El gobierno prepara cambios en vivienda mediante Real Decreto y los PPGG

Aunque el gobierno todavía no cuenta con los apoyos suficientes para sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado para el 2019, el proyecto para los mismos lleva redactado ya unas semanas y está colgado en la página de la Moncloa donde se pueden consultar.

En los mismos se recogen unas medidas específicas relativas a la vivienda, que vamos a reseñar a continuación. Aunque todavía no es seguro que esta serie de medidas vayan a aprobarse definitivamente mediante los Presupuestos, hace unos días el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, anunció que su departamento tiene listo un primer paquete de medidas urgentes en materia de vivienda que serán incluidas en un borrador de real decreto-ley y que elevará próximamente al Consejo de Ministros. Entre los cambios más significativos que se pretenden efectuar están aquellos que afectan a la regulación de elementos contractuales como los plazos mínimos de arrendamiento, las prórrogas de contrato, las garantías o la revisión de la renta.

Veamos cuáles son las medidas que de momento recogen los Presupuestos Generales del Estado para el 2019, siendo presumiblemente algunas de ellas las incluidas en el real decreto-ley que el Gobierno tiene pensado sacar adelante:

 

  • Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, y se ampliará la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán 7 años de prórroga obligatoria y 3 de tácita.
 
  •  Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel en el caso de personas físicas o siete años en personas jurídicas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
 
  • Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza en metálico hasta un máximo de dos mensualidades de la renta. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica.
 
  • Se establecerá que el derecho del arrendador a recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido deba estar recogido en el contrato de arrendamiento, de forma que se impulse la estabilidad para el arrendatario y se conozcan de forma transparente las condiciones del contrato.
 
  • Se incluirá la posibilidad que las administraciones públicas competentes ejerzan los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble y cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
 
  • Se pretende modificar la normativa del mercado del alquiler inmobiliario para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas
 
  • Según el texto, el incremento de los precios de alquiler y la limitación de oferta para uso residencial es especialmente grave en algunas ciudades como consecuencia del uso turístico de los alojamientos. Para abordar esta cuestión se impulsarán reformas normativas que permitan que las comunidades de propietarios puedan prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones para su ejercicio.
 
  • Se habilitará a los Ayuntamientos para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica.
 
  • Los Ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar, temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda.
 
  • El objetivo de los índices de referencia mencionado en los párrafos anteriores es que los Ayuntamientos y/o CCAA que así lo consideren puedan regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.
Como vemos, si al final salen adelante estos presupuestos, se avecinan cambios en lo referente al alquiler de viviendas y deberemos estar atentos durante las próximas semanas. Mantente al día sobre las noticias que afectan al sector inmobiliario en nuestro blog, y recuerda que la mejor manera de poner tus inmuebles en alquiler y evitar quebraderos de cabeza es dejarlo en manos de profesionales con experiencia que están al día de cualquier cambio que afecte al sector. ¡No lo dudes y cuenta con nosotros! Para cualquier duda, consúltanos sin compromiso.

Cómo se actualiza la renta en el alquiler de la vivienda (II)

En nuestra entrada anterior sobre actualizaciones de los contratos de alquiler nos centrábamos en el caso de aquellos contratos firmados a partir del 1 de abril del 2015. En este post vamos a analizar los otros dos casos que nos podemos encontrar dependiendo de la fecha de la firma del contrato.

Contratos celebrados antes del 6 de junio del 2013

En los contratos celebrados antes del 6 de junio del 2013 rige, obligatoriamente, el sistema de IPC durante los primeros 5 años de contrato. A partir del sexto año puede aplicarse el sistema que las partes hayan acordado y, si nada acordaron, se seguirá aplicando supletoriamente el sistema de IPC. En cualquier caso, como explicábamos en nuestro anterior artículo, la actualización de la renta no es obligatoria sino que es una potestad que se concede a las partes.

