INVERTIR EN UNA VIVIENDA PARA ALQUILAR SUPERA LA RENTABILIDAD EN BOLSA O EN DEPÓSITOS BANCARIOS

Ante la escasa rentabilidad, por no decir nula, que ofrecen actualmente los depósitos bancarios, muchos inversores y ahorradores se plantean invertir su dinero en bolsa o en viviendas para alquilar, y la pregunta que surge es cual es mejor inversión.

En un principio, hablamos de dos productos muy diferentes: la inversión en la compra de acciones en bolsa no requiere grandes esfuerzos económicos y es un producto que ofrece mucha mayor liquidez que los inmuebles al cotizar en mercados abiertos, por lo que pueden venderse de forma inmediata para disponer de liquidez. En cuanto al apartado de gastos asociados, también la inversión en bolsa requiere un menor esfuerzo económico cuyo coste medio estaría por debajo del 2%. Por último, la inversión en bolsa no produce una renta mensual como la inversión en el alquiler de viviendas, a lo sumo, a lo único que podríamos aspirar de forma periódica, sería al pago de dividendos.

La inversión en viviendas para alquilar, es un producto totalmente diferente dado que la compra requiere un mayor esfuerzo económico debido al alto valor que tienen actualmente las viviendas, al igual que los gastos asociados a la compra son mucho mayores, en el entorno del 10%. También hay que tener en cuenta que el arrendamiento de viviendas conlleva una serie de costes de mantenimiento como el IBI, las basuras, gastos de Comunidad, seguros, reparaciones, etc. Además, la inversión en viviendas para alquilar tiene mucha menos liquidez que la inversión en bolsa, al tardarse de media unos ocho meses en poder enajenarse para poder disponer de su valor económico.

Pero dicho todo esto, si nos atenemos a los fríos números económicos de los últimos 24 meses, la elección de la inversión no tiene color, y ello es debido a la caída del Ibex en este período de tiempo en un 12% mientras que el precio medio de las viviendas en España se ha revalorizado en este período en más de un 10%, de los cuales un 4% corresponden a la rentabilidad del alquiler y el 6% restante a la rentabilidad de la revalorización.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

Una nueva forma de ganar inquilinos de calidad, el valor añadido definitivo

En muchas ocasiones, uno de los elementos más importantes para el inquilino a la hora de elegir piso en alquiler, son los muebles. Como este decorado, distribuido. La forma de aprovechar la luz, los distintos ambientes.

Es muy común que estos elementos que establecen una diferencia sobre otros pisos en alquiler no sean tenidos en cuenta, entre otras cosas porque decorar una casa o amueblarla con unos mínimos suele ser más costoso.

Ahora IKEA, el gigante sueco, ha decidido poner en marcha una iniciativa pionera que permite alquilar sus muebles. Un modelo de negocio sin precedentes que puede beneficiar mucho a aquellos propietarios que tienen un piso en alquiler.

La cadena sueca de muebles y objetos para el hogar ha anunciado este proyecto para impulsar el sistema de alquiler de mobiliario en una treintena de países.

El modelo ya ha empezado a testarse de forma experimental en Suiza, Polonia, Suecia y Holanda y se extenderá a más países el próximo año, según ha señalado la compañía a través de un comunicado y recoge Efe.

Ikea controlará la propiedad del producto para asegurarse de que sea utilizado “tantas veces como sea posible antes de ser reciclado”. 

“Trabajaremos con distintos socios para hacer posible ese modelo de alquiler. Cuando termine el plazo, los clientes tendrán la posibilidad de devolver el producto y alquilar otro”, declaró Torbjörn Lööf, consejero delegado de Inter Ikea, el gestor de franquiciados del gigante sueco, hace un mes durante una entrevista al Financial Times. “De este modo, en lugar de tirar los muebles, podemos restaurarlos y volverlos a vender prolongando el ciclo de vida de los productos”, añadió el ejecutivo.

La iniciativa forma parte de un plan global de la compañía que aboga por un modelo de negocio más sostenible, han subrayado desde Ikea a través de un comunicado. En este sentido, la firma sueca se ha marcado como objetivo tener un impacto climático positivo en 2030.

En el caso de su mercado nacional, Ikea centrará este servicio inicialmente solo a empresas, para extenderlo después al sector público. “Vamos a probar cómo pueden funcionar distintos modelos de alquiler y si es posible hacerlo a gran escala”, señalan.

En el último año fiscal (septiembre de 2017-agosto de 2018), Ikea registró unas ventas por valor de 38.800 millones de euros, un 4,5 % más que el año anterior. En noviembre, el grupo anunció que podría eliminar hasta 7.500 empleos a nivel mundial en los próximos dos años, dentro de su proceso de transformación. En el caso de España, donde posee 18 establecimientos, se prevé que el impacto sea “casi nulo”.

