LOS PROPIETARIOS PUEDEN AUMENTAR LAS GARANTÍAS ECONÓMICAS DEL ALQUILER POR ENCIMA DE LOS 2 MESES QUE MARCA EL ÚLTIMO DECRETO

  • La Agencia Negociadora del Alquiler observa un vacío en la norma que posibilita a los propietarios aumentar “sin límite estas garantías”.
  • José Ramón Zurdo: “en aquellos arrendamientos que se firmen por períodos iniciales de más de cinco o siete años, sería perfectamente posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el real decreto ley analizado”.
  • En alquileres de mayor duración hay un menor riesgo para los propietarios que pueden exigir mayores garantías, y una mayor estabilidad para inquilinos.
  • El Real Decreto Ley aplicado a los arrendamientos con una duración menor, rompe el  equilibrio del alquiler, posicionándose, el legislador, a favor de los inquilinos y aumentando el riesgo de los alquileres para los arrendadores al limitar las garantías.

Madrid, 4 de septiembre de 2019. El último Real Decreto Ley sobre alquileres (7/2019 de 1 de Marzo) aprobado por el Gobierno limita las garantías que pueden exigir a los inquilinos en el alquiler de viviendas, a un mes de fianza y dos meses en concepto de garantía adicional. Pero la Agencia Negociadora del Alquiler ha observado un vacio en la norma que posibilita a los propietarios aumentar “sin límite estas garantías”, así lo explica su Director General, Jose Ramón Zurdo: “haciendo un análisis en profundidad de la Norma, artículo 36  de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vemos que deja abierta la posibilidad de aumentar estas garantías sin ningún límite, y ello ocurriría en aquellos contratos de arrendamiento que se firmaran de inicio por más de cinco o siete años, dependiendo que los arrendadores fueran personas físicas o jurídicas”

“En aquellos arrendamientos que se firmaran por períodos iniciales de más de cinco o siete años, prosigue Zurdo, sería perfectamente posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el Decreto analizado; incluso también se podría incluir en este grupo de arrendamientos de larga duración a los arrendamientos que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis”, opina el Director General de la Agencia negociadora del Alquiler.

Con alquileres de mayor duración hay un menor riesgo para los propietarios que pueden exigir mayores garantías, y una mayor estabilidad para inquilinos.

Sobre el análisis de la norma jurídica que ha realizado la Agencia Negociadora del Alquiler, se resalta que al aumentar la duración de los alquileres se producen efectos inmediatos sobre los propietarios e inquilinos. Jose Ramón Zurdo lo explica del siguiente modo: “cara al arrendador persona física o jurídica no debería importarle mucho aumentar la duración, dado que al estar obligado a permitir al inquilino prorrogar el contrato hasta cumplir cinco años, siete en personas jurídicas, el cumplimiento de otro año más, le posibilitaría el poder exigir mayores garantías a los inquilinos, y así tener cubierto mucho mejor el riesgo de los alquileres”.

Para el caso de los inquilinos, apunta Zurdo, en aquellos contratos que se suscribieran por una duración inicial superior a los cinco o siete años, éstos podrían poner obstáculos a su firma, al tener que obligarse a cumplir estos plazos, porque si no lo hicieran las penalizaciones serían mayores. Pero el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, apunta una solución beneficiosa para los inquilinos: “si nos basamos en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes (libertad de pactos), éstas podrían pactar que no hubiera penalizaciones mayores para los inquilinos en caso de desistimiento, y se mantuvieran las mismas que hay para los arrendamientos de un año prorrogable hasta cinco, donde los inquilinos tienen la posibilidad de no prorrogar los arrendamientos a sus vencimientos anuales”.

Por último José Ramón Zurdo advierte que este último Decreto sobre alquileres, aplicado a los arrendamientos con una duración menor, “rompe el frágil equilibrio del alquiler, posicionándose claramente a favor de los inquilinos, aumentando el riesgo de los alquileres para los arrendadores, cuando las garantías aprobadas en este Decreto Ley se vuelven claramente insuficientes para cubrir deudas o deficiencias cuyo importe supera al de estas garantías”.

