La legalidad de algunas cláusulas en los contratos de alquiler

Pese a lo común que resulta hoy en día la firma de contratos de alquiler, lo cierto es que la mayor parte de personas carecen de formación específica para afrontar estos trámites con total seguridad y tranquilidad. A la hora de la redacción y la firma, tanto propietarios como inquilinos, suelen recurrir a modelos estándar de contactos o encontrados en internet. Sin embargo, siempre se debe tener en cuenta que existen una serie de cláusulas muy utilizadas en la redacción de los mismos que legalmente no tienen validez. Y este es un aspecto con el que se debe tener cuidado, ya que es habitual que durante el periodo de arrendamiento surjan problemas que, de ser previstas en el contrato de arrendamiento, tendrían una solución rápida y simple. Con esto en mente, os resumimos tres ejemplos de cláusulas que suelen encontrarse en contratos de alquiler tipo, para que podáis comparar vuestra opinión previa sobre ellos y su validez o no validez después:

¿Es legal una cláusula que obligue a los inquilinos a afirmar que están ocupando la vivienda por temporada, cuando no es así?

Esta es una cláusula que los arrendadores incluyen en muchos contratos con el fin de convertir los arrendamientos de vivienda en arrendamientos de temporada, para evitar las prórrogas obligatorias que tiene el arrendamiento de vivienda y no tiene el de temporada. “Es importante remarcar que, aunque esto se mencione en un contrato, no tiene ningún valor jurídico salvo que se haya firmado expresamente un contrato de arrendamiento de tipo de temporada”, comenta Jose Ramón Zurdo, abogado especialista en arrendamientos de la Agencia Negociadora del Alquiler.

¿Sería legal, por otra parte, incluir una cláusula en el contrato que impida a los inquilinos subarrendar la vivienda?

En este caso, por ejemplo, se trataría de una estipulación perfectamente legal. De hecho, aun en el caso de que no se recogiera en el contrato, la ley estipula que el subarrendamiento por parte de los inquilinos es ilegal. La única manera de que el subarrendamiento de la vivienda fuera válido sería obteniendo la autorización por escrito del arrendador.

¿Es válida una cláusula que obliga a los inquilinos a abandonar la vivienda en caso de venta de la misma por parte del propietario?

Esta, sin embargo, se trataría de una cláusula completamente inválida.. Y es que, como informa Jose Ramón Zurdo, “las consecuencias para un inquilino de la venta de la vivienda las marca la ley, no un contrato privado”. En este respecto, pese a la venta el nuevo propietario debería respetar la legalidad del contrato firmado con el anterior arrendador siempre que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. En caso de no estarlo y ser un alquiler de los conocidos como “en negro”, los inquilinos verían sus derechos seriamente comprometidos. Como se puede apreciar, es fácil encontrar ejemplos de cláusulas habituales a las que merece la pena prestar mucha atención. Es por eso que, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, siempre recomendamos una exhaustiva y seria lectura y consideración de todos los documentos legales relacionados con un arrendamiento, especialmente en el caso de un contrato.

¿Por qué elegir a la Agencia Negociadora del alquiler para alquiler nuestra vivienda?

El tranquiler de la Agencia Negociadora del Alquiler es el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. No solo garantiza el pago a los propietarios la renta de sus alquileres, sino que además ofrece asesoramiento y el certificado energético de manera totalmente gratuita.

El certificado energético en los alquileres actuales

El certificado de eficiencia energética (o certificado energético) es, junto con la RGPD, una de las cuestiones más de moda. Y es que, si bien lleva un tiempo siendo parte de las conversaciones entre todos aquellos que buscan vivienda o la ofertan, sigue generando ciertas dudas entre muchos.

Empezando la casa por los cimientos: ¿qué es el certificado energético?

A grandes rasgos, se podría resumir como un proceso que analiza y certifica –en un documento- el consumo energético y las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler. Hasta junio de 2013, el certificado de eficiencia energética no era obligatorio para los arrendamientos de viviendas, sin embargo, con las actualizaciones de la ley, hoy en día sí lo es. Pese a esto, muchos caseros optan por no hacerlo confiados en que ningún organismo competente está activamente pendiente que los pisos que se alquilan dispongan de él. Se trata, obviamente, de una decisión poco recomendable ya que al proceder así, el propietario queda en manos del inquilino que, si decide denunciarlo, podría exponer al primero a tener que enfrentarse a multas de hasta 6.000 euros.

¿El certificado energético es obligatorio para todas las propiedades?

