[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo: Morosidad

Los datos no dejan lugar a dudas. Los últimos números del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) revelan cómo durante 2017 se produjeron en España casi 100 desahucios al día por no pagar el alquiler, cuatro cada hora. En total, el año pasado, 35.666 familias y particulares fueron desahuciados por este motivo. Más datos, según el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), en 2017 la morosidad de los inquilinos ha crecido un 4%, y aunque los incrementos no son tan acusados como entre 2007 y 2015, esta no se ha frenado y, tal como asegura Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad del FIM, irá previsiblemente en aumento en los próximos meses ante el imparable aumento de los precios y el cada vez mayor esfuerzo que deben realizar los inquilinos para pagar las rentas.

“La baja profesionalización del mercado del alquiler, así como la gestión ineficaz que hacen las partes con carácter personal provoca conflictos que en muchos casos se traducen en impagos” José Ramón Zurdo, CEO

Los españoles que viven de alquiler tienen que invertir, de media, el 31% de su salario mensual bruto a pagar el alquiler de su vivienda, según datos de Fotocasa. En Cataluña, el esfuerzo se sitúa en el 46%, mientras que en Madrid y Baleares, dicho porcentaje se sitúa en el 40%. Al igual que sucede con el pago de la hipoteca, según los expertos, el esfuerzo no debería superar el 30%, mientras que lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25%. José Ramón Zurdo, CEO de Agencia Negociadora del Alquiler desgrana algunos motivos del aumento de la morosidad en esta entrevista. La generación de conflictos sin resolver, la subida injustificada de precios (pueden llegar al 30% en renovaciones) y la baja intervención gubernamental son algunos de los motivos. Para evitar aquellos conflictos generados por la relación contractual es necesario acudir a profesionales que hagan una gestión eficaz del alquiler. Un intermediario siempre será neutral a la hora de encontrar una solución a los conflictos que pudiera haber entre propietario e inquilino. EL TRANQUILER es un sistema de gestión de alquiler que garantiza la buena salud del contrato. Tener un sistema tan eficaz a disposición de los propietarios hace de la relación entre inquilino y propietario algo sencillo. Gestionado por profesionales que actúanos de forma neutral. Así mismo, la fijación de precios se hace en base a un baremo justo y equilibrado para que no existan las sorpresas. Las cuestiones relacionadas con las reparaciones o desperfectos son dirimidas en un departamento de calidad ecuánime que ofrece garantías a las dos partes, reduciendo los conflictos que pudieran surgir. Estos pequeños gestos, contenidos en este sistema de gestión reduce en un 67% la posibilidad de impagos. ¡No te pierdas la entrevista!

Las obligaciones del arrendador y el arrendatario

Cuando nos disponemos a alquilar nuestra vivienda debemos saber cuales son nuestras obligaciones y aquellas que corresponden a nuestro futuro inquilino. Rodearse de profesionales que nos ayuden a la hora de alquilar una propiedad es crucial en un mercado cada día más competitivo y profesionalizado. Desgranamos las obligaciones más importantes de ambas partes.

¿Quién es el arrendador y quien es el arrendatario?

¿Quién es el arrendador de una vivienda?

El arrendador es aquella persona que es propietario del inmueble y lo pone al servicio del arrendatario a cambio de una contrapartida pactada en el contrato de arrendamiento.

¿Quién es el arrendatario de una vivienda?

El arrendatario es aquel que disfruta de un inmueble aportando una contraprestación pactada en el contrato de arrendamiento.

Normativa a aplicable al arrendamiento de viviendas

Por lo que se refiere a la normativa que se les aplica a los arrendamientos de vivienda, el artículo 4 de la Ley de arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Obligaciones de arrendador y arrendatario

A continuación, vamos a analizar las principales obligaciones que se derivan tanto para el arrendador como para el arrendatario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son las siguientes:

Duración del contrato

La duración del contrato puede ser libremente pactada por las partes, pero si se pacta un periodo inferior a un año el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años de duración. En este caso, el arrendatario tiene la posibilidad de no prorrogar el contrato mediante un preaviso de 30 días. Una vez transcurridos los 3 primeros años el contrato se prorrogará por un año más salvo preaviso de una de las partes a la otra con 30 días de antelación respecto al vencimiento del contrato. En cuanto al arrendador, si transcurrido un año de contrato, necesita la vivienda para sí mismo, familiares o cónyuge en los términos regulados por la Ley, lo puede comunicar al arrendatario con dos meses de antelación y el contrato no se prorrogará.

Posibilidad de desistir del contrato

El arrendatario tiene la posibilidad de desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, si lo comunica con una antelación de 30 días. Es decir, que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento para el arrendatario.