Análisis de las garantías que se pueden solicitar actualmente a los inquilinos, en el alquiler de viviendas

El punto de partida de este análisis es el RDL 7/2019 de 1 de Marzo que modifica el apartado 5 del artículo 36 de la LAU, estableciendo las garantías que se pueden solicitar en el alquiler de viviendas, equivalentes a un mes de fianza, y hasta dos meses en concepto de garantía adicional.

La redacción dada por el Real Decreto hace surgir una serie de preguntas como si las partes podrían pactar mayores cantidades o si se podría solicitar avales bancarios que cubrieren importes superiores a las dos mensualidades de renta, o si se pudieren solicitar otras garantías. También habría que preguntarse si una estipulación del contrato que exigiese un aval por más de dos mensualidades de renta, sí se podría considerar nula de acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El objeto del presente artículo es intentar dar respuesta a estas preguntas conociendo de antemano que voy a dar mi opinión personal, porque debido a lo reciente de la entrada en vigor del Decreto, los Tribunales todavía no se han pronunciado sobre la materia.

Vamos a partir de un hecho que no admite dudas y es que los arrendamientos para usos distintos a viviendas no tienen ninguna limitación a la hora de solicitar garantías adicionales a los arrendatarios. En estos arrendamientos la única limitación legal es que la fianza debe equivaler siempre al importe de dos mensualidades de renta.

En cuanto a la primera cuestión, de si las partes del contrato podrían pactar mayores garantías adicionales a las indicadas en el Decreto, o de si podrían solicitar avales bancarios que cubrieran importes superiores a las dos mensualidades de renta, hay que responder que inicialmente, si nos refiriésemos a arrendamientos de viviendas de hasta cinco años, en el caso de arrendadores personas físicas, o de hasta siete años en el caso de arrendadores personas jurídicas, no se podría superar el límite legal de un mes de fianza y dos meses de garantías adicionales. Sólo habría un supuesto excepcional regulado en el propio Decreto que afectaría a los arrendamientos de larga duración, que son aquellos cuya duración se hubiere establecido por más de cinco años o por más de siete años, en el caso de arrendadores personas jurídicas. En estos casos no hay límites en las garantías y avales que se pueden solicitar a los inquilinos.  En mi opinión, acudir a este tipo de contratos para un inversor que busca rentabilidad en el alquiler no es un disparate, porque permitiría aumentar las garantías que limita el Decreto objeto de análisis. No debería resultar perjudicial que un arrendamiento de vivienda se suscribiera por un año prorrogable a voluntad del inquilino, hasta seis años (un año más del límite de cinco años que impone la ley), o en el caso de arrendadores personas jurídicas firmar el arrendamiento por un año prorrogable hasta ocho a voluntad del inquilino. El mayor inconveniente de estos contratos de mayor duración podría ser que el IPC anual en un contrato a seis u ocho años pudiera no recoger de forma real el coste de la vida al final del período, pero también creo que las mayores garantías que se podrían conseguir, y la mayor estabilidad de este tipo de  arrendamientos, compensaría con creces este inconveniente.

En cuanto a solicitar avales bancarios por cantidades superiores a los dos meses de garantía adicional que exige el Decreto, si siguiéramos literalmente los términos del Decreto no se podrían solicitar, pero este Decreto tiene algunas aristas sobre  las que se deberán pronunciar en un futuro nuestros tribunales,  que podrían permitir esta posibilidad. Lo primero que quiero manifestar eran mis dudas iniciales acerca de que los bancos fueran a conceder avales garantizando el pago por más de dos meses de renta, pero sorpresivamente, sí los están concediendo siempre que lo que se avale no sea sólo el importe económico del impago de rentas, sino que también se avale el incumplimiento de cualquiera otra condición pactada en los contratos.

