Una nueva forma de ganar inquilinos de calidad, el valor añadido definitivo

En muchas ocasiones, uno de los elementos más importantes para el inquilino a la hora de elegir piso en alquiler, son los muebles. Como este decorado, distribuido. La forma de aprovechar la luz, los distintos ambientes.

Es muy común que estos elementos que establecen una diferencia sobre otros pisos en alquiler no sean tenidos en cuenta, entre otras cosas porque decorar una casa o amueblarla con unos mínimos suele ser más costoso.

Ahora IKEA, el gigante sueco, ha decidido poner en marcha una iniciativa pionera que permite alquilar sus muebles. Un modelo de negocio sin precedentes que puede beneficiar mucho a aquellos propietarios que tienen un piso en alquiler.

La cadena sueca de muebles y objetos para el hogar ha anunciado este proyecto para impulsar el sistema de alquiler de mobiliario en una treintena de países.

El modelo ya ha empezado a testarse de forma experimental en Suiza, Polonia, Suecia y Holanda y se extenderá a más países el próximo año, según ha señalado la compañía a través de un comunicado y recoge Efe.

Ikea controlará la propiedad del producto para asegurarse de que sea utilizado “tantas veces como sea posible antes de ser reciclado”. 

“Trabajaremos con distintos socios para hacer posible ese modelo de alquiler. Cuando termine el plazo, los clientes tendrán la posibilidad de devolver el producto y alquilar otro”, declaró Torbjörn Lööf, consejero delegado de Inter Ikea, el gestor de franquiciados del gigante sueco, hace un mes durante una entrevista al Financial Times. “De este modo, en lugar de tirar los muebles, podemos restaurarlos y volverlos a vender prolongando el ciclo de vida de los productos”, añadió el ejecutivo.

La iniciativa forma parte de un plan global de la compañía que aboga por un modelo de negocio más sostenible, han subrayado desde Ikea a través de un comunicado. En este sentido, la firma sueca se ha marcado como objetivo tener un impacto climático positivo en 2030.

En el caso de su mercado nacional, Ikea centrará este servicio inicialmente solo a empresas, para extenderlo después al sector público. “Vamos a probar cómo pueden funcionar distintos modelos de alquiler y si es posible hacerlo a gran escala”, señalan.

En el último año fiscal (septiembre de 2017-agosto de 2018), Ikea registró unas ventas por valor de 38.800 millones de euros, un 4,5 % más que el año anterior. En noviembre, el grupo anunció que podría eliminar hasta 7.500 empleos a nivel mundial en los próximos dos años, dentro de su proceso de transformación. En el caso de España, donde posee 18 establecimientos, se prevé que el impacto sea “casi nulo”.

El modelo crea un nuevo paradigma que beneficia mucho al sector del alquiler, pues desde un principio la casa puede tener un coste mensual por mobiliario que el propietario puede repercutir al inquilino o incluirlo en el precio global de la renta como valor añadido.

Deducciones para el propietario de una vivienda en alquiler

Decides colocar una vivienda de tu propiedad en el mercado del alquiler, buscas asesoramiento profesional y la alquilas. Empiezas a generar un rendimiento, unas ganancias provenientes de la inversión. Cumples con tus obligaciones, certificado de eficiencia energética, depósito de la fianza en el organismo correspondiente y declaración del alquiler a la Agencia Tributaria. Es un buen momento para hacerlo tras años complicados… y además hay ventajas fiscales de las que puedes aprovecharte.

Solemos creer que los arrendamientos presentan ventajas para los arrendatarios exclusivamente, pero hay determinados beneficios fiscales en la tributación de los propietarios de viviendas para incentivar el arrendamiento.

La renta que cobramos al inquilino deben ser incluidas en la declaración de la renta. Dichas rentas tendrían el carácter de rendimientos de capital inmobiliario salvo que el arrendador realice una actividad económica conforme a lo señalado en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF, esto es, disponga para la ordenación de la actividad de arrendamiento de viviendas de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. No obstante, y para ambos casos, el rendimiento obtenido se incluiría en la base imponible general del arrendador, tributando por el rendimiento que obtenga conforme a los tipos progresivos establecidos para dichas rentas, superiores a los de las rentas del ahorro previstos en la Ley del IRPF.