Contratos celebrados entre el 6 de junio del 2013 y el 1 de abril de 2015

La renta de los contratos celebrados tras el 6 de junio de 2013 puede actualizarse según el sistema que hayan acordado las partes en el contrato (o incluso a través de anexo posterior a la fecha del contrato), tal y como establece el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Solo en el caso en que las partes no hubieran pactado un acuerdo respecto a la forma de actualización, se aplicará subsidiariamente el sistema tradicional, es decir, aquél a través del cual se actualiza la renta a través de la variación del IPC. La ley señala una serie de aspectos a tener en cuenta:  
  • La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
 
  • La renta podrá ser actualizada a instancia del arrendador o del inquilino, pues puede actualizarse al alta o a la baja.
 
  • La actualización ha de notificarse a la otra parte, bastando en principio una anotación de aviso en el recibo del mes precedente. No se establece en la ley un plazo de preaviso, y siempre hay que indicar la variación del IPC general. El certificado solo habrá que presentarlo a la otra parte cuando ésta lo pida.
 
  • Será exigible la renta actualizada a partir del mes siguiente a aquél en que se haya realizado la notificación de variación de la renta.
Una vez más, recordamos que, independientemente de la fecha de firma del contrato, la actualización de la renta es una potestad, no una obligación. Por lo tanto, la novedad que supuso la Ley 4/2013 respecto al régimen anterior fue la libertad para elegir el sistema de actualización pactado desde el primer año. En los contratos anteriores a junio del 2013, como veíamos más arriba, imperaba obligatoriamente el sistema de IPC, y solo se podía aplicar un sistema pactado por las partes tras el sexto año de contrato.

1-El sistema pactado por las partes

En principio cabe cualquier pacto, si bien el más frecuente será el aplicar un porcentaje fijo para cada nueva anualidad, si bien son válidos los pactos o cláusulas que apliquen incrementos variables cada año. También las partes pueden llegar cada año a un acuerdo diferente, a través de anexo al contrato de arrendamiento.

2-El sistema de IPC

Si las partes no llegan a un acuerdo sobe la actualización a aplicar, se aplicará entonces el sistema en base al IPC. Según este sistema, cada año se calculará la nueva renta aplicando y sumando a la renta del sistema anterior la variación del IPC general correspondiente a los 12 meses anteriores a la actualización. Para hacer la primera actualización se tomará como referencia el último índice publicado antes de firmar el contrato.

Si está pensando en realizar una actualización de la renta, ¡no dude en contactar con nosotros! Como profesionales con experiencia del sector, le asesoraremos sobre cualquier aspecto del proceso del alquiler. Pregunte por EL TRANQUILER y descubra la manera más fácil de gestionar el alquiler de su inmueble.

[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo: Resolución del contrato por parte del arrendador

En ocasiones como propietarios de un inmueble en alquiler tenemos la necesidad de rescindir el contrato antes de la fecha pactada con el inquilino. Esto puede ser fuente de conflictos y deberemos estar al tanto de cómo y en qué situaciones podremos resolver el contrato antes de tiempo. Para evitar aquellos conflictos generados por la relación contractual es necesario acudir a profesionales que hagan una gestión eficaz del alquilerAgencia Negociadora del Alquiler no solo se encarga de pagar cada mes y sin retrasos las rentas del alquiler sino que media entre las partes y te asesora en cualquier aspecto del proceso de poner tus bienes en alquiler. En la entrevista que os traemos en esta entrada, nuestro abogado José Ramón Zurdo nos explica en qué casos podemos rescindir el contrato anticipadamente. Os hemos preparado una serie de situaciones que judicialmente nos facultarían para ello:  
  • El impago de las rentas u otras cantidades que corresponda pagar al inquilino. Ante la falta de pago del inquilino, el arrendador tendrá derecho a instar la resolución del contrato, así como a reclamar en el mismo procedimiento el pago de la cantidad resultante de las rentas vencidas y otras cantidades impagadas.
 
  • El impago de la fianza o de sus correspondientes actualizaciones.
 
  • Cuando el inquilino subarriende o ceda el inmueble sin el consentimiento del arrendador cuando fuera necesario dicho consentimiento.
 
  • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
 
  • Cuando en el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
 
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
 

Como nos explica José Ramón Zurdo también puede darse el caso de que aún cuando el inquilino se encuentre al corriente todas sus obligaciones necesitemos resolver el contrato cuando precisemos la vivienda para uso propio o de nuestros familiares más cercanos.

De esta forma la ley de arrendamientos urbanos dispone que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador podrá resolver el contrato, estando el inquilino obligado a entregar el inmueble arrendado si el arrendador le comunica dicha situación con al menos dos meses de antelación a la fecha en que va a necesitar la vivienda.

Sin embargo la ocupación de la vivienda por parte del arrendador o sus familiares deberá hacerse efectiva dentro de los siguientes tres meses a contar desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, ya que de no ser así el arrendatario se encontrará facultado para exigir o bien ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta tres años, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.

¡No te pierdas la entrevista y no dudes en consultarnos cualquier duda que tengas al respecto!

     

La rentabilidad del alquiler

El sector del alquiler se ha convertido en un mercado dinámico que crece imparable. La nuevas generaciones confían más en los alquileres que en la propiedad por la sociedad que les ha tocado vivir. Más razonable en algunos casos, con menos compromisos y mayor movilidad geográfica. El alquiler se encuentra en auge y quien confía en profesionales que usan un método para su gestión suelen obtener una rentabilidad sostenida.

Aunque en España el porcentaje de gente que vive en una casa en propiedad está 12 puntos por encima de la media de la Unión Europea, estamos viendo un aumento de la población que vive de alquiler, sobre todo entre los menores de 35 años. Este cambio de tendencia no solo se debe a la precariedad que afecta principalmente a la gente joven: existe un cambio de mentalidad donde, en un mundo globalizado en el que se ha disparado la movilidad geográfica laboral, los jóvenes prefieren tener menos ataduras. Todo esto dibuja un panorama muy favorable para los propietarios que quieran poner un inmueble para alquilar y que tiene su reflejo en que los precios del mercado de la vivienda llevan tres años consecutivos subiendo en gran parte del país. Esta situación, que contrasta con los malos resultados en lo que va de año en la bolsa española, ha motivado que los inversores vuelvan a interesarse en el mercado inmobiliario.  

Pero, ¿por qué el mercado inmobiliario y no otro?

Una de las razones son los tipos de interés: con estos a los niveles actuales las rentabilidades que se pueden obtener están, en el peor de los casos, en torno al 5%, muy por encima de lo que se puede obtener en deuda pública o bolsa. Y es que las previsiones para los próximos meses en los precios del alquiler en casi todo el país siguen siendo alcistas. Esta masiva entrada de inversores puede estar forzando escaladas sobre las rentas, que podrían con el tiempo provocar dificultades para ocupar los inmuebles por culpa de ese alza de los precios. Pero es en los locales comerciales donde a día de hoy encontramos una rentabilidad mayor: aproximadamente un 8%, lo que convierte a este tipo de activos inmobiliarios en uno de los más atractivos para invertir. La recuperación económica ha provocado una fuerte subida de la demanda de locales comerciales tradicionales, a pie de calle y asequibles en precio para inversores de nivel medio. Por eso es importante que, en el contexto actual en el que vemos que es un buen momento para poner en alquiler nuestras propiedades pero en el que a su vez hay cada vez más actores sobre el escenario, contemos con el asesoramiento de profesionales con experiencia que hagan todas las gestiones pertinentes por nosotros. En Agencia Negociadora del Alquiler no solo nos encargamos de elegir al inquilino, administrar el alquiler, la gestión de las reparaciones y pagarte la renta a tiempo. Como profesionales estamos al tanto de todas las noticias que afectan al sector, para de esta manera no solo gestionar el alquiler de tu inmueble sino ser capaces de asesorarte para que siempre puedas obtener la máxima rentabilidad y pase el menor tiempo posible en los periodos entre diferentes arrendatarios. ¡No dudes en consultarnos!        