Muerte del arrendatario

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato el cónyuge, persona con relación análoga al cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, en los términos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La renta y su revisión

La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada. Según establece la Ley, la renta se pacta libremente por las partes y si no regulan otra cosa en el contrato se pagará de forma mensual y durante los 7 primeros días de cada mes. En este sentido, es importante destacar que el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. La renta puede ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato según lo que hayan pactado las partes. Si no existe pacto al respecto, no se aplicará la revisión de renta.

Elevación de renta por mejoras

Si han transcurrido 3 años de contrato y el arrendador realiza obras de mejora en la vivienda, tendrá derecho a elevar la renta, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

Pago de gastos de comunidad y tributos

Las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento que los gastos de comunidad o los tributos que correspondan a la finca arrendada se repercutan al arrendatario. En estos casos debe figurar en el contrato la cuantía de dichos gastos y tributos para que el arrendatario sepa de forma concreta lo que tiene que pagar.

Habitabilidad

La obligación más importante del arrendador es la que se regula en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece lo siguiente: “1.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. En este sentido la Ley establece que cuando se tengan que realizar obras en la vivienda por orden de una autoridad que la hagan inhabitable, el arrendatario podrá suspender el contrato de arrendamiento o desistir del mismo, sin indemnización alguna.

Obras del arrendatario

El arrendatario no puede realizar en la vivienda obras que afecten a la configuración, estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del arrendador. El arrendador que no haya autorizado las obras podrá resolver el contrato o solicitar que la vivienda se devuelva a su estado anterior al terminar el contrato.

Derecho de adquisición preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la misma. Dicho derecho tiene dos formas el tanteo y el retracto, dependiendo si se ejerce antes o después de la compraventa según lo regulado en la Ley.

Fianza

El arrendatario deberá entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta (en los arrendamientos de vivienda) en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Se pueden solicitar otras garantías como avales bancarios o fianzas personales, dependiendo de lo que pacten las partes. Finalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. Es decir, que si una parte incumple el contrato la otra puede exigir el cumplimiento o solicitar la resolución. Agencia Negociadora del Alquiler pone a disposición de sus clientes un gabinete jurídico gratuito para la resolución de conflictos derivados de la relación entre inquilino y propietario, redacción de contratos y acuerdos entre las partes ¡llámenos sin compromiso! 900 20 20 11

Alquilar: ¿con inmobiliaria o sin ella?

Una de las preguntas que más resuenan en nuestra cabeza cuando nos disponemos a poner nuestra vivienda en alquiler. Muchos se decantan por hacerlo por sus propios medios, otros deciden dejarlo en manos de profesionales. Algo que favorece la seguridad jurídica del nexo entre el propietario y el inquilino. Tras el bajón que vivió el mercado inmobiliario en los años de la crisis, el crecimiento económico actual ha hecho que se trate un sector en alza. Esta bonanza se ha traducido en un aumento de la oferta disponible. Aunque la demanda sigue por encima de la oferta, se está generalizando una sofisticación del sector. Agencia Negociadora del Alquiler es una inmobiliaria especializada en alquileres que ha contribuido notablemente a que el sector evolucione, llevándolo hacia la profesionalización. Estos son nuestros 5 consejos para alquilar tu vivienda de una forma competitiva.

1. Revisar la instalación eléctrica y la climatización

Muchas viviendas tienen una instalación antigua y obsoleta, que puede generar problemas muy serios a las personas que la habiten. Invertir en una reforma de esa instalación, así como de interruptores etc, es algo costoso pero muy rentable a largo plazo y, sobre todo, necesario. Hay que tener en cuenta además que una de las principales novedades del mercado inmobiliario en años recientes es la obligación legal por parte del propietario de disponer del certificado de eficiencia energética del inmueble.

2. Hacer la vivienda “cómoda” y agradable

Aunque parezca obvio, una de las primeras cosas a hacer a la hora de preparar nuestra vivienda para alquilarla es hacer una limpieza en profundidad. Una vez esté limpia y los pequeños desperfectos hayan sido arreglados, debemos buscar que la casa tenga un ambiente cómodo y acogedor, y para ello los pequeños elementos como plantas, alfombras y cojines suelen ayudar mucho. Para subir nuestra casa de nivel un poco más, podemos invertir también en sustituir apliques, griferías… esas pequeñas cosas que los inquilinos valoran y les hacen decidirse por una vivienda u otra.