El modelo crea un nuevo paradigma que beneficia mucho al sector del alquiler, pues desde un principio la casa puede tener un coste mensual por mobiliario que el propietario puede repercutir al inquilino o incluirlo en el precio global de la renta como valor añadido.

10 respuestas a las preguntas más frecuentes sobre el alquiler de tu vivienda

El tipo de alquiler, el Certificado de Eficiencia Energética, las cláusulas o estipulaciones del contrato de alquiler, los índices o referencias para la actualización de las rentas son algunos de los temas que te estarás planteando si tienes previsto poner una vivienda en alquiler este año. Desde la Agencia negociadora del Alquiler te ayudamos a solventar todas tus dudas relacionadas con el alquiler de viviendas.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler queremos ayudar a todas aquellas personas cuyo propósito del nuevo año sea poner su vivienda en alquiler con un listado de las 10 preguntas más frecuentes  sobre alquiler de viviendas con sus respuestas.

1. ¿Cómo aseguro el alquiler de mi vivienda?

Esta es la primera pregunta que toda persona que quiere poner en alquiler una vivienda se hace. En el mercado hay múltiples productos y servicios que prometen asegurar el alquiler a los propietarios, tales como seguros de impago o avales bancarios, pero realmente la gestión integral del alquiler por parte de una empresa especializada es la mejor solución. EL TRANQUILER es un sistema de gestión de los alquileres que garantiza el pago de las rentas. En este artículo os contamos 3 posibles fórmulas para asegurar el alquiler de su vivienda.

2. ¿Qué tipo de índice de referencia debo tomar para la actualización de la renta de la vivienda que voy a alquilar?

Cuando se redacta el contrato de alquiler se recomienda determinar el tipo de mecanismo a utilizar para la revisión de la renta. Hay varios índices de referencia como el IPC, IGC, euríbor, PIB o ARCA. En este artículo hablamos sobe ello: La revisión de las rentas de alquiler, ¿qué tipo de índice de referencia tomar?.

3. ¿Podré recuperar la vivienda una vez esté alquilada?

Cuando ponemos en alquiler una vivienda, es inevitable que nos hagamos la pregunta de si podremos recuperarla. La respuesta es que sí, siempre que sea una causa de necesidad. En este artículo te contamos los tres requisitos necesarios para aplicar la causa necesidad y poder recuperar una vivienda alquilada.

4. ¿Cuales son los motivos por los que podré rescindir el contrato de alquiler?

Hay muchos motivos por los que es posible resolver el contrato de alquiler, por parte del arrendador, como por ejemplo la falta de pago del alquiler o el subarriendo de la misma. En este artículo detallamos los 10 principales motivos por los que se rompe un contrato de alquiler.

5. ¿Puedo perder el derecho sobre mi propiedad arrendada?:

Existen sólo cuatro supuestos, contemplados en la Ley, en los que como arrendador puedes perder el derecho de propiedad. Para no perder el derecho sorbe la propiedad alquilada es a importancia vital la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Detallamos los 4 supuestos en los que el arrendador puede perder el derecho sobre la propiedad arrendada en este artículo.

6. ¿Es obligatorio adjuntar el Certificado de Eficiencia Energética en el contrato de alquiler?

José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler explica: “La falta de este Certificado no priva de validez legal al contrato de arrendamiento. Quién no lo presente se hará responsable de las sanciones que por ello se le puedan imponer”. Más información sobre el Certificado de Eficiencia Energética en este artículo.

7. ¿Quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones de la vivienda que voy a alquilar?

Cualquier deficiencia que surja en una vivienda arrendada, que se produzca por el uso y desgaste ordinario ocasionado por el paso del tiempo, debe asumirla siempre el arrendador dentro de su deber de conservación de la vivienda. Sin embargo, la Ley también indica que éstas deficiencias cuando sean pequeñas reparaciones pueden ser imputadas a los inquilinos. En este artículo damos algunas pautas generales para establecer quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones en viviendas de alquiler.

8. ¿Opto por el alquiler tradicional o alquiler turístico o de temporada?

Debido a la alta rentabilidad a corto plazo que ofrece el alquiler turístico o de temporada se ha incrementado el número de arrendadores que se plantean este tipo de alquiler pero finalmente la mayoría opta por el alquiler tradicional ya que buscan un beneficio sostenido en el tiempo. En este articulo contamos las principales ventajas del alquiler tradicional frente al alquiler turístico o de temporada.

