En más de alguna ocasión el arrendatario resuelve el contrato de forma unilateral sin que exista acuerdo entre las partes, evidentemente la única solución es acudir a un acuerdo extrajudicial o bien presentar la correspondiente demanda en el juzgado por incumplimiento contractual.
La recomendación en estos casos es además de solicitar en la demanda el cumplimiento del contrato es solicitar el pago de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual. En este momento se pueden dar dos circunstancias, la primera que se lleve a cabo la entrega de las llaves con justificación de su entrega para evitar el aumento de las cantidades por impago de renta o bien que el arrendador se niegue a recoger las llaves, lo que obligaría a una notificación mediante notario o bien ante el juzgado, que por turno corresponda.
Causas que habilitan al propietario para poner fin al contrato antes de tiempo
La mayoría de estas causas están relacionadas con el incumplimiento de obligaciones. Los casos previstos en la LAU son los siguientes:
- Existencia de impagos de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago le corresponda al inquilino según lo pactado entre las partes.Falta de abono de la fianza o no haber abonado la actualización de la misma.
- Que el inquilino subarriende la vivienda o ceda la posesión sin tener consentimiento previo por parte del propietario.
- Realización de obras en la vivienda sin autorización del propietario o realización de actividades que causen daños en la misma.
- Que en el inmueble objeto del contrato se lleven a cabo actividades que resulten molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda se esté destinando a un fin distinto del acordado en el contrato.
- Incumplimiento de cualquier otra de las obligaciones previstas en el contrato.
El caso especial de la necesidad de recuperar la vivienda para hacer uso de ella
Además de las anteriores, existe todavía una causa más que puede dar lugar a rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario.
La LAU establece que, estando en prorroga el contrato de alquiler, el propietario puede rescindir el contrato si tiene necesidad de usarla como vivienda permanente para sí o para sus familiares de primer grado, ascendentes o descendentes, ya sea por consanguinidad o adopción. E incluso si la necesita para su cónyuge en caso de que exista una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
En este caso el propietario debe informar al inquilino de la rescisión del contrato con al menos dos meses de antelación. La ley no señala nada concreto con respecto a la notificación, pero siempre es aconsejable hacerlo a través de un burofax, para que quede constancia de la comunicación.
Si pasados tres meses desde la notificación de la rescisión, el propietario o sus familiares con derecho no se han instalado en la vivienda, el arrendatario tiene derecho a volver a arrendar el inmueble en un plazo de 30 días o bien a reclamar una indemnización compensatoria.
¿Y si el inquilino no acepta la resolución?
En caso de que el inquilino no acepte la resolución del contrato antes de tiempo no quedará más remedio que acudir a los tribunales. Se desarrollará entonces un proceso en el que se buscará demostrar que, efectivamente, el inquilino ha incurrido en un incumplimiento de sus obligaciones o bien que el propietario necesita hacer uso del inmueble para él o para sus familiares.
Acudir a los tribunales siempre hace que el proceso se alargue más en el tiempo. Muchas veces lo mejor es que las partes estén bien asesoradas y negocien entre ellas para alcanzar un acuerdo que les resulte beneficioso a ambas, firmando un contrato de rescisión del alquiler y entrega de las llaves. Por eso, en estos casos es muy aconsejable contar con profesionales que puedan asesorar con rigor.
