Obligaciones fiscales en el alquiler de locales

En este artículo hablábamos de las obligaciones fiscales que debemos asumir cuando ponemos en alquiler una plaza de garaje. Hoy vamos a analizar las obligaciones y exenciones con las que nos encontramos a la hora de alquilar un local de nuestra propiedad.


Como ya hemos visto en anteriores ocasiones, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la que regula los alquileres, y lo es en este caso también cuando alquilamos un local de negocio para uso distinto al de vivienda.


Alta en Hacienda

Si se quiere arrendar un local de negocio a una empresa o a un autónomo para que ejerza su actividad económica, debemos darnos de alta en Hacienda. Esto es así porque el arrendamiento es una prestación de servicios sujeta a IVA.

I.V.A.

Alquilar un local de nuestra propiedad es una prestación de servicios sujeta a IVA. Tanto si se trata de un local como de un inmueble destinado a vivienda y despacho profesional.

Se debe repercutir el IVA por el total de la contraprestación (renta y cantidades asimiladas y accesorias) al tipo general del 21% y presentar declaraciones trimestrales de IVA pudiendoo deducirse el soportado por las inversiones o gastos realizados en el inmueble.

Si los gastos que están al nombre del arrendador se repercuten en el inquilino (como comunidad, suministros, IBI…), estos formarán parte de la base imponible del IVA junto con las rentas del alquiler.


Resumen anual de IVA

En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no se estará obligado a presentar el resumen anual de IVA. Sólo se tendrán que aportar cierta información adicional en la declaración de IVA del cuarto trimestre.


Retención a cuenta del IRPF por alquiler de local

Cuando el pagador es un autónomo o una empresa, la ley le obliga a retener un porcentaje sobre la cantidad que se paga y a ingresarlo trimestralmente en hacienda a cuenta del IRPF. En 2019 sigue siendo el 19% y aunque no existe obligación de que quede reflejado en la factura, es frecuente que se haga.

La retención debe practicarse sobre todos aquellos gastos que se repercutan al arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento como son la comunidad, los suministros (agua, luz, etc), el IBI o la tasa de basuras.


I.R.P.F.

Cuando se arrienda un inmueble sin ejercer ejercer una actividad económica, se deben declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.

Se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización…

Al no tratarse de un arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de locales de negocio no puede acogerse a la reducción del 60% que establece la ley del IRPF.

El artículo 27 de la Ley del IRPF señala que se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.



En futuros artículos explicaremos cuándo y cómo practicar la retención sobre el alquiler de inmuebles, ¡estad atentos!


Póngase en contacto con nosotros para cualquier duda, e infórmese sobre la mejor opción de alquiler del mercado: nuestro sistema integral de gestión de alquiler, EL TRANQUILER.

Pago del IVA e IRPF en los alquileres de plazas de garaje

El alquiler de garaje es el más extendido entre particulares después del alquiler de vivienda. Aunque es cierto que existe una costumbre extendida de no declarar estos ingresos, debemos pagar dos impuestos por ellos: IVA e IRPF. Las sanciones por no hacerlo pueden ir del 50% al 150% de lo no declarado. Profundicemos un poco en el tema:

 

IVA

La Ley del IVA considera que el alquiler es una prestación de servicios sujeta a IVA. Sin embargo podemos encontrar diversas exenciones. Entre ellas se encuentra el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a viviendas.

 

Tipos de alquiler de garaje a efectos del IVA

 
  • Alquiler de garaje conjuntamente con la vivienda

Estarán exentos de IVA los arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente a viviendas, extendiéndose esta exención a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos.

El alquiler de garaje a la vez que la vivienda está exento de IVA y se rige por las mismas normas que el alquiler de vivienda.

 

  • Alquiler de garaje de forma independiente

Al no incluirse dentro del alquiler de vivienda, no se puede aplicar la exención. Habrá que tributar por IVA al tipo general del 21%.

 

Declaraciones de IVA a presentar por el alquiler de garaje

Como sucede con el alquiler de local de negocio, se tendrá que repercutir IVA en la factura que emitas.

Se debe asimismo calcular el 21% de IVA sobre el total de la cantidad percibida (renta y otras cantidades como comunidad de propietarios, luz…).

Durante los 20 días siguientes a la finalización del trimestre natural se presentará la declaración de IVA. Se podrá deducir el IVA soportado en las inversiones o gastos realizados en la plaza de garaje.

