[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo

La rápida derogación en el congreso de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que apenas ha estado vigente un mes, ha generado muchas dudas entre inquilinos y propietarios. Durante todo el último año se ha estado hablando de las diferentes medidas y cambios que iban a ser introducidos mediante esta ley y, al final, en unas semanas hemos vuelto a la LAU de 1994 y las reformas que de ésta se hicieron en 2013.

En la intervención radiofónica que os traemos, nuestro CEO José Ramón Zurdo nos aclara dos de estas cuestiones: la relativa a la fianza y avales que se pueden pedir al inquilino y la relacionada con el pago de impuestos sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados. ¡No te pierdas el audio al final del artículo!

Antes, vamos a recordar en qué situación quedan los puntos sobre los que más se habló de la nueva ley y que ya no estarían vigentes, volviendo a la situación siguiente:

  • La duración del contrato será de máximo 3 años más uno de prórroga tácita.
  • El arrendador puede solicitar las garantías adicionales (avales) al mes de fianza que considere oportunos, sin límite.
  • No hay prórroga en casos de desahucio, pese a que el inquilino alegue vulnerabilidad social.
  • Queda anulada la exclusión explícita de la LAU de los contratos de alquiler turístico. En este sentido el rechazo del decreto también afecta a otras leyes, como la de Propiedad Horizontal, que añadía medidas de control de las comunidades de vecinos en estos casos.

Si firmaste el contrato durante la vigencia del RD

Para los contratos firmados durante los 37 días de vigencia del Real Decreto (entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019), se respetarán las condiciones que marcaba esta ley en el momento, tales como:

  • La duración mínima del contrato de 5 años más 3 de prórroga tácita (siete años iniciales si el arrendador es una persona jurídica)
  • La limitación del aval adicional al mes de fianza de dos mensualidades
  • El pago de los gastos inmobiliarios por parte del arrendador si es una persona jurídica, etc.

Ni arrendador ni arrendatario podrán cambiar la ley por la que se rige el contrato, aunque su deseo sea que se rigiera por la actual, excepto si ambas partes de mutuo acuerdo volviesen a firmar uno nuevo.

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[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo: Usufructo y nudo propietario

Podemos decir que la propiedad de una vivienda tiene dos partes: la propiedad en sí misma y el disfrute. Cuando ambas se encuentran en el mismo titular se produce el pleno dominio, pero pueden darse otros casos: ¿qué ocurriría si solo gozamos del derecho al uso o si poseemos la propiedad pero no el derecho al disfrute?

En la entrevista que os traemos hoy nuestro abogado José Ramón Zurdo nos explica los conceptos de usufructo y nudo propietario, que aprovechamos para ampliar en este post de cara a seguir hablando de ellos en futuros artículos.

También nos recuerda las ventajas del mejor sistema de gestión de alquileres que puedes encontrar: el TRANQUILER que puedes disfrutar en Agencia Negociadora del Alquiler. Un sistema en el cual seleccionamos a los inquilinos y realizamos una gestión completa del alquiler.

¡No te pierdas el audio con la entrevista al final del post!

 

PLENO DOMINIO DE LA VIVIENDA

El concepto jurídico de pleno dominio se refiere a la plena posesión de la cosa, en este caso una vivienda. Así, el pleno dominio se produce cuando se tiene la propiedad del inmueble y el derecho al uso y disfrute.

 

LA NUDA PROPIEDAD

La nuda propiedad sería la mitad del pleno derecho: hace referencia a la tenencia pero no al disfrute de la vivienda, es decir, sería el derecho por el cual se adquiere una vivienda y se cede el usufructo o disfrute de la misma a un tercero hasta que termine el acuerdo de usufructo.

 

Obligaciones del nudo propietario

Se refieren a la conservación de la propiedad y todo lo que tenga que ver con mantener y facilitar el disfrute de la vivienda a la persona que vive en ella. Esto incluye reparaciones ordinarias y de conservación.

El nudo propietario está obligado a ceder el usufructo desde el comienzo del acuerdo.

 

EL USUFRUCTO: DERECHO DE USO Y DISFRUTE

La otra parte del pleno dominio se trata del derecho de usufructo, es decir, el nudo propietario cede el uso de la vivienda a un tercero.

