EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

El seguro de hogar en una vivienda de alquiler

Ya podemos ser las personas más cuidadosas y ordenadas del mundo… pero los pequeños accidentes en casa están a la orden del día. Pasamos muchas horas en nuestra vivienda y los golpes, arañazos y roturas por uso son muy normales y casi inevitables. Teniendo esto en cuenta, a muchos nos preocupa cómo estar cubiertos ante estos incidentes. ¿La mejor manera? Sin duda contratar un seguro de hogar.

¿A quién protege un seguro de hogar en una vivienda alquilada?

Cabe mencionar, en primer lugar, que normalmente son los propietarios de las viviendas los que contratan un segurocuando alquilan su vivienda, de cara a proteger tanto el continente como el contenido de la vivienda.

En cualquier caso lo que está claro es que ese seguro, si tenemos un incidente en casa, no nos cubrirá como inquilinos. ¿Qué hacer entonces? Lo ideal es que consultemos con nuestro casero qué tipo de seguro del hogar ha contratado pues cuando se trata de siniestros en la vivienda, la cosa puede resultar muy seria. ¿Y si nos dañamos nosotros en el incidente? ¿Y si perdemos todas nuestras pertenencias?

Sea como sea, si lo que queremos es saber cómo estar protegidos en nuestra vivienda de alquiler con un seguro, es importante que conozcas cuáles son los tipos de póliza que existen.

Póliza aseguradora de contenido

Este es el tipo de seguro que cubre los incidentesque puedan ocurrir sobre las pertenencias del inquilino como aparatos electrónicos o joyas. Como es lógico, el inquilino sería el encargado de contratarlo y no cubriría las pertenencias que estén en la casa previo al alquiler y sean propiedad del arrendador como electrodomésticos y mobiliario.

Póliza aseguradora de continente

Esta póliza, en línea con lo que resumíamos en el punto anterior, es la que complementa al de contenido y asegura el piso en sí y sus elementos principales, es decir: tejados, paredes, pintura, parqué…. La contratación de este seguro correría a cargo del propietario y es altamente recomendable de cara a proteger el inmueble frente a accidentes potenciales como humedades, pequeños incendios o desgaste generado por el uso.

Póliza aseguradora con cobertura de responsabilidad civil a terceros

Aunque cuando pensamos en proteger una vivienda solemos pensar en elementos cubiertos en continente y contenido, la realidad es que cuando se da un accidente hay muchas posibilidades de que haya tercerosque se vean afectados. Aunque sea poco común, la realidad es que este seguro es extremadamente importante ya que puede protegernos en situaciones de alto riesgo por un coste bastante razonable. Cabe recordar que, al ser el que vive en la casa, el inquilino es el responsable último de cualquier problema que se dé en la misma.

Además de todo lo resumido anteriormente, y con las ideas ya un poco más claras, es importante tener presente que los seguros de hogar ofrecen coberturas adicionalesen las pólizas que pueden llegar a ser muy útiles, como reparaciones express, cobertura de los alimentos si se estropea la nevera, reparación de aparatos electrónicos (las famosas pantallas de los móviles…). ¡Piénsalo, un seguro puede ser un gran acierto!

¿Por qué elegir a la Agencia Negociadora del alquiler para alquilar nuestra vivienda?

El tranquiler de la Agencia Negociadora del Alquileres el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. No solo garantiza el pago a los propietarios la renta de sus alquileres, sino que además ofrece asesoramiento en materias como los seguros más recomendables a la hora de arrendar nuestra vivienda y cómo contratarlos.

LAS NUEVAS REGLAS PARA ALQUILAR

Mañana martes 5 de marzo entra en vigor (BOE) el nuevo Real Decreto Ley que introduce cambios en los contratos de alquiler y que todo propietario e inquilino deben conocer antes de firmar un contrato de arrendamiento. 

A partir del 5 de marzo, todos los contratos de arrendamiento que se firmen en España deberán asumir los cambios introducidos por esta nueva norma. Las novedades afectan, principalmente, a la duración de los contratos, el límite a la hora de actualizar las rentas, así como los plazos de preaviso en caso de que propietario inquilino quieran rescindir el contrato.

Al final de este post y para ofrecer más luz en el sector del alquiler de viviendas, detallamos los 7 regímenes jurídicos que actualmente se encuentran en vigor.

Estos son los cambios que introduce el nuevo Real Decreto Ley de medidas urgentes sobre alquiler:

Duración de los contratos: de tres a cinco años

Se amplía de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, siempre que el casero sea una persona física. En el caso de las personas jurídicas, la duración de los alquileres se eleva a siete años. Además, la prórroga tácita se eleva de uno a tres años en ambos casos.

La subida anual del alquiler solo en base al IPC

Todos los nuevos contratos firmados a partir de ahora estarán sujetos al IPC para su actualización anual. Es decir, ningún casero podrá subir a su inquilino el alquiler más del IPC durante los cinco años de vigencia del contrato. Deberá esperar a la renovación para subir el precio. 

Se amplía el plazo de preaviso para la disolución del contrato

El plazo de preaviso para que una de las dos partes pueda romper el contrato de alquiler se amplía. El propietario deberá informar al inquilino con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá avisar al propietario con cuatro meses.