 

¿Hay que aplicar el IVA en el alquiler de garaje entre particulares?

Los particulares no tienen que liquidar IVA en Hacienda. Pero el alquiler de garaje es una operación que convierte en empresario al arrendador a efectos de IVA.

Por eso, aunque se trate de un particular, estará obligado a presentar declaraciones de IVA.

 

¿Es necesario darse de alta en Hacienda?

Como hemos señalado, este arrendamiento convierte en empresario a efectos de IVA. Por eso, hay que presentar el alta en Hacienda.

 

IRPF

El beneficio obtenido por el alquiler de garaje debe declararse en IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. Junto a los rendimientos del trabajo, de actividades económicas y otros, integrará la base imponible general. 

¿Se puede deducir algún gasto por alquiler de un garaje?

El rendimiento neto se calcula del mismo modo que para el alquiler de vivienda. Se deben considerar todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente al alqduiler:

  • Intereses de la hipoteca que financia la compra de la plaza de parking. Sólo los intereses (no el capital) y sólo la parte proporcional a los días en que ha estado alquilada.
  • Gastos de reparaciones y conservación.
  • Impuestos del garaje: IBI y tasas de basuras.
  • Gastos de administración y vigilancia.
  • Primas de seguros.
  • Gastos de formalización del alquiler.
  • Suministros
  • Amortización: el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición del garaje o el valor catastral de la construcción.

Hay una diferencia con el alquiler de vivienda. En el arrendamiento de garaje, cuando se hace de forma independiente y no conjuntamente con el alquiler de vivienda, no puede aplicarse la reducción del 60% del rendimiento neto. Esta reducción sólo se practica sobre el alquiler de vivienda permanente del inquilino.

 

Qué ocurre si la plaza no se alquila

La plaza de aparcamiento tributa en IRPF tanto si está alquilada como si no lo está.

Durante el período del año que esté alquilada tributará como rendimiento de capital inmobiliario, como ya hemos analizado.

Por el tiempo en que no ha estado alquilada, habrá que declararla como imputación de renta inmobiliaria.

Sólo las plazas de garaje, hasta un máximo de 2, que se adquieran con la vivienda habitual no deberán tributar en la declaración de renta.

 

¿Está el alquiler de garaje sometido a retención?

Los particulares no están obligados, en ningún caso, a practicar retención a cuenta del IRPF por el alquiler de garaje.

Sólo deberán retener los empresarios o profesionales (tanto personas físicas como entidades) que actúen en el ejercicio de su actividad.

El porcentaje de retención es el 19%. Se aplica sobre el importe de la renta (sin incluir el IVA) en el momento del pago.

Trimestralmente, el inquilino ingresará en Hacienda las retenciones practicadas a cuenta de tu IRPF.

 

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Novedades en materia de alquiler

Comienza un nuevo año y lo hace con la reciente puesta en marcha de una serie de medidas que afectan al sector del alquiler. Como tratábamos en una entrada anterior, el pasado 14 de diciembre se publicaba en el BOE el Real Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Vamos a repasar los principales cambios que se han producido y que debemos tener en cuenta de cara a este año que empieza.


Duración del alquiler

Tras la última reforma que redujo el número de años de 5 a 3, este se vuelve a invertir. El periodo mínimo de duración del alquiler será de nuevo de cinco años. Es decir, con un único contrato un inquilino podrá estar en una vivienda cinco años sin problema.

Además, en caso de que el piso en alquiler sea de una empresa, estos años aumentan. Ya no serán cinco años, sino siete. Esto ha conllevado graves críticas de los fondos de inversión. En la actualidad, empresas y fondos están invirtiendo mucho en bienes inmobiliarios en nuestro país. Este cambio de legislación ha supuesto un contratiempo para sus intenciones.

Para el Gobierno se trata de estabilizar el mercado. Este nuevo periodo permitirá evitar las grandes subidas que se están dado en la actualidad.

Hay una única excepción. Una vez que pase un año, el propietario puede decir al inquilino que necesita la vivienda. En este caso deberá ser vivienda permanente para él o sus familiares de primer grado. La ley exige que estos la habiten en los tres meses siguientes a la extinción del contrato.