3. Dedicar tiempo a elegir los muebles adecuados

Aunque a veces nos parezca algo secundario, el mobiliario es uno de las principales factores que condicionan a los inquilinos a la hora de elegir vivienda . Al final, es el “vestuario” que elegimos para nuestra casa. Cuando reflexionemos sobre las posibilidades, aunque es cierto que hay soluciones muy económicas, merece la pena elegir buenos materiales y repasar barnices, pinturas… Incluso en el caso de que vayas a alquilar la vivienda sin muebles, es aconsejable amueblarlo para su anuncio y presentación fotográfica.

4. Optimizar la iluminación de la casa

La luz es uno de los principales elementos de una casa, ya que condiciona la sensación que tendrán las personas que la habiten. La luz está intrínsecamente relacionada con la calidad de vida, y cada espacio necesita un tipo de iluminación diferente dependiendo del uso al que esté dirigida dicha estancia. Si bien en las habitaciones y salón suele ser recomendable una iluminación cálida, en la cocina y los baños es preferible luz blanca más neutra y que permita mayor actividad y no canse la vista.

5. Sacar buenas fotografías

No por evidente es menos importante recordarlo: si hacemos un gran trabajo ofreciendo una casa con las mejores prestaciones en las que hemos puesto mucho cariño, pero no nos preocupamos en sacar unas buenas fotos, estaremos tirando mucho por la borda. Has hecho lo más difícil, ahora ponle la guinda. Merece la pena dedicar el tiempo necesario a elegir un buen encuadre, una buena iluminación… y nuestra vivienda brillará por encima de las demás. Siguiendo estos consejos anteriores, tendremos muchas más oportunidades de alquilar nuestra vivienda más rápido y a inquilinos más fiables. ¡Y recuerda! No hacen falta grandes cantidades de dinero, la mayor parte de las veces basta con ponerle cariño y tiempo. Si quieres poner una vivienda en alquiler y aún lo estás pensando, llámanos al 900 20 20 11 y te ayudaremos a alquilar tu vivienda ¡confía en EL TRANQUILER!

El 80% de los problemas del alquiler se origina en la baja profesionalización del sector

Entrevistamos a D. José Ramón Zurdo Orihuela, Abogado y Director General de una de las más prestigiosas empresas de gestión de alquileres de Madrid como es la AGENCIA NEGOCIADORA EL ALQUILER. El CEO de uno de los símbolos del alquiler seguro en la ciudad y con el crecimiento más fuerte en el sector del alquiler de vivienda, nos desvela algunos detalles interesantes para propietarios de pisos en alquiler. P: Don José Ramón qué es “EL TRANQUILER” que tanto anuncian Uds. en radio R: Es, probablemente, el mejor sistema de gestión de alquileres que existe. Mediante este sistema la AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER lo que hace es implicarse directamente en buscar lo que el propietario le ha encargado, que es conseguir un alquiler sin riesgos, y ahí reside la clave del TRANQUILER, es a la propia AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER a quien le interesa por la cuenta que le tiene” hacer bien su trabajo, pues es ella quien responde directamente ante el propietario de la gestión y del pago de las rentas, pagándoselas directamente. P: Ud. en sus entrevistas hace mucho hincapié en la responsabilidad directa del gestor en el buen resultado del encargo encomendado, sin acudir a ningún seguro de impagos para cubrirse las espaldas ¿por qué? R: Porque al contrario de lo que hacen otras empresas que también gestionan alquileres pero sin asumir el riesgo económico de una mala gestión, al trasladar su responsabilidad a Compañías de Seguros, la AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER es quien asume la responsabilidad directa del gestor, lo que le hace ser mucho más eficaz en la gestión encomendada, pues una gestión deficiente, inevitablemente, le afectaría negativamente en su cuenta de resultados. P: José Ramón, ¿cómo se solucionan y dónde se producen los problemas del alquiler? R: Estadísticamente está comprobado que el 80% de los problemas del alquiler reside en la baja profesionalización del sector, los propietarios seleccionan o gestionan los alquileres como pueden, compatibilizándolos en su gran mayoría con su trabajo. Debemos tener en cuenta que en los alquileres los intereses de inquilinos y arrendadores son contrapuestos. El único criterio de selección que aplican la mayoría de los propietarios a la hora de buscar inquilinos es sólo el de encontrar aquellos que les paguen las rentas que les imponen, y ahí se quedan, sin solicitar un perfil más garantista. No se dan cuenta que, en la mayoría de las veces, ese perfil de inquilinos que paga las rentas establecidas por el propietario, normalmente por encima del precio de mercado, sólo lo hace los primeros meses y después deja de pagarlas. P: Entonces, ¿cuál es la clave de un buen alquiler? R: La verdadera clave, no es ir a buscar la renta más alta, sino en ofrecer un precio de alquiler más competitivo, a cambio de solicitar mayores garantías a los inquilinos, a quienes no importará prestarlas si, con ello, consiguen un mejor precio de alquiler, con la consecuencia añadida de que al tener un mejor precio probablemente permanezcan más tiempo arrendados. P: José Ramón, ¿qué recomendaría Ud. a un propietario para no tener ningún problema con sus inquilinos? R: Algo muy sencillo, que deje la gestión del alquiler en manos de profesionales. Ahora bien, como he dicho antes, no vale cualquier profesional, sino sólo aquel que realice una gestión integral, que comienza con la obtención del certificado de eficiencia energética, sin cargo alguno para los propietarios que gestionan su alquiler con AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER. Una empresa que se implique al máximo en la gestión, respondiendo directamente, sin acudir a ningún seguro, del buen resultado de su gestión, pagando a los propietarios las rentas de los inquilinos que les han seleccionado, que es lo que hace la AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER.

