EN UN 15% DE LOS ARRENDAMIENTOS LOS INQUILINOS PIERDEN EL DERECHO DE PRORROGA HASTA LOS CINCO AÑOS

  • Existen hasta cinco supuestos donde el inquilino no tiene derecho a prorrogar el arrendamiento hasta los cinco años (siete en personas jurídicas).
  • Cuando el arrendador es el usufructuario; en alquileres por temporadas; cuando el arrendatario es una persona jurídica; en viviendas superiores a 300m2 o cuando la renta supere 5,5 veces el SMI, el inquilino no tiene derecho de prorroga hasta los 5 años.
  • Estudiantes, trabajadores desplazados, hijos que gestionan las viviendas de sus padres usufructuarios o inquilinos de viviendas muy grandes o de alquileres muy elevados, principales afectados.
  • “Estas excepciones pueden ser más frecuentes de lo que pensamos, e inquilinos y propietarios no lo saben”, José Ramón Zurdo Director General Agencia Negociadora del Alquiler (ANA)


Madrid, 27 de septiembre de 2019. El último Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno vuelve a establecer en cinco años el período de prórroga obligatoria, siete para personas jurídicas. Pero en una lectura detallada que ha realizado la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos, su Director General, José Ramón Zurdo, advierte “se puede observar que existen hasta cinco supuestos donde los inquilinos no pueden ejercitar el derecho que les otorga la Ley de poder prorrogar los arrendamientos hasta los cinco años, siete en caso de personas jurídicas, y esto puede llegar a afectar al 15% del mercado de alquiler de viviendas en las principales ciudades españolas”.

De un examen exhaustivo del articulado de la actual Legislación en vigor se observan una serie de excepciones al derecho a la prórroga obligatoria que tienen todos los inquilinos en el arrendamiento de viviendas. Ello ocurriría en los siguientes supuestos:

1º.- En aquellos arrendamientos de viviendas cuando el arrendador de las mismas fuese el usufructuario. En este caso el inquilino mantendría el derecho a prórroga pero sólo hasta que se extinguiese el derecho del usufructuario arrendador, ya fuera por fallecimiento o por otras causas.

2º.- En aquellos arrendamientos de viviendas que se suscribiesen para ser ocupadas por temporadas concretas.

3º.- En aquellos arrendamientos de viviendas cuando el arrendatario del contrato fuere una persona jurídica.

4º.- En aquellos arrendamientos de viviendas cuando la superficie de la vivienda alquilada fuese superior a 300 m2.

5º.- También ocurriría en aquellos arrendamientos de viviendas cuando la renta que se fijase superase en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

“Estas excepciones pueden ser más frecuentes de lo que pensamos, e inquilinos y propietarios no lo saben”, señala Zurdo. “Cuando el arrendador es el usufructuario (punto 1), son casos bastante comunes donde el padre o la madre están en una residencia y son los hijos los que están alquilando la vivienda para pagar la misma”, señala el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler.

Cuando el inquilino es una persona jurídica (punto 3), “suele ser el caso de las empresas que alquilan viviendas para sus empleados desplazados, señala Zurdo. Otro caso frecuente en el alquiler y que es destacado en este análisis realizado por la empresa de gestión de arrendamientos, es el alquiler por temporadas (punto 2),  “que afecta a estudiantes o trabajadores desplazados o en las viviendas que son chalets adosados o independientes”, añade José Ramón Zurdo.

En estos cinco supuestos, sólo con alguna pequeñísima excepción, el plazo convenido inicialmente en los contratos no estaría sujeto a posteriores prórrogas por parte de los inquilinos, como sí ocurre con el resto de arrendamientos de viviendas en los que los inquilinos pueden prorrogar los arrendamientos hasta los cinco años en caso de arrendadores personas físicas o hasta los siete años en caso de arrendadores personas jurídicas.

Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler

La Agencia Negociadora del Alquiler es líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato.

La Agencia Negociadora del Alquiler proporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas.

La Agencia Negociadora del Alquiler lleva más de 9 años apostando por la profesionalización y  dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial.

SEPTIEMBRE EL MES DEL AÑO EN EL QUE SE ALQUILAN MÁS VIVIENDAS CON UN AUMENTO DE MÁS DEL 30%

  • Por cada oferta de vivienda que sale al mercado existe una demanda de 8 candidatos de media.
  • Los estudiantes, un perfil solvente de inquilinos gracias al aval de sus padres, incrementan de manera considerable el aumento de alquileres en el mes de septiembre.
  • Una vivienda con un buen precio, se alquila en un día o dos. Cuando el precio es muy elevado, las viviendas apenas tienen visitas y no suele alquilarse hasta que el propietario baja el precio.
  • Aproximadamente el 70% de las candidaturas de inquilinos se rechazan por problemas de solvencia o estabilidad laboral,

Madrid, 12 de septiembre de 2019. El mes de septiembre es el mes por excelencia de mayor demanda de alquileres, lo que provoca que el mercado de arrendamientos urbanos aumente en porcentajes superiores al 30%, informa la Agencia Negociadora del Alquiler, empresa líder en la gestión integral de alquileres.