Pero no todo va a ser negativo. A los ingresos que obtiene el arrendador por el alquiler de su vivienda se les podrán descontar una serie de gastos para la determinación del llamado rendimiento neto. Asimismo, podremos aplicar una reducción del 60% sobre dicho rendimiento neto siempre y cuando los rendimientos obtenidos tengan el carácter de rendimiento de capital inmobiliario y el arrendamiento se destine a vivienda habitual del arrendatario. No valdría, por lo tanto, aplicar esta reducción si el alquiler se destina a otra finalidad, como puede ser el alquiler de oficinas, el arrendamiento para uso turístico…

La Ley del IRPF cita en su artículo 23.1 que, para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los ingresos obtenidos por el arrendador todos los gastos necesarios para la obtención de dichos ingresos.

Gastos que pueden considerarse como deducibles:

  1. Los intereses de préstamos o créditos solicitados para la adquisición o mejora del inmueble o del derecho o facultad de uso del que procedan los ingresos obtenidos.
  2. Los gastos de reparación y conservación efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles, por el contrario, las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
  3. Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales siempre que no tengan carácter sancionador.
  4. Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
  5. Los ocasionados por la formalización del arrendamiento o subarriendo y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos y rendimientos.
  6. Los saldos de dudoso cobro, siempre y cuando el deudor se halle en situación de concurso, o cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses.
  7. El importe de las primas de los contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
  8. Las cantidades destinadas a servicios o suministros: luz, agua, teléfono, gas…
  9. Las cantidades destinadas a amortización del inmueble. El propio Reglamento del IRPF considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo. Los bienes muebles que se arriendan junto al propio inmueble también se amortizarán conforme a los porcentajes previstos en el Reglamento.

Una vez descontados los gastos deducibles, el arrendador podrá aplicar la reducción del 60% anteriormente citada siempre y cuando el arrendamiento se destine a vivienda del arrendatario. La reducción es general y no depende de la edad del arrendatario. Esta reducción solo es aplicable respecto de los rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente, no siendo posible la reducción cuando se trate de rendimientos negativos o de rendimientos positivos que sean descubiertos por la Administración Tributaria tras un procedimiento de comprobación o inspección.

Por último, y aunque no sea frecuente, la Ley de IRPF prevé una reducción adicional del 30% para aquellos casos en los que el arrendador obtenga un rendimiento notoriamente irregular o generado durante un periodo superior a dos años.

La primavera: el inicio de la mejor época para alquilar

La primavera por lo general suele ser de las épocas más esperadas del año, ya que de todas es la más “cálida”, llena de vida por así decirlo. Es por eso que a esta temporada se le considera la del color vivo, una en la que existe un entorno muy estimulante que mejora nuestro humor y nos hace querer cambiar la decoración interior del hogar.

El mejor momento para alquilar coincide con la primavera y se dilata hasta el mes de Septiembre. Un buen momento para decorar la vivienda antes de ponerla en el mercado. Los colores cálidos, en una época del año en la que mejora el humor de las personas, harán de su vivienda un lugar donde los que la visitan quieran vivir.

Es por eso que la mejor forma de empezar la primavera es renovando la decoración de nuestro hogar, añadiendo nuevos accesorios y utilizando colores de tonos más brillantes y vivos. Todo esto lo podemos hacer sin gastar demasiado dinero, es por eso que a continuación os daremos ideas para que podáis decorar vuestra casa para la primavera y sin gastar demasiado. Se alquilará más rápido y los futuros inquilinos disfrutarán de ella sin querer marcharse.

  • Mejora tu estado de ánimo: Sustituye las cortinas, fundas, ropa, tapicerías… y utiliza otras con colores que nos aporten un mejor humor, intenta que sean más o menos claros para aliviar la carga de los ojos, como por ejemplo colores con tonos pálidos tales como el verde, blanco, melocotón o beige. Podemos incluso utilizar cortinas de tela en las ventanas para que pase más luz.
  • Juega con los colores: La primavera se acerca y también el brillo y los colores, es por eso que podemos jugar con colores de tono pastel y muy brillantes, además de ampliar la gama de colores de nuestro hogar. Podemos usar colores en los artículos de decoración como por ejemplo naranjas, oros, amarillos…
  • Crea una fragancia agradable: La mejor forma de crear un buen ambiente para tu hogar es dándole un buen olor, es por eso que en primavera podemos poner jarrones con flores para que además de adornar la casa, le den un buen olor. Si tenemos por así decirlo acceso limitado a flores frescas, podemos utilizar ambientadores que rocíen cada cierto tiempo el hogar y que además el olor esté en concordancia con el color en general de la sala.
  • Elimina todos los objetos “pesados”: La primavera llega cuando pasa el invierno, es por eso que debemos guardar todas esas telas pesadas y cambiarlas por otras mucho más ligeras. Además debemos de quitar del medio todas las cosas que no necesitemos para aportarle al hogar una sensación de mayor espacio.

