EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

Decálogo de la inversión en vivienda

¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta en vivienda? hemos elaborado una guía con los diez principales consejos a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble, tanto para vivir en él como para rentabilizarlo. Las principales sugerencias tienen que ver con el análisis de precios, la elección del mejor préstamo hipotecario, la previsión de gastos recurrentes y fiscales o las oportunidades de revalorización.

La vivienda vuelve a estar de moda. El ladrillo ha comenzado a recuperar el brillo perdido y enfila 2019 como año de su consolidación. Cada vez se venden más casas, y los precios suben de forma notable. Los pisos se encarecieron un 6,7% de media, según el Instituto Nacional de Estadística.

1. Hacer un estudio sobre el precio y la potencial revalorización de la vivienda

El precio es la principal variable a tener en cuenta a la hora de decantarse por una vivienda u otra, pero lleva aparejado otro argumento de vital importancia: la potencial revalorización. Tanto si la vivienda se va a destinar a la inversión -o sea, al alquiler, en busca de rentabilidad- como si se adquiere para uso propio, es recomendable conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro sólido.

¿Por qué es importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización? Porque la compra de un piso es una de las inversiones más importantes para el común de los mortales, si no la que más. Lo normal es que, con el tiempo, de una casa más pequeña se pase a una mayor, por necesidades familiares, por la mejoría laboral, o simplemente, por haber ahorrado más. Añadir componentes de rentabilidad relacionada con el alquiler a largo plazo nos dará un indicador claro de la inversión. Son cálculos sencillos que todos deberíamos hacer para asegurar la rentabilidad de nuestra inversión.

2. Buscar un piso por el que no tenga que pagar más del 40% de su sueldo

El presupuesto es uno de los factores más importantes a la hora de adquirir una vivienda. Por eso, antes de contratar un préstamo hipotecario, es importante saber cuáles son los gastos mensuales que se pueden pagar, haciendo una proyección de los ingresos a corto y medio plazo. Lo ideal es que la hipoteca no suponga más del 40% de uno del sueldo principal de la unidad familiar, para evitar riesgos innecesarios de impago. Hay entidades bancarias que rebajan este umbral aún más, hasta el 33% o, incluso, por debajo del 30%. Independientemente de si la compra la destinamos a vivienda o para alquilar debemos ser cautelosos con las cargas que suponen para nosotros.

3. Realizar un estudio sobre la hipoteca que le conviene más

En este punto, surge la gran duda: ¿hipoteca a tipo fijo o variable? Los créditos a tipo fijo se han convertido en el producto estrella y ya suponen un tercio de la contratación total, pero las hipotecas variables siguen siendo más atractivas… siempre que los tipos de interés no se disparen a largo plazo.

Los préstamos variables siguen siendo más ventajosos, según los expertos

Para decidir, hay que tener en cuenta, fundamentalmente, las perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés. Ahora el euribor está en mínimos históricos. Y el Banco Central Europeo ha anunciado, entre otras medidas, que va a mantener el tipo de interés oficial en el 0%, “si es necesario”. “Un escenario realista pudiera ser que los tipos volvieran de manera progresiva, a niveles cercanos al 2%”, apunta la OCU. “Si se mantuviera un euribor muy bajo estable durante los próximos dos años, rondase alrededor del 1% durante los cinco años siguientes y subiera hasta el 2% quedándose así hasta el vencimiento, los préstamos a tipo de interés variable seguirían siendo más interesantes que los fijos”, concluye esta organización.

4. Revisar toda la fiscalidad aparejada a la compra del inmueble

La compra de vivienda tiene varios efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos, que están al alza. Es el caso de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en varias comunidades.

El IVA de los pisos nuevos es del 10%; por los usados se pagael ITP (6%-11%)

El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente, para un máximo de dos plazas de garaje, y del 4% para viviendas con algún régimen de protección. Si la vivienda es de segunda mano, el comprador está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma en una horquilla de entre el 6% y el 11% sobre el precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor: en este caso, el porcentaje se aplicará sobre el valor comprobado por el Fisco.