En caso de venta de la vivienda se respeta el contrato de alquiler

En aquellos casos en los que la vivienda alquilada sea vendida a un tercero, éste deberá respetar los plazos así como las condiciones vigentes, aunque estos no estén inscritos en el registro de la propiedad.  

Si fallece el inquilino

En aquellos casos en los que se produzca el fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en la vivienda en alquiler en aquellos casos de vulnerabilidad social, donde existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años. 

Limita la fianza a una mensualidad

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. No obstante, el arrendador podrá exigir una garantía adicional al arrendatario de hasta un máximo de dos mensualidades.

En el caso de alquiler turístico

La actual norma excluye los alquileres turísticos de la LAU, al tratarse de una actividad económica, y en lo que respecta a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), si los vecinos logran una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, podrán limitar las viviendas de uso turístico —hasta ahora se necesitaba unanimidad— o asignarles mayores gastos comunes.

Se ralentizan los procedimientos de desahucio

Todos los Juzgados están obligados a comunicar a los Servicios Sociales todos los Desahucios que conozcan. Si los Servicios Sociales detectaran situaciones de vulnerabilidad, y los arrendadores son personas jurídicas, se paralizarían los lanzamientos por 3 meses para que los inquilinos tengan más tiempo para buscar otras viviendas. En el caso de que los arrendadores sean personas físicas, la interrupción de los lanzamientos sería por un periodo de un mes.

Mas gravámenes para las viviendas vacías.

Se remarca a los Ayuntamientos que podrán establecer recargos en las cuotas del IBI para penalizar las viviendas vacías.

Menos Impuestos para los inquilinos

Se recoge para todos los inquilinos que alquilen viviendas de forma estable una exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados.

Recuperación de la vivienda por los propietarios por causa de necesidad

Se establece que esta debe recogerse por anticipado en el propio contrato de arrendamiento, por lo que ya no es válido como ocurría con la anterior legislación que la necesidad se pudiera producir de forma sobrevenida.

Se amplían los gastos para los arrendadores

Cuando los arrendadores sean personas jurídicas, el Decreto les obliga a soportar todos los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización en los que incurrieren.

Comunidades de Propietarios

Se eleva el fondo de reserva de las Comunidades de Propietarios  del 5% al 10% para sufragar inversiones de accesibilidad.

7 regímenes jurídicos para el alquiler

Por último detallamos los siete Regímenes Jurídicos que regulan en la actualidad los arrendamientos de viviendas. Todos están en vigor por lo que dependiendo de en qué fecha se firmaran los arrendamientos se aplicarían las normas de unos o de otros.

  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la Ley del año 64.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el conocido Decreto Boyer del año 85.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la última Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que entró en vigor el 01/01/95
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se concertaron después de las últimas modificaciones de la L.A.U. del 4 de Junio de 2013 y del 30 de Marzo de 2015.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el último Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno que entró en vigor el 19 de Diciembre de 2018 y lo estuvo hasta el 24 de Enero de 2019.
  • Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados a partir del 24 de Enero que coincide con el régimen existente antes de la aprobación del Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno.
  • Régimen jurídico aplicable a todos los arrendamientos que se firmen a partir de la fecha de publicación en el BOE del Real Decreto aprobado por el Gobierno. Necesita la convalidación posterior de la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. Si no lo convalidara se volvería otra vez al régimen Jurídico anterior a la aprobación del Decreto pero respetando los alquileres suscritos desde la aprobación del Decreto hasta su no convalidación por la Diputación Permanente

ALQUILER SUMERGIDO: DETECCIÓN Y SANCIONES

Hace tiempo que Hacienda persigue a los caseros que no declaran el dinero que reciben por el alquiler de sus pisos. Entre 2011 y 2013 los inspectores detectaron 120.000 alquileres en negro.

Según los datos que manejaba los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) en 2016, en esa época el 41,4% de los alquileres se hacía en negro. Melilla (61,6%), Murcia (61,1%), Canarias (55,6%) y Andalucía (55,4%) eran las comunidades con mayor tasa de alquileres sin declarar. Estos datos se elaboraron a partir de la Estadística IRPF-2013 y Censos de la Población y Viviendas 2011, siendo esta la última estadística con la que se cuenta.

MÉTODO DE DETECCIÓN DE HACIENDA

Hacienda inicia actuaciones inspectoras o tributarias de control cuando descubre indicios de alquiler en negro, pero hay otros que son detectados gracias al servicio de alertas estrenado por la Agencia Tributaria el año pasada para avisar a los caseros de sus obligaciones fiscales.

El foco de Hacienda está sobre el alquiler de viviendas, pero especialmente el alquiler turístico. Así envió 136.000 avisos durante 2017 y el año pasado lanzó su modelo 179 sobre cesión de viviendas con fines turísticos para obtener información sobre este tipo de inmuebles.