No. Es cierto que la ley contempla ciertas exenciones de obligación del certificado energético, como para algunas propiedades inferiores a 50 metros cuadrados. Pero ojo, estos son casos siempre excepcionales. En el ejemplo mencionado, se refiere exclusivamente a aquellos espacios que se encuentren aislados, como puedan ser un cobertizo o un bungalow, y nunca a apartamentos o estudios que sean parte de una propiedad mayor. Estos últimos, que son la mayor parte de los inmuebles en alquiler, hoy en día exigen un certificado de eficiencia energética siempre, independientemente del tamaño de los mismos. Por otra parte, las plazas de garaje o trasteros, al tratarse de espacios considerados como “no habitables”, no estarían incluidos en la tipología de propiedades que deben presentar un certificado energético. Además de lo anteriormente mencionado, cabe señalar que este trámite sólo es necesario para nuevos contratos de alquiler de viviendas que se realicen. Si un propietario tiene un mismo inquilino desde hace varios años, la ley no contempla la obligación de anexar al contrato el certificado de eficiencia energética.

¿Por qué contratar la gestión de un alquiler a la Agencia Negociadora del Alquiler?

Con el tranquiler, además de pagar directamente a los propietarios para evitar impagos, la Agencia Negociadora del Alquiler ofrece de manera gratuita la gestión del certificado energético de la vivienda, para que el propietario pueda despreocuparse, ahorrarse trámites y dinero, y estar tranquilo.

Cómo recuperar una vivienda cuando ya está alquilada

La vida está llena de imprevistos, más aún en un mundo tan dinámico y cambiante como en el que vivimos hoy en día. Debido a circunstancias vitales, los propietarios en ocasiones se pueden encontrar en una situación en la que desearían, o incluso necesitarían, recuperar la disponibilidad de la vivienda. Llegados a este punto: ¿qué posibilidades existen para recuperar una vivienda que se encuentra alquilada? Para responder a esta pregunta, necesitamos recurrir a la última actualización realizada sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos, de junio de 2013. En los contratos firmados a partir de esta fecha, se recogen –principalmente- dos escenarios en los que el arrendador puede recuperar la vivienda entregada en alquiler antes de que finalice el contrato firmado:

Después de un año de contrato

Transcurrido el primer año de duración del contrato, el dueño tiene el derecho de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad. Siempre, eso sí, que vaya a usarla él mismo como vivienda permanente o lo hagan sus familiares de primer grado. Es importante tener presente que este paso debe ser siempre previa comunicación, la cual debe efectuarse al inquilino al menos dos meses antes de la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Máximo de tres años prorrogables

Si, en el contrato firmado entre ambas partes, la duración del alquiler es inferior a 36 meses, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue el contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Esto, aunque no es una manera de recuperar la vivienda de manera inmediata, supone un cambio significativo con la normativa anterior que extendía hasta los cinco años este derecho. Cabe recordar que si transcurren tres meses desde la salida del inquilino de la vivienda y el propietario o sus familiares no han procedido a ocupar la misma, el arrendatario vuelve a tener el poder. Podría optar, en caso de desearlo, o bien a reocupar la vivienda (bajo las mismas condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción) o bien a ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres. El tranquiler de la Agencia Negociadora del Alquiler es el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. No solo garantiza el pago a los propietarios la renta de sus alquileres, sino que además ofrece asesoramiento y el certificado energético de manera totalmente gratuita.

Cláusulas ilegales en los contrato de alquiler

Durante la redacción de los contratos de alquiler, muchos propietarios optan en ocasiones por incluir algunas cláusulas adicionales con el objetivo de sentirse más seguros y protegidos. No es extraño, pues los casos de fraude y similares están a la orden del día en el campo inmobiliario, y muchos arrendadores se sienten asustados y expuestos. Sin embargo, cabe recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) existe precisamente para asegurar la salubridad de los contratos de alquiler y que ambas partes estén protegidas. Siendo así, es altamente recomendable consultar dicha ley para saber qué cláusulas son legales y cuáles no a la hora de incluirlas en el contrato de alquiler.

Las 3 cláusulas ilegales más frecuentes

Como muestra, a continuación mostramos tres cláusulas que comúnmente son incluidas en los contratos pero que serían ilegales/nulas:

Pago por adelantado

Cláusulas que obliguen a los inquilinos al pago por adelantado de más de una mensualidad de la renta. Sería una cláusula nula porque la LAU actualmente prohíbe específicamente que se pueda exigir a los inquilinos el pago de más de una mensualidad de renta por anticipado.

