INVERTIR EN UNA VIVIENDA PARA ALQUILAR SUPERA LA RENTABILIDAD EN BOLSA O EN DEPÓSITOS BANCARIOS

Ante la escasa rentabilidad, por no decir nula, que ofrecen actualmente los depósitos bancarios, muchos inversores y ahorradores se plantean invertir su dinero en bolsa o en viviendas para alquilar, y la pregunta que surge es cual es mejor inversión.

En un principio, hablamos de dos productos muy diferentes: la inversión en la compra de acciones en bolsa no requiere grandes esfuerzos económicos y es un producto que ofrece mucha mayor liquidez que los inmuebles al cotizar en mercados abiertos, por lo que pueden venderse de forma inmediata para disponer de liquidez. En cuanto al apartado de gastos asociados, también la inversión en bolsa requiere un menor esfuerzo económico cuyo coste medio estaría por debajo del 2%. Por último, la inversión en bolsa no produce una renta mensual como la inversión en el alquiler de viviendas, a lo sumo, a lo único que podríamos aspirar de forma periódica, sería al pago de dividendos.

La inversión en viviendas para alquilar, es un producto totalmente diferente dado que la compra requiere un mayor esfuerzo económico debido al alto valor que tienen actualmente las viviendas, al igual que los gastos asociados a la compra son mucho mayores, en el entorno del 10%. También hay que tener en cuenta que el arrendamiento de viviendas conlleva una serie de costes de mantenimiento como el IBI, las basuras, gastos de Comunidad, seguros, reparaciones, etc. Además, la inversión en viviendas para alquilar tiene mucha menos liquidez que la inversión en bolsa, al tardarse de media unos ocho meses en poder enajenarse para poder disponer de su valor económico.

Pero dicho todo esto, si nos atenemos a los fríos números económicos de los últimos 24 meses, la elección de la inversión no tiene color, y ello es debido a la caída del Ibex en este período de tiempo en un 12% mientras que el precio medio de las viviendas en España se ha revalorizado en este período en más de un 10%, de los cuales un 4% corresponden a la rentabilidad del alquiler y el 6% restante a la rentabilidad de la revalorización.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

Obligaciones fiscales en el alquiler de locales

En este artículo hablábamos de las obligaciones fiscales que debemos asumir cuando ponemos en alquiler una plaza de garaje. Hoy vamos a analizar las obligaciones y exenciones con las que nos encontramos a la hora de alquilar un local de nuestra propiedad.


Como ya hemos visto en anteriores ocasiones, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la que regula los alquileres, y lo es en este caso también cuando alquilamos un local de negocio para uso distinto al de vivienda.


Alta en Hacienda

Si se quiere arrendar un local de negocio a una empresa o a un autónomo para que ejerza su actividad económica, debemos darnos de alta en Hacienda. Esto es así porque el arrendamiento es una prestación de servicios sujeta a IVA.

I.V.A.

Alquilar un local de nuestra propiedad es una prestación de servicios sujeta a IVA. Tanto si se trata de un local como de un inmueble destinado a vivienda y despacho profesional.

Se debe repercutir el IVA por el total de la contraprestación (renta y cantidades asimiladas y accesorias) al tipo general del 21% y presentar declaraciones trimestrales de IVA pudiendoo deducirse el soportado por las inversiones o gastos realizados en el inmueble.

Si los gastos que están al nombre del arrendador se repercuten en el inquilino (como comunidad, suministros, IBI…), estos formarán parte de la base imponible del IVA junto con las rentas del alquiler.


Resumen anual de IVA

En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no se estará obligado a presentar el resumen anual de IVA. Sólo se tendrán que aportar cierta información adicional en la declaración de IVA del cuarto trimestre.


Retención a cuenta del IRPF por alquiler de local

Cuando el pagador es un autónomo o una empresa, la ley le obliga a retener un porcentaje sobre la cantidad que se paga y a ingresarlo trimestralmente en hacienda a cuenta del IRPF. En 2019 sigue siendo el 19% y aunque no existe obligación de que quede reflejado en la factura, es frecuente que se haga.

La retención debe practicarse sobre todos aquellos gastos que se repercutan al arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento como son la comunidad, los suministros (agua, luz, etc), el IBI o la tasa de basuras.


I.R.P.F.

Cuando se arrienda un inmueble sin ejercer ejercer una actividad económica, se deben declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.