A lo largo de los años Hacienda se ha valido de diferentes instrumentos para cazar el alquiler en negro. Estas son algunas de ellas:

-ALERTAS ONLINE

Hacienda ha activado desde la campaña de la Renta 2015 un sistema de alertas online que avisan al casero que debe declarar sus ingresos por alquiler. Este es el modelo de mensaje que se podía recibir por parte de la administración en 2016:

“De acuerdo con los datos de los que dispone la Agencia Tributaria, usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben de incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales”.

– CRUCE DE INFORMACIÓN

Desde 2010 Hacienda dispone de las información de consumo de luz de los hogares y locales comerciales para hacer comprobaciones en aquellos inmuebles que, estando supuestamente desocupados, tienen elevados consumos de electricidad.

En 2012, la caza y captura del alquiler en negro vía cruce de datos ya era parte de su estrategia. Así consta en la resolución de 24 de febrero de 2012, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2012.

Además, hay otras buenas fuentes de información para Hacienda: las delegaciones autonómicas de Hacienda, las instituciones públicas donde se depositan las fianzas de los alquileres y los anuncios de alquileres en Internet. A esto hay que sumar que en el momento en el que el inquilino incluya la vivienda en alquiler como domicilio fiscal ya se puede iniciar el proceso de comprobación.

– VISITAS EN PERSONA

Hacienda también hace visitas sorpresas para detectar alquileres opacos. Durante 2015 hizo 5.469 visitas, un número que aumentó considerablemente el año siguiente llegando a sumar más de 8.000 visitas a viviendas sospechosas.

CONSECUENCIAS DE NO DECLARAR EL ALQUILER

Como vemos, la Agencia Tributaria dispone de variadas herramientas para detectar la existencia de alquiler no declarado, y éstas se van perfeccionando año tras año. Veamos cuáles son las consecuencias de arrendar en negro un inmueble:

  • En caso de no tener declarado el alquiler, el propietario no puede hacer reclamaciones en caso de impago de la renta o desperfectos ocasionados por el inquilino.
  • Hacienda hará una liquidación paralela del IRPF con un importe que dependerá de los ingresos del contribuyente en cuestión, pero que tributará al tipo máximo posible, descartando todas las deducciones fiscales.
  • Se habrirá un expediente sancionador a los propietarios por ocultar ingresos.
  • Se obligará a pagar una sanción, mas los intereses de demora correspondientes al propietario. A esto habría que sumarle una multa que iría del 50% al 150% de la base de la sanción en función de su gravedad.

En definitiva: la Agencia Tributaria está decidida a terminar con los arrendamientos sumergidos y tiene las herramientas necesarias para lograrlo.

En Agencia Negociadora del Alquiler contamos con el mejor sistema de gestión integral del mismo, para que no tengas que preocuparte por nada. Nos encargamos desde la concesión del Certificado de Eficiencia Energética a los pagos mensuales, pasando por la redacción de contratos, cláusulas o las reparaciones necesarias. ¡Contacte con nosotros y le informamos!

[AUDIO] Entevista a José Ramón Zurdo

Nuestro CEO, José Ramón Zurdo, nos explica el funcionamiento del TRANQUILER y responde a las preguntas de los oyentes.

Destacamos el tema de los alquileres compartidos y las opciones de hacerlo solidario o mancomunado, que repasamos a continuación. ¡No te pierdas el audio al final del artículo!

Alquiler compartido solidario

Este tipo de arrendamiento se instrumenta a través de un contrato entre el propietario y todos los ocupantes del piso compartido. En dicho contrato debe especificarse que los inquilinos se obligan con carácter solidario. Esto significa que cada inquilino responde ante el arrendador de la totalidad del alquiler y demás gastos. De este modo, del impago de un inquilino responden también los demás. De ahí que se llame solidario.

Además, si uno de los inquilinos deja el piso no se produce una reducción proporcional del alquiler, sino que el resto debe asumir la totalidad de la renta pactada en el contrato. Por todo esto, lo mejor es asegurarse de que los compañeros del piso son solventes y también es conveniente que el contrato de alquiler contemple la posibilidad de sustituir a algún inquilino por otro, en caso de que alguno estudiara abandonar la casa anticipadamente.

Alquiler compartido mancomunado

Suele instrumentarse mediante varios contratos que suscribe el propietario con cada uno de los ocupantes del piso compartido.Normalmente, se arrienda a cada inquilino una habitación con derecho de uso de los elementos comunes de la vivienda (comedor, cocina, baño, etc.).

En este tipo de arrendamiento, el inquilino responde sólo de las obligaciones que asume con el propietario, con lo que del impago de la renta solo responde el inquilino moroso y si éste abandona el piso, los demás no deberán asumir la totalidad de la renta pactada. 

Por todo ello, es esencial seleccionar bien a los compañeros de piso para que haya una buena convivencia en la vivienda. 

Por último, el alquiler que se pacte podrá calificarse de uso distinto de vivienda (temporada) en caso de que su destino primordial no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los inquilinos. En tal caso, prevalecerán los acuerdos que convengan las partes.

Contacte con Agencia Negociadora del Alquiler e infórmese sobre nuestro sistema de gestión de alquileres, el TRANQUILER, el más seguro del mercado, en el que te ofrecemos gratis el Certificado de Eficiencia Energética.

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