LOS PROPIETARIOS PUEDEN AUMENTAR LAS GARANTÍAS ECONÓMICAS DEL ALQUILER POR ENCIMA DE LOS 2 MESES QUE MARCA EL ÚLTIMO DECRETO

  • La Agencia Negociadora del Alquiler observa un vacío en la norma que posibilita a los propietarios aumentar “sin límite estas garantías”.
  • José Ramón Zurdo: “en aquellos arrendamientos que se firmen por períodos iniciales de más de cinco o siete años, sería perfectamente posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el real decreto ley analizado”.
  • En alquileres de mayor duración hay un menor riesgo para los propietarios que pueden exigir mayores garantías, y una mayor estabilidad para inquilinos.
  • El Real Decreto Ley aplicado a los arrendamientos con una duración menor, rompe el  equilibrio del alquiler, posicionándose, el legislador, a favor de los inquilinos y aumentando el riesgo de los alquileres para los arrendadores al limitar las garantías.

Madrid, 4 de septiembre de 2019. El último Real Decreto Ley sobre alquileres (7/2019 de 1 de Marzo) aprobado por el Gobierno limita las garantías que pueden exigir a los inquilinos en el alquiler de viviendas, a un mes de fianza y dos meses en concepto de garantía adicional. Pero la Agencia Negociadora del Alquiler ha observado un vacio en la norma que posibilita a los propietarios aumentar “sin límite estas garantías”, así lo explica su Director General, Jose Ramón Zurdo: “haciendo un análisis en profundidad de la Norma, artículo 36  de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vemos que deja abierta la posibilidad de aumentar estas garantías sin ningún límite, y ello ocurriría en aquellos contratos de arrendamiento que se firmaran de inicio por más de cinco o siete años, dependiendo que los arrendadores fueran personas físicas o jurídicas”

“En aquellos arrendamientos que se firmaran por períodos iniciales de más de cinco o siete años, prosigue Zurdo, sería perfectamente posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el Decreto analizado; incluso también se podría incluir en este grupo de arrendamientos de larga duración a los arrendamientos que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis”, opina el Director General de la Agencia negociadora del Alquiler.

Con alquileres de mayor duración hay un menor riesgo para los propietarios que pueden exigir mayores garantías, y una mayor estabilidad para inquilinos.

Sobre el análisis de la norma jurídica que ha realizado la Agencia Negociadora del Alquiler, se resalta que al aumentar la duración de los alquileres se producen efectos inmediatos sobre los propietarios e inquilinos. Jose Ramón Zurdo lo explica del siguiente modo: “cara al arrendador persona física o jurídica no debería importarle mucho aumentar la duración, dado que al estar obligado a permitir al inquilino prorrogar el contrato hasta cumplir cinco años, siete en personas jurídicas, el cumplimiento de otro año más, le posibilitaría el poder exigir mayores garantías a los inquilinos, y así tener cubierto mucho mejor el riesgo de los alquileres”.

Para el caso de los inquilinos, apunta Zurdo, en aquellos contratos que se suscribieran por una duración inicial superior a los cinco o siete años, éstos podrían poner obstáculos a su firma, al tener que obligarse a cumplir estos plazos, porque si no lo hicieran las penalizaciones serían mayores. Pero el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, apunta una solución beneficiosa para los inquilinos: “si nos basamos en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes (libertad de pactos), éstas podrían pactar que no hubiera penalizaciones mayores para los inquilinos en caso de desistimiento, y se mantuvieran las mismas que hay para los arrendamientos de un año prorrogable hasta cinco, donde los inquilinos tienen la posibilidad de no prorrogar los arrendamientos a sus vencimientos anuales”.

Por último José Ramón Zurdo advierte que este último Decreto sobre alquileres, aplicado a los arrendamientos con una duración menor, “rompe el frágil equilibrio del alquiler, posicionándose claramente a favor de los inquilinos, aumentando el riesgo de los alquileres para los arrendadores, cuando las garantías aprobadas en este Decreto Ley se vuelven claramente insuficientes para cubrir deudas o deficiencias cuyo importe supera al de estas garantías”.

Cesión del contrato de alquiler y subarriendo

En el presente artículo vamos a ver dos casos habituales en el mundo del alquiler y cuáles son los procedimientos adecuados para cada uno.

Por un lado no es infrecuente que los inquilinos, por uno u otro motivo, decidan abandonar el inmueble antes de la finalización del contrato de alquiler. Cuando esto ocurre muchas veces es el propio inquilino el que se ofrece a buscar un sustituto, apelando a la figura de “cesión de contrato” que veremos ahora. Por otro lado a veces se propone subarrendar una parte de la vivienda a un tercero para compartir gastos, lo que se conoce como subarriendo.

Cesión de contrato

Por la cesión de contrato de arrendamiento el inquilino o arrendatario de un inmueble (cedente) transmite a un tercero (cesionario) todos los derechos y obligaciones que pactó en el alquiler original, pasando el nuevo inquilino a ocupar su posición del anterior en el contrato frente al arrendador, finalizando en consecuencia el primer contrato de alquiler.

Reglas de la cesión de contrato:

  • El arrendatario necesita el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. No puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que el arrendador o propietario principal le autorice.
  • Si se produce la cesión con el consentimiento, el anterior inquilino es sustituido por el nuevo, subrogándose en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al arrendador.
  • Cuando la finca arrendada se destine a un negocio, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (quien tiene derecho a elevar hasta un 20% el precio por la renta).