Para la Agencia Negociadora del Alquiler, existen cuatro factores que influyen de manera decisiva en esta alza de mayor demanda de alquileres: por un lado el factor estacional donde el final del verano ayuda con días más largos para poder ver viviendas y temperaturas cálidas que acompañan esta tarea.

Otro factor importante para la Agencia Negociadora del Alquiler, es la incorporación de un importante número de demandantes, que son los estudiantes, que buscan viviendas para el inicio de sus temporadas estudiantiles o universitarias. El perfil de estudiantes suele ser un perfil solvente de inquilinos, al ser operaciones que vienen avaladas por su padres, subrayan desde la empresa de gestión de arrendamientos.

El tercer factor que influye en el alza de la demanda, es que en el mes de septiembre mucha gente sigue de vacaciones y se destinan varios días a ver pisos. Por último, septiembre es el mes “donde empieza la temporada”, inicio del curso académico, se retoma la actividad regular en el trabajo, en política, justicia, deportes, etc, y mucha gente aprovecha para mudarse e iniciar una nueva vida, y el alquiler aporta una gran flexibilidad para ese cambio de vivienda, apuntan desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

UNA OFERTA ESCASA EN UN MERCADO DE PRECIOS DESIGUAL

Este importante aumento de la demanda de alquileres en septiembre, donde miles de inquilinos buscan una vivienda, contrasta con la escasa oferta de vivienda en alquiler, señala la Agencia Negociadora del Alquiler. Según la empresa de gestión de arrendamientos urbanos,en estos momentos por cada oferta de vivienda que sale al mercado existe una demanda de 8 candidatos de media. Del total de candidatos a ser inquilinos, aproximadamente el 70% de estas candidaturas se rechazan por problemas de solvencia o estabilidad laboral, subrayan desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

Cuando ponemos en el mercado una vivienda que está bien de precio, apuntan desde la Agencia Negociadora del Alquiler, el inmueble no llega a tener más de 2 visitas y se alquila en uno o dos días máximo. Además, subrayan desde la empresa de gestión de arrendamientos, que este tipo de viviendas que están en precio, los arrendatarios suelen permanecer más tiempo arrendados y los propietarios rentabilizan mejor sus alquileres.

Pero cuando el propietario ha puesto un precio muy elevado a una vivienda, en contra de nuestras recomendaciones, el piso en cuestión tiene muy pocas visitas y la vivienda no se alquila hasta que el propietario decide bajar el precio y situarlo así acorde al mercado de arrendamiento, subrayan desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

Por último, desde la desde la Agencia Negociadora del Alquiler, señalan que, la evolución del alquiler de viviendas, como en otras muchas materias no es lineal sino que está afectada por una serie de factores de estacionalidad que casi siempre se repiten de forma habitual en el tiempo. Así podemos afirmar que la curva ascendente de los alquileres de viviendas comienza a crecer a partir de la primavera llegando a su máximo esplendor justamente después del verano, para ir bajando progresivamente a partir del mes de noviembre, llegando a las cuotas mínimas de demanda en los meses de diciembre, enero y febrero.

Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler

La Agencia Negociadora del Alquiler es líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato.

La Agencia Negociadora del Alquiler proporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas.

La Agencia Negociadora del Alquiler lleva más de 9 años apostando por la profesionalización y  dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial.

LOS PROPIETARIOS PUEDEN AUMENTAR LAS GARANTÍAS ECONÓMICAS DEL ALQUILER POR ENCIMA DE LOS 2 MESES QUE MARCA EL ÚLTIMO DECRETO

  • La Agencia Negociadora del Alquiler observa un vacío en la norma que posibilita a los propietarios aumentar “sin límite estas garantías”.
  • José Ramón Zurdo: “en aquellos arrendamientos que se firmen por períodos iniciales de más de cinco o siete años, sería perfectamente posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el real decreto ley analizado”.
  • En alquileres de mayor duración hay un menor riesgo para los propietarios que pueden exigir mayores garantías, y una mayor estabilidad para inquilinos.
  • El Real Decreto Ley aplicado a los arrendamientos con una duración menor, rompe el  equilibrio del alquiler, posicionándose, el legislador, a favor de los inquilinos y aumentando el riesgo de los alquileres para los arrendadores al limitar las garantías.