Contratos de renta reducida

Por otra parte, aparecen los contratos de renta reducida. Se trata de una novedad que no aparecía en el borrador que publicó el Consejo de Ministros. Según el nuevo Decreto, serán considerados contratos de renta reducida aquellos que sean inferiores a los 600 euros.

Estos contratos de renta reducida no podrán tener un incremento de precio superior al Índice de Precios de Consumo (IPC). Se trata de otra fórmula para garantizar una mayor estabilidad en los precios. Sin embargo, también tiene una parte negativa para los profesionales del sector.

Muchos de ellos afirman que los propietarios optaran por subir sus pisos a 600 euros para evitar que sean de renta reducida. Se trata de una medida más eficaz para los menores de 450€. Sin embargo, en los superiores parece fácil que suban hasta los 600 para tener más margen de subidas en el futuro.


Fianzas limitadas

Otra de las novedades del alquiler en este Decreto tiene que ver con las fianzas y garantías adicionales. Hasta este momento no había un limite expreso en estas garantías que dependían de lo que quisieran pedir los arrendadores. Sin embargo, tras los abusos detectados en las grandes ciudades, se ha tratado de nivelar para facilitar el alquiler.

De momento solo se podrán pedir dos mensualidades adicionales a la fianza. Por otra parte, las empresas se han llevado otro revés. A partir de ahora tendrán prohibido imponer los gastos del contrato al arrendatario. Tendrán que abonarlos ellos mismos para que no se inflen de manera innecesaria.


Nueva fiscalidad

Entre las novedades más importantes hay que señalar las medidas fiscales. Gracias a este nuevo decreto, los ayuntamientos tendrán vía libre para que pueden establecer los incentivos o cargas fiscales que quieran en el mercado inmobiliario. Incluso podrán utilizar su superávit en la promoción de vivienda pública municipal.

Se trata de una medida ideada por la situación que hemos comentado antes. Como hay sitios con mucha demanda y otros en los que hay que atraer población, se podrá variar según las necesidades de cada lugar. Se busca aportar una gran flexibilidad y una variedad importante de instrumentos según la realidad local.

Igualmente, de manera opcional, habrá cambios en el IBI. Los ayuntamientos podrán bonificar hasta el 95% de la cuota en alquileres a precio limitado. A diferencia de los contratos de renta reducida, la definición de los alquileres a precio limitado dependerá de los ayuntamientos y la realidad local. Así, también se podrán adaptar a las necesidades municipales.

Por otra parte, la nueva ley establece una exención del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales en la firma de un contrato de alquiler de uso estable y permanente.

Por último, vuelve la figura del recargo del IBI para viviendas vacías. En esta ocasión podrá ser un recargo de hasta el 50%. De esta manera, se busca evitar que los propietarios no arrenden sus viviendas.


Desahucios

Los desahucios de alquiler siguen siendo un problema en un momento en el que los hipotecarios han bajado. En los últimos años, los desahucios han subido en un 5% anual. Por ello, tras este nuevo Decreto, es posible acreditar la situación de vulnerabilidad para paralizar el desahucio. Para ello, habrá que aportar un informe de los servicios sociales que se enviaran al Juzgado.

En caso de que el propietario sea una persona física, el desahucio se retrasará durante un mes. Si el propietario es una empresa, se paralizará durante dos meses completos.


Pisos turísticos

Por último, tenemos que mencionar los pisos turísticos. Se habla que este tipo de viviendas de alquiler vacacional son las culpables del aumento de los precios en los centros de ciudades como Madrid o Barcelona. Por ello, se han establecido dos medidas diferentes para tratar de evitar que se sigue echando a la población de los centros de las ciudades.

La novedad más importante es que los arrendamientos turísticos dejan de formar parte de la LAU. Es decir, ya no dependen de una ley estatal. De ahora en adelante comunidades y ayuntamientos serán los encargados de regularlos por completo. Se trata de una demanda de los Ayuntamientos más castigados por la proliferación de pisos turísticos. Por otra parte, se modifica la Ley de Propiedad Horizontal tal como pedía el sector turístico. De esta forma, las comunidades de vecinos podrán limitar los pisos vacacionales. Para ello, bastará con que así lo quieran tres quintas partes de los propietarios. Antes solo se podían limitar si había unanimidad, algo imposible de conseguir si había alguien que quisiera poner en ese tipo de alquiler.


