En nuestra entrada anterior sobre actualizaciones de los contratos de alquiler nos centrábamos en el caso de aquellos contratos firmados a partir del 1 de abril del 2015. En este post vamos a analizar los otros dos casos que nos podemos encontrar dependiendo de la fecha de la firma del contrato.
Contratos celebrados antes del 6 de junio del 2013
En los contratos celebrados antes del 6 de junio del 2013 rige, obligatoriamente, el sistema de IPC durante los primeros 5 años de contrato. A partir del sexto año puede aplicarse el sistema que las partes hayan acordado y, si nada acordaron, se seguirá aplicando supletoriamente el sistema de IPC. En cualquier caso, como explicábamos en nuestro anterior artículo, la actualización de la renta no es obligatoria sino que es una potestad que se concede a las partes.
Contratos celebrados entre el 6 de junio del 2013 y el 1 de abril de 2015
La renta de los contratos celebrados tras el 6 de junio de 2013 puede actualizarse según el sistema que hayan acordado las partes en el contrato (o incluso a través de anexo posterior a la fecha del contrato), tal y como establece el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Solo en el caso en que las partes no hubieran pactado un acuerdo respecto a la forma de actualización, se aplicará subsidiariamente el sistema tradicional, es decir, aquél a través del cual se actualiza la renta a través de la variación del IPC.
La ley señala una serie de aspectos a tener en cuenta:
- La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
- La renta podrá ser actualizada a instancia del arrendador o del inquilino, pues puede actualizarse al alta o a la baja.
- La actualización ha de notificarse a la otra parte, bastando en principio una anotación de aviso en el recibo del mes precedente. No se establece en la ley un plazo de preaviso, y siempre hay que indicar la variación del IPC general. El certificado solo habrá que presentarlo a la otra parte cuando ésta lo pida.
- Será exigible la renta actualizada a partir del mes siguiente a aquél en que se haya realizado la notificación de variación de la renta.
Una vez más, recordamos que, independientemente de la fecha de firma del contrato, la actualización de la renta es una potestad, no una obligación. Por lo tanto, la novedad que supuso la Ley 4/2013 respecto al régimen anterior fue la libertad para elegir el sistema de actualización pactado desde el primer año. En los contratos anteriores a junio del 2013, como veíamos más arriba, imperaba obligatoriamente el sistema de IPC, y solo se podía aplicar un sistema pactado por las partes tras el sexto año de contrato.
1-El sistema pactado por las partes
En principio cabe cualquier pacto, si bien el más frecuente será el aplicar un porcentaje fijo para cada nueva anualidad, si bien son válidos los pactos o cláusulas que apliquen incrementos variables cada año. También las partes pueden llegar cada año a un acuerdo diferente, a través de anexo al contrato de arrendamiento.
2-El sistema de IPC
Si las partes no llegan a un acuerdo sobe la actualización a aplicar, se aplicará entonces el sistema en base al IPC. Según este sistema, cada año se calculará la nueva renta aplicando y sumando a la renta del sistema anterior la variación del IPC general correspondiente a los 12 meses anteriores a la actualización. Para hacer la primera actualización se tomará como referencia el último índice publicado antes de firmar el contrato.
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