La duración del usufructo puede ser pactada por un periodo determinado o hasta el fallecimiento del usufructuario. Una vez que el titular de la vivienda fallece, ésta pasa a ser propiedad del ente que compró el inmueble con nuda propiedad. Esto es lo que se conoce como adquisición del “pleno dominio”.

 

Obligaciones del usufructuario

Las obligaciones principales pasan por cumplir con las obligaciones fiscales. La persona que goza del uso y disfrute, es decir, aquella persona usufructuaria que vende la vivienda o recibe una venta vitalicia, debe declarar a Hacienda los rendimientos generados por el mismo.

 

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La legalidad de algunas cláusulas en los contratos de alquiler

Pese a lo común que resulta hoy en día la firma de contratos de alquiler, lo cierto es que la mayor parte de personas carecen de formación específica para afrontar estos trámites con total seguridad y tranquilidad. A la hora de la redacción y la firma, tanto propietarios como inquilinos, suelen recurrir a modelos estándar de contactos o encontrados en internet. Sin embargo, siempre se debe tener en cuenta que existen una serie de cláusulas muy utilizadas en la redacción de los mismos que legalmente no tienen validez. Y este es un aspecto con el que se debe tener cuidado, ya que es habitual que durante el periodo de arrendamiento surjan problemas que, de ser previstas en el contrato de arrendamiento, tendrían una solución rápida y simple. Con esto en mente, os resumimos tres ejemplos de cláusulas que suelen encontrarse en contratos de alquiler tipo, para que podáis comparar vuestra opinión previa sobre ellos y su validez o no validez después:

¿Es legal una cláusula que obligue a los inquilinos a afirmar que están ocupando la vivienda por temporada, cuando no es así?

Esta es una cláusula que los arrendadores incluyen en muchos contratos con el fin de convertir los arrendamientos de vivienda en arrendamientos de temporada, para evitar las prórrogas obligatorias que tiene el arrendamiento de vivienda y no tiene el de temporada. “Es importante remarcar que, aunque esto se mencione en un contrato, no tiene ningún valor jurídico salvo que se haya firmado expresamente un contrato de arrendamiento de tipo de temporada”, comenta Jose Ramón Zurdo, abogado especialista en arrendamientos de la Agencia Negociadora del Alquiler.

¿Sería legal, por otra parte, incluir una cláusula en el contrato que impida a los inquilinos subarrendar la vivienda?

En este caso, por ejemplo, se trataría de una estipulación perfectamente legal. De hecho, aun en el caso de que no se recogiera en el contrato, la ley estipula que el subarrendamiento por parte de los inquilinos es ilegal. La única manera de que el subarrendamiento de la vivienda fuera válido sería obteniendo la autorización por escrito del arrendador.

¿Es válida una cláusula que obliga a los inquilinos a abandonar la vivienda en caso de venta de la misma por parte del propietario?

Esta, sin embargo, se trataría de una cláusula completamente inválida.. Y es que, como informa Jose Ramón Zurdo, “las consecuencias para un inquilino de la venta de la vivienda las marca la ley, no un contrato privado”. En este respecto, pese a la venta el nuevo propietario debería respetar la legalidad del contrato firmado con el anterior arrendador siempre que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. En caso de no estarlo y ser un alquiler de los conocidos como “en negro”, los inquilinos verían sus derechos seriamente comprometidos. Como se puede apreciar, es fácil encontrar ejemplos de cláusulas habituales a las que merece la pena prestar mucha atención. Es por eso que, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, siempre recomendamos una exhaustiva y seria lectura y consideración de todos los documentos legales relacionados con un arrendamiento, especialmente en el caso de un contrato.

¿Por qué elegir a la Agencia Negociadora del alquiler para alquiler nuestra vivienda?

El tranquiler de la Agencia Negociadora del Alquiler es el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. No solo garantiza el pago a los propietarios la renta de sus alquileres, sino que además ofrece asesoramiento y el certificado energético de manera totalmente gratuita.

El certificado energético en los alquileres actuales

El certificado de eficiencia energética (o certificado energético) es, junto con la RGPD, una de las cuestiones más de moda. Y es que, si bien lleva un tiempo siendo parte de las conversaciones entre todos aquellos que buscan vivienda o la ofertan, sigue generando ciertas dudas entre muchos.