Madrid, 4 de septiembre de 2019. El último Real Decreto Ley sobre alquileres (7/2019 de 1 de Marzo) aprobado por el Gobierno limita las garantías que pueden exigir a los inquilinos en el alquiler de viviendas, a un mes de fianza y dos meses en concepto de garantía adicional. Pero la Agencia Negociadora del Alquiler ha observado un vacio en la norma que posibilita a los propietarios aumentar “sin límite estas garantías”, así lo explica su Director General, Jose Ramón Zurdo: “haciendo un análisis en profundidad de la Norma, artículo 36  de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vemos que deja abierta la posibilidad de aumentar estas garantías sin ningún límite, y ello ocurriría en aquellos contratos de arrendamiento que se firmaran de inicio por más de cinco o siete años, dependiendo que los arrendadores fueran personas físicas o jurídicas”

“En aquellos arrendamientos que se firmaran por períodos iniciales de más de cinco o siete años, prosigue Zurdo, sería perfectamente posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el Decreto analizado; incluso también se podría incluir en este grupo de arrendamientos de larga duración a los arrendamientos que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis”, opina el Director General de la Agencia negociadora del Alquiler.

Con alquileres de mayor duración hay un menor riesgo para los propietarios que pueden exigir mayores garantías, y una mayor estabilidad para inquilinos.

Sobre el análisis de la norma jurídica que ha realizado la Agencia Negociadora del Alquiler, se resalta que al aumentar la duración de los alquileres se producen efectos inmediatos sobre los propietarios e inquilinos. Jose Ramón Zurdo lo explica del siguiente modo: “cara al arrendador persona física o jurídica no debería importarle mucho aumentar la duración, dado que al estar obligado a permitir al inquilino prorrogar el contrato hasta cumplir cinco años, siete en personas jurídicas, el cumplimiento de otro año más, le posibilitaría el poder exigir mayores garantías a los inquilinos, y así tener cubierto mucho mejor el riesgo de los alquileres”.

Para el caso de los inquilinos, apunta Zurdo, en aquellos contratos que se suscribieran por una duración inicial superior a los cinco o siete años, éstos podrían poner obstáculos a su firma, al tener que obligarse a cumplir estos plazos, porque si no lo hicieran las penalizaciones serían mayores. Pero el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, apunta una solución beneficiosa para los inquilinos: “si nos basamos en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes (libertad de pactos), éstas podrían pactar que no hubiera penalizaciones mayores para los inquilinos en caso de desistimiento, y se mantuvieran las mismas que hay para los arrendamientos de un año prorrogable hasta cinco, donde los inquilinos tienen la posibilidad de no prorrogar los arrendamientos a sus vencimientos anuales”.

Por último José Ramón Zurdo advierte que este último Decreto sobre alquileres, aplicado a los arrendamientos con una duración menor, “rompe el frágil equilibrio del alquiler, posicionándose claramente a favor de los inquilinos, aumentando el riesgo de los alquileres para los arrendadores, cuando las garantías aprobadas en este Decreto Ley se vuelven claramente insuficientes para cubrir deudas o deficiencias cuyo importe supera al de estas garantías”.

Análisis de las garantías que se pueden solicitar actualmente a los inquilinos, en el alquiler de viviendas

El punto de partida de este análisis es el RDL 7/2019 de 1 de Marzo que modifica el apartado 5 del artículo 36 de la LAU, estableciendo las garantías que se pueden solicitar en el alquiler de viviendas, equivalentes a un mes de fianza, y hasta dos meses en concepto de garantía adicional.

La redacción dada por el Real Decreto hace surgir una serie de preguntas como si las partes podrían pactar mayores cantidades o si se podría solicitar avales bancarios que cubrieren importes superiores a las dos mensualidades de renta, o si se pudieren solicitar otras garantías. También habría que preguntarse si una estipulación del contrato que exigiese un aval por más de dos mensualidades de renta, sí se podría considerar nula de acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El objeto del presente artículo es intentar dar respuesta a estas preguntas conociendo de antemano que voy a dar mi opinión personal, porque debido a lo reciente de la entrada en vigor del Decreto, los Tribunales todavía no se han pronunciado sobre la materia.

Vamos a partir de un hecho que no admite dudas y es que los arrendamientos para usos distintos a viviendas no tienen ninguna limitación a la hora de solicitar garantías adicionales a los arrendatarios. En estos arrendamientos la única limitación legal es que la fianza debe equivaler siempre al importe de dos mensualidades de renta.