Se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización…

Al no tratarse de un arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de locales de negocio no puede acogerse a la reducción del 60% que establece la ley del IRPF.

El artículo 27 de la Ley del IRPF señala que se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.



En futuros artículos explicaremos cuándo y cómo practicar la retención sobre el alquiler de inmuebles, ¡estad atentos!


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Pago del IVA e IRPF en los alquileres de plazas de garaje

El alquiler de garaje es el más extendido entre particulares después del alquiler de vivienda. Aunque es cierto que existe una costumbre extendida de no declarar estos ingresos, debemos pagar dos impuestos por ellos: IVA e IRPF. Las sanciones por no hacerlo pueden ir del 50% al 150% de lo no declarado. Profundicemos un poco en el tema:

 

IVA

La Ley del IVA considera que el alquiler es una prestación de servicios sujeta a IVA. Sin embargo podemos encontrar diversas exenciones. Entre ellas se encuentra el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a viviendas.

 

Tipos de alquiler de garaje a efectos del IVA

 
  • Alquiler de garaje conjuntamente con la vivienda

Estarán exentos de IVA los arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente a viviendas, extendiéndose esta exención a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos.

El alquiler de garaje a la vez que la vivienda está exento de IVA y se rige por las mismas normas que el alquiler de vivienda.

 

  • Alquiler de garaje de forma independiente

Al no incluirse dentro del alquiler de vivienda, no se puede aplicar la exención. Habrá que tributar por IVA al tipo general del 21%.

 

Declaraciones de IVA a presentar por el alquiler de garaje

Como sucede con el alquiler de local de negocio, se tendrá que repercutir IVA en la factura que emitas.

Se debe asimismo calcular el 21% de IVA sobre el total de la cantidad percibida (renta y otras cantidades como comunidad de propietarios, luz…).

Durante los 20 días siguientes a la finalización del trimestre natural se presentará la declaración de IVA. Se podrá deducir el IVA soportado en las inversiones o gastos realizados en la plaza de garaje.

 

¿Hay que aplicar el IVA en el alquiler de garaje entre particulares?

Los particulares no tienen que liquidar IVA en Hacienda. Pero el alquiler de garaje es una operación que convierte en empresario al arrendador a efectos de IVA.

Por eso, aunque se trate de un particular, estará obligado a presentar declaraciones de IVA.

 

¿Es necesario darse de alta en Hacienda?

Como hemos señalado, este arrendamiento convierte en empresario a efectos de IVA. Por eso, hay que presentar el alta en Hacienda.

 

IRPF

El beneficio obtenido por el alquiler de garaje debe declararse en IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. Junto a los rendimientos del trabajo, de actividades económicas y otros, integrará la base imponible general. 

¿Se puede deducir algún gasto por alquiler de un garaje?

El rendimiento neto se calcula del mismo modo que para el alquiler de vivienda. Se deben considerar todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente al alqduiler:

  • Intereses de la hipoteca que financia la compra de la plaza de parking. Sólo los intereses (no el capital) y sólo la parte proporcional a los días en que ha estado alquilada.
  • Gastos de reparaciones y conservación.
  • Impuestos del garaje: IBI y tasas de basuras.
  • Gastos de administración y vigilancia.
  • Primas de seguros.
  • Gastos de formalización del alquiler.
  • Suministros
  • Amortización: el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición del garaje o el valor catastral de la construcción.

Hay una diferencia con el alquiler de vivienda. En el arrendamiento de garaje, cuando se hace de forma independiente y no conjuntamente con el alquiler de vivienda, no puede aplicarse la reducción del 60% del rendimiento neto. Esta reducción sólo se practica sobre el alquiler de vivienda permanente del inquilino.

 

Qué ocurre si la plaza no se alquila

La plaza de aparcamiento tributa en IRPF tanto si está alquilada como si no lo está.

Durante el período del año que esté alquilada tributará como rendimiento de capital inmobiliario, como ya hemos analizado.

Por el tiempo en que no ha estado alquilada, habrá que declararla como imputación de renta inmobiliaria.

Sólo las plazas de garaje, hasta un máximo de 2, que se adquieran con la vivienda habitual no deberán tributar en la declaración de renta.

 

¿Está el alquiler de garaje sometido a retención?

Los particulares no están obligados, en ningún caso, a practicar retención a cuenta del IRPF por el alquiler de garaje.