Empezando la casa por los cimientos: ¿qué es el certificado energético?

A grandes rasgos, se podría resumir como un proceso que analiza y certifica –en un documento- el consumo energético y las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler. Hasta junio de 2013, el certificado de eficiencia energética no era obligatorio para los arrendamientos de viviendas, sin embargo, con las actualizaciones de la ley, hoy en día sí lo es. Pese a esto, muchos caseros optan por no hacerlo confiados en que ningún organismo competente está activamente pendiente que los pisos que se alquilan dispongan de él. Se trata, obviamente, de una decisión poco recomendable ya que al proceder así, el propietario queda en manos del inquilino que, si decide denunciarlo, podría exponer al primero a tener que enfrentarse a multas de hasta 6.000 euros.

¿El certificado energético es obligatorio para todas las propiedades?

No. Es cierto que la ley contempla ciertas exenciones de obligación del certificado energético, como para algunas propiedades inferiores a 50 metros cuadrados. Pero ojo, estos son casos siempre excepcionales. En el ejemplo mencionado, se refiere exclusivamente a aquellos espacios que se encuentren aislados, como puedan ser un cobertizo o un bungalow, y nunca a apartamentos o estudios que sean parte de una propiedad mayor. Estos últimos, que son la mayor parte de los inmuebles en alquiler, hoy en día exigen un certificado de eficiencia energética siempre, independientemente del tamaño de los mismos. Por otra parte, las plazas de garaje o trasteros, al tratarse de espacios considerados como “no habitables”, no estarían incluidos en la tipología de propiedades que deben presentar un certificado energético. Además de lo anteriormente mencionado, cabe señalar que este trámite sólo es necesario para nuevos contratos de alquiler de viviendas que se realicen. Si un propietario tiene un mismo inquilino desde hace varios años, la ley no contempla la obligación de anexar al contrato el certificado de eficiencia energética.

¿Por qué contratar la gestión de un alquiler a la Agencia Negociadora del Alquiler?

Con el tranquiler, además de pagar directamente a los propietarios para evitar impagos, la Agencia Negociadora del Alquiler ofrece de manera gratuita la gestión del certificado energético de la vivienda, para que el propietario pueda despreocuparse, ahorrarse trámites y dinero, y estar tranquilo.

Cómo recuperar una vivienda cuando ya está alquilada

La vida está llena de imprevistos, más aún en un mundo tan dinámico y cambiante como en el que vivimos hoy en día. Debido a circunstancias vitales, los propietarios en ocasiones se pueden encontrar en una situación en la que desearían, o incluso necesitarían, recuperar la disponibilidad de la vivienda. Llegados a este punto: ¿qué posibilidades existen para recuperar una vivienda que se encuentra alquilada? Para responder a esta pregunta, necesitamos recurrir a la última actualización realizada sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos, de junio de 2013. En los contratos firmados a partir de esta fecha, se recogen –principalmente- dos escenarios en los que el arrendador puede recuperar la vivienda entregada en alquiler antes de que finalice el contrato firmado:

Después de un año de contrato

Transcurrido el primer año de duración del contrato, el dueño tiene el derecho de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad. Siempre, eso sí, que vaya a usarla él mismo como vivienda permanente o lo hagan sus familiares de primer grado. Es importante tener presente que este paso debe ser siempre previa comunicación, la cual debe efectuarse al inquilino al menos dos meses antes de la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Máximo de tres años prorrogables

Si, en el contrato firmado entre ambas partes, la duración del alquiler es inferior a 36 meses, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue el contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Esto, aunque no es una manera de recuperar la vivienda de manera inmediata, supone un cambio significativo con la normativa anterior que extendía hasta los cinco años este derecho. Cabe recordar que si transcurren tres meses desde la salida del inquilino de la vivienda y el propietario o sus familiares no han procedido a ocupar la misma, el arrendatario vuelve a tener el poder. Podría optar, en caso de desearlo, o bien a reocupar la vivienda (bajo las mismas condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción) o bien a ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres. El tranquiler de la Agencia Negociadora del Alquiler es el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. No solo garantiza el pago a los propietarios la renta de sus alquileres, sino que además ofrece asesoramiento y el certificado energético de manera totalmente gratuita.

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