En cuanto a la primera cuestión, de si las partes del contrato podrían pactar mayores garantías adicionales a las indicadas en el Decreto, o de si podrían solicitar avales bancarios que cubrieran importes superiores a las dos mensualidades de renta, hay que responder que inicialmente, si nos refiriésemos a arrendamientos de viviendas de hasta cinco años, en el caso de arrendadores personas físicas, o de hasta siete años en el caso de arrendadores personas jurídicas, no se podría superar el límite legal de un mes de fianza y dos meses de garantías adicionales. Sólo habría un supuesto excepcional regulado en el propio Decreto que afectaría a los arrendamientos de larga duración, que son aquellos cuya duración se hubiere establecido por más de cinco años o por más de siete años, en el caso de arrendadores personas jurídicas. En estos casos no hay límites en las garantías y avales que se pueden solicitar a los inquilinos.  En mi opinión, acudir a este tipo de contratos para un inversor que busca rentabilidad en el alquiler no es un disparate, porque permitiría aumentar las garantías que limita el Decreto objeto de análisis. No debería resultar perjudicial que un arrendamiento de vivienda se suscribiera por un año prorrogable a voluntad del inquilino, hasta seis años (un año más del límite de cinco años que impone la ley), o en el caso de arrendadores personas jurídicas firmar el arrendamiento por un año prorrogable hasta ocho a voluntad del inquilino. El mayor inconveniente de estos contratos de mayor duración podría ser que el IPC anual en un contrato a seis u ocho años pudiera no recoger de forma real el coste de la vida al final del período, pero también creo que las mayores garantías que se podrían conseguir, y la mayor estabilidad de este tipo de  arrendamientos, compensaría con creces este inconveniente.

En cuanto a solicitar avales bancarios por cantidades superiores a los dos meses de garantía adicional que exige el Decreto, si siguiéramos literalmente los términos del Decreto no se podrían solicitar, pero este Decreto tiene algunas aristas sobre  las que se deberán pronunciar en un futuro nuestros tribunales,  que podrían permitir esta posibilidad. Lo primero que quiero manifestar eran mis dudas iniciales acerca de que los bancos fueran a conceder avales garantizando el pago por más de dos meses de renta, pero sorpresivamente, sí los están concediendo siempre que lo que se avale no sea sólo el importe económico del impago de rentas, sino que también se avale el incumplimiento de cualquiera otra condición pactada en los contratos.

Otra pregunta que deberíamos hacernos es si una estipulación del contrato que exigiese un aval garantizando el pago de más de dos mensualidades de renta, si se podría considerar una estipulación nula. Mi opinión personal es que el concepto de nulidad recogido en el artículo 6 de la LAU nunca sería aplicable, porque el artículo que regula las limitaciones de las garantías adicionales que se pueden solicitar a los inquilinos, está recogido en el artículo 36-5 de la LAU dentro del título IV, y la nulidad que predica el artículo 6 se refiere sólo a las regulaciones contenidas en el título II de la LAU que se alterasen en perjuicio de los derechos de los inquilinos. Por lo que sobre este aspecto también opino  que tendrán que pronunciarse nuestros tribunales, imagino que sobre la base de que el artículo 4 de la LAU impone como límite a la voluntad de las partes, el cumplimiento de las disposiciones del título I y IV en el que se integra el precepto comentado.

Otra arista de la regulación contenida en el Real Decreto analizado, para intentar defender la exclusión de los avales de la regulación contenida en el mismo, es que podría argumentarse que si el legislador en la exposición de motivos del Decreto decía “… Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.

Pero en cambio en el articulado omite u olvida la mención expresa a los avales, al decir en el artículo primero, apartado 14, parte 5 que modifica al artículo 36 de la LAU:

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuere persona jurídica, el valor de esta garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.

Se podría entender esta falta de mención expresa como una válvula de escape que permitiera interpretar de otra manera lo regulado en el Decreto.

Personalmente creo que lo indicado en la exposición de motivos debería haber tenido también reflejo con precisión en el articulado del Decreto, no entendiendo el porqué de la omisión de la palabra aval.

Nos surge otra pregunta, sobre qué otras garantías se podrían solicitar a los inquilinos para no incumplir los términos del Decreto. Se me ocurre una que van a utilizar muchos arrendadores y es la figura del afianzamiento, o sea, cuando otra persona ajena a la relación arrendaticia avala o afianza el cumplimiento íntegro del contrato y de todas las obligaciones económicas del inquilino sin tener en cuenta la limitación de dos mensualidades de garantía adicional. Es justo por este motivo, por lo que también, se podría defender que si los bancos respondiesen por los mismos motivos, también se podrían admitir avales bancarios por más de dos mensualidades de renta.

En conclusión, en mi opinión algunas de las medidas adoptadas en el Real Decreto 7/2019 de 1 de Marzo para intentar bajar el precio de los alquileres, como las hoy comentadas, lo único que pueden provocar es que sea mucho más selectiva la selección de inquilinos y se excluyan a muchos inquilinos para acceder al alquiler, sobre todo, a los que tengan ingresos más inestables, dado que los propietarios, en muchos casos, no van a querer alquilar sin avales bancarios, ni tampoco con tan sólo dos meses de garantía adicional, pues en casos de incumplimientos o de desperfectos las cantidades que permite exigir el Decreto no llegan a cubrir casi nada.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

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