Subarriendo

Mediante un contrato de subarriendo, el inquilino puede alquilar a un tercero el uso de toda o parte de la vivienda que él tiene arrendada.  Al contrario que en la cesión, se mantiene la relación contractual principal entre arrendador y arrendatario, así como sus cláusulas. Por tanto, nace un nuevo contrato en las mismas condiciones y sin extinguir el contrato de alquiler principal.

Veamos cuáles son las reglas del subarrendamiento:

  • Puede ser total o parcial: La Ley de Arrendamientos Urbanos solamente permite el parcial (no en su totalidad)El arrendatario que subarrienda, debe permanecer en la vivienda, pues en caso contrario se trataría de una cesión de arrendamiento. En cambio, la Ley de Arrendamientos Rústicos, exige que tanto la cesión como el subarriendo se realice sobre la totalidad de la finca.
  • Para que sea perfectamente válido, el subarriendo deberá realizarse con consentimiento previoexpreso y por escrito del propietario o arrendador. Es imprescindible que esté de acuerdo, pues si no lo autoriza, tendrá automáticamente la facultad de finalizar el contrato.
  • Si el uso de una vivienda es temporal y a título gratuito no se considera subarriendo, por ejemplo, cuando hay amigos o familiares de visita. Tampoco lo será cuando tiene fines comerciales o turísticos, pues entonces se trata de un contrato de hospedaje.
  • El contrato de subarriendo de la vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento original.
  • La renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino al propietario.
  • Cuando en la finca alquilada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento previo del arrendador (aunque si es conveniente que se le notifique) y podrá elevar la renta un 10% del precio del contrato de alquiler original.
  • El subarriendo o subarrendamiento es por naturaleza un acuerdo que resulta del contrato de arrendamiento principal. Por tanto, terminará si se finaliza el alquiler original.

Por último, otra forma de cesión del contrato de alquiler se produce al fallecer el arrendatario mientras el contrato continúa vigente. En este caso estaríamos hablando de la figura de subrogación, de la que ya escribimos un artículo recientemente.

En Agencia Negociadora del Alquiler contamos con un sistema de gestión integral del mismo, el TRANQUILER, en el que nuestro grupo de profesionales se encarga de gestionar éstas y cualesquiera otras incidencias que puedieran producirse durante el proceso de alquiler. ¡Contacte con nosotros!

Fianza: cuantía exigible

Como comentábamos en nuestra anterior entrada, el poco tiempo que ha estado vigente la reforma del alquiler ha generado multitud de dudas entre propietarios e inquilinos. Esto se debe a que, durante los meses previos a la entrada en vigor del RD, se habló mucho de los principales cambios que se iban a producir en la ley y que al final apenas han durado 37 días.

Uno de los puntos de los que más se habló fue el relativo a la cuantía de la fianza que podía pedir el arrendador. Vamos a hacer un repaso general a este tema, en el que volvemos a las condiciones de la LAU de 1994 y las modificaciones que se hicieron en 2013, para que no queden dudas:

El arrendador puede exigir más de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda, considerándose dicha entrega como garantía adicional. Expliquemos algunas cuestiones básicas sobre la fianza en los arrendamientos:

  • El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones
  • La exigencia de la fianza viene impuesta con carácter obligatorio por la ley
  • Deberá ser en metálico
  • La exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato
  • Cuando se trate de viviendas la cuantía de la fianza es de una mensualidad de renta y de dos en arrendamientos de uso distinto (locales de negocio).
  • La fianza deberá depositarse en el órgano designado por la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda.

La Disposición Adicional Tercera de la LAU establece:

  • Durante los 3 primeros años  la fianza no se actualizará. Pero cada vez que se prorrogue el contrato podrá exigirse que se actualice hasta completar una mensualidad de renta.
  • Debe devolverse al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó. La devolución de la fianza deberá hacerse en el plazo de un mes desde que el arrendatario ha entregado la posesión efectiva del inmueble.
  • Una vez terminado el arriendo,  si no se hace efectiva la restitución de la fianza al inquilino, devengará el interés legal a su favor.
  • Por tanto, una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, por ejemplo si existren daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario, para su compensación con la fianza).

Y ahora, vamos con la cuestión que más dudas ha generado el corto periodo de tiempo de vigencia del RD:

¿Puede exigirse más de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda?

Pues bien, aunque la Ley nos dice que cuando se alquilen viviendas el importe de la fianza será de una mensualidad, esto no supone un tope legal. Esto es así ya que esa es la mensualidad que hay que depositar en la Comunidad Autónoma: no hay prohibición de exigir una cantidad mayor como garantía adicional. 

La diferencia quedará en posesión del arrendador, respondiendo de las garantías del cumplimiento del contrato por parte del inquilino. Si el inquilino cumple con sus obligaciones, deberá serle restituida esta cantidad junto con la depositada en la Comunidad Autónoma.

Como vemos la normativa puede cambiar muy rápidamente y es necesario estar al día si no queremos encontrarnos con problemas en el futuro o hacer planes según una información que no es correcta. Por eso en Agencia Negociadora del Alquiler contamos con un grupo de profesionales con experiencia que se encargan de la gestión integral de tu inmueble, para que no tengas que preocuparte por nada. ¡Infórmate de nuestro sistema: el Tranquiler!

Por último, os dejamos el enlace a nuestro artículo sobre fianzas en el que os explicamos lo relativo a los plazos y organismos ante los que hay que presentarla:

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