¿Cómo aplica el IVA en el alquiler de locales comerciales?

Aprovechando las últimas modificaciones en materia tributaria, puede resultar interesante hacer un repaso sobre la aplicación de los impuestos que conlleva el arrendamiento de un local comercial, ya que en ciertas ocasiones surge confusión y dudas al respecto. Para comenzar, es útil recordar que la regla general es que los alquileres de locales comerciales, como aparece encuadrado en el epígrafe 861.2 de “Alquiler de locales industriales y otros alquileres”, están sujetos y no exentos de IVA, y esto es independientemente de quién sea el arrendador. Por tanto, el arrendador tendrá que repercutir el IVA en los recibos al inquilino para posteriormente ingresarlo en Hacienda. Lo que caracteriza la tributación es el tipo de actividad que se desarrolla en el local y la persona del arrendatario. Así nos lo cuenta Jose Ramón Zurdo, abogado de Agencia Negociadora del Alquiler, en esta entrevista radiofónica: Teniendo esto en cuenta, la tributación se separa en dos bloques: por un lado, los supuestos en los que el arrendatario es una persona física sujeto al IRPF y, por otro, cuando el arrendatario es persona jurídica, sujeto, salvo excepciones, al Impuesto de Sociedades. Únicamente en el caso de que el arrendatario fuera un particular que no ejerciera ninguna actividad económica en el local –ya fuera por ejemplo, porque el local hubiera sido reconvertido en vivienda y le diera ese uso- , el alquiler de este estaría exento de tributación por IVA.

Los plazos en un contrato de alquiler

Existen muchas falsas creencias en cuanto a la duración mínima de los alquileres, siendo esta una de las cuestiones que más dudas y preocupación generan tanto en inquilinos como propietarios. No deja de ser normal, ya que las condiciones fijadas en un contrato de arrendamiento pueden suponer compromisos a los que posteriormente nos vemos atados o de los que podemos acabar arrepintiéndonos. Pero, centrando el foco en la cuestión de los plazos, cabe comenzar por dejar la primera respuesta clara: la duración de un contrato se puede pactar libremente entre ambas partes. Sin embargo, pese a que esto técnicamente es así, la Ley de arrendamientos urbanos establece un plazo mínimo de tres años de duración en los contratos de alquiler. En el caso de que ambas partes hayan determinado una duración inferior a 3 años o no se haya determinado duración alguna, llegado el momento del vencimiento del contrato, se entiende que la duración del contrato será de un año y que éste se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de 3 años. Pero, adicionalmente a la duración inicial de un contrato, hay otras muchas dudas y falsos mitos sobre las posibilidades de extensión y finalización de los contratos por parte de propietarios o inquilinos. Entre estas cosas cabe destacar, por ejemplo:
  • El arrendador a priori no puede cancelar unilateralmente el contrato antes de que se cumplan los 3 años de duración que exige la ley.
  • Por su parte, si el inquilino no comunica que va a abandonar la vivienda al final de una prórroga, debe ser consciente de que el contrato se renovaría automáticamente por un año.
  • Una vez transcurridos los tres primeros años de alquiler, si ninguna de las partes notifica con una antelación de 30 días su intención de finalizar el contrato de alquiler, el mismo se prorrogará de forma automática por un año más.
Sobre todos estos temas habla Jose Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler, en la Cadena Ser.

Qué datos debes comprobar sobre tus candidatos a inquilinos

Dejar tu vivienda en manos de un desconocido siempre es un riesgo por lo que, antes de firmar un contrato de arrendamiento, es importante tratar de conocer a la persona lo máximo posible. ¿Quién es? ¿De qué trabaja? ¿Cuáles son sus ingresos? ¿Tiene deudas pendientes? Son preguntas que deberás hacer y que tendrás que comprobar para decidir si alquilar tu vivienda o no a ese candidato. Pero, ¿qué información puedes solicitar al interesado? Te explicamos con detalle cada documento que debes requerir antes de firmar el contrato.

Documentación económico – laboral

Tu mayor preocupación es que el inquilino sea capaz de hacer frente a la renta que hayáis acordado; por tanto, es importante que conozcas su situación económica y laboral. De este modo, podrás saber si cuenta con un puesto de trabajo e ingresos suficientes para costear los gastos de la vivienda. Los documentos más relevantes son:
  • El contrato de trabajo: ¿es temporal?, ¿indefinido?, ¿está en período de prueba? Determina su estabilidad.
  • Últimas nóminas: para poder comprobar los ingresos mensuales que tiene y el tiempo que lleva en la misma empresa.
  • Declaraciones de la Renta: con el fin de comprobar las obligaciones económicas que tiene que asumir como préstamos hipotecarios, pensiones compensatorias a ex cónyugues…
  • Certificado de buenas prácticas bancarias: lo emiten las entidades financieras para saber si han tenido incidencias de impago o descubiertos.
Es importante que tengas en cuenta que la capacidad de endeudamiento recomendada para pagar un alquiler no debería sobrepasar el 30% de los ingresos netos del interesado.

Registros de impago

Utilizando los datos del interesado, podrás consultar las listas de morosos con el fin de conocer las deudas que pudiera tener por el impago de facturas o préstamos.