Si la compra está sujeta a IVA, el comprador también debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate. El AJD, en su modalidad documentos notariales, grava las escrituras, actas y testimonios notariales a través de una cuota fija y otra variable. Todas las operaciones sujetas a IVA que se formalicen en documento notarial quedan sujetas a este impuesto por la cuota fija y por la variable. Este tributo es incompatible con el ITP, por lo que las operaciones sujetas a ITP que se formalicen en documento notarial sólo quedarán sujetas a AJD en su cuota fija.

5. Calcular los gastos de comunidad y su influencia en la rentabilidad

Además del precio final de la propia vivienda, los expertos en el mercado residencial recomiendan revisar minuciosamente los gastos de comunidad y las cargas o deudas que pueda acarrear la compra del piso. Si estos son muy elevados, o se reparten entre muy pocos vecinos, deberá incurrir en unos pagos mensuales que encarecerán notablemente su inversión o harán menos rentable su inversión..

Asimismo, el comprador de vivienda debe prever que, cada año, estará obligado a pagar una cuota de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la propia tenencia de la casa, en función de su valor catastral y de la localidad en que se encuentre.

Los gastos totales de una vivienda son fundamentales a la hora de calcular la rentabilidad neta que se va a obtener por él, si se ha comprado como inversión, con vistas a ponerlo en el mercado del arrendamiento.

La rentabilidad neta total de una vivienda se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles todos los gastos) entre el precio del inmueble, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 euros al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros en los 12 meses, tiene una rentabilidad neta del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta ascendería al 7%, por la ganancia patrimonial implícita, según explica el Instituto de Práctica Empresarial.

6. Sopesar las ventajas de comprar una vivienda a reformar

Tanto en el caso de optar por una vivienda para vivir como si se adquiere para rentabilizarla a través del alquiler, comprar una vivienda para reformar puede contar con interesantes ventajas, sobre todo en el centro de las grandes ciudades. No en vano, a la posibilidad de diseñar la casa a su medida es posible añadirle otro plus: una mayor rebaja en el precio final.

Antes de iniciar la reforma, se deben analizar los puntos fuertes y débiles de la vivienda, sobre todo en temas como aislamiento, conductos o iluminación requieren una especial atención. También es interesante plantearse la estética que se quiere dar y todos aquellos detalles que se buscan dentro de una casa. Para ello es necesario preparar un proyecto concreto, que se ajuste perfectamente a nuestras necesidades y presupuesto, y así evitar futuros errores

En caso de que la reforma sea importante, es mejor pedir ayuda a un profesional. Es conveniente solicitar un presupuesto detallado a varios profesionales y así comparar precios.

Uno de los inconvenientes que más preocupa en una vivienda de segunda mano es el estado de las tuberías. Si están a la vista, pueden ser sustituidas sin necesidad de levantar el suelo, o se pueden pintar del mismo color que la pared.

Conseguir desde el principio una iluminación correcta en toda la casa contribuye a darle un aire nuevo, con lo cual será más fácil ajustar al alza el precio del alquiler. Un buen rediseño de la casa sale rentable siempre, a largo plazo.

7. Ahorrar un plus de dinero para gastos extraordinarios

Los expertos inmobiliarios recomiendan tener dos colchones económicos. Por un lado, hay que ahorrar, como poco, el 20% del precio del inmueble que se quiere adquirir, para pagar la parte que no cubre el préstamo hipotecario. Por otro lado, hay que destinar otro porcentaje de ahorros a los gastos de escrituración, abogados, notario, etcétera… así como a los posibles gastos extraordinarios que puedan surgir tras la compra de la vivienda.

Sólo 2 de cada 10 compradores hacen todos los cálculos antes de firmar la hipoteca

Para que éstos sean los mínimos posibles, revise a conciencia los posibles vicios ocultos del inmueble. No es infrecuente que, tras la compra, comiencen a aparecer defectos de construcción, como grietas, gorgojos de la madera, humedades, malfuncionamiento de los equipamientos del piso, etcétera. Comprobarlo todo antes de dar el paso definitivo de la compra es muy importante.

