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Estrategias para elegir el mejor inquilino

Estrategias para elegir el mejor inquilino

Propietario, en el alquiler no debemos ir nunca con la pretensión de buscar el precio más alto, es un error, en los precios más altos encontraremos siempre a los inquilinos que aporten menos solvencia y garantías, pues no les compensará o no querrán ofrecerlas en esos precios; también en los precios más altos encontraremos casi siempre a los inquilinos que permanezcan menos tiempo arrendados en la vivienda, porque probablemente, dada la tendencia a la baja del mercado de los alquileres, se cambien más rápido a otras viviendas más económicas, hecho que afectará negativamente a la rentabilidad del alquiler, pues no es lo mismo que en cinco años se tengan cinco inquilinos o uno sólo, ello va a depender en gran medida de que la renta que se fije sea más o menos atractiva.

El alquiler para que funcione hay que entenderlo en clave económica, lo cual significa que cuantas más garantías tengamos de los inquilinos, menos probabilidades habrá de que incumplan los contratos, pero esas garantías, habrá que buscarlas ofreciendo rentas lo suficientemente atractivas, que nos permitan exigirlas a los inquilinos en compensación del precio.

Vamos a ver un ejemplo:

Supongamos una vivienda de dos dormitorios de 60 metros que queremos alquilar en la calle Diego de León por 800 €, que es una renta alta para como está el mercado.

  • Buscando podemos encontrar un inquilino que pague los 800 €, pero si a ese inquilino que paga una renta alta, además le solicito un aval bancario, o un depósito por adelantado de tres a cuatro meses de renta, u otra garantía que nos permita tener mejor cubierto el alquiler, probablemente no la aporte porque nos diga que ya está pagando bastante renta.

    En este supuesto si aceptamos la operación nos estamos jugando el alquiler a la suerte porque la operación de alquiler estará garantizada, sólo con los ingresos del arrendatario, y éstos actualmente, pueden no ser suficiente garantía. Además probablemente esa persona que paga 800 € no ha tenido más remedio que pagarlos porque no tuviere otras garantías que ofrecer al propietario para bajarle la renta, y además se vaya más pronto de la vivienda cuando encuentre una casa más barata, que no le será difícil dada la tendencia a la baja de los precios del alquiler.

  • Podemos ofrecer la misma vivienda a otro inquilino, pero esta vez por 700 €, a este inquilino cuando le pidamos más garantías para reforzar la operación de alquiler, probablemente le compense ofrecerlas, al quedarse la vivienda por un precio más atractivo, con lo que el arrendador tendrá mejor asegurado el cumplimiento del contrato, (no sólo limitando las garantías a los ingresos del inquilinos) además probablemente al estar más conforme con el precio el inquilino permanezca más tiempo arrendado.

La conclusión final de nuestra metodología de trabajo, se basa en que inversiones tan importantes como es la vivienda, no deben quedar al azar, basadas sólo en la buena suerte que se tenga a la hora de encontrar un inquilino, sino que deben ser gestionadas de forma profesional por expertos que conozcan la materia y la Ley de Arrendamientos Urbanos, con el fin de minimizar los riesgos que pudieren surgir en un futuro derivados de una relación arrendaticia. Seguro que cuando Ud. va al médico se pone en manos de un especialista, cuando va a viajar al extranjero se pone en manos de una agencia profesional que le va a asesorar, cuando va a invertir en bolsa se pone en manos de agencias de valores expertas en la materia, ¿por qué cuando va a alquilar su vivienda, que probablemente a nivel económico sea una de sus mayores inversiones, no hace lo mismo, y también se pone en manos especialistas en contratación, negociación y desahucios, técnicos en obras (arquitectos) y psicólogos.

 

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