9. ¿Qué tipo de estipulaciones incluidas en el contrato de alquiler pueden declararse nulas?

Los contratos de alquiler no pueden contravenir la ley. La Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas las estipulaciones del contrato que modifiquen en contra del arrendatario las normas del título segundo de la Ley. Un ejemplo en este artículo: Estipulaciones nulas en un contrato de alquiler con José Ramón Zurdo

10. ¿Son válidas las cláusulas sobre las prórrogas del contrato de alquiler?

“Contrato de un año con prórrogas anuales hasta los tres años de duración” es una cláusula que se suele incluir en los contratos de alquiler pero que en principio puede resultar nula pues es el inquilino el que tiene el poder de prorrogar el contrato según marca la Ley. Más información en este artículo: Las prórrogas en un contrato de alquiler desgranadas por José Ramón Zurdo

Éstas son sólo algunas de las preguntas más frecuentes que te estarás planteando si quieres poner en alquiler una vivienda. Para todas las cuestiones relaciones con el alquiler de viviendas urbanas en Madrid te recomendamos que contactes con la Agencia Negociadora del Alquiler, profesionales especialistas en arrendamientos urbanos en Madrid.

[NOTA DE PRENSA] Se rompe el equilibrio entre arrendadores y arrendatarios

  • Ruptura definitiva del equilibrio del alquiler, a favor de los inquilinos
  • Esta medida no es tampoco una buena noticia para los inquilinos porque entendemos que no soluciona el acceso a la vivienda ni la bajada de precios.
  • El índice regulador de precios prevemos que será restrictivo, poco fiable y nada equitativo
  • La aprobación del nuevo Decreto es un nuevo chantaje político al Gobierno de varios partidos políticos
  • Este Decreto pretende estrangular al mercado por la ausencia de una política social de viviendas del Gobierno.

Madrid, 4 de abril de 2019. La Diputación Permanente ratificó ayer el Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia del alquiler de viviendas, lo que supone, para la Agencia Negociadora del Alquiler, “una ruptura definitiva del frágil equilibrio que había entre arrendadores y arrendatarios, decantándose del lado de los inquilinos”, afirma Jose Ramón Zurdo.  “Esto va a provocar un estancamiento del mercado del alquiler y previsiblemente un retroceso en cuanto al número de viviendas que los propietarios destinan al arrendamiento urbano, que en estos momentos se estima en un 22% del parque de viviendas en España”, subraya Zurdo. 

“Esta medida, ahora definitiva y que como mínimo durará un año, tampoco es una buena noticia para los jóvenes y las familias que quieren vivir de alquiler, porque este decreto no viene a solucionar los dos graves problemas que tiene el alquiler actualmente: la falta de oferta y los precios elevados”, apunta Jose Ramón Zurdo, Ceo de la Agencia Negociadora del Alquiler. 

LA SOMBRA DE UN INDICE DESINCENTIVADOR

El nuevo régimen jurídico aprobado mandata al Gobierno a crear y aplicar un índice regulador de precios, “que nadie sabe como será, pero que aventuramos que será restrictivo, poco fiable y sobre todo difícilmente equitativo, atendiendo a la gran diversidad y tipologías de viviendas en alquiler”, comenta Jose Ramón Zurdo. “La aplicación de este índice desalentará el mercado de alquiler, compuesto en su inmensa mayoría por un 80% de propietarios particulares que terminarán por comprobar que “no les sale rentable alquilar,  provocando un grave efecto multiplicador que reducirá aún más la oferta y por consiguiente se producirá un aumento de los precios de alquiler, sentencia Zurdo.

Para Jose Ramón Zurdo, la convalidación de este decreto, “ha venido rodeada de un nuevo chantaje político al Gobierno de varios partidos políticos para conseguir más prerrogativas por dar su voto favorable a la convalidación”. “En una materia tan sensible como ésta, prosigue Zurdo, se ha hurtado al pleno del Congreso de los Diputados de aprobar la convalidación de este importante Decreto, dejándola en manos de un órgano menor como es la Diputación Permanente”

Por último, Jose Ramón Zurdo apunta que, “los distintos gobiernos, de diferente signo, en las últimas décadas ha carecido de una política social de viviendas, imprescindible y muy necesaria, y por el contrario acuden a estrangular al mercado para que les ofrezca soluciones por unas vías que no son las adecuadas”. “Este decreto es un claro ejemplo, que se suma a los anteriores seis regímenes jurídicos, y que previsiblemente habrá más cambios normativos, con lo cual aumentará la inseguridad jurídica y la confusión en el mercado del alquiler”

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