña, el esfuerzo se sitúa en el 46%, mientras que en Madrid y Baleares, dicho porcentaje se sitúa en el 40%. Al igual que sucede con el pago de la hipoteca, según los expertos, el esfuerzo no debería superar el 30%, mientras que lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25%. José Ramón Zurdo, CEO de Agencia Negociadora del Alquiler desgrana algunos motivos del aumento de la morosidad en esta entrevista. La generación de conflictos sin resolver, la subida injustificada de precios (pueden llegar al 30% en renovaciones) y la baja intervención gubernamental son algunos de los motivos. Para evitar aquellos conflictos generados por la relación contractual es necesario acudir a profesionales que hagan una gestión eficaz del alquiler. Un intermediario siempre será neutral a la hora de encontrar una solución a los conflictos que pudiera haber entre propietario e inquilino. EL TRANQUILER es un sistema de gestión de alquiler que garantiza la buena salud del contrato. Tener un sistema tan eficaz a disposición de los propietarios hace de la relación entre inquilino y propietario algo sencillo. Gestionado por profesionales que actúanos de forma neutral. Así mismo, la fijación de precios se hace en base a un baremo justo y equilibrado para que no existan las sorpresas. Las cuestiones relacionadas con las reparaciones o desperfectos son dirimidas en un departamento de calidad ecuánime que ofrece garantías a las dos partes, reduciendo los conflictos que pudieran surgir. Estos pequeños gestos, contenidos en este sistema de gestión reduce en un 67% la posibilidad de impagos. ¡No te pierdas la entrevista!

Alquilar: ¿con inmobiliaria o sin ella?

Una de las preguntas que más resuenan en nuestra cabeza cuando nos disponemos a poner nuestra vivienda en alquiler. Muchos se decantan por hacerlo por sus propios medios, otros deciden dejarlo en manos de profesionales. Algo que favorece la seguridad jurídica del nexo entre el propietario y el inquilino. Tras el bajón que vivió el mercado inmobiliario en los años de la crisis, el crecimiento económico actual ha hecho que se trate un sector en alza. Esta bonanza se ha traducido en un aumento de la oferta disponible. Aunque la demanda sigue por encima de la oferta, se está generalizando una sofisticación del sector. Agencia Negociadora del Alquiler es una inmobiliaria especializada en alquileres que ha contribuido notablemente a que el sector evolucione, llevándolo hacia la profesionalización. Estos son nuestros 5 consejos para alquilar tu vivienda de una forma competitiva.

1. Revisar la instalación eléctrica y la climatización

Muchas viviendas tienen una instalación antigua y obsoleta, que puede generar problemas muy serios a las personas que la habiten. Invertir en una reforma de esa instalación, así como de interruptores etc, es algo costoso pero muy rentable a largo plazo y, sobre todo, necesario. Hay que tener en cuenta además que una de las principales novedades del mercado inmobiliario en años recientes es la obligación legal por parte del propietario de disponer del certificado de eficiencia energética del inmueble.

2. Hacer la vivienda “cómoda” y agradable

Aunque parezca obvio, una de las primeras cosas a hacer a la hora de preparar nuestra vivienda para alquilarla es hacer una limpieza en profundidad. Una vez esté limpia y los pequeños desperfectos hayan sido arreglados, debemos buscar que la casa tenga un ambiente cómodo y acogedor, y para ello los pequeños elementos como plantas, alfombras y cojines suelen ayudar mucho. Para subir nuestra casa de nivel un poco más, podemos invertir también en sustituir apliques, griferías… esas pequeñas cosas que los inquilinos valoran y les hacen decidirse por una vivienda u otra.

3. Dedicar tiempo a elegir los muebles adecuados

Aunque a veces nos parezca algo secundario, el mobiliario es uno de las principales factores que condicionan a los inquilinos a la hora de elegir vivienda . Al final, es el “vestuario” que elegimos para nuestra casa. Cuando reflexionemos sobre las posibilidades, aunque es cierto que hay soluciones muy económicas, merece la pena elegir buenos materiales y repasar barnices, pinturas… Incluso en el caso de que vayas a alquilar la vivienda sin muebles, es aconsejable amueblarlo para su anuncio y presentación fotográfica.

4. Optimizar la iluminación de la casa

La luz es uno de los principales elementos de una casa, ya que condiciona la sensación que tendrán las personas que la habiten. La luz está intrínsecamente relacionada con la calidad de vida, y cada espacio necesita un tipo de iluminación diferente dependiendo del uso al que esté dirigida dicha estancia. Si bien en las habitaciones y salón suele ser recomendable una iluminación cálida, en la cocina y los baños es preferible luz blanca más neutra y que permita mayor actividad y no canse la vista.

5. Sacar buenas fotografías

No por evidente es menos importante recordarlo: si hacemos un gran trabajo ofreciendo una casa con las mejores prestaciones en las que hemos puesto mucho cariño, pero no nos preocupamos en sacar unas buenas fotos, estaremos tirando mucho por la borda. Has hecho lo más difícil, ahora ponle la guinda. Merece la pena dedicar el tiempo necesario a elegir un buen encuadre, una buena iluminación… y nuestra vivienda brillará por encima de las demás. Siguiendo estos consejos anteriores, tendremos muchas más oportunidades de alquilar nuestra vivienda más rápido y a inquilinos más fiables. ¡Y recuerda! No hacen falta grandes cantidades de dinero, la mayor parte de las veces basta con ponerle cariño y tiempo. Si quieres poner una vivienda en alquiler y aún lo estás pensando, llámanos al 900 20 20 11 y te ayudaremos a alquilar tu vivienda ¡confía en EL TRANQUILER!

Estipulaciones nulas en un contrato de alquiler con José Ramón Zurdo

[AUDIO] Hoy resolvemos las dudas de los oyentes con José Ramón Zurdo, gerente de Agencia Negociadora del Alquiler. La consulta de hoy está relacionada con una estipulación en un contrato de alquiler “teniendo en cuenta el importe de la renta, el inquilino se obliga a realizar cualquier tipo de reparación de conservación que halla que hacer en la vivienda” Según aclara el abogado José Ramón Zurdo, la estipulación debería declararse nula pues el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas las estipulaciones del contrato que modifiquen en contra del arrendatario las normas del titulo segundo de la ley y el artículo 21 contenido en este título segundo dice impone al propietario cualquier tipo de reparación para garantizar la conservación de la vivienda.
La estipulación debe declararse nula
Los contratos de alquiler no pueden contravenir la ley como nos explica José Ramón Zurdo. No se puede obligar a conservar la vivienda al inquilino porque se ha pactado un precio bajo para la renta. Los conflictos entre propietarios e inquilinos por esta clase de eventos se resuleven confiando en profesionales cualificados que vela por el alquiler seguro y el interés de ambas partes. Compartimos con vosotros la entrevista  

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