La mayoría de ellos se pueden descontar, a posteriori, del precio de venta. Incluso se puede cancelar la operación. Además, si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si en razón de su profesión debía conocerlos, será obligado a la indemnización de perjuicios.

8. Visitar el vecindarioy la vivienda y revisar los posibles vicios ocultos

Antes de decidirse por un inmueble, es importante que un profesional realice una inspección técnica que determine el estado de los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales, como recomienda Beatriz Toribio, responsable del departamento de Estudios de Fotocasa.

Los certificados de Inspección Profesional de Vivienda (certificados IPV) aportan la seguridad de que la propiedad está en perfecto estado, al menos, la posibilidad de plantear un posible descuento si hubiera algún elemento defectuoso.

Además, es recomendable hablar con los vecinos para saber lo que significa vivir en esa comunidad. Visitar el vecindario es imprescindible para saber si este se ajusta o no a las necesidades del comprador en cuestión de transporte, colegios, comercio, zonas verdes…

La importancia de los alrededores es crucial. La zona en la que se ubica la vivienda es casi tan importante como el interior de ésta. Tanto si es para vivir, como para alquilar, factores como la existencia de transporte público, zonas verdes, la cercanía de comercios o centros educativos mantendrán siempre al alza su inversión.

Si el inmueble cumple todos los requisitos, pero la localización no se adecúa a las necesidades establecidas en un principio, su inversión no será ventajosa.

Para no cometer errores a la hora de tomar la decisión es importante conocer la zona, caminar por ella y ver si se adapta a los objetivos marcados. Tiempo y dedicación, en suma.

9. Si es una inversión, hay que priorizar la zona y la rentabilidad al precio

En las zonas céntricas de las grandes ciudades, el mercado residencial se está recuperando con más solidez que el resto. Son zonas bien comunicadas, que tienen una demanda muy solvente, ofrecen alta rentabilidad y albergan una actividad comercial importante. En ellas, tanto quienes compran para vivir de forma habitual como los inversores que buscan poner los pisos en alquiler tienen una expectativa de revalorización más segura que en otras zonas.

Ahora mismo, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, comprar una vivienda en barrios periféricos genera el doble de rentabilidad que aquellas viviendas adquiridas en el centro. Los barrios céntricos necesitan una inversión significativamente mayor para adquirir el inmueble, cuando la renta de su alquiler no es tan superior a las que se pueden generar en la periferia.

El ratio rendimiento/riesgo es más óptima en la periferia. Las zonas más rentables de las grandes urbes son las del centro secundario

Los distritos que ofrecen más rentabilidad en Madrid son Puente de Vallecas (7,4%) y Carabanchel (6,4%) y luego Latina, Tetuán y Centro (entre el 5 y el 6%). En Barcelona también los más rentables son periféricos: Nou Barris 6% y Sant Andrei 5,4%

10. No precipitarse… ni dejar pasar una buena oportunidad

Los chollos se han acabado: si sabes lo que quieres y dónde lo quieres, ve a por ello. El sector se está animando y en Madrid y Barcelona cada vez cuesta más encontrar una casa. Es decir, no hay que precipitarse, pero tampoco hay que dejar pasar una buena oportunidad.

Las decisiones, en su momento, pero sin prisas: Tan importante es conocer objetivamente el mercado antes de tomar una decisión, como dar una rápida respuesta cuando surge la ocasión. Precipitarse, o dejar pasar la ocasión, darán al traste con una buena oportunidad de inversión.

Muchos inversores necesitan sólo una visita para comprar una vivienda o incluso algunos la adquieren a ciegas, pero lo cierto es que no es lo más aconsejable, según todos los expertos consultados.

Tener la posibilidad de ver la casa a diferentes horas del día permite tener una perspectiva diferente, no sólo del interior de la vivienda, también del barrio y los alrededores. De hecho, lo normal es que en una primera visita no se vislumbren todos los detalles o factores que, a la larga, resultan vitales.