En la primavera cada elemento de la decoración interior del hogar tiene un significado, por ejemplo las flores representan el nacimiento y la belleza o los patrones ondulados en la decoración identifican a la típica brisa primaveral. Aprovecha la primavera para conseguir el mejor inquilino.

Rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario

En más de alguna ocasión el arrendatario resuelve el contrato de forma unilateral sin que exista acuerdo entre las partes, evidentemente la única solución es acudir a un acuerdo extrajudicial o bien presentar la correspondiente demanda en el juzgado por incumplimiento contractual.

La recomendación en estos casos es además de solicitar en la demanda el cumplimiento del contrato es solicitar el pago de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual. En este momento se pueden dar dos circunstancias, la primera que se lleve a cabo la entrega de las llaves con justificación de su entrega para evitar el aumento de las cantidades por impago de renta o bien que el arrendador se niegue a recoger las llaves, lo que obligaría a una notificación mediante notario o bien ante el juzgado, que por turno corresponda.

Causas que habilitan al propietario para poner fin al contrato antes de tiempo

La mayoría de estas causas están relacionadas con el incumplimiento de obligaciones. Los casos previstos en la LAU son los siguientes:

  • Existencia de impagos de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago le corresponda al inquilino según lo pactado entre las partes.Falta de abono de la fianza o no haber abonado la actualización de la misma.
  • Que el inquilino subarriende la vivienda o ceda la posesión sin tener consentimiento previo por parte del propietario.
  • Realización de obras en la vivienda sin autorización del propietario o realización de actividades que causen daños en la misma.
  • Que en el inmueble objeto del contrato se lleven a cabo actividades que resulten molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda se esté destinando a un fin distinto del acordado en el contrato.
  • Incumplimiento de cualquier otra de las obligaciones previstas en el contrato.

El caso especial de la necesidad de recuperar la vivienda para hacer uso de ella

Además de las anteriores, existe todavía una causa más que puede dar lugar a rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario. 

La LAU establece que, estando en prorroga el contrato de alquiler, el propietario puede rescindir el contrato si tiene necesidad de usarla como vivienda permanente para sí o para sus familiares de primer grado, ascendentes o descendentes, ya sea por consanguinidad o adopción. E incluso si la necesita para su cónyuge en caso de que exista una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso el propietario debe informar al inquilino de la rescisión del contrato con al menos dos meses de antelación. La ley no señala nada concreto con respecto a la notificación, pero siempre es aconsejable hacerlo a través de un burofax, para que quede constancia de la comunicación.

Si pasados tres meses desde la notificación de la rescisión, el propietario o sus familiares con derecho no se han instalado en la vivienda, el arrendatario tiene derecho a volver a arrendar el inmueble en un plazo de 30 días o bien a reclamar una indemnización compensatoria.

¿Y si el inquilino no acepta la resolución?

En caso de que el inquilino no acepte la resolución del contrato antes de tiempo no quedará más remedio que acudir a los tribunales. Se desarrollará entonces un proceso en el que se buscará demostrar que, efectivamente, el inquilino ha incurrido en un incumplimiento de sus obligaciones o bien que el propietario necesita hacer uso del inmueble para él o para sus familiares.

Acudir a los tribunales siempre hace que el proceso se alargue más en el tiempo. Muchas veces lo mejor es que las partes estén bien asesoradas y negocien entre ellas para alcanzar un acuerdo que les resulte beneficioso a ambas, firmando un contrato de rescisión del alquiler y entrega de las llaves. Por eso, en estos casos es muy aconsejable contar con profesionales que puedan asesorar con rigor.

10 respuestas a las preguntas más frecuentes sobre el alquiler de tu vivienda

El tipo de alquiler, el Certificado de Eficiencia Energética, las cláusulas o estipulaciones del contrato de alquiler, los índices o referencias para la actualización de las rentas son algunos de los temas que te estarás planteando si tienes previsto poner una vivienda en alquiler este año. Desde la Agencia negociadora del Alquiler te ayudamos a solventar todas tus dudas relacionadas con el alquiler de viviendas.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler queremos ayudar a todas aquellas personas cuyo propósito del nuevo año sea poner su vivienda en alquiler con un listado de las 10 preguntas más frecuentes  sobre alquiler de viviendas con sus respuestas.

1. ¿Cómo aseguro el alquiler de mi vivienda?