Otra pregunta que deberíamos hacernos es si una estipulación del contrato que exigiese un aval garantizando el pago de más de dos mensualidades de renta, si se podría considerar una estipulación nula. Mi opinión personal es que el concepto de nulidad recogido en el artículo 6 de la LAU nunca sería aplicable, porque el artículo que regula las limitaciones de las garantías adicionales que se pueden solicitar a los inquilinos, está recogido en el artículo 36-5 de la LAU dentro del título IV, y la nulidad que predica el artículo 6 se refiere sólo a las regulaciones contenidas en el título II de la LAU que se alterasen en perjuicio de los derechos de los inquilinos. Por lo que sobre este aspecto también opino  que tendrán que pronunciarse nuestros tribunales, imagino que sobre la base de que el artículo 4 de la LAU impone como límite a la voluntad de las partes, el cumplimiento de las disposiciones del título I y IV en el que se integra el precepto comentado.

Otra arista de la regulación contenida en el Real Decreto analizado, para intentar defender la exclusión de los avales de la regulación contenida en el mismo, es que podría argumentarse que si el legislador en la exposición de motivos del Decreto decía “… Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.

Pero en cambio en el articulado omite u olvida la mención expresa a los avales, al decir en el artículo primero, apartado 14, parte 5 que modifica al artículo 36 de la LAU:

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuere persona jurídica, el valor de esta garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.

Se podría entender esta falta de mención expresa como una válvula de escape que permitiera interpretar de otra manera lo regulado en el Decreto.

Personalmente creo que lo indicado en la exposición de motivos debería haber tenido también reflejo con precisión en el articulado del Decreto, no entendiendo el porqué de la omisión de la palabra aval.

Nos surge otra pregunta, sobre qué otras garantías se podrían solicitar a los inquilinos para no incumplir los términos del Decreto. Se me ocurre una que van a utilizar muchos arrendadores y es la figura del afianzamiento, o sea, cuando otra persona ajena a la relación arrendaticia avala o afianza el cumplimiento íntegro del contrato y de todas las obligaciones económicas del inquilino sin tener en cuenta la limitación de dos mensualidades de garantía adicional. Es justo por este motivo, por lo que también, se podría defender que si los bancos respondiesen por los mismos motivos, también se podrían admitir avales bancarios por más de dos mensualidades de renta.

En conclusión, en mi opinión algunas de las medidas adoptadas en el Real Decreto 7/2019 de 1 de Marzo para intentar bajar el precio de los alquileres, como las hoy comentadas, lo único que pueden provocar es que sea mucho más selectiva la selección de inquilinos y se excluyan a muchos inquilinos para acceder al alquiler, sobre todo, a los que tengan ingresos más inestables, dado que los propietarios, en muchos casos, no van a querer alquilar sin avales bancarios, ni tampoco con tan sólo dos meses de garantía adicional, pues en casos de incumplimientos o de desperfectos las cantidades que permite exigir el Decreto no llegan a cubrir casi nada.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

Contratos: cláusulas abusivas y aspectos a tener en cuenta

Una experiencia satisfactoria de alquiler para ambas partes, arrendador y arrendatario, comienza por la redacción de un buen contrato. Para ello es fundamental que contemos con el asesoramiento de profesionales con experiencia en el mundo inmobiliario. Un apartado que hay que cuidar en el contrato es el relativo a las cláusulas: no es raro encontrarse con cláusulas contrarias a la ley y, por lo tanto, nulas.

Vamos a enumerar algunas cláusulas y aspectos que deberemos tener en cuenta a la hora de formalizar un contrato de alquiler:

  • Revisar el estado de la vivienda o local. Es importante que antes de firmar el contrato revises con detenimiento que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones. Si hay daños o desperfectos, es aconsejable que se tomen fotos como anexo a dicho contrato. En caso de firmar el contrato en donde se recoja que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones, existiendo algún desperfecto, corres el riesgo que el arrendador pueda reclamártelo.
  • Duración de contrato y plazo para abonar. La duración será la fijada por las partes libremente. Si fuera inferior a 3 años, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que se manifieste la voluntad de no renovarlo, con una antelación de al menos 30 días a la fecha de terminación. Respecto del plazo, lo habitual es que sea del 1-5 de cada mes, si bien las partes podrán fijar otro plazo. Domiciliación en una cuenta bancaria del arrendador. En caso de abonar en mano, debes pedirle un recibo al arrendador firmando ambos, a efectos de evitar posibles impagos.
  • Domicilio a efectos de notificaciones. Recomendación establecer sobre todo en el caso de los locales, un domicilio particular, a efectos de que, en caso de impago, tener la seguridad de que pueda notificarse la correspondiente demanda.
  • Penalización por incumplimiento de contrato. Se pueden fijar cláusulas indemnizatorias en caso de que el arrendatario desista del contrato. Lo comentaremos más abajo.
  • Garantías extras. Además de la fianza, se puede exigir el abono de una garantía extra que podrá ser un mes de renta o aval bancario.
  • Inventario de bienes. Es necesario, para evitar situaciones incómodas, realizara un inventario detallado adjuntándolo como anexo al contrato.
  • Reparaciones. Los arreglos necesarios para el mantenimiento de la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al arrendador. Más abajo ampliamos.
  • Obras. Cualquier tipo de obra requerirá de forma expresa y por escrito comunicación al arrendador (casero).
  • Suministros. Todo dependerá quien esté dado de alta. Si es el inquilino, deberá abonar el consumo del mismo y en caso de no abonarlo se corta. Si es el arrendador, tiene la obligación de abonarlo, y en caso de no hacerlo, siempre que el contrato esté vigente, su conducta podría ser considerada un delito leve de coacciones.
  • Prohibición de subarriendo. La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Esto implicará que deba esta en el contrato de arrendamiento. Si está, no podrá exceder del que corresponda por arrendamiento.
  • Permiso de animales. Ver si está prohibido tener animales.
  • Certificado energético. Desde junio de 2013 es obligatorio que el arrendador aporte al contrato de arrendamiento copia de dicho certificado del local o vivienda arrendada.
  • Firmar en todas las hojas. Firmar en todas las hojas permite tener la garantía de que no va a modificarse ni falsearse.

Cláusulas abusivas más comunes

  • Penalización: El arrendador no puede exigir obligatoriamente al inquilino que debe permanecer al menos 1 año. La LAU establece que se podrá desistir del contrato una vez haya transcurrido al menos 6 meses, siempre que se comunique al arrendador con 30 días de antelación. Ahora bien, habría que ver si en el contrato se pactó una cláusula de indemnización en caso de desistimiento, esto es, que el arrendatario decida dar por terminado el contrato. En este caso, estará limitada a la penalización establecida o en su caso a la establecida en la LAU, es decir, una mensualidad por cada año que reste por cumplir. Si la indemnización no está recogida en el contrato no se puede exigir.
  • Arrendamiento de temporada: Con el objetivo de evitar la prórroga de los 3 años de contrato – cuestión normal en los contratos de arrendamiento – el arrendador suele establecer una duración inferior a 1 año (típico de los contratos de temporada), con el objetivo de que el arrendatario no tenga la opción de prorrogar su contrato hasta 3.
  • Acceso del arrendador a la vivienda alquilada: El domicilio es inviolable. Esta cláusula es totalmente nula, solo se podrá acceder en caso de consentimiento del titular del contrato u orden judicial, salvo flagrante delito. El arrendador no puede obligarte a que le dejes entrar en el domicilio.
  • La responsabilidad de abonar las reparaciones: No puede obligarse al inquilino al pago de todas las reparaciones. El arrendador se responsabilizará de los arreglos necesarios para mantener en buenas condiciones la vivienda y que sean causados por el paso del tiempo y el uso habitual.
  • Actualización de la fianza: La fianza se actualiza anualmente. Es nula dicha cláusula.

Como ya hemos comentado en artículos anteriores, la redacción de un buen contrato es el pilar sobre el que se asienta una experiencia satisfactoria tanto para arrendador como para inquilino. Para ello es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales expertos y con experiencia. Si tiene alguna duda, ¡no dude en consultarnos!

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