 “La verdadera clave, no es ir a buscar la renta más alta, sino en ofrecer un precio de alquiler más competitivo”

P: ¿Sirven para algo los seguros de impago de rentas que ofrecen alguna compañías de seguros? R: En mi opinión, presentan muchos problemas, del tipo de: exigencia de carencias y franquicias, no intervenir en las gestión de los alquileres, que es precisamente donde se originan la mayoría de los problemas, además de no cubrir los retrasos en el pago de las rentas, que es una práctica habitual. Por todo ello, para asegurar una buena gestión, es importante buscar la implicación directa del gestor en el buen resultado del encargo encomendado trasladándole a él la responsabilidad de una mala gestión.  

5 pasos que debes tener en cuenta para alquilar vivienda en Madrid

Buscar un piso en alquiler en grandes ciudades como Madrid es toda una odisea. La exponencial subida de los precios, la escasez de la oferta y la desbocada demanda -sobre todo, de jóvenes- están haciendo estragos en un mercado poco profesionalizado en España para responder a la actual avalancha de inquilinos.

Un 30% de españoles son partidarios de vivir en arrendamiento frente a un 37% que se manifiesta comprometido con la compra (el 33% restante se muestra receloso con el mercado inmobiliario). Una corta distancia impensable hasta no hace mucho. El mercado del alquiler gana terreno mes a mes, año a año. Impulsado por una sociedad cambiante que asume que su lugar de trabajo puede cambiar. Visto que el alquiler esta en pleno crecimiento, elaboramos una guía para no perderse en el complejo mercado del arrendamiento desde que se decide dar el paso de poner la vivienda en alquiler hasta que la tiene alquilada.

1. Definir el precio

Calcular un precio justo para el alquiler de la vivienda es fundamental. La zona, los servicios asociados y las conexiones por carretera o transporte público son determinantes para fijar el precio.

2. ¿Seguro de impago o gestora de alquiler seguro?

Los seguros de impago de las rentas del alquiler no aseguran los retrasos e implican la activación de mecanismos de recuperación de las rentas lentos y tediosos. Recuperar las rentas impagadas con un seguro de alquiler es siempre una opción pero siempre será mejor una gestora que pague directamente las rentas del alquiler al propietario, siendo la organización la encargada de cobrarle al inquilino. Si se producen retrasos o impagos, el propietario nunca se ve afectado.

3. ¿Agencia inmobiliaria o gestora?

En general las agencias inmobiliarias no se encargan de las gestiones necesarias para mantener una vivienda alquilada. Alquilar una vivienda es un proceso que genera una carga de trabajo importante que conviene dejar a profesionales que se encarguen de todo. Desde la búsqueda de un inquilino solvente, la formalización del contrato, deposito de fianzas o la gestión del certificado de eficiencia energética. Las gestoras se encargan de todo y Agencia Negociadora del Alquiler es líder en el sector.

4. Hacer mejoras en la vivienda

Ofrecer una vivienda adecuada, acogedora y bien cuidada es una garantía para tener un “buen” inquilino. Además podemos retocar el precio de la renta al alza con el fin de rentabilizar la inversión hecha en esas mejoras. La vivienda sufre con el paso del tiempo y mantenerla en perfectas condiciones alarga la vida de sus alquileres a un alto nivel, inmuebles que no se actualizan o no se mejoran van cayendo en el ranking de los inquilinos. Agencia Negociadora del Alquiler financia sin costes estas obras de mejora.

5. Relación con su gestora

La relación con la gestora tiene que ser transparente y los profesionales que le asisten deben informarle puntualmente del estado de su contrato, la vivienda o cambios en la legislación. En Agencia Negociadora del Alquiler nuestros abogados, arquitectos y gestores trabajan por el bien de la relación entre propietario e inquilino, poniendo especial atención en el bienestar de ambas partes.  

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