Esta es la primera pregunta que toda persona que quiere poner en alquiler una vivienda se hace. En el mercado hay múltiples productos y servicios que prometen asegurar el alquiler a los propietarios, tales como seguros de impago o avales bancarios, pero realmente la gestión integral del alquiler por parte de una empresa especializada es la mejor solución. EL TRANQUILER es un sistema de gestión de los alquileres que garantiza el pago de las rentas. En este artículo os contamos 3 posibles fórmulas para asegurar el alquiler de su vivienda.

2. ¿Qué tipo de índice de referencia debo tomar para la actualización de la renta de la vivienda que voy a alquilar?

Cuando se redacta el contrato de alquiler se recomienda determinar el tipo de mecanismo a utilizar para la revisión de la renta. Hay varios índices de referencia como el IPC, IGC, euríbor, PIB o ARCA. En este artículo hablamos sobe ello: La revisión de las rentas de alquiler, ¿qué tipo de índice de referencia tomar?.

3. ¿Podré recuperar la vivienda una vez esté alquilada?

Cuando ponemos en alquiler una vivienda, es inevitable que nos hagamos la pregunta de si podremos recuperarla. La respuesta es que sí, siempre que sea una causa de necesidad. En este artículo te contamos los tres requisitos necesarios para aplicar la causa necesidad y poder recuperar una vivienda alquilada.

4. ¿Cuales son los motivos por los que podré rescindir el contrato de alquiler?

Hay muchos motivos por los que es posible resolver el contrato de alquiler, por parte del arrendador, como por ejemplo la falta de pago del alquiler o el subarriendo de la misma. En este artículo detallamos los 10 principales motivos por los que se rompe un contrato de alquiler.

5. ¿Puedo perder el derecho sobre mi propiedad arrendada?:

Existen sólo cuatro supuestos, contemplados en la Ley, en los que como arrendador puedes perder el derecho de propiedad. Para no perder el derecho sorbe la propiedad alquilada es a importancia vital la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Detallamos los 4 supuestos en los que el arrendador puede perder el derecho sobre la propiedad arrendada en este artículo.

6. ¿Es obligatorio adjuntar el Certificado de Eficiencia Energética en el contrato de alquiler?

José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y Director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler explica: “La falta de este Certificado no priva de validez legal al contrato de arrendamiento. Quién no lo presente se hará responsable de las sanciones que por ello se le puedan imponer”. Más información sobre el Certificado de Eficiencia Energética en este artículo.

7. ¿Quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones de la vivienda que voy a alquilar?

Cualquier deficiencia que surja en una vivienda arrendada, que se produzca por el uso y desgaste ordinario ocasionado por el paso del tiempo, debe asumirla siempre el arrendador dentro de su deber de conservación de la vivienda. Sin embargo, la Ley también indica que éstas deficiencias cuando sean pequeñas reparaciones pueden ser imputadas a los inquilinos. En este artículo damos algunas pautas generales para establecer quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones en viviendas de alquiler.

8. ¿Opto por el alquiler tradicional o alquiler turístico o de temporada?

Debido a la alta rentabilidad a corto plazo que ofrece el alquiler turístico o de temporada se ha incrementado el número de arrendadores que se plantean este tipo de alquiler pero finalmente la mayoría opta por el alquiler tradicional ya que buscan un beneficio sostenido en el tiempo. En este articulo contamos las principales ventajas del alquiler tradicional frente al alquiler turístico o de temporada.

9. ¿Qué tipo de estipulaciones incluidas en el contrato de alquiler pueden declararse nulas?

Los contratos de alquiler no pueden contravenir la ley. La Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas las estipulaciones del contrato que modifiquen en contra del arrendatario las normas del título segundo de la Ley. Un ejemplo en este artículo: Estipulaciones nulas en un contrato de alquiler con José Ramón Zurdo

10. ¿Son válidas las cláusulas sobre las prórrogas del contrato de alquiler?

“Contrato de un año con prórrogas anuales hasta los tres años de duración” es una cláusula que se suele incluir en los contratos de alquiler pero que en principio puede resultar nula pues es el inquilino el que tiene el poder de prorrogar el contrato según marca la Ley. Más información en este artículo: Las prórrogas en un contrato de alquiler desgranadas por José Ramón Zurdo

Éstas son sólo algunas de las preguntas más frecuentes que te estarás planteando si quieres poner en alquiler una vivienda. Para todas las cuestiones relaciones con el alquiler de viviendas urbanas en Madrid te recomendamos que contactes con la Agencia Negociadora del Alquiler, profesionales especialistas en arrendamientos urbanos en Madrid.

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