Referencias

Otra forma de saber si estás ante un buen inquilino es conocer las experiencias que ha tenido en arrendamientos anteriores. Para ello, puedes solicitarle referencias de los caseros previos. El tiempo que ha permanecido en la vivienda o si cumple con sus obligaciones son aspectos básicos que debes conocer. José Ramón Zurdo, nuestro abogado especialista en alquileres, explica los requisitos que ha de cumplir un inquilino en una entrevista para la Cadena SER:     Con toda esta información estarás preparado para evaluar la validez de un inquilino para entrar a vivir en tu vivienda. No tengas miedo de solicitar toda la información que necesites antes de cerrar el acuerdo. Por último, recuerda que en la Agencia Negociadora del Alquiler nos encargamos de administrar tus viviendas y de seleccionar a inquilinos que sean capaces de hacer frente al pago de la renta. Con nosotros no tendrás que preocuparte de nada.

¿Qué pasa si mi casero no paga la hipoteca de la vivienda en la que vivo?

Una de las peores noticias que puede recibir un inquilino es que su casero no está pagando la hipoteca de la vivienda en la que reside y es probable que el banco la embargue. ¿Cómo le afecta esto al arrendador?   Si este es tu caso, tranquilo: como inquilino no tienes la obligación de dejar el piso aunque sí de pagar las mensualidades a Hacienda para evitar el desahucio. Una vez se haya hecho la ejecución hipotecaria de la vivienda, pasarás a pagar tu alquiler al banco correspondiente.   Según la ley, el inquilino es un ocupante del inmueble y tiene derecho a permanecer en él mientras haya un contrato vigente. En caso de no haber pactado un período concreto con el casero, el tiempo legal es de un año y se prorroga obligatoriamente por períodos iguales hasta un plazo de cinco años.   ¿Qué debes hacer si te enteras de que tu vivienda alquilada ha sido embargada? Lo primero es acudir a un juzgado para probar que tú eres inquilino de ese piso y seguir abonando la mensualidad donde te indiquen.   En muchas ocasiones, es la propia Agencia Tributaria quien comunica a los inquilinos la orden de embargo de bienes o derechos de los caseros e insta a los arrendatarios a que faciliten sus propios datos para así poder cobrarles las mensualidades pactadas.   Ten paciencia porque el tiempo mínimo de un proceso de ejecución hipotecaria es de, aproximadamente, nueve meses aunque puede llegar a superar el año.   Si tienes la mala suerte de haber entrado al piso tras la ejecución hipotecaria, podrías encontrarte con una impugnación del arrendamiento por parte del banco quien tiene que probar que el alquiler ha sido a mala fe.   Como ves, la ley está de tu parte. Aunque se embargue al propietario de la vivienda, el inquilino conserva los mismos derechos que tenía anteriormente: puede utilizar la vivienda hasta que finalice el plazo de alquiler pactado solo que ahora deberá pagar su renta a Hacienda o un banco. Escucha la explicación de nuestro abogado experto en alquileres, Jose Ramón Zurdo: Te recomendamos ser cauto, guardar siempre una copia del contrato de arrendamiento y estar atento a posibles notificaciones del juzgado con las que lleguen noticias de este tipo.

Cómo y cuándo puedo actualizar el alquiler de mi inquilino

Con las subidas que está experimentando el alquiler, quizás estés barajando la posibilidad de subir el de tu inquilino. Sin embargo, antes de nada, has de saber cómo y cuándo hacerlo. Lo primero que has de comprobar es si está contemplado o no en el contrato que habéis firmado ambas partes. Si, en su día, no tuviste la precaución de añadir esta cláusula entonces no podrás actualizar el alquiler de tu inquilino. En el caso de que sí esté recogido en el contrato de alquiler, tendrás que ver en qué fecha se firmó para aplicar unos criterios u otros. Por normal genera, si no se firmó otra cosa:
  • Para contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013, el alquiler se actualizará (subirá) según el Índice de Precios de Consumo (IPC) General.
  • Para contratos firmados a partir del 1 de abril de 2016 se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.

¿Cómo se aplica la subida?

Para el IPC, sobre la renta anterior, la variación porcentual experimentada los últimos doce meses anteriores a la fecha de actualización. El Índice de Garantía de Competitividad se calcula cogiendo como referencia el IPC de la Eurozona en relación al IPC español en 1999. El porcentaje puede estar entre el 0% y el 2%.

¿Qué ocurre si notifico a mi inquilino la subida y hace caso omiso?

Si estaba recogido en el contrato y el inquilino sigue ingresando la misma cantidad, sin tener en cuenta la subida, el dueño tiene dos opciones:
  • Rechazarlo, para que no se considere como conformidad ni como renuncia a la revisión.
  • Aceptar el pago formulando una reserva formal en la que se le comunique al arrendatario que el pago realizado es un pago parcial.
Tanto en un caso como en el otro, se le abre la opción al arrendador de iniciar el proceso de desahucio por falta de pago. Así lo explica nuestro abogado especialista en arrendamientos, Faustino de Vega, en una entrevista en radio COPE: Recuerda prestar atención a estas condiciones para aplicar correctamente la actualización del alquilar a tu inquilino. Y si tienes dudas, déjalo en manos de la Agencia Negociadora del Alquiler que te ayuda a gestionar tus alquileres con el mínimo esfuerzo para ti.

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