Hay quienes se están planteando si es conveniente la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Nosotros opinamos que es muy conveniente, a pesar de que muchos arrendadores no les atrae la idea por el alto coste económico de la gestión. Esta inscripción es algo que les interesa mucho a los inquilinos, ya que de esta manera los términos contractuales tendrán efectos en caso de venta de la vivienda o ejecuciones hipotecarias. Otra de las razones por las que a los propietarios no les atrae la inscripción es porque sería una carga más que tendrían las viviendas que las harían disminuir su valor económico.
Pero ¿qué le ocurre al arrendatario de la vivienda cuando el propietario-arrendador no paga la hipoteca de su piso, éste sale a subasta y se lo adjudica un tercero? ¿le pueden quitar la vivienda porque el propietario no haya pagado la hipoteca?
En estos casos, es muy importante tener en cuenta la fecha de celebración de los contratos de arrendamiento, porque en función de cual sea la fecha se aplicarán unas normas u otras: así para contratos anteriores a junio del 2013, el nuevo adjudicatario de la vivienda en subasta tendrá que respetar el plazo recogido en el contrato de arrendamiento (hasta un máximo legal de cinco años), estuviere o no inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
La cosa cambia con la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de junio de 2013, concretamente para los contratos de arrendamientos posteriores al 6 de Junio de 2013, donde se pueden presentar varios escenarios:
PRIMER ESCENARIO. Que el contrato de arrendamiento fuere posterior a junio de 2013 y no estuviere inscrito en el Registro de la Propiedad. En este caso, el nuevo adjudicatario de la subasta puede rescindir sin ningún problema el contrato de arrendamiento existente, echar al inquilino y recuperar la vivienda. Sólo necesita avisar al inquilino con tres meses de antelación.
SEGUNDO ESCENARIO. Que el contrato de arrendamiento sí se hubiere inscrito en el Registro de la Propiedad, pero que anteriormente a su inscripción estuviere inscrita la hipoteca que provoca la subasta. En este supuesto ocurre lo mismo que en el caso anterior, el nuevo adjudicatario podría resolver el contrato de arrendamiento existente y sin ningún problema podría echar al inquilino y recuperar la vivienda.
TERCER ESCENARIO. Que el contrato de arrendamiento posterior a junio de 2013 se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca cuyo impago provoca la subasta judicial y posterior adjudicación. Este es un supuesto que es muy difícil que se dé, pues normalmente un banco no concedería una hipoteca sobre una vivienda si anteriormente existiera otra carga previa que la gravara, pero si se diera este escenario, que es difícil, el adjudicatario de la subasta tendría que respetar el plazo pactado del arrendamiento, y si éste fuere de un año tendría que respetar las prórrogas legales obligatorias hasta alcanzar el arrendamiento un máximo legal de tres años.
Por todo ello, hay que tener mucho cuidado, ya que estos supuestos de adjudicación por subasta judicial se están dando todos los días en los juzgados y a quien realmente perjudican es a los arrendatarios.