Revisión de la renta cada seis meses

Cláusulas que obliguen a los inquilinos a revisar la renta cada seis meses, ya que la LAU marca que la actualización y revisión de la renta se debe producir de manera anual. Por lo tanto, si se recogiera en el contrato una cláusula que marque un periodo inferior, sería completamente nula. Sí sería válido, sin embargo, que las partes decidieran actualizar la renta en base a índices privados y no públicos como el IPC.

Resolución anticipada

Las cláusulas que penalicen a los inquilinos que resuelvan el contrato prematuramente no son libres, si no que vienen imperativamente dadas por la ley, y estas no pueden superar nunca el importe de un mes de renta por año de arrendamiento. Para los períodos inferiores al año, sería la parte proporcional. Como se puede comprobar, el terreno del arrendamiento de alquileres está altamente legislado y es importante conocer cuáles son los límites marcados por la propia ley para no dar lugar a equívocos con el arrendatario.

¿Por qué contratar la gestión de un alquiler a la Agencia Negociadora del Alquiler?

Con su concepto de tranquiler, la Agencia Negociadora del Alquiler ofrece el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. Con este sistema, es la propia Agencia la que paga a los propietarios la renta de sus alquileres, además de asesorarles y ofrecerles de manera gratuita el certificado energético.

Consejos para gestionar un alquiler sin sustos

Alquilar nuestra vivienda a un inquilino implica muchas cosas: gastos, tiempo, esfuerzo… pero, por encima de todo, miedo. Miedo a que surjan problemas a la hora de negociar, a impagos o a que el arrendatario no cuide bien de la vivienda. Son muchos los aspectos en los que como arrendadores nos exponemos cuando decidimos alquilar nuestra vivienda, y la preocupación de una gran mayoría es intentar minimizar estos riesgos lo máximo posible. Sin embargo, no debe olvidarse que, como propietarios, somos los que tenemos el poder a la hora de tomar las decisiones y que, siempre que no nos precipitemos, podremos proteger nuestra propiedad y dormir tranquilos sabiendo que la hemos puesto en las mejores manos posibles. Con esto en mente, y contando con que hay muchos pasos que se pueden dar para conseguirlo, estas son algunas de las claves que se deben aplicar:

Pedir garantías

Pese a que la ley solo obliga a exigir un mes de fianza al arrendar nuestra vivienda, optar por 2 ó 3 mensualidades ayudará a que estemos más tranquilos de cara a que el inquilino no cuide bien la vivienda. Con ese depósito tendremos cubiertos los potenciales daños que nuestro inmueble pueda sufrir. Es importante tener en mente que es obligatorio, como propietarios, que depositemos la fianza recibida en el organismo autonómico correspondiente para evitar posibles sanciones.

Tratar cara a cara

Alquilar nuestra vivienda sin haber conocido en persona al inquilino es tan temerario como conducir sin cinturón de seguridad. Aunque no es una ciencia exacta, poner cara a la persona a la que le vamos a confiar nuestra vivienda nos ayudará a definir las sensaciones que nos genera y aumentará las probabilidades de que la relación entre ambas partes sea positiva.

Desconfiar del inquilino perfecto

Aunque no hay por qué pensar mal de nadie, al realizar una transacción tan relevante y delicada como un alquiler inmobiliario toda precaución es poca. Si es importante conocer al inquilino cara a cara, más aun lo es ser cauto a la hora de dejarse llevar por primeras impresiones muy buenas. Muchas personas tienen un alto nivel de habilidad para crear una buena imagen de sí mismos de cara a conseguir el mejor trato posible. ¿La mejor prevención? Una actitud rigurosa y un contrato sólido en el que se estipulen todas las cláusulas claras.

Permitir mejoras en la vivienda

Si hemos encontrado al inquilino perfecto, querremos mantenerlo. Al fin y al cabo, no hay tantos ahí fuera. Siendo así, cabe recordar que una de las cosas que más valora un inquilino es sentirse a gusto en el inmueble. Esto, en ocasiones, supone reconfigurar el espacio o realizar obras menores. Más importancia cobra aun este escenario cuando el inquilino es de edad avanzada y necesita que la vivienda esté bien adaptada para una capacidad de movilidad reducida. Si estas obligaciones nos parecen demasiado o seguimos con dudas, Jose Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler recomienda encomendar la gestión del alquiler a un profesional que se involucre activamente en toda la gestión, así como que asuma las responsabilidades si surge cualquier problema.  

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

Consulte la política de privacidad y nuestro aviso legal

ACEPTAR
Aviso de cookies