Eso sí, hay ocasiones en que encontrar la vivienda ideal demasiado pronto puede indicar que no se ha comparado lo suficiente.

Poder visitar varias viviendas, con características diferentes, ayudará a concretar las prioridades, conocer más a fondo los gustos y saber cuáles son las necesidades secundarias a las que se está dispuesto a renunciar.

Penalizaciones al inquilino por rescindir un contrato antes de lo pactado

[AUDIO] José Ramón Zurdo, gerente de Agencia Negociadora del Alquiler, nos habla de la rescisión de un contrato de alquiler firmado por un año y que el inquilino rescinde 4 meses antes de cumplirlo. Nos aclara que la legislación actual prohíbe al propietario exigir al inquilino el pago de las rentas de los meses que restan para cumplir el contrato. Ahora los inquilinos si pueden rescindir el contrato unilateralmente a partir del sexto mes sin poder reclamarles nada porque les ampara la ley. Solo se les podrÍa reclamar en el caso de estipular en el contrato una penalización por rescindirlo antes de tiempo. Y aun así estas penalizaciones son limitadas.
La penalización siempre que esté estipulada en el contrato no podrá superar nunca el medio mes de renta
En estos casos, la mejor elección tanto para el propietario como el inquilino es tener un alquiler seguro confiando en profesionales inmobiliarios cualificados. Personas que velen por los intereses de ambas partes y redacten un contrato que proteja el alquiler. Compartimos la entrevista  

Estipulaciones nulas en un contrato de alquiler con José Ramón Zurdo

[AUDIO] Hoy resolvemos las dudas de los oyentes con José Ramón Zurdo, gerente de Agencia Negociadora del Alquiler. La consulta de hoy está relacionada con una estipulación en un contrato de alquiler “teniendo en cuenta el importe de la renta, el inquilino se obliga a realizar cualquier tipo de reparación de conservación que halla que hacer en la vivienda” Según aclara el abogado José Ramón Zurdo, la estipulación debería declararse nula pues el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas las estipulaciones del contrato que modifiquen en contra del arrendatario las normas del titulo segundo de la ley y el artículo 21 contenido en este título segundo dice impone al propietario cualquier tipo de reparación para garantizar la conservación de la vivienda.
La estipulación debe declararse nula
Los contratos de alquiler no pueden contravenir la ley como nos explica José Ramón Zurdo. No se puede obligar a conservar la vivienda al inquilino porque se ha pactado un precio bajo para la renta. Los conflictos entre propietarios e inquilinos por esta clase de eventos se resuleven confiando en profesionales cualificados que vela por el alquiler seguro y el interés de ambas partes. Compartimos con vosotros la entrevista  

Las prorrogas en un contrato de alquiler desgranadas por José Ramón Zurdo

[AUDIO] Resolvemos las dudas de los oyentes en la Cadena Intereconomia. José Ramón Zurdo aclara a un oyente sus dudas acerca de las prorrogas en su contrato de alquiler. Nos habla de un contrato de un año con prorrogas anuales hasta los tres años de duración que en principio puede resultar nula pues es el inquilino el que tiene el poder de prorrogar el contrato según marca la ley. Como nos aclara el abogado de Agencia Negociadora del Alquiler, las cláusulas que las partes añadan al contrato no necesariamente son válidas si no se ajustan a la ley. Siempre es importante recibir un asesoramiento completo con una compañía que base sus principios en la implicación. El alquiler seguro depende de esto, el nivel de implicación de la agencia con las dos partes, especialmente si es una empresa que paga directamente al propietario. El éxito de un contrato sano y una buena convivencia entre ambas partes redunda directamente en la cuenta de resultados de la agencia. Si los problemas se manifiestan entre ambas partes se pueden llegar a producir impagos. Agencia Negociadora del Alquiler, paga directamente al propietario, por lo que siempre media para que arrendatario y arrendador estén conformes y no se produzcan retrasos o impagos que afecten a los ingresos de la empresa.
Las prorrogas en principio depende de la voluntad del inquilino
Compartimos la entrevista con vosotros.

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