En futuras entregas iremos profundizando en cada uno de estos apartados. No dude en contactar con nosotros para solventar cualquier duda. Y recuerde que el TRANQUILER es la mejor manera de gestionar el alquiler de sus inmuebles, infórmese en nuestra página o en el teléfono 914 11 32 53.

El IVA de los alquileres

A la hora de poner un inmueble en alquiler las dudas más frecuentes que suelen tener los propietarios o usufructuarios de la vivienda están relacionadas con la fiscalidad del mismo. ¿Debemos cobrar el IVA a nuestros inquilinos? ¿En qué condiciones está el alquiler exento de pagarlo? ¿Cuándo se debería cobrar el IVA?

Lo primero que debemos saber del IVA en los alquileres es que la ley diferencia entre alquilar a un particular o a una empresa.

La regla general –aunque puede no ser la que se aplique de forma más frecuente- es que por defecto los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Es decir, en principio, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto.

Pero, al igual que ocurre con la obligación de presentar el IRPF, existen excepciones por las que una persona que alquila su vivienda no estará obligada a cobrar el IVA. Veamos los diferentes tipos de casos:

 

Exención del IVA en el alquiler: arrendamiento de vivienda

En el caso del alquiler existen supuestos en los que su pago estará exento de IVA. De hecho, las excepciones incluyen al arrendamiento más común de todos: el arrendamiento de la casa para vivienda.

Cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA. Esto quiere decir que no habrá que incluir el IVA en las facturas y que tampoco habrá que cumplir con los requisitos generales que mencionábamos al principio.

La exención del IVA afectará, además, tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda. Esto se hace así porque normalmente se tienden a alquilar todos bajo un mismo contrato y resultaría demasiado engorroso hace varios contratos de alquiler o incluir el IVA sólo en algunos elementos de la vivienda.

En otras palabras, si alquilas una casa para que actúe como vivienda no habrá que meter IVA en las facturas del alquiler.

 

Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador

Hay que tener en cuenta que la exención de IVA se aplica sólo sobre las rentas que se obtienen del alquiler . En ese sentido, el IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para deducir por el alquiler de vivienda o, en este caso, pagar menos por esos ingresos.

Recordemos que es obligatorio incluir el dinero procedente del alquiler en la declaración de la renta. Al hacerlo, el casero podrá reducir a los beneficios que obtiene parte de los gastos que soporta. Es decir, que si ingresa todos los meses 1.000 euros en concepto de arrendamiento de vivienda, a esa cantidad podrá restar los gastos de comunidad, en caso de pagarlos por su cuenta, gastos de formalización del contrato, IBI y en general cualquier otro gasto relacionado con poner la casa en alquiler.

La suma de esos dispendios se restará al dinero del alquiler, de forma que el arrendador sólo tributará por el beneficio efectivo o real que obtenga al que, además podrá aplicar una reducción del 60% con carácter general.

Por otra parte, al tratarse de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, la exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino.  Aunque el arrendatario es quien debe pagarlo, es responsabilidad del arrendador asegurarse que así se hace.

El problema es que no todo el mundo está al tanto de esta obligación y en muchos casos se queda sin atender. Recordar también que el ITP no se aplicar a los contratos a empresas y comercios, que ya pagarán el IVA normalmente en su factura de arrendamiento.

 

Viviendas con despacho de trabajo

Como ya hemos mencionado, la casa debe destinarse de forma exclusiva a vivienda. De esta forma, si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA, ni siquiera para la parte destinada a vivienda.

Sin embargo, en ese caso el autónomo o empresa tampoco podrá desgravar todo el IVA que paga por la vivienda a la hora de hacer la declaración trimestral, sólo el del porcentaje de superficie efectivamente afecto a la actividad. En este punto, la interpretación que hace Hacienda de la norma es claramente contraria al interés del particular, tanto del arrendador como del arrendatario. El primero pierde la posibilidad de incluir el alquiler del piso como alquiler para vivienda y con él las reducciones a la hora pagar en la declaración de la renta. Por su parte, el segundo tampoco puede desgravar el alquiler en el IRPF y no puede tampoco deducir todo el IVA que paga por la vivienda.

A estos supuestos que hemos visto, habría que añadir los casos del IVA para alquiler de pisos turísticos y el del alquiler a empresas para vivienda (caso de empresas que alquilan viviendas de su propiedad a sus propios trabajadores).

 

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