Una experiencia satisfactoria de alquiler para ambas partes, arrendador y arrendatario, comienza por la redacción de un buen contrato. Para ello es fundamental que contemos con el asesoramiento de profesionales con experiencia en el mundo inmobiliario. Un apartado que hay que cuidar en el contrato es el relativo a las cláusulas: no es raro encontrarse con cláusulas contrarias a la ley y, por lo tanto, nulas.
Vamos a enumerar algunas cláusulas y aspectos que deberemos tener en cuenta a la hora de formalizar un contrato de alquiler:
- Revisar el estado de la vivienda o local. Es importante que antes de firmar el contrato revises con detenimiento que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones. Si hay daños o desperfectos, es aconsejable que se tomen fotos como anexo a dicho contrato. En caso de firmar el contrato en donde se recoja que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones, existiendo algún desperfecto, corres el riesgo que el arrendador pueda reclamártelo.
- Duración de contrato y plazo para abonar. La duración será la fijada por las partes libremente. Si fuera inferior a 3 años, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que se manifieste la voluntad de no renovarlo, con una antelación de al menos 30 días a la fecha de terminación. Respecto del plazo, lo habitual es que sea del 1-5 de cada mes, si bien las partes podrán fijar otro plazo. Domiciliación en una cuenta bancaria del arrendador. En caso de abonar en mano, debes pedirle un recibo al arrendador firmando ambos, a efectos de evitar posibles impagos.
- Domicilio a efectos de notificaciones. Recomendación establecer sobre todo en el caso de los locales, un domicilio particular, a efectos de que, en caso de impago, tener la seguridad de que pueda notificarse la correspondiente demanda.
- Penalización por incumplimiento de contrato. Se pueden fijar cláusulas indemnizatorias en caso de que el arrendatario desista del contrato. Lo comentaremos más abajo.
- Garantías extras. Además de la fianza, se puede exigir el abono de una garantía extra que podrá ser un mes de renta o aval bancario.
- Inventario de bienes. Es necesario, para evitar situaciones incómodas, realizara un inventario detallado adjuntándolo como anexo al contrato.
- Reparaciones. Los arreglos necesarios para el mantenimiento de la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al arrendador. Más abajo ampliamos.
- Obras. Cualquier tipo de obra requerirá de forma expresa y por escrito comunicación al arrendador (casero).
- Suministros. Todo dependerá quien esté dado de alta. Si es el inquilino, deberá abonar el consumo del mismo y en caso de no abonarlo se corta. Si es el arrendador, tiene la obligación de abonarlo, y en caso de no hacerlo, siempre que el contrato esté vigente, su conducta podría ser considerada un delito leve de coacciones.
- Prohibición de subarriendo. La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Esto implicará que deba esta en el contrato de arrendamiento. Si está, no podrá exceder del que corresponda por arrendamiento.
- Permiso de animales. Ver si está prohibido tener animales.
- Certificado energético. Desde junio de 2013 es obligatorio que el arrendador aporte al contrato de arrendamiento copia de dicho certificado del local o vivienda arrendada.
- Firmar en todas las hojas. Firmar en todas las hojas permite tener la garantía de que no va a modificarse ni falsearse.
Cláusulas abusivas más comunes
- Penalización: El arrendador no puede exigir obligatoriamente al inquilino que debe permanecer al menos 1 año. La LAU establece que se podrá desistir del contrato una vez haya transcurrido al menos 6 meses, siempre que se comunique al arrendador con 30 días de antelación. Ahora bien, habría que ver si en el contrato se pactó una cláusula de indemnización en caso de desistimiento, esto es, que el arrendatario decida dar por terminado el contrato. En este caso, estará limitada a la penalización establecida o en su caso a la establecida en la LAU, es decir, una mensualidad por cada año que reste por cumplir. Si la indemnización no está recogida en el contrato no se puede exigir.
- Arrendamiento de temporada: Con el objetivo de evitar la prórroga de los 3 años de contrato – cuestión normal en los contratos de arrendamiento – el arrendador suele establecer una duración inferior a 1 año (típico de los contratos de temporada), con el objetivo de que el arrendatario no tenga la opción de prorrogar su contrato hasta 3.
- Acceso del arrendador a la vivienda alquilada: El domicilio es inviolable. Esta cláusula es totalmente nula, solo se podrá acceder en caso de consentimiento del titular del contrato u orden judicial, salvo flagrante delito. El arrendador no puede obligarte a que le dejes entrar en el domicilio.
- La responsabilidad de abonar las reparaciones: No puede obligarse al inquilino al pago de todas las reparaciones. El arrendador se responsabilizará de los arreglos necesarios para mantener en buenas condiciones la vivienda y que sean causados por el paso del tiempo y el uso habitual.
- Actualización de la fianza: La fianza se actualiza anualmente. Es nula dicha cláusula.
Como ya hemos comentado en artículos anteriores, la redacción de un buen contrato es el pilar sobre el que se asienta una experiencia satisfactoria tanto para arrendador como para inquilino. Para ello es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales expertos y con experiencia. Si tiene alguna duda, ¡no dude en consultarnos!