Sólo deberán retener los empresarios o profesionales (tanto personas físicas como entidades) que actúen en el ejercicio de su actividad.

El porcentaje de retención es el 19%. Se aplica sobre el importe de la renta (sin incluir el IVA) en el momento del pago.

Trimestralmente, el inquilino ingresará en Hacienda las retenciones practicadas a cuenta de tu IRPF.

 

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El IVA de los alquileres

A la hora de poner un inmueble en alquiler las dudas más frecuentes que suelen tener los propietarios o usufructuarios de la vivienda están relacionadas con la fiscalidad del mismo. ¿Debemos cobrar el IVA a nuestros inquilinos? ¿En qué condiciones está el alquiler exento de pagarlo? ¿Cuándo se debería cobrar el IVA?

Lo primero que debemos saber del IVA en los alquileres es que la ley diferencia entre alquilar a un particular o a una empresa.

La regla general –aunque puede no ser la que se aplique de forma más frecuente- es que por defecto los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Es decir, en principio, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto.

Pero, al igual que ocurre con la obligación de presentar el IRPF, existen excepciones por las que una persona que alquila su vivienda no estará obligada a cobrar el IVA. Veamos los diferentes tipos de casos:

 

Exención del IVA en el alquiler: arrendamiento de vivienda

En el caso del alquiler existen supuestos en los que su pago estará exento de IVA. De hecho, las excepciones incluyen al arrendamiento más común de todos: el arrendamiento de la casa para vivienda.

Cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA. Esto quiere decir que no habrá que incluir el IVA en las facturas y que tampoco habrá que cumplir con los requisitos generales que mencionábamos al principio.

La exención del IVA afectará, además, tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda. Esto se hace así porque normalmente se tienden a alquilar todos bajo un mismo contrato y resultaría demasiado engorroso hace varios contratos de alquiler o incluir el IVA sólo en algunos elementos de la vivienda.

En otras palabras, si alquilas una casa para que actúe como vivienda no habrá que meter IVA en las facturas del alquiler.

 

Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador

Hay que tener en cuenta que la exención de IVA se aplica sólo sobre las rentas que se obtienen del alquiler . En ese sentido, el IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para deducir por el alquiler de vivienda o, en este caso, pagar menos por esos ingresos.

Recordemos que es obligatorio incluir el dinero procedente del alquiler en la declaración de la renta. Al hacerlo, el casero podrá reducir a los beneficios que obtiene parte de los gastos que soporta. Es decir, que si ingresa todos los meses 1.000 euros en concepto de arrendamiento de vivienda, a esa cantidad podrá restar los gastos de comunidad, en caso de pagarlos por su cuenta, gastos de formalización del contrato, IBI y en general cualquier otro gasto relacionado con poner la casa en alquiler.

La suma de esos dispendios se restará al dinero del alquiler, de forma que el arrendador sólo tributará por el beneficio efectivo o real que obtenga al que, además podrá aplicar una reducción del 60% con carácter general.

Por otra parte, al tratarse de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, la exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino.  Aunque el arrendatario es quien debe pagarlo, es responsabilidad del arrendador asegurarse que así se hace.

El problema es que no todo el mundo está al tanto de esta obligación y en muchos casos se queda sin atender. Recordar también que el ITP no se aplicar a los contratos a empresas y comercios, que ya pagarán el IVA normalmente en su factura de arrendamiento.

 

Viviendas con despacho de trabajo

Como ya hemos mencionado, la casa debe destinarse de forma exclusiva a vivienda. De esta forma, si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA, ni siquiera para la parte destinada a vivienda.

Sin embargo, en ese caso el autónomo o empresa tampoco podrá desgravar todo el IVA que paga por la vivienda a la hora de hacer la declaración trimestral, sólo el del porcentaje de superficie efectivamente afecto a la actividad. En este punto, la interpretación que hace Hacienda de la norma es claramente contraria al interés del particular, tanto del arrendador como del arrendatario. El primero pierde la posibilidad de incluir el alquiler del piso como alquiler para vivienda y con él las reducciones a la hora pagar en la declaración de la renta. Por su parte, el segundo tampoco puede desgravar el alquiler en el IRPF y no puede tampoco deducir todo el IVA que paga por la vivienda.

A estos supuestos que hemos visto, habría que añadir los casos del IVA para alquiler de pisos turísticos y el del alquiler a empresas para vivienda (caso de empresas que alquilan viviendas de su propiedad a sus propios trabajadores).

 

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