[AUDIO] Entrevista a Faustino de la Vega

Faustino de la Vega, abogado de Agencia Negociadora del Alquiler, nos explica el funcionamiento del tranquiler y las ventajas que éste nos ofrece, y responde las preguntas de los oyentes. ¿Qué tipo de contrato debemos hacer si a un almacén se le va a dar un uso de residencia temporal? ¿Y si se alquila un inmueble a estudiantes? ¿A partir de cuántos meses de contrato es necesario solicitar el certificado de eficiencia energética? El Tranquiler es un método eficaz que minimiza los riesgos de posibles conflictos por la relación contractual. Ser precavido y confiar en profesionales es fundamental para asegurar una relación duradera sin conflictos serios. Además garantiza el cobro de las rentas cada mes. Agencia Negociadora del Alquiler se encarga de pagar cada mes y sin retrasos las rentas del alquiler. Alquilar una vivienda tiene numerosas ventajas; aunque, el miedo al impago o a que la casa sufra daños es un freno para muchos propietarios. Sin embargo, si se toman ciertas precauciones podrás alquilar tu piso de forma segura y dormir tranquilo cada noche. Por suerte, existe una solución para todas las preocupaciones que suele tener el propietario antes de sacar su piso al mercado. Estar bien asesorado y dar los pasos correctos, es fundamental. Por eso, hemos preparado una serie de consejos que deberás tener en cuenta antes de alquilar tu piso.

1. Elige con cuidado al inquilino

Este es un paso fundamental y en el que deberás invertir tanto tiempo como sea necesario. Cuidar la selección del inquilino puede ser uno de los aspectos más importantes para alquilar una vivienda con seguridad. Haz una entrevista personal y no dudes en pedirle información para conocerle mejor y, sobre todo, garantizar su solvencia. Por ejemplo, solicita sus últimas nóminas y el contrato de trabajo. De este modo, sabrás si cuenta con ingresos regulares que le permitan hacer frente al pago del alquiler.

2. Pide garantías

Sobre todo si tu piso es nuevo o está recién reformado, te preocupará que se mantenga en condiciones y no haya daños. La ley te obliga a pedir un mes de fianza que cubra posibles desperfectos; sin embargo, también puedes pedir garantías adicionales. Por ejemplo: varios meses de fianza o un aval. El aval es un respaldo que da una tercera persona sobre los pagos que asume el inquilino. Es decir, en caso de que este deje de pagar será el avalista el responsable de saldar la deuda. Puedes pedir, para el alquiler de una vivienda, un aval personal o un aval bancario.

3. Redacta y revisa bien el contrato

Cuando ya tienes un candidato y habéis cerrado el acuerdo, llega el momento de ponerlo por escrito en un contrato. Consultar a un profesional que te ayude a tener todos los aspectos cubiertos es el mejor consejo que se puede dar en este caso. Este conoce la ley y sabrá redactar un acuerdo que defienda los intereses de ambas partes. Asimismo, por tu parte, realiza un inventario de todo lo que haya en la casa si esta no está vacía. Este debe incluirse en el contrato y servirá como prueba de cómo entregas el piso.

4. Contrata a profesionales que gestionen tu alquiler

Es la mejor solución a cualquier preocupación relacionada con el alquiler de tu vivienda: contrata a profesionales que hagan toda la gestión por ti. En la Agencia Negociadora del Alquiler nos encargamos de elegir al inquilino, cerrar el contrato y administrar el alquiler. De este modo, como propietario, sabrás que tu casa está en buenas manos y recibirás tu renta siempre a tiempo ya que nosotros nos encargamos de pagarte. A esto le llamamos el Tranquiler. Además, también nos hacemos cargo del trato con el inquilino y de la gestión de reparaciones para que estos estén cómodos. Si vas a alquilar tu piso, cuenta con el asesoramiento de profesionales como la Agencia Negociadora del Alquiler y asegúrate de que todo va como la seda. Encontrarás la respuesta a estas cuestiones en la entrevista, ¡no te lo pierdas!  

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

Consulte la política de privacidad y nuestro aviso legal

ACEPTAR
Aviso de cookies